MINUTE N° 487/2022

Copie exécutoire à

— M^e Anne CROVISIER

— la SCP CAHN G./CAHN T./BORGHI

— M^e Joseph WETZEL

Le 10 novembre 2022

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Novembre 2022

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 20/01658 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HK5Z

Décision déférée à la cour : 04 Mars 2020 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTES et intimées sur appel incident :

1) La Compagnie d’assurance CAMBTP, représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

2) La S.A. KS CONSTRUCTION, représentée par son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

représentées par M^e Anne CROVISIER, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL TRADIGESTION IMMOBILIER (SOUS ENSEIGNE SYNCHRO-IMMO 67), dont le siège social est [Adresse 2]

ayant son siège social [Adresse 3]

représenté par la SCP CAHN G./ CAHN T./ BORHI, avocats à la cour

INTIMEE et appelante sur incident :

La S.E.L.A.R.L. [R] & ASSOCIES prise en la personne de Maitre [F] [R], es qualité de mandataire ad’hoc de la SCCV [Adresse 6]

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique DONATH faisant fonction

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 1er juillet 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et M^me Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

La société civile de construction vente (SCCV) [Adresse 6] a réalisé en qualité de promoteur/vendeur un ensemble immobilier constitué de 4 bâtiments situés [Adresse 3]. Elle a conclu avec la société Ketterer Sultzer, aux droits de laquelle vient la société KS Construction, un contrat de maîtrise d''uvre le 17 janvier 2007, ainsi qu’un contrat d’entreprise générale tous corps d’état, le 10 juillet 2007. Pour cette opération, elle a souscrit une assurance dommages-ouvrage et une assurance constructeur non réalisateur auprès de la CAMBTP.

La réception des travaux est intervenue le 12 janvier 2010 pour les bâtiments A et B, avec des réserves consignées dans un 'procès-verbal de constatation et d’état des lieux à la livraison des parties communes’ annexé au procès-verbal de réception.

Le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire des immeubles devaient être assurés par deux pompes à chaleur qui ont présenté des pannes récurrentes dès 2010, ayant donné lieu à 77 interventions entre le 17 octobre 2011 et le 21 mai 2013.

Par assignation signifiée le 6 décembre 2012, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise dirigée contre la SCCV [Adresse 6], la société KS Construction, et contre les entreprises en charge du lot chauffage et de l’entretien de l’installation.

Par ordonnance du 26 février 2013, M. [C] [J] a été désigné en qualité d’expert. Il s’est adjoint un sapiteur en la personne de M. [D]. Les opérations d’expertise ont été successivement étendues à d’autres sous-traitants par ordonnance des 10 septembre et 16 octobre 2013.

La SCCV a fait l’objet d’une liquidation amiable, postérieurement aux opérations de construction et de vente, et a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 11 mars 2013.

Selon ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 23 juillet 2014, la SELARL [R] et Associés, prise en la personne de Maître [F] [R], a été désignée en qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6] aux fins de la représenter dans le cadre de la procédure et de ses suites.

L’expert a déposé son rapport le 15 avril 2014.

Par exploit du 25 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires, et Mme [O] [E], copropriétaire, régulièrement autorisés, ont fait assigner selon la procédure à jour fixe, Me [Y] – [R], ès qualités, et la CAMBTP, devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

La SELARL [R] et associés a appelé en intervention forcée, la société KS Construction. Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 4 mars 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire a notamment :

— constaté l’interruption de l’instance à l’égard de Mme [E] décédée ;

— déclaré recevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SELARL [R], ès qualités,

— l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 10 560 euros au titre du coût du bilan thermique,

* 153 000 euros au titre du trouble de jouissance,

lesdites sommes portant intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement du surcoût d’électricité,

— condamné in solidum la Selarl [R], en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV, la CAMBTP, prise en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur, la société KS Construction, et la CAMBTP prise en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société KS Construction aux dépens incluant les frais des procédures de référé expertise, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la CAMBTP prise en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV et en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société KS Construction à garantir la Selarl [R], ès qualités, de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires,

— rejeté toutes autres demandes.

Pour rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la Selarl [R], tirée d’un défaut de qualité pour défendre en ce qu’elle n’était investie que d’une mission de représentation de la SCCV, le tribunal a rappelé que la société dissoute conservait sa personnalité morale pour les besoins de sa liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci et au-delà aussi longtemps que les droits et obligations à caractère civil n’étaient pas liquidés, et a considéré que la mission dévolue au mandataire ad hoc était particulièrement claire puisqu’il s’agissait de représenter la société dans le cadre de la procédure et de procéder à toutes opérations qui résulteraient d’une éventuelle condamnation.

Il a ensuite considéré que le syndicat des copropriétaires avait qualité à agir en réparation d’un préjudice de jouissance, l’appréciation du caractère collectif ou individuel à certains copropriétaires de ce préjudice supposant un examen du fond et ne conditionnant pas la recevabilité de la demande.

Le tribunal a rappelé que l’expertise judiciaire avait porté d’une part sur des désordres affectant le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, d’autre part sur des désordres de construction faisant l’objet d’une procédure distincte.

Il a rappelé les conclusions de l’expert selon lesquelles :

— les désordres de chauffage et les pannes récurrentes des pompes à chaleur étaient imputables à des non-conformités aux spécifications techniques contractuelles, à des défauts de conception, à des défauts d’exécution, de mise en 'uvre et d’entretien ; ces désordres n’étaient pas stabilisés et étaient susceptibles d’évolution, mais n’affectaient pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination ;

— les désordres concernant les températures de confort difficiles à atteindre dans les attiques étaient imputables à des défauts de conception et à des inexécutions ; ils étaient stabilisés et n’étaient pas susceptibles d’évolution ; ils n’affectaient pas la solidité de l’ouvrage et ne le rendaient pas impropre à sa destination ;

— les désordres concernant les difficultés à produire de l’eau chaude sanitaire à partir de l’installation solaire étaient imputables à des inexécutions, à des défauts de mise en 'uvre et des défauts d’entretien ; plus aucun désordre n’était à constater depuis le remplacement de la régulation solaire par le fabricant Clipsol.

Le tribunal a considéré que la matérialité des désordres était établie et a retenu que les désordres qui affectaient des éléments d’équipement rendaient l’ouvrage impropre à sa destination et relevaient donc de la garantie décennale, l’ensemble des logements étant affecté, différents copropriétaires s’étant plaints de l’impossibilité d’atteindre une température de confort.

Il a alloué au syndicat des copropriétaires le coût de réalisation d’un nouveau bilan thermique jugé nécessaire par l’expert, outre une somme de 153 000 euros, soit 1 000 euros par an pour chacun des logements pendant trois hivers, en considérant que le trouble était général et avait été subi de la même manière par tous les copropriétaires, puisque l’ensemble du système de chauffage était affecté.

Le tribunal a rejeté la demande au titre du surcoût d’électricité en considérant que le dysfonctionnement des panneaux solaires destinés à assurer la production d’eau chaude sanitaire n’avait pas rendu l’ouvrage impropre à sa destination puisqu’il existait une possibilité de chauffer l’eau par une résistance électrique d’appoint, même si l’argument relatif à une économie d’énergie avait été mis en avant par le promoteur, de sorte que la responsabilité de celui-ci ne pouvait être recherchée sur le fondement de la responsabilité décennale, la demande ne pouvant pas davantage prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle en l’absence de preuve d’une faute de la SCCV [Adresse 6].

Sur l’appel en garantie dirigé contre la CAMBTP, le tribunal a constaté qu’elle n’avait été appelée en cause qu’en qualité d’assureur dommages-ouvrage, mais a considéré que puisque le conseil de la CAMBTP dont la garantie était recherchée par la Selarl [R], ès qualités, en qualité d’assureur constructeur non réalisateur et d’assureur décennal de la société KS construction, avait pris des conclusions en défense pour s’opposer à ces appels en garantie, il y avait lieu de retenir qu’elle était intervenue volontairement à la procédure en ces qualités.

Il a considéré que la SCCV [Adresse 6] avait bien souscrit la garantie complémentaire dommages immatériels, de sorte que la police d’assurance constructeur non réalisateur était mobilisable, et la garantie de la CAMBTP était due au titre de cette police.

Il a estimé que les désordres étaient imputables à la société KS construction, tant en qualité de maître d’oeuvre que d’entreprise générale, et que sa responsabilité était donc engagée à l’égard de la SCCV [Adresse 6], maître de l’ouvrage, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, de sorte qu’elle lui devait sa garantie, ainsi que son assureur, la CAMBTP, y compris pour les dommages immatériels avec application de la franchise et des plafonds de garantie.

La CAMBTP et la société KS Construction ont interjeté appel de ce jugement, le 24 juin 2020.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 janvier 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 23 août 2021, la société KS Construction et la CAMBTP demandent à la cour l’infirmation du jugement en tant qu’il a prononcé des condamnations contre elles, et statuant à nouveau, de :

— déclarer la SELARL [R] et associés, prise en la personne de Maître [Y]-[R], ès qualité de mandataire ah hoc de la SCCV [Adresse 6], mal fondée en son appel incident et l’en débouter ;

1 – sur les demandes formulées au titre du trouble de jouissance :

À titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] irrecevable à agir pour le compte des copropriétaires au titre de préjudices subis personnellement par ces derniers sur leurs lots privatifs ;

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

À titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour viendrait à déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en sa demande,

— condamner la SELARL [R] et associés, prise en la personne de Maître [Y]-[R], ès qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires en réparation du trouble de jouissance toutes sommes qu’il plaira à la cour de fixer sans que cette indemnité ne puisse excéder 10 000 euros ;

— condamner in solidum la CAMBTP, ès qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 6], la société KS Construction et la CAMBTP, ès qualité d’assureur de responsabilité civile décennale de la société KS Construction à relever et garantir la SELARL [R] et associés, prise en la personne de Maître [Y]-[R], ès qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6], des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires dans les limites et dans les conditions des polices d’assurances s’agissant de la CAMBTP qui est fondée à opposer la franchise qui s’établit à 2,28 x l’indice BT01 ;

2 – sur les demandes formulées au titre des frais de réalisation du bilan thermique

À titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— condamner la SELARL [R] et associés, prise en la personne de Maître [Y] – [R], ès qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 560 euros en réparation du coût du bilan thermique ;

— condamner in solidum la CAMBTP, ès qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 6], la société KS Construction et la CAMBTP, ès qualité d’assureur de responsabilité civile décennale de la société KS Construction à relever et garantir la SELARL [R] et associés, prise en la personne de Maître [Y] – [R], ès qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6] des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires dans les limites et dans les conditions des polices d’assurances s’agissant de la CAMBTP qui est fondée à opposer la franchise qui s’établit à 2,28 x l’indice BT01 ;

3 – sur les frais et l’article 700 du code de procédure civile

— condamner aux entiers frais et dépens nés de l’appel principal et incident, le syndicat des copropriétaires ainsi qu’à payer à la Compagnie CAMBTP et à la société KS Construction une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes contestent la qualité à agir du syndicat des copropriétaires au titre du trouble de jouissance qui n’est pas subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, soulignant que Mme [E] qui avait agi en première instance aux côtés du syndicat des copropriétaires n’avait sollicité aucune indemnisation à ce titre, alors pourtant qu’elle était propriétaire d’un appartement en attique qui sont les seuls concernés par les problèmes d’insuffisance de température. Pour les autres copropriétaires aucune réclamation n’a été formulée et aucun désordre n’a été documenté, de sorte que la preuve du caractère collectif et homogène du trouble n’est pas rapportée.

Subsidiairement, le principe de réparation intégrale fait obstacle à une indemnisation forfaitaire et globale.

S’agissant du coût du bilan thermique, la société KS Construction et la CAMBTP estiment qu’il y a une double indemnisation car il a déjà été pris en compte au titre de l’indemnisation des préjudices matériels intervenue suite à une transaction, ce bilan faisant partie des dossiers des ouvrages exécutés.

Enfin, bien qu’ayant admis dans les motifs de sa décision, l’opposabilité à l’assuré des franchises et plafonds de garantie par la CAMBTP, intervenant en qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 6], le tribunal a, dans le dispositif du jugement, rejeté la demande qu’elle avait formée à ce titre, en rejetant toutes autres demandes.

*

Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique, le 8 mars 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de confirmer en tous points le jugement entrepris et de rejeter tout appel incident adverse, et de condamner les parties appelantes au paiement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir qu’il a qualité à agir en réparation d’un trouble de jouissance s’il trouve son origine dans des désordres affectant les parties communes, ou si les désordres sont généralisés, et que tel est le cas en l’espèce puisque les défauts de conception et d’exécution affectent la chaufferie, partie commune, et les désordres concernent l’ensemble des parties communes et privatives, de sorte qu’il a intérêt à agir.

S’agissant du bilan thermique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’expert a considéré que le bilan réalisé était incomplet voire inexact. Il considère que si un tel bilan doit être réalisé avant la construction, il est néanmoins légitimement fondé à en faire établir un nouveau suite aux réparations, ce bilan étant nécessaire en cas de vente de lots, de sinistre ou de travaux de rénovation énergétique.

*

Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique, le 31 mai 2021, la société [R] et associés, en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6], conclut au rejet de l’appel, à la confirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à son appel en garantie et à son infirmation pour le surplus. Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— déclarer irrecevables, en tous cas mal fondées les demandes dirigées contre elle en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6],

subsidiairement,

— dire et juger qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée contre Maître [Y]-[R] ou encore de la société [R] et associés mais uniquement contre la SCCV [Adresse 6] représentée par la société [R] et associés en sa qualité de mandataire ad hoc,

— déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] irrecevable, en tout cas mal fondé en ses demandes au titre du préjudice de jouissance,

Subsidiairement, en cas de condamnation,

— réduire substantiellement l’indemnité qui ne saurait excéder la somme de 10 000 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande au titre du coût de réalisation d’un nouveau bilan thermique.

En cas de condamnation quelle qu’elle soit de la SCCV [Adresse 6],

— condamner la CAMBTP et la société KS Construction SA à l’en garantir en totalité, en principal, article 700, dommages et intérêts, frais et dépens

— débouter la CAMBTP de ses conclusions visant à l’imputation de la franchise contractuelle de la SCCV [Adresse 6],

— débouter la CAMBTP et la société KS Construction SA de leurs demandes de condamnation de la SCCV [Adresse 6] au paiement en faveur de la copropriété de 10 560 euros au titre du bilan thermique comme étant irrecevable pour la première fois à hauteur de cour,

— condamner in solidum la société KS Construction SA, la CAMBTP et le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’au paiement la SCCV [Adresse 6], représentée par la société [R] et associés au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [R] et associés fait valoir qu’elle est seulement investie d’une mission de représentation de la SCCV [Adresse 6], de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée contre elle, à titre personnel ou en sa qualité d’administrateur ad hoc, le débiteur potentiel du syndicat des copropriétaires étant la SCCV [Adresse 6], représentée par son mandataire ad hoc.

Au fond, elle s’associe à l’argumentation des appelantes, et soutient que le syndicat des copropriétaires, qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande, n’a aucun intérêt à réaliser un nouveau bilan thermique, s’agissant d’un document de conception établi préalablement à la construction, l’entreprise intervenue pour effectuer les travaux de mise en conformité ayant nécessairement réalisé un nouveau bilan. S’il devait néanmoins être fait droit à cette demande, elle sollicite la garantie de la société KS Construction qui s’est montrée défaillante dans sa mission de conception et d’exécution des travaux, et de la CAMBTP, s’agissant d’un accessoire de la garantie décennale. Elle considère que la demande de condamnation formée par les appelantes au profit du syndicat des copropriétaires est irrecevable car nouvelle à hauteur d’appel.

Elle conteste la qualité à agir du syndicat des copropriétaires au titre du trouble de jouissance en l’absence de trouble généralisé et identique pour tous les copropriétaires, subsidiairement son quantum, l’importance du préjudice ne pouvant être déduite du nombre important d’interventions, estimant que l’indemnisation ne saurait excéder 10 000 euros.

Enfin, elle soutient qu’aux termes de l’annexe 1 de l’article A243-1 du code des assurances, la CAMBTP ne peut opposer sa franchise, dont le montant n’est pas justifié, au tiers bénéficiaire des indemnités qu’il s’agisse de la SCCV [Adresse 6] ou du syndicat des copropriétaires.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité des demandes dirigées contre la société [R] et associés, en qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6]

Comme l’a rappelé le tribunal, en application de l’article 1844-8 du code civil, la dissolution de la société entraîne sa liquidation, et la personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

Selon une jurisprudence établie, la personnalité morale d’une société dissoute subsiste aussi longtemps que les droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés, quand bien même la clôture de la liquidation a été publiée, la personne morale devant être mise en cause après désignation, à l’initiative du demandeur à l’instance, d’un mandataire ad hoc.

Le mandataire ad hoc ne représente la société dissoute que dans la limite de la mission que lui confère la décision qui le désigne.

En l’espèce, l’ordonnance du 23 juillet 2014 ayant désigné Me [F] [Y] – [R] en qualité de mandataire ad hoc lui a conféré la mission de ' représenter la SCCV [Adresse 6] sur l’assignation à jour fixe visant à condamner ladite SCCV au paiement de la réfection des désordres affectant la copropriété '[Adresse 6]' représentée par son syndic, et que les requérants entendent lui faire délivrer avec pour mission de procéder à toutes opérations qui résulteront de la condamnation éventuelle de la SCCV [Adresse 6] dans la mesure où celle-ci serait obtenue .

La mission dont a été investie la société [R] et associés, en la personne de Me [Y]-[R], étant celle de défendre à la présente instance et de procéder à toutes opérations nécessaires en cas de condamnation, le tribunal a retenu à bon droit que la demande était recevable en tant que dirigée contre la société [R] et associés en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6].

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

2 – Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la nature du trouble dont la réparation est sollicitée déterminant la qualité à agir du syndicat des copropriétaires, la question doit être examinée à ce stade quand bien même suppose-t-elle l’appréciation d’une question de fond.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndicat à agir en justice, tant en demande qu’en défense, le cas échéant conjointement avec certains copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Les actions collectives relevant de la compétence du syndicat sont celles qui visent non seulement à la réparation des atteintes aux parties communes, mais aussi celles ayant comme objet les dommages causés aux parties privatives qui trouvent leur origine dans les parties communes, soit que les dommages atteignent indivisiblement les parties communes et les parties privatives, soit que les vices soient généralisés à l’ensemble de l’immeuble, soit enfin qu’un même préjudice affecte la collectivité des copropriétaires. Tel est notamment le cas lorsque les préjudices individuels ont été ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, revêtant ainsi un caractère collectif.

En l’espèce, dans son assignation en référé expertise délivrée aux constructeurs, le 7 décembre 2012 le syndicat des copropriétaires évoquait le fait que la copropriété avait enregistré un nombre impressionnant de pannes

du système de chauffage suivies d’interventions vaines des entreprises en charge de l’entretien, la panne d’une des deux pompes à chaleur depuis le mois de février 2012, une insuffisance de production d’énergie par les panneaux solaires engendrant des surconsommations en électricité pour les copropriétaires puisque les batteries des résistances électriques des ballons d’eau chaude devaient prendre le relais, outre des disjonctions répétées de ces résistances impliquant des pannes sur la production d’eau chaude, dont la copropriété était régulièrement privée, ainsi qu’une impossibilité d’obtenir une température de confort suffisante dans certains logements ou des difficultés à obtenir une eau chaude sanitaire suffisamment chaude.

Ces doléances étaient reprises lors des opérations d’expertise et l’expert constatait, lors de la première réunion du 17 mai 2013, la panne de l’une des deux pompes à chaleur, le 19 juin 2013, le dysfonctionnement de l’installation solaire, alors même que la journée était particulièrement ensoleillée, et soulignait le nombre 'invraisemblable’ d’interventions et de désordres sur les pompes à chaleur.

L’examen du livret d’interventions de la copropriété révèle en effet qu’à partir d’octobre 2011 des pannes récurrentes de l’installation de chauffage se sont produites ayant nécessité des interventions répétées des sociétés en charge de la maintenance, certaines à quelques jours d’intervalle, pour remise en route des pompes à chaleur, outre plusieurs interventions chez différents copropriétaires, 77 interventions ayant ainsi été répertoriées entre le 17 octobre 2011 et le 21 mai 2013.

Le compte rendu d’une réunion sur site ayant eu lieu avec les constructeurs le 24 octobre 2011 fait par ailleurs état d’une panne de chauffage en semaine 42 et du constat, le 7 juin 2011, d’une absence de production d’eau chaude sanitaire.

En outre, le 1er février 2012 le syndic informait les copropriétaires de ce que le chauffage était en panne depuis le mardi ainsi que la production d’eau chaude, et du fait qu’une intervention de l’entreprise en charge de la maintenance le mercredi après-midi avait permis, a priori, de rétablir la production d’eau chaude. De la même manière, le syndic informait les copropriétaires le 22 mars 2013 de ce que le compresseur de la pompe à chaleur servant au chauffage était hors service et ne serait pas réparé avant quatre jours et du fait qu’afin de préserver le second compresseur de dimension inférieure, la température de consigne avait été baissée.

Enfin Mme [E] se plaignait dès le 30 janvier 2010 du fait que la température n’excédait pas 16,5 degrés même avec un chauffage d’appoint, les mêmes doléances ayant été formulées par Mme [K] le 4 février 2012 et par les époux [N] qui déploraient le 6 février 2012 une panne de l’installation ayant persisté pendant trois jours en dépit de l’intervention de l’entreprise de maintenance, l’insuffisance de la température ambiante était également constatée par huissier dans quatre logements le 6 mars 2012.

Outre des difficultés pour atteindre les températures de confort dans les appartements en attique, l’expert a relevé les défaillances récurrentes des pompes à chaleur, des casses répétées des résistances thermoplongées dans les accumulateurs d’eau chaude sanitaire, des désordres en chaufferie, des défauts d’équilibrage sur les colonnes de distribution hydrauliques, dont il a attribué l’origine à un défaut de conception, des défauts de fabrication et à un sous dimensionnement des pompes à chaleur installées, estimant que la conception globale du projet de chauffage était défaillante, et a conclu, le 15 avril 2014, à la nécessité d’entreprendre en urgence les travaux de remise en état de l’installation de chauffage car une des deux pompes à chaleur était cassée et l’autre n’était pas suffisante pour couvrir les besoins en chauffage et en eau chaude sanitaire.

En l’état de ces constatations, le préjudice de jouissance subi ne résulte donc pas seulement d’une impossibilité d’atteindre une température de confort dans les logements en attique qui ne concernerait que quelques copropriétaires, mais surtout des pannes récurrentes de l’installation de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ayant privé l’ensemble des copropriétaires, parfois pendant plusieurs jours, de chauffage et/ou d’eau chaude sanitaire.

Par voie de conséquence, comme l’a retenu le tribunal, quand bien même le syndicat des copropriétaires ne produit-il que de rares courriers de réclamation émanant de quelques copropriétaires, il apparaît que les dysfonctionnements de l’installation de chauffage, équipement commun, ont affecté l’ensemble de la copropriété, de sorte que le préjudice de jouissance dont il demande réparation est bien un préjudice subi collectivement et de la même manière par tous les copropriétaires, et ce quand bien même certains d’entre eux ne seraient pas occupants puisqu’ils sont tenus de garantir à leurs locataires une jouissance paisible et un logement décent et donc correctement chauffé.

Le syndicat des copropriétaires ayant donc qualité à agir en réparation de ce préjudice, le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat recevable.

3- Sur la réparation du trouble de jouissance

À titre liminaire il convient de constater que la nature décennale des désordres n’est pas discutée, ni le principe de la responsabilité de la SCCV [Adresse 6], en sa qualité de promoteur-vendeur sur le fondement de l’article 1792 du code civil, le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires ayant été pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage.

Compte tenu de la nature des désordres, du caractère répété des pannes et de la durée du trouble, c’est par une juste appréciation des éléments de la cause que le tribunal a fixé le montant de l’indemnité allouée à 1 000 euros par an pour chacun des 51 logements, soit une indemnité totale de 153 000 euros pour trois périodes hivernales, les travaux de reprise n’ayant en effet été réalisés qu’au printemps 2014.

4 – Sur le bilan thermique

Le fait que l’expert judiciaire a considéré que le bilan thermique établi au stade de la conception était incomplet et inexact n’implique pas nécessairement qu’un nouveau bilan doit être réalisé.

En effet, un tel bilan était nécessaire avant la réalisation des travaux de reprise qui ont été pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage et le syndicat des copropriétaires reconnaît que les calculs de déperdition opérés par le chauffagiste ont dû être refaits pour la réalisation des travaux de reprise, ce qui implique qu’un nouveau bilan a été fait, et donc pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage. Ce bilan doit en outre figurer dans le dossier des ouvrages exécutés, ce que conteste le syndicat des copropriétaires sans toutefois l’établir.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’intérêt que présenterait l’établissement d’un nouveau bilan en cas de revente de lots privatifs, les diagnostics devant obligatoirement être réalisés dans ce cas étant distincts du bilan thermique de la copropriété, ou encore en cas de sinistre. Ce n’est enfin qu’en cas d’éventuels travaux de rénovation énergétique qu’un nouveau bilan serait alors nécessaire mais supposerait toutefois la prise en compte de l’état de l’immeuble à la date des travaux.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a fait droit à ce chef de demande, qui sera rejeté.

5 – Sur les appels en garantie

Ni la société KS Construction, ni la CAMBTP, en sa double qualité d’assureur décennal de cette société et d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 6] ne contestent lui devoir garantie au titre des montants alloués au syndicat des copropriétaires. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a accueilli cette demande.

La CAMBTP fait valoir qu’elle est fondée à opposer sa franchise contractuelle à la SCCV [Adresse 6] tant en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV, qui n’est pas un tiers que d’assureur de responsabilité décennale de la société KS constructions.

Comme l’a exactement rappelé le premier juge, les montants alloués au syndicat des copropriétaires réparent un préjudice immatériel et relèvent donc d’une garantie facultative dans le cadre de laquelle la franchise est opposable à l’assuré comme au tiers lésé. Il convient donc de dire que la CAMBTP est fondée à opposer ses franchises et conditions de garanties, et de réformer le jugement en ce qu’il a, dans son dispositif, rejeté toutes demandes plus amples ou contraires et donc implicitement celle de l’assureur tendant à être autorisé à opposer sa franchise.

La franchise de 2,28 X l’indice BT01 dont la CAMBTP demande l’application étant prévue dans la police de responsabilité décennale de la société KS Construction, il sera fait droit à la demande.

6 – Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris étant confirmé pour l’essentiel de ses dispositions principales, il le sera également s’agissant de celles relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens.

L’appel de la société KS Construction et de la CAMBTP n’étant que très partiellement accueilli, les entiers dépens d’appel seront laissés à leurs charge puisqu’elles supportent la charge définitive des condamnations, et leur demande d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il sera en revanche alloué sur ce fondement au syndicat des copropriétaires et à la société [R] et associés ès qualités, la somme de 3 000 euros, chacun, pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 4 mars 2020, sauf en ce qu’il a :

— condamné la société [R] et associés, en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 10 560 euros au titre du coût du bilan thermique,

— débouté la CAMBTP de sa demande tendant à voir déclarer sa franchise opposable,

INFIRME le jugement entrepris de ces seuls chefs ;

Statuant à nouveau dans cette limite et ajoutant au jugement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande en paiement de la somme de 10 560 euros au titre du coût du bilan thermique ;

DIT que la CAMBTP est fondée à opposer sa franchise contractuelle égale à 2,28 x l’indice BT01 à la SCCV [Adresse 6] ;

CONDAMNE in solidum la SA KS Construction et la CAMBTP prise en qualité d’assureur décennal de cette société et en qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 6] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], d’une part, et à la société [R] et associés, en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV [Adresse 6], d’autre part la somme de 3 000 € (trois mille euros) chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

DEBOUTE la société KS Construction et la CAMBTP de leurs demandes sur ce fondement.

Le Greffier, La présidente,