IF/BE

MINUTE N° 21/041

Copie exécutoire à :

—  M^e Valérie SPIESER

—  M^e Florence APPRILL-THOMPSON

Le 18 janvier 2021

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 18 Janvier 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 20/00012 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HIFS

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 23 mai 2019 par le tribunal d’instance de Strasbourg

APPELANTE :

Madame A D-E B C

1 Rue D Guillaume

[…]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

(aide juridictionnelle Totale numéro 2019/6730 du 14/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

INTIME :

Monsieur X Y

13 Rue Jean-Jacques Rousseau

[…]

Représenté par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 novembre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Annie MARTINO, présidente et M^me Nathalie NEFF, greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 20 mai 2016, Monsieur X Y a donné à bail à Madame A B C épouse D-E un appartement à usage d’habitation situé […] à Strasbourg, moyennant paiement d’un loyer initialement fixé à la somme de 825 €, provision sur charges comprises.

Madame A B C épouse D-E a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 20 octobre 2017.

Par ordonnance du 25 janvier 2018, le juge des référés du tribunal d’instance de Strasbourg a condamné Madame A B C épouse D-E à payer à Monsieur X Y la somme de 2 212,05 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 octobre 2017, outre 300 € au titre des frais irrépétibles et a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de Madame A B C épouse D-E tendant à la réfaction des loyers.

Par déclaration du 23 mai 2018, Madame A B C épouse D-E a fait citer Monsieur X Y devant le tribunal d’instance de Strasbourg, aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 3 826,93 €, outre 1 000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux fins de voir ordonner la compensation des créances.

Elle a ultérieurement sollicité également répétition par le défendeur de la somme de 4739,55 €.

Elle conteste le calcul opéré par le bailleur concernant les charges de 2016, comptabilisées pour une année entière et non justifiées pour 2017 et soutient que Monsieur X Y n’a pas respecté son obligation de délivrance, en ce qu’elle a rapidement constaté la présence de rongeurs, l’impossibilité d’ouvrir la fenêtre de la cuisine maculée de fientes de pigeons, l’encombrement et la saleté des communs en raison de déchets du restaurant exploité au

rez-de-chaussée, outre les odeurs de cuisine et l’absence d’isolation thermique, engendrant des consommations importantes de chauffage. Elle a chiffré le montant du loyer, en considération des troubles subis, à la somme de 500 € au lieu de 715 € pendant seize mois.

Monsieur X Y a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes et a reconventionnellement demandé paiement de la somme de 79,43 € au titre du solde de charges pour la période du 1^er janvier au 16 octobre 2017.

Il a fait valoir que la demande est irrecevable, à défaut de tentative de conciliation préalable ; que la demanderesse, qui n’a pas relevé appel de l’ordonnance de référé, est irrecevable à contester les montants auxquels elle a été condamnée et qui restent impayés ; que les charges sont justifiées.

Il a réfuté les troubles de jouissance allégués et considère avoir respecté ses obligations.

Par jugement du 23 mai 2019, le tribunal d’instance de Strasbourg a':

— rejeté les fins de non-recevoir,

— dit que Madame A B C épouse D-E n’est redevable que de la somme de 62 € au titre de la régularisation des charges 2016,

— réformé l’ordonnance de référé sur ce point,

— condamné Monsieur X Y à payer à Madame A B C épouse D-E la somme de 637,62 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande, au titre du crédit de charges 2017,

— ordonné en tant que de besoin la compensation entre les créances réciproque exigibles,

— débouté Madame A B C épouse D-E du surplus de sa demande,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Madame A B C épouse D-E a interjeté appel de cette décision le 20 décembre 2019.

Par écritures notifiées le 22 octobre 2020, elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de :

— constater que Monsieur X Y ne justifie pas des montants réclamés au titre des arriérés de charges 2016 et 2017, à l’exception de la production d’une facture d’eau,

— dire qu’à compter du 8 août 2017, le bail était résilié,

En conséquence,

— condamner Monsieur X Y à lui restituer la somme de 466,99 € et 1871,91 € à

parfaire, soit 2338,9 € au titre des charges 2016 et 2017,

— constater que Monsieur X Y ne lui a pas remis un logement en bon état d’usage et de réparation conformément à l’article six de la loi du 6 juillet 1989 et n’a pas assuré la jouissance paisible des lieux,

En conséquence,

— dire que le loyer pour la période de location doit être fixé à la somme de 500 € par mois hors charges,

— condamner Monsieur X Y à lui payer, à titre de trop-perçu de loyer, la somme de 3339,66 € avec intérêts légaux à compter de la demande le 23 mai 2018, outre 500 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— débouter Monsieur X Y de l’intégralité de ses fins et conclusions, y compris d’un éventuel appel incident,

— débouter Monsieur X Y de son appel incident,

— le condamner aux entiers frais et dépens des deux instances et à payer la somme de 1500 € par application de l’article 700 alinéa deux du code civil.

Elle fait valoir qu’elle a fait savoir au bailleur au début du mois d’octobre 2016 que l’immeuble était infesté de souris'; qu’elle ne pouvait ouvrir les fenêtres du fait de la présence de pigeons et d’excréments de pigeon et que le local poubelle était inutilisable du fait des déchets du restaurant du rez-de-chaussée ; que le bailleur n’a pas contesté ces griefs et a indiqué qu’il ferait le nécessaire auprès d’entreprises spécialisées pour les rongeurs ; qu’elle a quitté le logement et qu’un état des lieux de sortie a été établi le 20 octobre 2017, les clés étant restituées le 16 octobre 2017.

Elle critique les charges pour 2016, au motif que la facture d’eau concerne la période du 1^er janvier au 31 décembre 2016, alors qu’elle n’est entrée dans les lieux que le 1^er juin 2016 ; que les autres charges mises en compte ne sont pas justifiées, non plus que leur montant proratisé ; qu’elle est fondée à obtenir restitution des avances sur charges qu’elle a versées.

Concernant les charges 2017, elle fait valoir que Monsieur X Y lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 juin 2017, qui a produit ses effets le 7 août 2017 ; qu’à compter de cette date, elle n’était plus tenue du paiement du loyer et des avances sur charges en raison de la résiliation automatique du bail'; que les charges qui lui sont demandées pour 2017 ne sont pas justifiées ni calculées au prorata de sa présence.

Elle maintient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage de réparation et ne lui en a pas assuré la jouissance paisible, dans la mesure où elle a subi des troubles en raison de l’exploitation d’un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble dont Monsieur X Y est propriétaire, de rongeurs et de déjections de pigeons, ainsi que d’un manque d’hygiène et d’un encombrement des communs ; que ces désagréments ont perduré jusqu’à son départ des lieux ; que le bailleur n’a jamais mandaté une entreprise pour remédier à la présence de rongeurs ou des pigeons ; que la mauvaise isolation thermique des lieux a conduit à une importante consommation d’électricité durant la période hivernale, de sorte qu’elle est fondée à obtenir la réfaction du loyer.

Par écritures du 21 octobre 2020, Monsieur X Y a conclu à l’irrecevabilité ou mal fondé de l’appel et demande à la cour de confirmer le jugement déféré, dans la limite de

l’appel incident.

Il a formé appel incident pour voir infirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que Madame A B C épouse D-E n’est redevable que de la somme de 62 € au titre de la régularisation des charges 2016, en ce qu’il a réformé l’ordonnance de référé sur ce point, en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 637,62 € avec intérêts au taux légal à compter de la demande au titre du crédit de charges 2017 et en ce qu’il a ordonné en tant que de besoin la compensation entre les créances réciproques exigibles.

Il demande à la cour de :

— dire et juger n’y avoir lieu à la réformation de l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal d’instance de Strasbourg le 25 janvier 2018,

— condamner l’appelante au paiement de la somme de 79,43 € au titre du solde de charges pour la période du 1^er janvier 2017 au 16 octobre 2017, augmentée des intérêts légaux à compter du jugement à intervenir,

— condamner Madame A B C épouse D-E aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que l’appelante ne s’est plus acquittée des loyers, de sorte qu’il a entendu faire usage de la clause résolutoire du bail, selon commandement du 7 juin 2017 resté vain ; qu’il a appris en cours de procédure de référé que la locataire a définitivement quitté les lieux sans l’en informer ; que les clés du logement n’ont été restituées que le 16 octobre 2017'; que la locataire, qui est entrée dans les lieux le 1^er juin 2016, n’a pas élevé de doléances avant le courrier réceptionné le 8 novembre 2016, qui faisait suite à une relance pour paiement des arriérés ; que la preuve des troubles allégués n’est pas rapportée et qu’il ne peut être tenu pour responsable de l’existence de pigeons.

Il fait valoir que pour que la clause résolutoire soit réputée acquise, la résiliation du bail doit être constatée judiciairement et qu’elle n’a pas pour effet de dispenser le locataire du paiement des sommes dues au titre de son occupation.

Il maintient que les charges pour l’année 2016 ont bien été proratisées à compter du 1^er juillet 2016, date d’effet de la prise à bail ; que le décompte qu’il a produit est détaillé et clair et n’a pas fait l’objet de contestation antérieure ; que le mode de calcul des charges, en fonction de la surface de l’appartement, est précisé dans le bail et que la consommation d’eau est relevée par compteur individuel ; que la locataire n’a jamais sollicité la consultation des factures justificatives, qui ont été tenues à sa disposition ; qu’il ne peut être tenu de conserver les justificatifs des montants réclamés au-delà du délai de six mois suivant l’envoi du décompte et qu’il appartenait à l’appelante de les consulter dans le délai légal, ce qu’elle a été invitée à faire et qu’elle s’est abstenue de faire ; que l’appelante ne peut donc contester la régularisation de charges ; qu’il produit aux débats le décompte de charges du 14 mai 2018 pour la période du 1^er janvier 2017 au 16 octobre 2017, date de remise des clés, dont il résulte que Madame A B C épouse D-E est redevable d’un montant de 79,43 € et précise que le montant du dépôt de garantie a bien été déduit du décompte final.

MOTIFS

Sur les charges':

Vu les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au

contrat ;

Vu les dispositions de l’article 1315 ancien du code civil';

Selon décompte du 21 février 2017, Monsieur X Y a imputé à Madame A B C épouse D-E, au titre des charges dues pour la période du 20 mai au 31 décembre 2016, une somme de 160,22 € au titre des frais d’ascenseur, répartis au prorata de la surface de son appartement et d’un coefficient pondérateur selon l’étage, après prise en charge de 27 % des frais par le propriétaire; une somme de 228,01 euros au titre de la consommation d’eau, selon relevé de son compteur individuel ; une somme de 40,86 € pour l’électricité des communs, une somme de 212,67 € au titre des frais d’entretien des parties communes, ces charges étant réparties en fonction de la surface de l’appartement par rapport à l’ensemble des surfaces utilisées dans l’immeuble ; une somme de 8,16 € pour le nettoyage des poubelles ainsi qu’une somme de 105,51 € au titre de la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères, frais répartis en fonction de la surface de l’appartement par rapport à celle des autres appartements de l’immeuble, à l’exclusion des surfaces commerciales.

Sous déduction des provisions mensuelles pour charges versées à hauteur de 600 € pour 2016, il est ainsi réclamé un solde de 155,43 €.

Pour justifier les sommes mises en compte, Monsieur X Y verse aux débats la répartition de la consommation d’eau selon le relevé du compteur de Madame A B C épouse D-E effectué par une entreprise extérieure, conduisant à lui imputer la somme de 228,01 euros.

Par décompte du 14 mai 2018, Monsieur X Y a établi le décompte des charges locatives pour la période du 1^er janvier au 16 octobre 2017, selon le même mode de calcul, mettant ainsi en compte la somme de 213,61 € pour l’ascenseur, la somme de 125,38 € pour la consommation d’eau, la somme de 58,56 € pour l’électricité des communs, la somme de 253,52 € pour les frais d’entretien des parties communes, la somme de 12,44 € pour le nettoyage de la poubelle, la somme de 42,92 € pour le dépannage de l’antenne collective de télévision, ainsi que la somme de 136 € pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, soit au total 842,43 € dont à déduire les provisions versées à hauteur de 763 €, solde réclamé étant de 79,43 €.

Le bailleur n’a annexé à ce décompte que le justificatif de la consommation d’eau de 125,38 €, ainsi que des factures d’électricité, dont le montant ne correspond pas aux sommes reprises dans le décompte global.

Contrairement à ce que soutient l’intimé, il incombe au bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1315 ancien du code civil, de verser aux débats les factures justifiant les montants de charges qu’il met en compte aux termes des deux décomptes établis par lui, de sorte qu’il ne peut se retrancher derrière les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et se borner à soutenir qu’il a tenu à disposition de Madame A B C épouse D-E les factures justificatives pendant un délai de six mois, ainsi qu’il l’a rappelé à la locataire dans la lettre de transmission de la régularisation des charges.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu qu’en l’absence de production des factures relatives aux charges, qui seules permettent de vérifier les montants imputés à la locataire, Madame A B C épouse D-E n’était redevable que d’un solde de 62 € pour 2016, après déduction des provisions versées et qu’elle bénéficiait d’un trop-perçu de 637,62 € après déduction des provisions de 763 € pour les charges 2017.

Il sera enfin précisé que les critiques de l’appelante quant à l’absence de proratisation de la

facture d’eau ne peuvent prospérer, dans la mesure où le logement étant équipé d’un compteur individuel, seule sa consommation propre, pour la période d’occupation des lieux, lui a été imputée ; que nonobstant la signification le 7 juin 2017 d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, Madame A B C épouse D-E restait tenue de payer le loyer ainsi que l’avance mensuelle sur charge, jusqu’à la constatation de la résiliation du bail par une décision de justice.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ses dispositions portant sur les charges.

Il n’est pas contesté que Madame A B C épouse D-E a versé au titre du dépôt de garantie une somme de 500 € qui ne lui a pas été remboursée, dans la mesure où Monsieur X Y en a déduit le montant des sommes réclamées au titre d’arriérés de charges non justifiées. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de Madame A B C épouse D-E tendant à la restitution de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2020, date de la demande.

Sur les troubles de jouissance :

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Par lettre recommandée reçue le 8 novembre 2016, Madame A B C épouse D-E s’est plainte auprès de son bailleur de la présence de rongeurs dans l’habitation, d’excréments de pigeon en quantité très importante souillant la fenêtre de la cuisine et empêchant son ouverture, ainsi que de nuisances olfactives liées à la présence de déchets ménagers dans les locaux poubelles, en raison d’un manque sévère d’entretien, dus à l’activité de restauration exploitée au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Par lettre du 22 novembre 2016, Monsieur X Y a accusé réception de ce courrier et a indiqué avoir mandaté une entreprise spécialisée afin de vérifier l’existence de rongeurs dans l’immeuble et de procéder le cas échéant à leur destruction et à la mise en place de mesures de prévention. Il a également rappelé que l’immeuble était doté, sur l’ensemble des tablettes de fenêtres, de piques anti pigeons et qu’il avait rappelé aux locataires l’interdiction de nourrir les oiseaux ; qu’il a également rappelé au dirigeant du restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ses obligations qui lui incombent concernant le conditionnement, l’entreposage et l’évacuation des déchets.

Il n’est produit aux débats aucune pièce justifiant la présence de rongeurs dans l’immeuble.

De même, les photographies versées aux débats par Madame A B C épouse D-E, qui étaient annexées à son courrier recommandé, ne permettent pas de caractériser l’existence d’un défaut du bailleur dans la délivrance d’un logement décent.

En effet, il sera relevé que le bailleur a mis en place les mesures nécessaires pour éviter la prolifération des pigeons sur les tablettes et façades de l’immeuble ; qu’il incombe au locataire de procéder au nettoyage régulier des tablettes d’appui et des fenêtres, de sorte que l’accumulation de fientes décriée par la locataire procède d’un défaut d’entretien de sa part.

Par ailleurs, les quelques photographies de sacs-poubelle posés à côté des poubelles de l’immeuble ne peuvent justifier l’existence pour la locataire d’un trouble de jouissance, dans la mesure où il n’est pas démontré que cette situation était courante et fréquente, alors que les poubelles sont entreposées dans un local clos, permettant de soustraire les déchets à la vue et

à l’odorat des locataires empruntant le couloir commun de l’immeuble ; qu’au demeurant, Madame A B C épouse D-E n’a pas réitéré cette doléance avant sa sortie des lieux ; que les trois attestations qu’elle verse aux débats, émanant d’amis, évoquent tout à la fois des odeurs de poubelles et des odeurs violentes qui émanaient du restaurant exploité au rez-de-chaussée et ne sont nullement circonstanciées, de sorte qu’elles ne font pas preuve de la réalité du trouble et en ce qu’elles se bornent manifestement à répercuter les doléances de l’appelante.

Madame D-E échoue enfin à démontrer que l’appartement serait mal isolé, ce qui aurait entraîné pour elle une surconsommation d’énergie.

En l’absence de démonstration d’un trouble de jouissance imputable au bailleur, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Madame A B C épouse D-E de sa demande tendant à la réfaction du loyer.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant au frais et dépens seront confirmées.

Madame A B C épouse D-E F sa demande additionnelle prospérer, les dépens de l’instance d’appel seront mis à la charge de Monsieur X Y, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur X Y à rembourser à Madame A B C épouse D-E le dépôt de garantie d’un montant de 500 € (cinq cents euros), portant intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2020,

DEBOUTE les parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur X Y aux dépens de l’instance d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,