COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 AVRIL 2021

N° 2021/ 221

N° RG 19/04711

N° Portalis DBVB-V-B7D-BD7UT

Z X

C/

A Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karine MICHEL

M^e Isabelle MALAUSSENA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance d’Antibes en date du 28 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0003.

APPELANTE

Madame Z X

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Karine MICHEL, avocat au Barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant M^e Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au Barreau de LORIENT,

INTIME

Monsieur A Y

né le […] à Marseille, demeurant […]

représenté par M^e Isabelle MALAUSSENA de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA,

avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous-seing privé du 3 juillet 2014, M^me X donnait à bail à M. Y, un appartement situé […] à […]) moyennant un loyer mensuel de 495 €, une provision sur charges de 65 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 465 €.

Le même jour, les parties établissaient un état des lieux d’entrée contradictoire.

M. Y, ayant rapidement rencontré des désordres au sein de l’appartement, en a averti sa propriétaire par plusieurs courriers et a fait réaliser un constat d’huissier en date du 26 novembre 2015 à la suite duquel des travaux d’électricité ont été effectués, le contacteur du chauffe-eau changé mais les autres travaux n’ayant pas été réalisés, il décidait par acte d’huissier du 10 juin 2016 d’assigner M^me X devant le juge des référés du tribunal d’instance d’Antibes lequel par ordonnance du 8 novembre 2016 ordonnait une expertise confiée à M. GIULIANI, qui déposait son rapport le 22 juin 2017, concluant que des travaux étaient nécessaires et imputables au bailleur pour la somme de 924 € et estimait à 10 % du loyer mensuel le préjudice locatif subi par le locataire soit 49,50 € par mois.

Le 3 juillet 2017, M. Y a quitté les lieux et par acte d’huissier du 19 avril 2018, il assignait M^me X devant le tribunal d’instance d’Antibes aux fins d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, une indemnité de jouissance et de préjudice moral.

Par jugement rendu le 28 février 2019, le tribunal a :

— condamné M^me X à payer à M. Y, la somme de 1 485 € au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance du mois de janvier 2015 au mois de juin 2017 inclus assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

— condamné M^me X à verser à M. Y, la somme de 495 € au titre de la restitution totale de son dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2017

— condamné M^me X à verser à M. Y, la somme de 891 € sur le fondement de l’article 22 al. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

— débouté M. Y de sa demande en paiement d’une somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral

— condamné M^me X à verser à M. Y, la somme de 484,71 € au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel résultant de la délivrance d’un congé pour reprise frauduleux assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement

— débouté M^me X de toutes ses demandes,

— condamné M^me X à verser à M. Y, la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile

— condamné M^me X aux entiers dépens de l’instance

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration au greffe en date du 22 mars 2019, M^me X a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté M. Y de sa demande de condamnation d’une somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Elle sollicite :

— le débouté de M. Y de toutes ses demandes, fins, conclusions ni fondées, ni motivées,

— la condamnation de M. Y à lui payer la somme de 4.000 €, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des travaux de remise en état, au taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir,

— la condamnation de M. Y à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice pour troubles et tracas le préjudice moral,

— la condamnation de M. Y à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

— la condamnation de M. Y à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation du même aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— que le locataire ne peut solliciter un préjudice de jouissance sur des réparations locatives qu’il lui appartenait de réaliser,

— que le congé n’était pas frauduleux mais avait bien pour objet une reprise pour habiter,

— que l’expert a conclu à la décence du logement, sur les problèmes évoqués d’humidité, d’infiltrations et de ventilation,

— que le locataire a manqué à son obligation d’entretien du logement, et particulièrement d’aération,

— qu’elle a dû régler une facture de 4 500,65€ au titre des réparations locatives, qui incombent au locataire.

M. Y conclut :

— à la recevabilité de son appel incident concernant sa demande au titre du préjudice moral subi du fait de la non-communication des quittances de loyer,

— l’infirmation du Jugement rendu le 28 février 2019 par le Tribunal d’Instance d’ANTIBES en ce qu’il l’a débouté de cette demande,

STATUANT DE NOUVEAU :

— à la condamnation de M^me X à lui régler une somme de 1 000 € en indemnisation de son préjudice moral subi du fait de la non-communication des quittances de loyer,

POUR LE SURPLUS :

— à la confirmation du Jugement rendu par le Tribunal d’Instance d’ANTIBES le 28 février 2019 en toutes ses dispositions,

A VOIR

— au débouté de M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— à la condamnation de M^me X au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de Première Instance et d’Appel.

Il soutient :

— qu’il s’est rapidement plaint de privation d’eau durant deux semaines en août 2015, de privation d’eau chaude, de la mauvaise isolation du logement avec surconsommation électrique, de problèmes d’humidité, de travaux à réaliser,

— que l’expert a chiffré à 924€ les travaux à réaliser à la charge du propriétaire et a confirmé que les désordres lui avaient génér un trouble de jouissance,

— qu’il n’a jamais affirmé que le logement était indécent, mais qu’il existait de nombreux désordres ne lui assurant pas une jouissance paisible,

— que les travaux de remise en état ne constituent pas des réparations locatives,

— qu’il sollicite en outre la restitution du dépôt de garantie,

— que l’état des lieux de sortie comme les photos qui l’accompagnent ne font que confirmer les constatations de l’expert,

— que la bailleresse n’a jamais fait état de travaux de remise en état et produit une facture établie le 6 juillet 2018 soit plus de 7 mois après son départ pour les besoins de la cause et alors même qu’elle ne correspond pas aux prétendus désordres,

— que le non délivrance des quittances de loyer lui a causé un préjudice en raison de la suspension des APL qui en a résulté,

— que le congé a été donné frauduleusement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, il doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, il doit entretenir les locaux et y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 7c et d de cette même loi le locataire est quant à lui obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail et de prendre en charge l’entretien courant du logement et les menues réparations ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’indécence du logement n’est en l’espèce pas invoquée, le locataire se prévaut de désordres lui ayant causé un préjudice de jouissance.

Il convient en conséquence de reprendre chacun des désordres invoqués et de déterminer s’ils sont imputables au bailleur ou au locataire.

*verrou et serrure de la porte palière difficiles à actionner

Dans son rapport du 22 juin 2017, l’expert indique que l’origine du désordre provient de l’ancienneté du verrou et de la serrure.

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que si le décret du 26 août 1987 met à la charge du locataire le graissage et le remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées, la vétusté de ces éléments ne peut être imputée au locataire.

*absence de convecteur électrique dans l’entrée

Il résulte de l’expertise que le convecteur a été supprimé avant l’entrée dans les lieux du locataire.

C’est valablement que le premier juge a considéré que le remplacement d’un convecteur électrique n’entre pas dans le champ des réparations locatives et incombe au bailleur.

*interrupteurs et prises de courant sortant de leur logement

Comme l’ont retenu tant l’expert que le premier juge, le remplacement des interrupteurs et prises de courant entre dans le champ des réparations locatives, pour autant lorsqu’il s’agit de procéder à la refixation de l’ensemble des interrupteurs et prises de courant sortant de leurs logements muraux cela dépasse les menues réparations et cela incombe au bailleur.

*condensations superficielles

C’est à juste titre que le premier juge retenant que l’expert les relie à la non utilisation des convecteurs électriques de chauffage a imputé ce désordre au locataire.

*absence de collier de fixation de la canalisation d’alimentation d’eau du lave linge

L’expert a retenu comme le premier juge et ce valablement qu’il s’agit d’une réparation locative.

*défaut de fixation du dormant horizontal haut de la porte fenêtre de la pièce principale

L’expert indique que le dormant présente un défaut manifeste de fixation qui provient de l’ancienneté de la menuiserie donc imputable au bailleur.

Ce point retenu par le premier juge sera confirmé.

*parclose de l’ouvrant de la porte fenêtre fendue

L’expert retient la même imputabilité que pour le point précédent. Le jugement entrepris qui suit l’expertise sur ce point également sera confirmé.

*mastic des vitrages de la porte fenêtre

La réfection des mastics entre dans le champ des réparations locatives, c’est donc à juste titre que le premier juge a imputé ce désordre au locataire.

*occultation totale résultant du tablier du volet roulant

Le jugement entrepris a parfaitement retenu que s’agissant des dispositifs d’occultation de la lumière, le réglage du tablier du volet roulant ou le remplacement de lames ne constituent pas une réparation locative dès lors que cela ne résulte pas d’une faute du locataire, non établie en l’espèce.

*meuble sous évier dégradé par l’eau, défaut de joint entre le robinet et le plan de l’évier

L’expert retient que la dégradation du meuble résulte d’une fuite du robinet mitigeur, changé depuis. Il constate par ailleurs une légère stagnation d’eau autour du robinet provenant de l’absence de joint lors de la pose du robinet.

Le jugement entrepris retient valablement que le remplacement complet d’un robinet d’un meuble ou la mise en place d’un joint au moment de l’installation ne peuvent être considérés comme des réparations locatives.

*contrepente de la canalisation d’évacuation du trop plein du cumulus engandrant une stagnation d’eau et un écoulement sur le sol de la pièce

L’expert retenant que ce désordre provient d’une malfaçon dans la mise en oeuvre de la canalisation d’évacuation raccordée au trop plein, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la suppression de la contrepente ne peut être considérée comme une réparation locative.

L’expert dans son rapport du 22 juin 2017 a estimé à 10% du loyer mensuel le préjudice de jouissance subi par le locataire soit à la somme de 49,50€ par mois du fait des désordres subis et imputables au bailleur.

Ainsi, c’est à bon droit que le premier juge a fixé à la somme de 1485€ le préjudice du locataire de janvier 2015 à juin 2017 inclus.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, que la dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction fait, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. En outre, à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie entraîne une majoration d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Il incombe au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 3 juillet 2014 et un état des lieux de sortie le 1^er juillet 2017;

Au regard de la comparaison entre ces états des lieux, il ne résulte pas d’indications précises sur l’existence de réparations locatives, l’état des lieux de sortie renvoyant à des photos sans commentaire et se rapportant à 5 éléments, qualifiés pour 3 de 'bon état', pour 1 d’ 'état moyen’ et pour 1 sans qualification.

La bailleresse ne rapporte nullement la preuve qu’elle invoque de l’impossibilité d’établir normalement cet état des lieux du fait des tensions importantes existant, l’attestation de sa soeur, qui a réalisé cet état de lieux n’étant pas suffisante.

Faute d’établir l’existence de réparations locatives, d’autant que la facture fournie date de plus de sept mois après le départ du locataire et que la bailleresse n’avait jamais fait état de ces dégradations antérieurement, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que cette dernière ne pouvait légitimement conserver le dépôt de garantie et l’a condamnée à le restituer.

Le dépôt de garantie devait être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire soit au plus tard le 3 septembre 2017, avec majoration automatique de 10% de loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En conséquence, la bailleresse est condamnée à verser au locataire la somme de 495€ au titre de la restitution totale du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2017 majorée de la somme de 49,50€ sur 24 mois soit 1188€.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté le locataire de sa demande à ce titre, considérant que si la délivrance de quittances de loyers est une obligation du bailleur, le locataire ne rapporte nullement la preuve du préjudice qu’il invoque à savoir la suspension de ses allocations logement le plaçant dans une situation précaire compte tenu de la faiblesse de ses ressources et le

contraignant à emprunter de l’argent à ses proches.

Sur l’indemnisation pour délivrance d’un congé frauduleux

Aux termes de l’article 15-l de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux,notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur… En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article, il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et

légitimes…

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 novembre 2016, la bailleresse a donné congé au locataire pour le 3 juillet 2017, motivé par la reprise par elle du logement.

Pour autant dans ses écritures du 6 juillet 2018 soit plus d’un an après la remise des clés, la bailleresse était toujours domiciliée sur QUIBERON.

Par ailleurs, pour justifier résider 6 mois de l’année sur QUIBERON et les 6 autres mois dans le logement en question, elle verse aux débats une facture d’électricité relative à ce logement mais qui indique une consommation du 11 août au 10 octobre 2018 de 24,58€. La modicité de cette facture corrobore le fait qu’elle n’y habite pas, y compris à temps partiel, à titre d’habitation principale, d’autant qu’elle ne justifie d’aucune cause légitime résultant de considérations professionnelles ou personnelles l’exonérant de l’occupation des lieux, les pièces versées aux débats concernant la vente de son fonds de commerce d’hôtel à QUIBERON étant toutes datées de l’été 2018 soit plus d’un an postérieurement au départ du locataire.

Ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a invalidé le congé pour reprise à son propre bénéfice notifié par la bailleresse dans son courrier du 16 novembre 2016 et l’a condamnée à titre de dommages et intérêts à rembourser au locataire les frais engagés pour son déménagement à hauteur de 484,71€.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M^me X est condamnée à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 février 2019 par le Tribunal d’Instance d’ANTIBES,

SAUF à actualiser la somme de 891€ à la somme de 1188€ due sur le fondement de l’article 22 al 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes

CONDAMNE M^me X à payer à M. Y la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M^me X aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT