CG

MINUTE N° 509/2019

Copies exécutoires à

Maître BISCHOFF – DE OLIVEIRA

Maître HARTER

Le 31 octobre 2019

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 31 octobre 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/00806

Décision déférée à la Cour : jugement du 23 janvier 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de MULHOUSE

APPELANTS et défendeurs :

1 – Monsieur I X

2 – Madame J G épouse X

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par Maître BISCHOFF – DE OLIVEIRA, avocat à la Cour

plaidant : Maître ROHRBACHER, avocat à la Cour

INTIMÉS et demandeurs :

1 – Monsieur A Y

demeurant […]

[…]

2 – Madame B H

demeurant […]

[…]

3 – Monsieur M Y

demeurant […]

[…]

4 – Monsieur C Y

demeurant […]

[…]

5 – Madame N O épouse Y

demeurant […]

[…]

6 – Monsieur P Y

demeurant […]

[…]

7 – Madame D Y épouse Z

demeurant […]

[…]

représentés par Maître HARTER, avocat à la Cour

plaidant : Maître LHOTE, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur A POLLET, Président

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de

Procédure Civile.

— signé par Monsieur A POLLET, Président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. P Y et M^me N O, son épouse, d’une part, et leurs enfants A, B, C et D, d’autre part (ci-après les consorts Y), sont, respectivement, usufruitiers et nu-propriétaires d’une maison d’habitation, située 47 rue de Masevaux à Richwiller (Haut-Rhin), avec abri et terrain attenant, cadastrée section 15, […], pour […]

Par acte sous-seing privé signé les 3 février, 25 février et 1^er mars 2013, ils ont conclu un compromis de vente de cette maison avec les époux X, moyennant un prix de 450 000 euros, hors honoraires de négociation de 25 000 euros à payer par les acquéreurs, sous la condition suspensive d’obtention, par les acquéreurs, d’un ou plusieurs prêts de 506 840 euros remboursables en 25 ans, au taux d’intérêt maximum sans assurance de 4,50 %, auprès de tout organisme financier.

Le compromis stipulait que les acquéreurs devaient justifier, dans un délai d’un mois, avoir déposé un dossier complet de prêt, à défaut de quoi le vendeur aurait la faculté de le leur demander par lettre recommandée avec accusé de réception et qu’en l’absence de justification dans les huit jours de l’accusé de réception, les acquéreurs seraient considérés comme ayant renoncé à l’acquisition.

Il était également stipulé que les acquéreurs devaient informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Il était encore indiqué que la condition suspensive serait considérée comme réalisée dès la remise de l’offre de prêt à l’acquéreur, la réception de l’offre devant avoir lieu au plus tard le 15 mars 2013 ; que l’obtention ou la non-obtention du prêt devrait être notifiée par l’acquéreur dans les trois jours suivant l’expiration de ce délai, le vendeur ayant la faculté de mettre en demeure l’acquéreur de lui en justifier sous huitaine par lettre recommandée avec avis de réception adressée au domicile de l’acquéreur ; que, passé ce délai de huit jours sans transmission des justificatifs, la condition serait censée défaillie et le compromis caduc de plein droit, mais que l’acquéreur ne pourrait recouvrer le dépôt de garantie qu’après justification de l’accomplissement, de sa part, des démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que la condition n’était pas défaillie de son fait, à défaut de quoi le dépôt de garantie resterait acquis au vendeur.

La réitération par acte authentique était fixée au plus tard le 15 avril 2013, devant M^e Noel, assistant les acquéreurs, avec la participation de M^e Hertfelder, assistant les vendeurs, étant précisé que cette date était constitutive de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter, mais qu’à défaut de réalisation de l’acte authentique dans les six mois, le compromis serait caduc de plein droit.

Il était ensuite prévu la clause pénale suivante:

'passé cette date: HUIT JOURS APRÈS ACCUSÉ DE RÉCEPTION D’UNE LETTRE RECOMMANDÉE ADRESSÉE PAR LA PARTIE LA PLUS DILIGENTE SOMMANT L’AUTRE DE S’EXÉCUTER ET DEMEURÉE SANS EFFET:

1°) si les conditions suspensives sont toutes réalisées et si l’une des parties ne pouvait ou ne voulait réitérer les présentes conventions par acte authentique:

- s’il s’agit du VENDEUR (…)

- s’il s’agit de l’ACQUÉREUR, le VENDEUR aura la possibilité, soit d’exiger la vente, soit de mettre fin aux présentes.

En outre, au cas où (…) l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique (…), elle devra verser à l’autre partie la somme de 45 000 euros à titre de clause pénale, conformément (…), indépendamment de tous dommages et intérêts,

2°) si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, le vendeur et l’acquéreur reprendront leur entière liberté et le dépôt de garantie éventuellement versé sera restitué à l’acquéreur (…)'.

Par lettre recommandée en date du 22 avril 2013, non parvenue aux époux X, M. A Y les a mis en demeure de 'nous' justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, attirant leur attention sur le fait que, passé le délai de huit jours, la condition serait censée défaillie et le compromis caduc de plein droit.

Le 8 juillet 2013, le notaire des vendeurs a écrit à celui des acquéreurs que les vendeurs avaient procédé par voie de signification à une adresse à Mulhouse, le 24 juin 2013, pour obtenir des renseignements relatifs au financement, la date limite d’obtention des prêts étant expirée et leur lettre recommandée leur ayant été retournée ; il ajoutait que le délai de huit jours étant expiré, le compromis était caduc et que le dépôt de garantie revenait aux vendeurs.

Le 19 juillet 2013, M^e Noel, notaire des époux X, a indiqué au notaire des vendeurs que 'faisant suite à la réception de son dernier courrier et attache prise' avec ses clients, ceux-ci se sont heurtés à la 'frilosité bancaire actuelle' et n’ont pu trouver de financement ; il lui transmettait un courrier du Crédit mutuel du 5 mars 2013 les informant d’un avis défavorable à leur demande de prêt.

*

Par actes d’huissier des 24 et 26 août 2015, les consorts Y ont fait assigner les époux X devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, en paiement de la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale, outre des dommages et intérêts et 10 000 euros au titre du dépôt de garantie.

Par jugement en date du 23 janvier 2018, le tribunal a condamné solidairement les époux X à payer aux vendeurs la somme de 3 000 euros, en réparation du préjudice subi au titre du défaut d’information de la non-obtention du crédit, dit que le notaire devra remettre aux vendeurs le dépôt de garantie et, à défaut, condamné les époux X au paiement de la somme de 10 000 euros. Il a rejeté la demande au titre de la clause pénale et a condamné les époux X au paiement de 1 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé que, si les acquéreurs n’avaient pas respecté leurs obligations concernant la demande de prêt, la clause pénale n’était pas due, en l’absence de mise en demeure restée vaine de s’exécuter en réitérant le compromis, aux motifs que les actes d’huissier étaient incomplets et que le contenu de la lettre recommandée évoquée par le notaire dans son courrier du 8 juillet 2013, n’y était pas reproduit, ni son but spécifié.

Il a en revanche retenu que:

— les acquéreurs n’avaient pas respecté les délais, ni fourni l’information dans les délais fixés (le délai d’un mois pour justifier des démarches de prêt expirant le 1^er avril 2013), mais seulement le 19 juillet 2013, soit avec un retard de quelques mois, ce qui justifiait l’octroi de 3 000 euros de dommages et intérêts, tout autre préjudice n’étant pas établi,

— ils avaient été mis en demeure de justifier du prêt par le notaire et n’avaient pas fourni les justificatifs de prêt ou de non-obtention d’un prêt conforme au compromis dans les huit jours, de sorte que le dépôt de garantie devait être attribué au vendeur.

*

M. X et M^me G, épouse X, ont interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 20 février 2018.

Par conclusions du 1^er avril 2019, ils demandent l’infirmation du jugement déféré, sur les dommages et intérêts et le dépôt de garantie, et que soient écartées des débats les pièces 31 et 32 des consorts Y, dont la communication viole le principe de confidentialité des échanges entre notaires et entre notaire et client ; ils sollicitent le rejet de l’appel incident. Subsidiairement, ils demandent la réduction des montants du dépôt de garantie et de la clause pénale à une somme symbolique. Ils réclament une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que l’acte prévoyait expressément que le dépôt de garantie serait restitué à l’acquéreur au cas où les conditions suspensives ne seraient pas toutes réalisées, ce qui a été le cas puisque leurs deux demandes de prêt, dont une inférieure au montant prévu au compromis, ont été refusées ; que leur notaire a répondu de manière diligente ; que la mise en demeure, adressée par un des indivisaires, était dépourvue de valeur juridique, son auteur n’ayant pas indiqué agir en vertu d’un mandat ; que la clause pénale était affectée d’une nullité d’ordre public, en ce qu’elle imposait à l’acquéreur, en violation des dispositions de l’article L. 312-16 du code de la consommation, un délai inférieur à un mois pour déposer un dossier de prêt complet, puisque M^me X avait signé l’acte le 1^er mars 2013 et que celui-ci prévoyait que la réception de l’offre devait intervenir au plus tard le 15 mars 2013 ; qu’aucune sanction pécuniaire n’était stipulée à l’acte à l’encontre de l’acquéreur du fait d’un retard, la seule sanction étant la caducité de la promesse ; que la lettre recommandée postée le 23 avril 2013 n’a pu être réceptionnée le 23 mai suivant; qu’il n’est pas non plus justifié de la réalisation des conditions suspensives autres que celle relative au prêt ; que la lettre de mise en demeure a été produite pour la première fois en 2018 et qu’il n’est pas établi qu’elle ait été jointe au procès-verbal d’huissier, outre que celui-ci ne parle pas de mise en demeure, mais de courrier, ce qui ne vaut pas mise en demeure.

*

Par conclusions du 12 mars 2019, les consorts Y forment appel incident sur le rejet de leur demande au titre de la clause pénale, sollicitant la condamnation des appelants à leur payer la somme de 45 000 euros à ce titre, et sur les dommages et intérêts, sollicitant la somme de 5 000 euros ; ils concluent à la confirmation du jugement déféré pour le surplus, et réclament une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que le refus de prêt a été un prétexte invoqué par les époux X pour refuser de signer l’acte authentique, leur projet, qui était de démolir la maison pour construire sur le terrain acheté des maisons individuelles à but social, n’étant pas réalisable ; que la demande

de prêt, justifiée à hauteur d’appel pour 265 000 euros, est sans rapport avec le prêt que les appelants devaient solliciter et que, dès lors, le refus de ce prêt ne peut être considéré comme les délivrant de leur obligation de justifier d’un refus de prêt, tel que prévu au compromis.

Sur leur mise en demeure par courrier du 22 avril 2013, ils indiquent que le facteur a signé l’accusé réception en laissant un avis de passage, ce courrier ayant été retourné le 23 mai suivant, avec la mention 'pli avisé non réclamé' ; en revanche, ils indiquent justifier de la signification d’un courrier le 24 juin 2013 à l’adresse des appelants à Mulhouse, adresse que ces derniers se sont abstenus de déclarer lors du compromis. Ils estiment que l’indication d’une date erronée de réception de l’offre de prêt, en ce qu’elle était inférieure au délai d’un mois, est sans incidence, puisque les acquéreurs avaient bien un mois, selon le compromis, pour déposer leur dossier de prêt et qu’ils ne les ont, en tout état de cause, jamais informés des refus de prêt. Ils contestent le caractère manifestement excessif de la clause pénale, représentant moins de 10% du prix de vente. Ils approuvent les motifs du jugement concernant le dépôt de garantie et contestent qu’il puisse être qualifié de clause pénale, puisqu’il avait vocation à être imputé sur la partie du prix payée comptant. Sur les dommages et intérêts, ils indiquent n’avoir vendu leurs terrains que le 13 novembre 2014, soit ave un retard de plus d’un an, et n’avoir assigné qu’en 2015, étant d’abord préoccupés par la vente de leur maison.

*

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 4 juin 2019.

MOTIFS

Sur la demande concernant les pièces 31 et 32 des consorts Y

La pièce 31 est un courrier du notaire des vendeurs à celui des acquéreurs, sans mention qu’il était confidentiel, et il ne présente pas d’intérêt particulier au regard des questions posées par le litige. Il convient de rejeter en conséquence la demande de le voir écarter des débats.

La pièce 32 est la reproduction d’un échange de mails entre un clerc de l’étude du notaire des vendeurs et M. A Y, au sujet de la signification par huissier d’une mise en demeure, que les consorts Y sont en droit de produire ; en outre, cette pièce est également sans incidence sur le litige. La demande concernant ce courrier sera dès lors également rejetée.

Sur le manquement des acquéreurs

La date du 15 mars 2013 indiquée au compromis pour la réception de l’offre de prêt est sans incidence, puisqu’un délai d’un mois était prévu par ailleurs pour la justification du dépôt du dossier de prêt, et que les vendeurs n’ont pas usé de la faculté qui leur était offerte de mettre en demeure les époux X de leur justifier sous huitaine, à compter du 15 mars 2013, de l’obtention ou non du prêt ; or, c’était seulement passé ce délai, sans transmission des justificatifs, que le compromis devenait caduc de plein droit.

Les vendeurs ne se prévalent pas non plus du non-respect de cette date dans le cadre de la présente instance.

En revanche, il est constant que les époux X n’ont averti les vendeurs du refus de prêt, dont ils ont eu connaissance dès le mois de mars 2013, suite aux courriers des deux banques en date des 5 mars 2013 et 25 mars 2013, que le 19 juillet suivant, via leur notaire et sur sollicitation de celui des vendeurs.

Ils n’ont pas non plus justifié du refus de prêt dans les huit jours à compter du 24 juin 2013, date à laquelle M. A Y leur a fait signifier par huissier à chacun (l’acte ayant été déposé en l’étude de l’huissier conformément à l’article 658 du code de procédure civile) un courrier leur demandant de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt.

De plus, le courrier du Crédit mutuel du 5 mars 2013 se référait à un prêt de 550 000 euros, soit un montant supérieur à celui prévu au compromis, et ne précisait ni la durée, ni le taux des intérêts ; quant au courrier du 25 mars 2013 de la banque Kolb, il n’était pas adressé aux acquéreurs, mais au cabinet Kech, et il faisait référence à une demande antérieure au compromis (13 janvier 2013) et à un prêt de 265 000 euros sur 240 mois au taux de 3,25 %, non conforme au compromis.

Les époux X n’ont donc pas rempli leur obligation de 'faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt', ce qui aurait supposé que leur demande de prêt fût conforme aux caractéristiques précisées par le compromis, soit un montant de 506 840 euros sur une durée de 25 ans et au taux d’intérêt maximum sans assurance de 4,50 %.

Sur le dépôt de garantie

Le compromis, sous le paragraphe concernant le dépôt de garantie, énonce que l’acquéreur ne pourra le recouvrer que s’il justifie de la non-réalisation, hors de sa responsabilité telle qu’elle est indiquée à l’article 1178 du code civil, de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées et que, dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur.

L’article 1178 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, alors applicable, dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les époux X ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt, en ne sollicitant pas un prêt conforme aux caractéristiques prévues au compromis.

En conséquence, le dépôt de garantie doit rester acquis aux vendeurs.

Le dépôt de garantie, n’étant pas assimilable à une clause pénale, ne peut faire l’objet d’une réduction judiciaire. La demande des époux X de ce chef sera donc rejetée.

Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu’il a dit que le notaire devrait remettre le dépôt de garantie aux vendeurs et condamné, à défaut, les époux X à payer la somme de 10 000 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie.

Sur la clause pénale

Il ressort des termes mêmes de la clause pénale, rappelés supra dans l’exposé des faits, qu’elle suppose, pour sa mise en oeuvre au profit des vendeurs, l’envoi préalable par ces derniers aux acquéreurs d’une lettre de mise en demeure de régulariser l’acte authentique de vente.

Or, en l’espèce, au vu de la lettre du 17 juin 2013, signifiée par huissier le 24 juin 2013, produite à la cour, la seule mise en demeure adressée aux acquéreurs ne concernait pas la passation de l’acte de vente, mais la justification de l’obtention ou non du prêt, avec indication que, passé le délai de huit jours, la condition d’obtention du prêt serait censée défaillie et le compromis caduc de plein droit.

En conséquence, la clause pénale ne peut trouver application, ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

Le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts

Il a déjà été dit qu’en sollicitant un prêt ne correspondant pas aux caractéristiques prévues au compromis et en n’informant pas les vendeurs des refus de prêt, connus depuis mars 2013, avant le 19 juillet 2013, les époux X avaient commis une faute.

En outre, les époux X n’ont pas communiqué aux consorts Y leur nouvelle adresse à Mulhouse, […], alors qu’il ressort du courrier de refus de prêt du 5 mars 2013 du Crédit Mutuel, qui leur avait été envoyé à cette adresse, qu’ils avaient déjà déménagé à cette date, postérieure de seulement quatre jours à la signature du compromis par M. X.

Ce défaut d’information a retardé la date à laquelle les vendeurs ont pu considérer que les acquéreurs avaient renoncé à l’acquisition ou que le compromis était devenu caduc et, par voie de conséquence, la date de remise en vente de leur bien. En effet, ceux-ci ont essayé, par courrier du 22 avril 2013, mais sans succès, faute d’avoir leur nouvelle adresse, de mettre les époux X en demeure de justifier de l’obtention ou non du prêt.

La cour estime qu’il y a lieu, compte tenu de cette perte de temps et des démarches que les consorts Y ont dû mettre en oeuvre pour pouvoir toucher les époux X à leur nouvelle adresse (recours à deux huissiers, le premier ayant dressé deux procès-verbaux de perquisition à l’ancienne adresse et n’ayant pas compétence sur la localité du nouveau domicile), de leur allouer la somme réclamée de 5 000 euros, qui apparaît en adéquation avec le préjudice subi.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a limité le montant des dommages et intérêts à 3 000 euros.

Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Le jugement étant confirmé pour l’essentiel, il le sera également en ces dispositions afférentes aux dépens et aux frais exclus des dépens.

Les appelants, qui succombent en leur recours, seront en outre condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par les intimés en cause d’appel, ces condamnations entraînant le rejet de la demande des appelants tendant à être indemnisés de leurs propres frais exclus des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique,

DÉBOUTE M. I X et M^me J G, épouse X, de leur demande de voir écarter des débats les pièces n° 31 et 32 des consorts Y ;

DÉBOUTE M. I X et M^me J G, épouse X, de leur demande de réduction du montant du dépôt de garantie ;

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné in solidum M. I X

et M^me J G, épouse X, à payer la somme de 3 000 € (trois mille euros) à M. A Y, M^me B H, M. C Y, M^me N Y, M. P Y et M^me D Z, en réparation du préjudice subi ;

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE M. I X et M^me J G, épouse X, in solidum, à payer à M. A Y, M^me B Y, épouse H, M. C Y, M^me D Y, M. P Y et M^me N O, épouse Y, ensemble, la somme de 5 000 € (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Ajoutant audit jugement,

CONDAMNE M. I X et M^me J G, épouse X, in solidum, à payer à M. A Y, M^me B Y, épouse H, M. C Y, M^me D Y, M. P Y et M^me N O, épouse Y, ensemble, la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel ;

REJETTE la demande de M. I X et de M^me J G, épouse X, formée en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. I X et M^me J G, épouse X, in solidum, aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE