COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1^re CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 243 DU 25 MARS 2019

N° RG 18/00589 – N° Portalis DBV7-V-B7C-C6QO-VMG/MP

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 09 Mars 2018, enregistrée sous le n° 17/02419

APPELANTE :

SAS PIZZA FLOME

[…]

97111 MORNE-A-L EAU

Représentée par M^e Harry DURIMEL de la SELARL DURIMEL & BANGOU, (TOQUE 56) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE GUADELOUPE

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine GLAZIOU, (TOQUE 84) avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 779-3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, à la demande des parties, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 17 décembre 2018

Par avis du 17 décembre 2018 le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

M^me Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère, présidant l’audience

M. Serge GRAMMONT, vice président placé,

Madame Christine DEFOY, conseillère

qui en ont délibéré.

Et que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 18 février 2019 prorogé au 25 MARS 2019.

GREFFIER

En charge des dossiers après dépôt : M^me Maryse PLOMQUITTE, Greffière.

ARRET :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile. Signé par M^me Valérie MARIE GABRIELLE, conseillère et par M^me Maryse PLOMQUITTE, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 09 septembre 2001, M. Y X a 'donné à bail à usage de commercialisation’ à M. D A, une partie du terrain lui appartenant, situé boulevard Ouest sur le territoire de la commune de Morne-à-l’Eau.

Une activité de restauration rapide y a été développée et son exploitation a été transmise à la SAS Pizza Flome (la SAS PF) immatriculée le 28 mai 2015 au registre du commerce et des sociétés de Pointe-à-Pitre dont le président est M. Z A.

Par acte authentique du 04 novembre 2015 reçu par maître B C notaire à G-H, cette parcelle cadastrée section CA n°270 lieudit Le Bourg Morne-à-l’eau d’une surface de 04a 77ca, a été cédée par M. X à l’Etablissement Public Foncier de Guadeloupe (l’EFPG).

Suite à l’assignation délivrée le 17 octobre 2017 par l’EPFG à la SAS PF, le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre, par jugement réputé contradictoire du 09 mars 2018, a :

— jugé que la SAS PF, sans droit ni titre, a causé à la requérante un trouble illicite et un préjudice,

— ordonné sans délai son expulsion ainsi que de toutes autres personnes physiques ou morales de son chef de la parcelle de terre cadastrée section CA n°270 lieudit le Bourg sur la commune de Morne-à-l’Eau et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonné le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers, denrées alimentaires, boissons, équipements destinés à la conservation et la cuisson des denrées alimentaires et des boissons aux frais de la SAS PF,

— ordonné à la SAS PF de déposer les nouveaux équipements et installations agrandissant l’emprise de son commerce et notamment la nouvelle terrasse couverte et le container de 30 pieds installés sur la parcelle et de la remettre dans l’état où elle se trouvait en novembre 2015, avant la mise en place de ces nouvelles installations et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,

— condamné la SAS PF à payer à la requérante les sommes suivantes :

.8400 euros à titre d’indemnités d’occupation correspondant à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 350 euros sur la période de novembre 2015 à novembre 2017,

.350 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 01er décembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux,

.1500 euros à titre de dommages et intérêts,

.1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui comprendront le coût du constat d’huissier et la sommation de faire et de payer soit la somme totale

de 483,08 euros.

La SAS PF a interjeté appel de ce jugement -à elle signifié le 19 avril 2018- par déclaration d’appel en date du 04 mai 2018.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 04 décembre 2018.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les dernières conclusions, remises au greffe les 3 décembre 2018 pour l’appelante, 18 octobre 2018 pour l’intimé auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

La SAS PF demande de la déclarer recevable en son appel, infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre le 09 mars 2018, statuant à nouveau, débouter l’EPFG de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, le condamner à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens recouvrés par la SELARL Durimel-Bangou conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’EPFG demande de déclarer la SAS PF irrecevable à solliciter l’infirmation totale du jugement du 09 mars 2018, constater au besoin dire et juger définitifs et confirmer les chefs de jugement (hors expulsion), sur ce dernier chef, dire et juger que la SAS PF ne dispose d’aucun droit de préemption qui aurait mérité d’être purgé, en conséquence, confirmer le jugement du 09 mars 2018 en ce qu’il a considéré que la SAS PF était sans droit, ni titre et a ordonné son expulsion sans délai, condamner la SAS PF à payer à l’EPFG la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel dont le recouvrement sera directement poursuivi par maître Catherine Glaziou, avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

L’EPFG fait valoir que dans la déclaration d’appel formalisée le 4 mai 2018, la SAS PF n’ayant critiqué que le chef de l’expulsion prononcée à son encontre par le jugement du 9 mars 2018, l’ensemble des autres chefs du dit jugement sont devenus définitifs et la SAS PF est irrecevable à en demander l’infirmation.

La SAS PF rétorque en application des articles 114 et 115 du code de procédure civile que cette irrégularité de forme a été régularisée par les conclusions prises par elle le 26 juillet 2018 tendant à l’infirmation totale du jugement querellé, l’EPFG ne souffrant d’aucun grief.

L’article 562 du code de procédure civile dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

La dévolution s’opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En l’espèce, s’il est exact que dans la déclaration d’appel, l’objet de l’appel est limité 'sur l’expulsion', il y a lieu de considérer, vu l’objet du litige tel que défini dans les ultimes écritures des parties, que les autres chefs du jugement portant sur la validité du titre d’occupation et les indemnités d’occupation réclamées dépendent du chef de demande critiqué de sorte que l’entier litige doit être considéré comme dévolu à la cour.

Dés lors, le moyen portant sur la saisine limitée de la cour sera rejeté et la saisine de la cour d’appel

considérée comme étendue à l’ensemble des chefs du jugement querellé.

Sur le bien fondé de l’appel

La SAS PF expose que suivant contrat signé le 9 septembre 2001 avec M. Y X propriétaire de la parcelle CA 270 sise à Morne-à-L’eau, M. D A – qui a cédé en 2014 ses droits à son frère Z A, gérant de la société appelante- a pris en location le terrain en cause dans le but d’y créer et d’y exploiter une activité commerciale moyennant un loyer annuel de 12 000 francs. Elle affirme disposer sur ce bien d’un droit de préemption dont elle a été privée puisque si par courrier du 12 octobre 2012, M. X en a proposé la vente au prix de 117 000 euros à M. D A, le 04 novembre 2015 il l’a vendu à l’EPFG en contrepartie de la somme très inférieure de 75 000 euros. Elle soutient que cette vente à un prix moindre constitue une fraude de sorte qu’elle ne peut être considérée comme un occupant illicite et dépourvu de droit. Elle ajoute qu’aux termes des courriers des 24 novembre 2015 et 07 mars 2016 à elle adressés par l’EPFG, tout comme de l’acte de vente du 04 novembre 2015, cette dernière ayant clairement exprimé sa volonté de poursuivre le bail en cours, la seule difficulté étant liée au montant du loyer réclamé, elle ne peut prétendre à l’obtention de son expulsion et d’une indemnité d’occupation, sans avoir au préalable résilié le contrat lequel à défaut, se poursuit régulièrement.

L’EPFG rétorque que l’appelante, occupante sans droit ni titre de la parcelle CA 270 dont elle est propriétaire, continue d’exploiter sans payer la moindre indemnité d’occupation, son commerce de restauration. Il soutient que le contrat signé pour une durée d’un an le 9 septembre 2001 a expiré le 10 septembre 2002 en application des dispositions de l’article 1737 du code civil puisqu’il s’agit de la location d’un terrain nu, sans clause de tacite reconduction, non d’un bail commercial. Pour ces mêmes raisons, il indique que la SAS PF ne bénéficie pas davantage d’un quelconque droit de préemption, l’article L. 145-46-1 du code du commerce ne s’appliquant que dans le cas de la location d’un local commercial, la cour n’ayant pas à opérer de contrôle sur la validité de l’acte de vente passé le 4 novembre 2015. Il ajoute que la SAS PF, de mauvaise foi n’a jamais souhaité régulariser sa situation, d’où le commandement de saisie-vente à elle délivré le 29 août 2018 et resté infructueux.

Il est constant que le 09 septembre 2001 suivant acte sous seing privé, intitulé 'contrat de location à usage de commercialisation', M. X a 'donné à bail à usage de commercialisation à M. (D) A qui accepte, une partie du terrain lui appartenant, situé boulevard Ouest à Morne-à-l’Eau, le locataire (déclarant) parfaitement connaître ce terrain pour l’avoir vu et visité et sans possibilité pour (lui) d’édifier une construction en tôle, bois ou ciment, ni de sous louer'.

Il est prévu que 'le présent bail consenti pour une durée de 1 an, prendra effet à compter du 10/09/2001 et viendra à expiration le 10/09/2002, ce contrat de location (pouvant) être résilié à tout moment et par le bailleur et par le locataire en fonction de la

conjoncture (et que) la présente location est consentie et

acceptée moyennant un loyer annuel de 12 000 FRF que le locataire s’engage à payer en deux fois soit 6000 FRF au moment de la signature du contrat et le reste soit 6000 FRF, après la date de l’installation'.

Par acte du 04 novembre 2015 reçu par maître B C notaire à G-H, ce 'terrain à bâtir’ cadastré section CA 270 lieudit Le Bourg Morne-à-l’eau d’une surface de 04a 77ca, a été cédé par M. X à l’EPFG en contrepartie de la somme de 75 000 euros. Il y est précisé que 'le vendeur déclare que le bien est actuellement loué au profit de M. D A suivant un bail verbal depuis l’année 2008 moyennant un loyer mensuel de 150 euros, qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé par ledit locataire lors de son entrée dans les lieux, (que) les parties font leur affaire personnelle de tous comptes de proratas de loyers, remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôts de garantie et de tous comptes de charges, (que) le vendeur déclare n’avoir aucun litige en

cours avec son locataire, (que) l’acquéreur reconnaît être informé de cette situation dés avant ce jour et déclare vouloir faire son affaire personnelle de la régularisation ultérieure de la situation avec ce locataire, sans recours contre le vendeur, ni contre le notaire soussigné, (que) la transmission de bail sera notifiée au locataire par les soins du notaire soussigné'.

Suite à la réalisation de cette vente, par courrier du 24 novembre 2015, l’EPFG a fait connaître à la SAS FP sa volonté d’établir un nouveau bail ainsi que les nouvelles modalités de paiement du loyer en lui communiquant notamment ses coordonnées bancaires et en réclamant au locataire les siennes.

Par second courrier du 07 mars 2016, l’EPFG a réclamé derechef à la SAS PF les documents nécessaires à la rédaction du bail (extrait Kbis de moins de 3 mois, attestation d’assurance, agrément) et précisé 'les termes convenus pour la rédaction de celui-ci : caution 350 euros – loyer mensuel 350 euros payable le 10 de chaque mois – durée 18 mois'. Il y est également indiqué qu’une 'clause d’interdiction de durcir les installations sera prévue au contrat ainsi qu’une clause sur l’autorisation préalable du bailleur pour la réalisation de travaux', les éléments en possession ayant été transmis en l’étude de maître B C afin de procéder à la rédaction de ce bail.

Par sommation de faire et de payer délivrée le 11 octobre 2016 par le ministère de M. E F, huissier de justice, l’EPFG a demandé à la SAS PF de régulariser sa situation d’occupation de la parcelle en cause, de lui communiquer un extrait Kbis de moins de 3 mois, une attestation d’assurance valide garantissant les conséquences pécuniaires de son activité professionnelle et l’agrément délivré par les services de la DAF pour l’exercice de cette activité, de déposer les nouveaux équipements et installations agrandissant l’emprise du commerce exploité et notamment la nouvelle terrasse couverte et le container de 30 pieds installés sur la parcelle, de remettre la parcelle dans l’état où elle se trouvait en novembre 2015 avant la mise en place des nouvelles installations, de payer à l’EPFG la somme de 3 500 euros correspondant au montant des indemnités d’occupation non réglées depuis le mois de novembre 2015 et arrêté au mois d’août 2016 (350x10) avec intérêts au taux légal à compter de la sommation.

Il ressort de ces pièces que la SAS PF a été laissée en possession au lieu et place de M. D A locataire depuis 2001, du terrain cadastré AC 270 appartenant désormais à l’EPFG, ce qu’ignorait pas cette dernière ainsi que cela ressort des termes de l’acte de vente du 04 novembre 2015.

Cependant, contrairement à ce que soutient l’appelante, elle ne peut se prévaloir du statut des baux commerciaux puisque les terrains nus sont exclus du champ d’application de cette législation et qu’il est constant que les containers aisément démontables et transportables posés postérieurement à la conclusion du bail initial sur la parcelle par M. D A et la SAS PF pour l’exercice de leur activité de restauration tel que cela ressort du constat dressé par M. E F, huissier de justice le 15 septembre 2016, ne constituent pas un immeuble ou une construction exigés pour le bénéfice du dit statut. De la même manière, la législation sur les loyers commerciaux n’est donc pas applicable.

En dépit du caractère non commercial de ce contrat, il est admis qu’à l’expiration du bail écrit, si le preneur reste et est laissé en possession, il peut s’opérer un nouveau bail en cas de volonté commune des parties et en cas d’accord sur la chose et le prix.

Or, en l’espèce, du fait du changement de propriétaire régulièrement notifié à la SAS FP et malgré la volonté légitime de l’EPFG d’établir un nouveau bail (les deux intervenants au contrat ayant changé), il apparaît que malgré sommation à elle délivrée le 11 octobre 2016, l’appelante n’a pas produit l’ensemble des pièces sollicitées dont l’agrément administratif nécessaire à toute activité de restauration (distinct de l’attestation de formation délivrée le 16 avril 2015 à M. Z A) et n’a pas réglé les loyers ou les indemnités d’occupation dûs à l’intimé.

La SAS PF, laquelle doit faire la preuve de sa libération, a manqué à ses obligations et ne peut arguer

de l’augmentation du prix du loyer pour faire valoir sa défaillance, aucun versement même minoré n’ayant été effectué en faveur de l’EPFG y compris postérieurement à la sommation précitée.

Dans tous les cas, le montant du nouveau loyer proposé à 350 euros mensuels en 2015 -au lieu de 150 euros en 2001- n’ayant pas été approuvé par la SAS FP, la tacite reconduction qui suppose établi un accord des parties sur les conditions du bail ne peut avoir lieu de sorte que l’on ne peut considérer que l’appelante dispose désormais d’un droit ou d’un titre pour se maintenir dans les lieux.

De plus, c’est à raison, au regard de l’objet du bail et de la nature du bien loué (un terrain nu), que l’EPFG soutient que la SAS PF ne dispose pas du droit de préemption du preneur prévu par l’article L. 145-46-1 du code du commerce relatif à la location des locaux commerciaux ou artisanaux de sorte que le montant du prix de la vente intervenue entre M. X et l’EPFG est sans effet sur les droits de la SAS PF.

Par ailleurs, la SAS PF ne conteste pas sérieusement l’augmentation de l’emprise de ces installations telles que décrites dans le constat d’huissier établi le 15 septembre 2016 sur la

parcelle en cause et ne peut faire valoir l’absence d’écrit entre les parties pour se justifier puisque l’EPFG lui en a fait part dés le courrier à elle adressé le 7 mars 2016 puis en a réclamé la dépose dans la sommation délivrée le 11 octobre 2016.

Aussi, vu l’ensemble des pièces du dossier, il est de juste

appréciation de considérer que la SAS PF devenue occupante sans droit ni titre est redevable des sommes réclamées au titre de l’occupation des lieux appartenant à l’EPFG et doit les quitter. A défaut, elle pourra en être expulsée.

Dés lors, sauf à dire que l’astreinte prévue à l’encontre de la SAS PF sera réduite à la somme de 50 euros par jour, le jugement querellé sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’EPFG ayant été contraint d’exposer des frais irrépétibles devant la cour, il lui sera alloué une indemnité de procédure de 1500 euros.

L’appelant supportera les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître Catherine Glaziou, avocat.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Rejette le moyen relatif à la saisine limitée de la cour et dit que la dévolution s’étend à l’ensemble des chefs du jugement querellé ;

Confirme le jugement rendu le 09 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre sauf en ce qu’il a fixé à 500 euros par jour de retard l’astreinte ordonnée ;

Statuant du chef infirmé,

Dit que la dépose des équipements et installations et la remise en état de la parcelle CA n°270 se fera sous astreinte de 50 euros par jour de retard, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision ;

Condamne la SAS Pizza Flome aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Catherine Glaziou avocat au barreau de Guadeloupe ;

Condamne la SAS Pizza Flome à régler à l’Etablissement Public Foncier de Guadeloupe la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ecarte toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

Et ont signé le présent arrêt,

La Greffière, La Présidente,