CG

MINUTE N° 217/2020

Copies exécutoires à

Maître Céline RICHARD

La SCP CAHN & ASSOCIES

Le 03 juillet 2020

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 03 juillet 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 18/04767 – N° Portalis DBVW-V-B7C-G4YH

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 septembre 2018 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de COLMAR

APPELANT et défendeur :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE […]

représenté par son Syndic l’IMMOBILIERE BAUMANN

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social […]

[…]

représenté par Maître Céline RICHARD, avocat à la Cour

INTIMÉ et demandeur :

Monsieur Y X

demeurant […]

[…]

représenté par la SCP CAHN & ASSOCIES, avocats à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’ordonnance de Madame la Première Présidente du 31 mars 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2020 sans audience, les parties ayant expressément donné leur accord, devant la Cour, composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

qui en ont délibéré.

ARRET Contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 26 juin 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. X, propriétaire d’un immeuble au […], cadastré section […] et 180, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], cadastré section 1, […], 185, 186, 187 et 188, sont, chacun, propriétaires, pour un tiers indivis, d’une cour commune, cadastrée section 1 n° 181 ; une porte cochère en bois, très ancienne, dans laquelle est insérée, en partie centrale, une porte piétonne, permet d’accéder à la cour depuis la rue Reiber (n° 2).

Se plaignant de ce que les occupants de l’immeuble du […] violent sa propriété à partir du moment où ils ouvrent la porte piétonne, M. X a assigné le syndicat devant le tribunal de grande instance de Colmar, par acte du 25 août 2016, aux fins d’indemnisation des troubles de voisinage subis du fait du passage incessant sur sa propriété depuis la 'construction de la copropriété' en 1999, d’interdiction de passage sur sa propriété, soit la parcelle 180, et d’indemnisation de la réfection de la porte, qui s’est délabrée à la suite de ces passages.

Par jugement en date du 20 septembre 2018, le tribunal a, au fond:

— fait interdiction à tout occupant de la copropriété et toute société de service, qui serait mandatée par elle, de 'passer sur la propriété de M. X', sous peine d’une astreinte de 150 euros, en cas d’infraction constatée par huissier,

— condamné le syndicat à payer à M. X la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des passages pédestres des occupants de l’immeuble sur sa propriété et la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que M. X était propriétaire d’une partie de l’espace situé entre la porte cochère donnant sur la rue Reiber et la parcelle 181 constitutive de la cour indivise, ce en tant que propriétaire en rez-de-chaussée du 'lot 40", correspondant à 'l’ancien lot b’ ; que le syndicat ne contestait pas que les occupants de la copropriété empruntaient l’accès piéton de la porte en sa partie centrale ; qu’il n’établissait pas l’existence d’une servitude de passage sur l’espace arrière appartenant à M. X, dès lors qu’une telle servitude discontinue ne peut s’acquérir par prescription et qu’il ne justifiait d’aucun titre ; que le syndicat ne se prévalait pas non plus d’un état d’enclave pour accéder à la cour et à ses boîtes aux lettres ; que le constat d’huissier, soumis à la discussion contradictoire, établissait la réalité des passages pédestres d’occupants de l’immeuble, mais que le délabrement de la porte ne pouvait être imputé à l’action de ces derniers, étant rappelé que la porte était commune.

*

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 31 octobre 2018.

Par conclusions du 24 juillet 2019, il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter M. X de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Il conclut au débouté de l’appel incident.

L’appelant conteste tout trouble de voisinage, alors que la parcelle n’est pas identifiable et que la porte est commune et doit donc pouvoir être utilisée, de sorte que le passage est commun. Il prétend que les habitants du fond de la cour n’ont pas d’autre accès à leur logement et invoque, en tout état de cause, le bénéfice de la prescription trentenaire. Il conteste la demande au titre de la porte cochère, qui n’est pas délabrée mais dans un état d’usage normal, lequel ne lui est pas exclusivement imputable. Il conteste enfin que le constat d’huissier puisse établir l’état des lieux, en ce qu’il n’est pas contradictoire.

*

M. X conclut le 25 avril 2019 à la confirmation du jugement déféré sur l’interdiction de passage, mais forme appel incident sur les dommages et intérêts alloués, sollicitant les sommes de 4 000 euros pour les troubles subis et de 8 576,15 euros pour la réfection de la porte. Il réclame par ailleurs une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que le passage derrière la porte est sur la parcelle 180 lui appartenant, laquelle n’est grevée d’aucun droit de passage, ni de servitude ; que la copropriété a un accès par le 4 rue de Kirneck ; que les allées et venues des occupants de l’immeuble (dix familles) sur sa propriété sont constitutifs d’un trouble anormal de voisinage ; que le constat d’huissier est une preuve recevable ; que la porte a été dégradée par les ouvertures sans la moindre précaution ; que la somme allouée est insuffisante, alors qu’il subit les troubles depuis 1999 ; que la porte s’est affaissée à compter de 2000 et que, même si sa propriété est indivise, il n’est pas responsable de cette détérioration, imputable à la négligence de la copropriété.

*

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 7 janvier 2020.

A l’audience du 29 mai 2020, l’affaire n’a pu être débattue compte tenu des circonstances sanitaires ; cependant, elle a été mise en délibéré sans audience, les avocats, régulièrement avisés, ne s’y étant pas opposés.

MOTIFS

Le syndicat ne critique pas le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevables les prétentions de M. X, après avoir déclaré irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée, l’exception de procédure soulevée par le syndicat. Dès lors, bien que le syndicat ait fait appel de ces dispositions, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande en cessation du trouble

Les parties s’accordent sur le fait qu’elles sont propriétaires en indivision de la porte cochère et de la cour.

Elles s’opposent, en revanche, sur le droit de passage sur la zone située sous le porche, entre la porte cochère et la cour.

M. X estime que la cour s’arrête au droit du surbâti du porche et revendique la propriété exclusive de la partie sud de la zone située sous le porche, qu’il estime intégrée à sa parcelle 180, selon l’esquisse n°104 'relative à une maison divisée par étages' établie le 2 avril 1998 et enregistrée au cadastre le 6 avril 1998, complétant l’esquisse n° 14 du 5 décembre 1969, alors que la partie nord appartiendrait à la copropriété et serait intégrée au bâtiment A, dont elle constituerait une partie commune (PC1).

Cependant, l’état descriptif de division-règlement de copropriété du 27 janvier 1999, concernant l’immeuble du '[…]', indique qu’il résulte de l’analyse combinée des deux esquisses que le lot 40, qui a remplacé le lot b de l’esquisse 14, concerne notamment les parcelles 179 et 180, mais exception faite de 'l’entrée commune' et des WC ; il ne se contente pas d’évoquer la porte d’entrée, mais l’entrée elle-même, qui pourrait comprendre l’espace sous le porche ou, à tout le moins, celui situé dans l’axe de l’entrée piéton aménagée dans la porte.

Le syndicat revendique un passage commun par ce portail.

En tout état de cause, il ressort du procès-verbal de constat, établi à la requête de M. X le 28 janvier 2016, évoquant le marquage qu’il a fait au sol, photographié par l’huissier, qu’il considère qu’il est propriétaire de la moitié de l’espace au sol, en partant de l’aplomb de la séparation des deux immeubles (le sien et celui de la copropriété) et non du cintrage au dessus de la porte cochère.

Toutefois, il ne démontre pas, alors que la porte piétonne n’est pas dans l’axe médian de l’espace sous le porche, avoir la jouissance exclusive de la moitié du sol, côté sud, de l’espace sous le porche, de sorte que les piétons occupants de l’immeuble du syndicat, en empruntant la porte dont le syndicat est pourtant propriétaire en indivision, violerait sa propriété.

Au surplus, à supposer qu’il soit propriétaire de la moitié du sol, il apparaît que, compte tenu de la configuration des lieux et de ce que, avant d’être divisée, la maison a appartenu à un même propriétaire, il pourrait exister une servitude de passage par destination du père de famille au sens des articles 692 et suivants du code civil, étant rappelé qu’une telle servitude vaut titre à l’égard des servitudes discontinues, lorsqu’existent des signes apparents de servitude lors de la division et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire.

Au vu de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement déféré et de débouter M. X de sa demande d’interdiction de passage.

Sur les dommages et intérêts

Le passage des occupants de l’immeuble, sur un espace dont il n’est pas établi qu’il leur soit interdit de passer, n’est pas constitutif d’un trouble anormal de voisinage.

Le syndicat ne saurait dès lors être condamné à des dommages et intérêts à ce titre.

Il n’est pas non plus démontré que la détérioration de la porte est imputable à ces mêmes occupants, alors qu’il résulte des constats d’huissier produits, de part et d’autre, que la porte est vétuste ; il incombe aux propriétaires indivis de la porte de l’entretenir, de sorte que la demande en dommages et intérêts, tendant à faire supporter la totalité de la réfection de la porte au seul syndicat, doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Eu égard à la solution donnée au litige, le jugement déféré sera infirmé en ses dispositions afférentes aux dépens et aux frais non compris dans les dépens.

M. X, succombant, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Compte tenu de la complexité du litige, il n’apparaît pas inéquitable, cependant, que chacune des parties supporte les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en appel ; les deux parties seront donc déboutées de leurs demandes d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, sans débats à l’audience,

INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée, l’exception de procédure soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], et recevables les prétentions de M. Y X ;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant au jugement déféré,

DÉBOUTE M. Y X de ses demandes d’interdiction de passage et de dommages et intérêts ;

REJETTE les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, formées tant en première instance qu’en appel ;

CONDAMNE M. Y X aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE