1^re Chambre

ARRÊT N°389/2019

N° RG 17/08431 – N° Portalis DBVL-V-B7B-ON5C

M. A X

M^me AB-AC AD épouse X

C/

M^me G H épouse Y

M. I C

SCP E M D Q

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte S, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame AC-AE AF, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2019 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Octobre 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Dominique CARTRON de la SELARL CARTRON-L’HOSTIS, avocat au barreau de RENNES

Madame AB-AC AD épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique CARTRON de la SELARL CARTRON-L’HOSTIS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame G H épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES

Monsieur I C

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e U V de la SELARL U V, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Alain BEGEL, plaidant, avocat au barreau d’EPINAL

Société Civile Professionnelle Titulaire d’un Office Notarial G E – L M – N D – P Q, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Par arrêté municipal du 1^er juillet 2010, M^me Y a bénéficié d’un permis d’aménager un lotissement. Elle a proposé à la vente des terrains viabilisés.

Le 22 avril 2011, A et AB-AC X ont signé avec M^me G H épouse Y un compromis de vente en l’étude de M^e E, notaire à Vannes, pour un terrain à bâtir sis à Baden, […], lieu dit 'Romeno'.

La vente, conclue au prix de 140 000 €, a été réitérée par acte authentique du 20 mai 2011, publiée à la Conservation des hypothèques le 5 août 2011. M. et M^me X étaient assistés de M^e C pour la signature de l’acte authentique. Le même jour, les époux X ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Construction du Belon.

Par jugement du 7 juillet 2011, le tribunal administratif de Rennes a annulé le plan local d’urbanisme (PLU) adopté le 11 AD 2008, ce qui a eu pour effet de remettre le PLU précédant en vigueur, sous l’empire duquel la parcelle acquise par les époux X était inconstructible.

En conséquence de ce jugement, le 4 août 2011, le maire de Baden a pris à leur encontre une décision de refus de permis de construire, considérant que l’annulation du PLU avait pour effet de remettre en vigueur le PLU antérieur où la parcelle des époux X se situe en zone Nad dont l’aménagement prévu à long terme est subordonné à la modification de ce PLU.

Suivant exploit du 8 décembre 2011, les époux X ont fait assigner M^me Y devant le tribunal de grande instance de Vannes en annulation de la vente, assignation publiée le 14 décembre 2011 à la Conservation des hypothèques.

Par actes des 3 juillet et 22 août 2012, M^me Y a appelé en garantie les notaires ayant participé à l’acte litigieux, M^e E et M^e C, le second à titre de notaire conseil des acquéreurs. Les instances ont été jointes.

Par jugement du 16 décembre 2014, le tribunal a sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif de Rennes sur le recours exercé à l’encontre de la modification n°1du 5 novembre 2012 du PLU de la commune de Baden.

Par jugement du 31 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Vannes, retenant que l’inconstructibilité du terrain n’était plus démontrée dès lors que la commune de Baden avait modifié le PLU à la suite du jugement de la juridiction administrative, et qu’au terme de cette modification le terrain était à nouveau constructible, a :

— débouté M. A X et M^me AB-AC AD épouse X de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné M. A X et M^me AB-AC AD épouse X à verser à M^me G H épouse Y la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. A X et M^me AB-AC AD épouse X à verser à la SCP titulaire d’un office notarial S E, G E, L M et N D la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. A X et M^me AB-AC AD épouse X à verser à M^e I C la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. A X et M^me AB-AC AD épouse X aux entiers dépens, y compris ceux de l’instance en garantie avant jonction, tous recouvrables conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 1^er décembre 2017.

Vu les conclusions du 25 mars 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. et M^me X qui demandent à la cour, sur le fondement des articles 1109, 1110, 1641 et 1382 anciens du Code Civil, de :

— infirmer le jugements du tribunal de grande instance de Vannes du 31 octobre 2017 et,

Statuant à nouveau :

— annuler la vente intervenue entre M^me Y et M. et M^me X par acte authentique du 20 mai 2011,

ou,

— prononcer la résolution de la vente intervenue entre M^me Y et M. et M^me X par acte authentique du 20 mai 2011,

— condamner M^me Y à verser à M. et M^me X la somme de 140.000€ correspondant au prix de vente, avec intérêts légaux à compter du 20 mai 2011, en application des dispositions de l’article 1153-1 (devenu 1231-7) du Code civil, et capitalisation en application de l’article 1154 du même Code,

— condamner M^me Y et la SCP notariale E ainsi que Maître C in solidum, ou les uns à défaut des autres, à verser à M. et M^me X la somme de 9.685,12€ correspondant aux frais de l’acte de vente, avec intérêts légaux à compter du 20 mai 2011 en application des dispositions de l’article 1153-1 (devenu 1231-7) du Code civil, et capitalisation en application de l’article 1154 (devenu 1343-2 ) du même Code,

— condamner M^me Y et la SCP notariale E ainsi que Maître C in solidum, ou les uns à défaut des autres, à verser à M. et M^me X la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts,

Subsidiairement :

— condamner la SCP notariale E et Maître C in solidum à verser à M. et M^me X la somme de 154.685,12€ à titre de dommages et intérêts,

— condamner M^me Y et la SCP notariale E ainsi que Maître C in solidum, ou les uns à défaut des autres, à verser à M. et M^me X la somme de 9.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M^me Y et la SCP notariale E ainsi que Maître C de toutes leurs demandes contraires ou plus amples,

— condamner M^me Y et la SCP notariale E ainsi que Maître C in solidum, ou les uns à défaut des autres, aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par Maître Dominique Cartron, avocat au Barreau de Rennes membre de la société d’avocats Cartron-L’Hostis, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 7 juin 2019, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M^me Y qui demande à la cour, sur le fondement des articles 1133 et suivants, 1641 et 1240 et suivants du Code civil, de :

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Vannes du 31 octobre 2017.

A titre subsidiaire, si par impossible le jugement du tribunal de grande instance de Vannes est réformé et la vente anéantie,

— condamner in solidum la SCP S E – G E ' L M ' N D et Maître I C à garantir M^me G Y de toutes condamnations dont elle est susceptible de faire l’objet au bénéfice des époux X, hors la restitution du prix.

En toute hypothèse,

— condamner in solidum les parties succombantes à payer à M^me G Y une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 31 juillet 2018, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de Maître C qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel.

— débouter les époux X et M^me Y de toutes leurs demandes à l’encontre de Maître I C.

— condamner in solidum les époux X et M^me Y à verser à Maître I C la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du code procédure civile.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une condamnation des notaires interviendrait in solidum,

— fixer à 5 % la part contributive de Maître I C,

— condamner in solidum les époux X et M^me Y aux dépens de l’instance liée à l’intervention de Maître I C avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître U V.

Vu les conclusions du 29 mai 2018, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SCP notariale E, M, D, Q qui demande à la cour de:

— confirmer le jugement dont appel.

— débouter les époux X et M^me Y de toutes leurs demandes fins et garantie à l’encontre de la

SCP E-M-D-Q

— condamner in solidum les époux X et M^me Y à verser à la SCP E une indemnité de 10.000€ au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code procédure civile.

— autoriser la SELARL Ab Litis – De […], avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la vente :

Sur l’erreur :

M. et M^me X soutiennent que :

*leur consentement a été vicié par erreur sur la constructibilité du terrain. Au moment de la vente, le terrain n’était pas constructible par l’effet de l’annulation du PLU, le 7 juillet 2011. L’erreur a été provoquée par les stipulations de l’acte, ils ont été tenus dans l’ignorance du risque avéré d’inconstructibilité.

*les termes du litige étaient fixés par la saisine du tribunal de grande instance de Vannes, rien ne justifiait qu’ils renoncent à leur action ;

*Ils n’étaient pas tenus d’exercer un recours contre la décision de refus de permis de construire qui leur a été opposée ;

*quand bien même le terrain serait à nouveau constructible, cette constructibilité est parfaitement hypothétique, une procédure générale de révision du PLU est en cours.

M^me Y soutient que :

*l’annulation rétroactive du PLU par un jugement postérieur à la vente ne peut être prise en compte pour retenir l’existence d’une erreur au moment de la vente ;

*l’inconstructibilité du terrain n’est pas démontrée et le refus de permis de construire opposé aux époux X est illégal dès lors que le permis d’aménager était définitif ;

*à la suite de la décision du tribunal administratif, la commune a modifié le PLU et les parcelles qui ont fait l’objet du permis d’aménager ont été exclues de la zone humide définie par la modification de PLU du 5 novembre 2012 ;

*les parcelles ZC 679 à 684 vendues aux époux X sont étrangères à la procédure de révision du PLU en cours ;

*M. et M^me X n’ont plus de qualité et d’intérêt à agir en nullité de la vente pour inconstructibilité du terrain ;

*le risque d’inconstructibilité n’a pas à être pris en compte dans le cadre d’un contentieux en annulation ou résolution d’une vente ;

*le permis de construire qui lui a été délivré sur une parcelle voisine démontre la constructibilité du

sol ;

*en toute hypothèse, l’erreur alléguée n’a pas de caractère substantiel puisque l’inconstructibilité alléguée n’existe plus de longue date ;

*le caractère immédiat de la constructibilité n’était pas dans le champs contractuel.

La SCP notariale E M D Q soutient que :

*au jour de la vente, le 20 mai 2011, le terrain était constructible ;

*l’annulation rétroactive du PLU, intervenue après la vente, est sans incidence sur l’erreur.

M^e C fait siens les moyens invoqués par la SCP notariale E M D Q.

Ceci étant exposé :

Il résulte des dispositions de l’article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 AD 2016 que l’erreur est une cause de nullité de la convention lorsqu’elle tombe sur la substance de la chose qui en est l’objet.

L’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue s’apprécie au moment de la conclusion du contrat, soit en l’espèce, le compromis du 22 avril 2011. Les époux X, qui soutiennent que leur consentement a été vicié, ont un intérêt à agir en annulation de la vente nonobstant les modifications du PLU intervenues postérieurement à la vente et leur issue contentieuse qui sont sans effet sur l’appréciation de l’erreur au moment de la formation du contrat.

Il ressort du jugement rendu le 7 juillet 2011 par le tribunal administratif de Rennes qu’un recours était pendant depuis l’année 2008 à l’encontre de la délibération du 11 AD 2008 approuvant le plan local d’urbanisme.

Le moyen relatif à l’illégalité de l’arrêté emportant refus de permis de construire qui a suivi la décision de la juridiction administrative doit être écarté dès lors qu’il n’est pas de la compétence de la juridiction judiciaire d’apprécier la légalité d’un acte administratif.

Le compromis du 22 avril 2011 ne comporte aucune information des acquéreurs sur le recours à l’encontre du PLU de la commune, alors qu’y sont annexés le permis d’aménager et l’ensemble des pièces administratives relatives au lotissement. Surabondamment, cette information n’a pas davantage été donnée aux acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique. Même si au moment du compromis, les époux X n’avaient entrepris aucune démarche en vue d’une construction immédiate, il ressort de leur choix d’acquérir un terrain faisant l’objet d’un permis d’aménager et inclus dans un lotissement que le caractère certain de la constructibilité du terrain était un élément substantiel de leur achat. Dès lors, à la date de la vente, en présence de documents annexés au compromis, laissant croire à la certitude du caractère constructible de leur parcelle, l’ignorance de l’aléa existant du fait d’un recours sur le PLU de la commune, a induit les époux X en erreur sur le caractère certain de la constructibilité du terrain.

Le jugement du 7 juillet 2011, annulant rétroactivement la délibération du 11 AD 2008 du conseil municipal d’urbanisme approuvant le PLU et le refus de permis de construire qui en a été la conséquence n’ont fait que concrétiser un risque qui existait antérieurement à la vente.

Par suite, le jugement entrepris doit être infirmé et la vente réitérée par acte authentique du 20 mai 2011 sera annulée.

Sur la responsabilité du vendeur :

M^me Y n’est pas un professionnel de la vente immobilière, et même si le recours à l’encontre du PLU du 11 AD 2008 avait fait l’objet d’un article dans le journal local, elle pouvait de bonne foi, étant titulaire d’un permis d’aménager depuis l’année 2010, penser que ce recours serait sans effet sur la parcelle vendue. Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté époux X de leur demandes indemnitaires dirigées contre M^me Y.

Sur la responsabilité des notaires :

Sur la responsabilité de la société E-AA-D-Q :

Le notaire rédacteur d’un acte doit s’assurer de l’efficacité juridique de l’acte auquel il prête son concours. M^e E est le rédacteur du compromis de vente comme de l’acte authentique, étant remarqué que la vente a été négociée en l’absence d’agent immobilier. En omettant de se renseigner sur la présence de recours à l’encontre du PLU de la commune, information qu’il aurait pu obtenir aisément des services de la mairie, le notaire rédacteur a commis un manquement à son obligation et engagé sa responsabilité à l’encontre de M. et M^me X. La SCP E-AA-D-Q devra en conséquence indemniser les époux X du préjudice résultant de cette faute.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’ils a débouté les époux X de ses demande à l’encontre de la SCP E-AA-D-Q.

Sur la responsabilité de M^e C :

M^e Perrot, qui a assisté les acquéreurs à l’acte authentique de vente, n’était tenu que d’une obligation de conseil qui n’impliquait pas de recherche sur la situation du bien. Dès lors qu’étaient annexés à l’acte authentique le permis d’aménager et l’ensemble des pièces administratives relatives au lotissement, il a pu, sans commettre de faute, penser que la constructibilité était certaine et omettre de conseiller à ses client de se renseigner sur d’éventuel recours à l’encontre du PLU. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes à l’encontre de M^e C.

Sur les conséquences de l’annulation :

Sur les restitutions réciproques :

M^me Y d’une part, M. et M^me X d’autre part, seront condamnés aux restitutions réciproques de la chose vendue et du prix de vente. Le remboursement du prix de vente n’étant pas une créance indemnitaire, les dispositions de l’article 1153-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 AD 2016 ne lui sont pas applicables. Il est toutefois rappelé que les intérêts au taux légal sont dus de plein droit à compter du présent arrêt. Ces intérêts seront capitalisés dès qu’ils seront dus pour une année à compter du présent arrêt.

Sur les frais d’acte de vente:

Il ressort du décompte adressé à M. et M^me X par le notaire que ceux-ci ont versé le 20 mai 2011 et le 8 juillet 2011 la somme totale de 7 435,90 € au titre des droits d’enregistrement, et qu’il leur a été restitué la somme de 357,79 €. Le solde versé par les époux X est ainsi de 7 078,11 €.

Il résulte des dispositions de l’article 1961 du code général des impôts que les frais fiscaux de mutation sont restituables par l’administration des impôts en cas d’annulation de vente par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée. Dès lors, ces frais ne peuvent être mis à la charge du vendeur ou de la société de notaires E-AA-D-Q.

La SCP de notaire E-AA-D-Q a commis une faute à l’origine du paiement en pure perte de ses émoluments par les époux X. Elle sera en conséquence condamnée à ce remboursement, soit la somme de 2 395,12 €. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, et les intérêts seront capitalisés dès qu’ils seront dus pour une année entière à compter du présent arrêt.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 5000 € :

M. et M^me X, qui résidaient dans le département des Vosges, allèguent qu’ils subissent un préjudice moral du fait des déplacements occasionnés par la vente et de l’impossibilité de s’établir dans le golfe du Morbihan en raison du blocage d’importante sommes d’argent.

M. et M^me X ont choisi la voie de l’annulation, jusqu’en cause d’appel, sans renouveler de demande de permis de construire alors que l’arrêté du 4 août 2011 emportant refus de permis de construire précise que l’aménagement du terrain qu’ils ont acquis est subordonné à la modification du PLU, et que dès le 16 juillet 2012, suite à une modification du PLU du 23 avril 2012, le maire de Baden a accordé à M^me Y un permis de construire à la même adresse «'Impasse de Bernache'» que celle qui avait fait l’objet du refus de permis de construire de l’arrêté du 4 août 2011.

Les époux X ont ainsi par choix renoncé à leur projet alors que modification du PLU moins d’une année après l’arrêté emportant refus de permis de construire leur offrait la possibilité de demander à nouveau cette autorisation. Dans ces circonstances, ils ne justifient pas de l’existence d’un préjudice moral et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de ce chef de demande.

Sur le recours de M^me Y à l’encontre des notaires:

Il résulte de ce qui précède que le recours de M^me Y à l’encontre des notaires est sans objet.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

Débouté M. et M^me X de leur demande d’annulation de la vente et de leur demande en paiement au titre des sommes afférentes à la vente ;

Condamnés M. et M^me X au paiement de frais irrépétibles et aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau:

Annule la vente intervenue le 22 avril 2011 et régularisées par acte authentique le 20 mai 2011 entre M^me Y et les époux F t;

Dit que les parties se devront restitutions réciproques de la chose vendue et du prix de vente (140 000 €) ;

Déboute M. et M^me X de leur demande tendant au paiement d’intérêts au taux légal sur le prix de vente à compter du 20 mai 2011 et rappelle que les intérêts moratoires sur cette somme commencent de plein droit à courir à compter du présent arrêt ;

Dit que les intérêts sur la somme de 140 000 € seront capitalisés dès qu’ils seront dus pour une années entière à compter du présent arrêt ;

Condamne la SCP de notaires E-AA-D-Q à payer à M. A X et M^me AB-AC AD épouse X la somme de 2 395,12 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts dès qu’ils seront dus pour une années entière à compter du présent arrêt ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Déclare sans objet le recours en garantie de M^me Y à l’encontre de la SCP de notaires E-AA-D-Q et de M^e C ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCP de notaires E-AA-D-Q aux dépens de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT