Chambre 12

N° RG 23/02143 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ICXB

Minute N° : 36/25

LRAR aux parties

Copie exécutoire à

M^e Joëlle LITOU-WOLFF

M^e Biasantonio CALVANO

et copie au PG

le

Le Greffier,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

ARRET DU 12 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR

M^me DESHAYES, Conseillère, faisant fonction de Présidente

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré sur le rapport de M^me DESHAYES

Greffier, lors de la mise à disposition de l’arrêt : M^me Isabelle MULL,

MINISTERE PUBLIC auquel le dossier a été communiqué :

M^me RIEGERT, Substitut Général

ARRET CONTRADICTOIRE du 12 Mai 2025

mis à disposition au greffe

NATURE DE L’AFFAIRE : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

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DEMANDEURS AU POURVOI :

Monsieur [M] [L] [X]

[Adresse 5]

[Localité 10]

(ROYAUME-UNI)

Madame [Z] [E] [K] épouse [X]

[Adresse 5]

[Localité 10]

(ROYAUME-UNI)

Représentés par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR

DEFENDEUR AU POURVOI :

S.A. LE FONDS COMMUN DE TITRISATION CREDINVEST, COMPART IMENT CREDINVEST 2

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Biasantonio CALVANO, avocat au barreau de COLMAR

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte authentique signé le 22 juillet 2008 par devant Maître [Y], notaire à [Localité 13], M. [M] [L] [X] et son épouse Mme [Z] [E] [K] épouse [X] ont fait l’acquisition de trois cottages situés dans un domaine [Adresse 8] d’une valeur de 1 248 500 euros, financés par le biais d’un prêt hypothécaire de 1 007 015,32 euros accordé par le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes, remboursable par le biais de mensualités de 4 539,96 euros durant les 60 premiers mois de différé d’amortissement puis 8 244,95 euros par mois. Ledit acte notarié prévoyait la signature en parallèle d’un bail commercial entre les époux [X], acquéreurs, et la société [Adresse 8] France SCS, chargée de l’exploitation des biens en tant que résidences de tourisme, une promesse de délégation de loyers étant ainsi consentie au prêteur en garantie du prêt.

Par ordonnance du 28 juin 2018 rendue à la requête de la société Crédit Immobilier de France Développement (ci-dessous dénommé Cifd) venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes déposée le 10 avril 2018, le tribunal d’instance de Sarrebourg statuant en qualité de tribunal de l’exécution forcée immobilière, a ordonné Ia vente forcée par adjudication aux enchères publiques des immeubles appartenant à M. et Mme [X], inscrits au Livre foncier de Hattigny, cadastrés section B n° [Cadastre 6]/[Cadastre 2] lieu-dit [Localité 12], lots n° 11,12 et 13 en vertu du prêt notarié précité, signifié aux débiteurs concomitamment au commandement de payer délivré par acte du 11 septembre 2017.

Le tribunal a commis Maître [C] [P], notaire à Saverne, pour procéder aux opérations d’adjudication.

La Sa Cifd a formé pourvoi immédiat à l’encontre de cette décision s’agissant uniquement du montant de sa créance tel que retenu par le tribunal de l’exécution, qu’elle demandait à voir fixer à la somme de 1 235 383,37 euros incluant les intérêts selon décompte du 9 avril 2008, et non 921 558,20 euros comme indiqué dans l’ordonnance, les décomptes initialement produits étant erronés ou incomplets.

M. et Mme [X] ont également formé pourvoi immédiat le 2 octobre 2018 afin de voir rétracter, ou infirmer, l’ordonnance du 28 juin 2018, rejeter la requête en vente forcée présentée par la société Cifd et :

en cas de besoin,

— surseoir à statuer en attendant la décision à intervenir devant le tribunal de grande instance de Paris et la cour d’appel de Paris,

— juger nul le prêt conclu en 2008 avec le Cifd pour manquement aux règles protectrices du consommateur et pour dol,

— juger que la déchéance du prêt n’a pas été valablement prononcée et ne leur est pas opposable,

— juger nulle la stipulation d’intérêts conventionnels pour violation de l’article L 131-1 du code de la consommation,

— condamner la banque à rembourser l’intégralité des intérêts conventionnels perçus par elle depuis 2008 sous déduction de l’intérêt au taux légal,

— juger que la banque ne justifie pas du décompte des sommes éventuellement dues au titre des échéances mensuelles du prêt conclu avec le Cifd en tenant compte notamment des saisies effectuées sur leur compte bancaire,

— débouter la banque de toutes ses demandes,

— condamner la société Cifd à leur payer la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 décembre 2018, le tribunal d’instance de Sarrebourg statuant comme tribunal de l’exécution a maintenu l’ordonnance du 28 juin 2018 et ordonné Ia transmission du dossier à la cour d’appel de Metz.

Par arrêt rendu le 18 février 2021, la cour d’appel de Metz a :

— déclaré recevables les pourvois immédiats formés par M. et Mme [X] et par le Cifd ;

— pris acte de ce que le fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2, représenté par la société Eurotitrisation Sa vient aux droits de la Sa Cifd venant elle-même aux droits de la SA Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne ;

— confirmé l’ordonnance déférée en ce qu’elle a ordonné la vente forcée par adjudication aux enchères publiques des biens immobiliers appartenant à M. et Mme [X] et désigné Maître [P], notaire à [Localité 14] pour procéder aux opérations d’adjudication ;

y ajoutant,

— déclaré irrecevable l’exception d’incompétence territoriale soulevée par M. et Mme [X] ;

— débouté M. et Mme [X] de leur demande tendant à voir juger prescrit le titre exécutoire du 22 juillet 2008 ;

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande de M. et Mme [X] en nullité du prêt pour manquement aux règles protectrices du consommateur ;

— débouté M. et Mme [X] de leur demande de nullité du prêt pour défaut de titre exécutoire valable ;

— déclaré recevable mais non fondée la demande de M. et Mme [X] en nullité du prêt pour dol et en conséquence, les en a déboutés ;

— débouté M. et Mme [X] de leur demande tendant à voir dire et juger que la déchéance du prêt n’a pas été valablement prononcée et ne leur est pas opposable ;

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande de M. et Mme [X] en nullité de la stipulation conventionnelle d’intérêts ;

— débouté M. et Mme [X] de leur demande en dommages et intérêts pour manquement de la banque à ses obligations de conseil et de mise en garde et en compensation avec les dommages et intérêts que la banque sera amenée à payer aux époux [X] et avec toute somme due par la banque en exécution de l’arrêt à intervenir ;

— fixé la créance du fonds commun de titrisation Crédinvest, compartiment Crédinvest 2, représenté par la société Eurotitrisation comme suit :

o capital restant dû : 1 061 612,52 euros,

o échéances impayées : 43 059 euros,

o frais : 2 413,38 euros,

o versements à déduire : 199 737,46 -32 800 +22 932,20= – 189 869, euros

total : 926 215, 90 euros (rectifié à la somme de 1 000 528,78 euros selon arrêt rectificatif du 16 septembre 2021, après prise en compte de l’indemnité d’exigibilité de 7% à hauteur de 74 312,88 euros) ;

outre intérêts contractuels à compter du 5 août 2014, date de la déchéance du terme jusqu’au paiement ;

— débouté M. et Mme [X] de leur demande tendant à voir dire que le montant des sommes dues à la banque ne peut être supérieur à 874 240,32 euros ainsi que de leurs demandes subséquentes en réduction de créance et en compensation ;

— condamné M. et Mme [X] à payer au fonds commun de titrisation Credinvest la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toutes autres demandes des parties.

Par arrêt rendu le 22 mars 2023 tel que rectifié le 7 juin 2023, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Metz mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [X] tendant à voir juger prescrit le titre exécutoire du 22 juillet 2008, en conséquence a fixé la créance de la banque et ordonné la vente forcée par adjudication de leurs immeubles. Elle a remis les parties en l’état antérieur sur ces points devant la cour d’appel de Colmar.

Pour ce faire, elle a constaté que la cour d’appel de Metz a violé les dispositions de l’article L132-1 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 4 août 2008 en excluant le caractère abusif de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat huit jours après une mise en demeure infructueuse alors que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par acte déposé le 31 mai 2023, M. et Mme [X] ont sollicité la reprise de l’instance devant la présente juridiction auprès de laquelle l’affaire a été renvoyée.

Par ordonnance du 15 janvier 2024, rendue par le magistrat rapporteur en charge de l’instruction du dossier à la cour, les parties ont été invitées à communiquer leurs ultimes observations et pièces complémentaires, selon le calendrier de procédure y figurant et modifié le 8 avril 2024.

Par conclusions récapitulatives en date du 26 septembre 2024, régulièrement communiquées à la partie adverse, M. et Mme [X] demandent à la présente juridiction de bien vouloir :

sur leur appel principal :

— dire et juger leur appel bien fondé,

y faisant droit,

— rétracter l’ordonnance du 28 juin 2018, et subsidiairement l’infirmer en considération des chefs de cassation,

avant dire droit :

— prendre acte que le fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la SA Eurotitrisation, ne communique pas :

o un décompte détaillé, actualisé, clair et ayant valeur probante (émanant de l’huissier) des versements effectués depuis 2014 par les époux [X] et par Pierre et Vacances, que ce soit envers la banque et/ou envers l’huissier au titre des loyers saisis auprès de Pierre et Vacances,

o le tableau d’amortissement définitif qui aurait dû être notifié aux époux [X] en 2008 dans le délai requis par le prêt aux termes de son article 7, afin de pouvoir vérifier le montant des sommes restant dues, le cas échéant, par les époux [X] au titre du prêt et des droits non prescrits de la banque,

o un décompte détaillé et mis à jour des sommes dues selon le plan d’amortissement définitif du prêt et selon tous les remboursements effectués jusqu’à ce jour ;

— prendre acte que les époux [X] se réservent tout moyen et demande selon les pièces et moyens à venir de l’intimé,

sur le fond, statuant à nouveau,

— juger irrecevable et subsidiairement mal-fondé le fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation, à contester la qualité de consommateurs des époux [X] ;

— juger non-écrite la clause de déchéance du terme du prêt ;

— juger prescrite l’action en exécution du titre exécutoire du Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ;

— déclarer irrecevables les demandes du Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ;

— rejeter la requête en vente forcée présentée par le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ;

subsidiairement,

— juger irrecevable et subsidiairement mal-fondé le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation, à contester la qualité de consommateurs des époux [X] ;

— juger non-écrite la clause de déchéance du terme du prêt ;

— juger infondée la requête en vente forcée présentée par le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ;

— rejeter la requête en vente forcée présentée par le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ;

à titre infiniment subsidiaire,

— juger que le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ne justifie pas du montant des sommes restant dues par les époux [X], faute de produire les pièces justificatives pertinentes actualisées et détaillées et un plan d’amortissement opposable ;

— juger mal fondé en ses demandes le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ;

— rejeter la requête en vente forcée présentée par le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ;

sur l’appel incident :

— le dire mal fondé,

— rejeter l’appel incident du Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation du fait de l’absence de fondement de sa créance, à titre principal faute d’avoir une créance fondée dans son principe (du fait de l’absence de déchéance du terme valablement prononcée), et subsidiairement faute d’une créance établie en son montant ;

— le juger irrecevable et subsidiairement mal-fondé en ses demandes en vente forcée au titre d’une créance alléguée résultant à titre principal de la déchéance du prêt, et à titre subsidiaire des échéances impayées, pour prescription ou pour prétention nouvelle en appel, ou pour défaut de créance pouvant justifier une telle vente forcée, ou pour défaut de créance établie en son montant ;

— rejeter la requête en vente forcée présentée par le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation ;

— le condamner aux dépens de son appel incident ;

sur la demande subsidiaire formée en janvier 2024 :

— la juger irrecevable parce que nouvelle et prescrite ;

— subsidiairement, la juger dénuée de fondement et la rejeter ;

en tout état de cause :

— juger mal fondées les demandes du Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation et l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions ;

— condamner le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation à payer aux époux [X] la somme de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre liminaire, les époux [X] indiquent avoir sommé, en vain, la banque de produire un décompte détaillé émanant de l’huissier instrumentaire relatant les versements effectués par leurs soins ainsi que par la société Pierre et Vacances suite à la saisie-attribution des loyers perçus par celle-ci, le tableau définitif qui aurait dû leur être notifié conformément au prêt ainsi qu’un décompte détaillé et mis à jour des sommes restant dues au titre du prêt et des droits non prescrits de la banque, selon ces éléments.

A l’appui de leur pourvoi, sur le fond, les époux [X] soulèvent essentiellement la prescription de l’action en exécution du titre exécutoire, dès lors que :

— la créance constatée par l’acte notarié résulte d’un crédit immobilier soumis à la prescription biennale prévue à l’article L218-2 du code de la consommation (anciennement article L137-2 dudit code) applicable compte tenu de leur qualité de consommateurs telle que ressortant des termes de l’acte de prêt lui-même, des écritures antérieures de la banque et de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 janvier 2019 ; en vertu du principe de l’estoppel, la banque est irrecevable, sinon mal-fondée, à désormais contester cette qualité, peu important les jurisprudences qu’elle vise et qui ne leur sont pas transposables, pas plus qu’il ne peut leur être opposé la nature des baux commerciaux conclus avec la société Center Parc ou la prétendue soumission choisie à la TVA s’agissant d’éléments imposés par le contrat d’adhésion signé et d’une option sans intérêt pour eux compte tenu de leur résidence à l’étranger excluant l’assujettissement à la TVA ;

— la déchéance du terme n’a pas été prononcée valablement compte tenu du caractère non-écrit car abusif de la clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt ; la banque a, dans son courrier du 30 juillet 2014, directement prononcé la déchéance du terme sans pouvoir désormais prétendre, en contradiction avec les faits (termes de la lettre précitée, décomptes) et les procédures antérieures (requêtes et conclusions de la banque, décisions de la cour d’appel de Metz et de la Cour de cassation), qu’elle aurait attendu le 10 août 2015 pour la prononcer ; l’arrêt de la cour d’appel de Metz du 18 février 2021 en fixant la créance de la banque « avec intérêts contractuels à compter du 5 août 2014, date de la déchéance du terme jusqu’au paiement » sans être contesté a acquis, sur ce point, autorité de chose jugée ; subsidiairement, si la clause de déchéance était considérée comme valable, la banque devrait être privée de son bénéfice en sanction de sa mauvaise foi ;

— que ce soit en partant du premier impayé de 2012 ou de la déchéance du terme de 2014, la prescription était acquise lors de la requête en exécution forcée ; l’assignation en paiement, engagée de mauvaise foi, en juillet 2016 n’a pas pu l’interrompre ; la banque ne peut se prévaloir d’un paiement partiel valant reconnaissance de dette en l’absence de paiement direct et volontaire, les seuls paiements opérés résultant des saisies-attributions diligentées par la banque.

A titre subsidiaire, les époux [X] concluent à l’absence de créance liquide et exigible de la banque alors que la déchéance du terme, comme indiqué supra, n’a pas été valablement prononcée, que la banque est payée régulièrement par le biais des saisies-attributions diligentées en 2014 et 2015, que son action est prescrite s’agissant d’éventuels anciens impayés (non réclamés dans l’instance) et que sa créance est garantie par la promesse de délégation des loyers.

A titre infiniment subsidiaire, les époux [X] soulignent que la banque persiste, malgré leurs demandes, à refuser de communiquer les décomptes et tableau d’amortissement réclamés ainsi que les pièces permettant de connaître la nature des relations entre la banque et son partenaire Pierre et Vacances, ce qui ne permet pas de vérifier les sommes réclamées (notamment le cours des intérêts ou le montant des échéances impayées), les réclamations de la banque ayant varié selon les dates.

En réplique à l’appel incident, M. et Mme [X] s’opposent à la fixation de la créance telle que demandée par la partie adverse, rappelant qu’ils contestent tant le principe que le montant de la créance alléguée par la société Credinvest, faute de déchéance du terme valablement prononcée et de justificatif détaillé des sommes mises en compte.

Ils soulèvent par ailleurs l’irrecevabilité de la demande subsidiaire adverse tendant à voir ordonner la vente forcée sur la base des seules échéances impayées, prétention :

— irrecevable, car nouvelle ou incohérente par rapport aux précédentes prétentions adverses,

— irrecevable, car prescrite puisque formalisée pour la première fois en 2024 relativement à des impayés remontant à 2012 sans cause d’interruption (tous les actes antérieurs se fondant sur une action après déchéance du terme) et dont le montant éventuel dû, restant à vérifier en l’absence de décompte des sommes encaissées par commissaire de justice, ne serait pas suffisant pour justifier une vente forcée,

— infondée, faute de preuve des montants encaissés par la banque et donc du quantum de la créance d’échéances impayées, créance en tout état de cause non susceptible de se voir appliquer le taux d’intérêts majoré de 3% faute d’en remplir les conditions contractuelles, et dont l’incertitude quant au montant ne permet pas de vérifier le caractère proportionnel de la vente forcée sollicitée.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 30 septembre 2024, régulièrement communiquées à la partie adverse, le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation (ci-dessous dénommé société Credinvest) demande la cour de :

— le recevoir en ses demandes et le déclarer bien fondé,

— débouter les époux [X] de l’intégralité de leurs demandes,

à titre principal,

— réformer l’ordonnance du 28 juin 2018 concernant le montant de la créance du Cifd et mentionner dans l’arrêt à intervenir le montant retenu pour sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires, soit la somme de 1 355 149,43 euros suivant décompte arrêté au 11 juin 2024, sauf à parfaire,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance du 28 juin 2018 en ce qu’elle a ordonné la mise en vente par voie d’exécution forcée des immeubles susmentionnés dont sont propriétaires M. et Mme [X], inscrits au Livre Foncier de la commune d'[Localité 9] " [Adresse 11]", copropriété B cadastrés section B n°[Cadastre 3]/[Cadastre 1], lots n°11, 12 et 13 et a désigné Maître [P], pour procéder aux opérations d’adjudication,

à titre subsidiaire, et si par impossible la cour venait à considérer que la clause de déchéance du terme devait être réputée non écrite car abusive au sens du droit de la consommation, et qu’aucune déchéance du terme n’était valablement intervenue,

— réformer l’ordonnance du 28 juin 2018 concernant le montant de la créance du Cifd et mentionner, dans l’arrêt à intervenir, le montant retenu pour sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires au titre des échéances impayées, soit la somme de 938 342,80 euros, suivant décompte arrêté au 11 juin 2024, sauf à parfaire,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance du 28 juin 2018 en ce qu’elle a ordonné la mise en vente par voie d’exécution forcée des immeubles susmentionnés dont sont propriétaires M. et Mme [X], inscrits au Livre Foncier de la commune d'[Localité 9] " [Adresse 11]", copropriété B cadastrés section B n°[Cadastre 3]/[Cadastre 1], lots n°11, 12 et 13 et a désigné Maître [P], pour procéder aux opérations d’adjudication,

en toute hypothèse,

— condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de la procédure, dont distraction au profit de M^e Calvano, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En réplique, la société Credinvest soutient en substance que son action n’est pas prescrite et qu’elle se fonde sur une créance liquide et exigible dont le montant est justifié.

Elle fait ainsi essentiellement valoir :

— sur la validité du prononcé de la déchéance du terme, que :

o peu important les mentions portées à l’acte, les dispositions du code de la consommation sont inapplicables au contrat de prêt litigieux puisqu’il prévoit la mise en location des biens acquis par le biais d’un bail commercial, auquel les acquéreurs ont librement consenti en acceptant d’assujettir la perception des loyers à la TVA, ces éléments, ajouté au fait que l’opération porte sur plusieurs immeubles, démontrant le caractère professionnel de l’activité ainsi financée, quand bien même elle serait accessoire ; l’intimée peut soutenir la qualification professionnelle du prêt sans se voir reprocher un quelconque aveu judiciaire antérieur ni une violation du principe de cohérence, sa prétention ayant toujours tendu au même but, à savoir obtenir une exécution forcée immobilière ; l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 janvier 2019 n’a aucune autorité de chose jugée quant à la reconnaissance de la qualité de consommateurs au profit des époux [X] ;

o la clause d’exigibilité anticipée prévue à l’article XI des conditions générales peut subsister en n’écartant, si cette stipulation, divisible du reste de la clause, était jugée abusive, que la partie de la phrase fixant le délai de régularisation à huit jours ; en tout état de cause, la cour doit apprécier l’ensemble des circonstances et tenir compte de ce que le courrier du 30 juillet 2014 constituant mise en demeure n’a été suivi du prononcé de la déchéance du terme qu’à la date du 10 août 2015, soit après un délai d’un an et dix jours, allant au-delà d’un délai raisonnable sans pourtant que les époux [X] n’aient régularisé leur situation dans ce délai ;

o la clause d’exigibilité anticipée n’est pas abusive dès lors qu’elle sanctionne un manquement à une obligation essentielle du contrat et est conditionnée par un défaut de règlement de tout ou partie de plusieurs échéances et par l’envoi préalable d’une déclaration avertissant l’emprunteur de tout fait susceptible de donner lieu à cette exigibilité et d’une mise en demeure ; le courrier du 30 juillet 2014 portait mention du solde impayé et de la somme totale due afin d’informer précisément les emprunteurs de la situation et du risque en cas de déchéance du terme ;

— sur l’absence de prescription de l’exécution du titre exécutoire, que:

o le délai de prescription quinquennal, seul applicable compte tenu de la qualité de professionnels des époux [X], a commencé à courir à compter du prononcé de la déchéance du terme le 10 août 2015 portant réclamation du capital alors dû, soit la somme de 1 061 612,52 euros ;

o la prescription de l’action en recouvrement a été interrompue par les saisies-attribution de loyers pratiquées le 2 juin 2014 et le 1er avril 2015 ; l’assignation des débiteurs devant le tribunal de Paris délivrée le 28 juillet 2016 ne peut être considérée comme inutile, un créancier étant en droit de requérir jugement même s’il dispose d’un acte notarié constituant titre exécutoire et la saisine de la juridiction parisienne n’étant pas intervenue de mauvaise foi comme en attestent les débats sur la compétence ; le commandement de payer aux fins de vente forcée immobilière délivré le 11 septembre 2017 initiant la procédure d’exécution forcée et les paiements partiels effectués postérieurement par les époux [X] valent reconnaissance de dette ;

o même en l’absence de déchéance du terme valable, le délai de prescription courant pour chaque échéance à compter de son exigibilité, son action ne serait pas prescrite puisque le premier impayé date d’août 2012 et le premier acte interruptif de prescription du 2 juin 2014 ;

— sur l’existence d’une créance liquide et exigible, que :

o sa créance est exigible par suite de la déchéance du terme, valablement prononcée après envoi d’une mise en demeure et écoulement d’un délai raisonnable ;

o les paiements postérieurs, notamment grâce aux voies d’exécution telles que les saisies-attribution pratiquées, ne remettent pas en cause cette déchéance du terme ;

o les époux [X] restent redevables, malgré la délégation de loyers en place depuis plusieurs années, d’un montant significatif évalué à la somme de 1 355,149,43 euros telle qu’arrêtée au 11 janvier 2024 selon décompte actualisé produit aux débats et faisant suite à plusieurs décomptes et relevés de compte versés devant le tribunal de l’exécution et la cour d’appel de Metz ;

o la créancière sollicite le bénéfice du taux d’intérêts contractuel fixé à 5,20% sur le capital restant dû et l’indemnité d’exigibilité de 7%, conformément aux clauses du contrat, sans qu’il y ait lieu de les écarter ou réduire.

A titre subsidiaire, la société Crédinvest sollicite, si la cour ne reconnaissait pas la validité du prononcé de la déchéance du terme, que la saisie immobilière soit ordonnée aux fins de recouvrement des échéances restées impayées.

Elle se prévaut de l’exigibilité immédiate de chaque échéance fondée sur le titre notarié et dont le recouvrement n’est pas prescrit compte tenu de l’interruption du délai de prescription, qu’il soit considéré comme quinquennal ou biennal, par l’effet des événements précités. Elle précise que le montant des échéances impayées depuis août 2012 s’élève à la somme de 938 342,80 euros telle qu’arrêtée selon décompte du 11 janvier 2024 (soit 812 141,76 euros en principal et 126 201,04 euros d’intérêts).

L’intimée conteste tout caractère nouveau et toute violation du principe de cohérence alors que sa demande tend, comme sa demande initiale, à obtenir la vente forcée des immeubles aux fins de recouvrement de sa créance même si son fondement juridique est différent.

Elle reprend ses développements antérieurs quant à l’absence de prescription de sa créance au vu des actes interruptifs précités.

La société Credinvest argue enfin de l’importance de sa créance, estimée à hauteur de 938 342,80 euros et non, comme soutenu par les parties adverses, à hauteur de 188 003,90 euros. Elle conteste ainsi tout caractère disproportionné de la vente forcée tant au regard de l’importance de la dette que de son ancienneté, les premiers impayés remontant à l’année 2012. Elle se prévaut des décomptes figurant dans ses pièces tenant compte des versements opérés depuis le 10 août 2015 et permettant de vérifier le quantum de sa créance. S’agissant du taux d’intérêts majoré, elle se fonde sur les termes de l’article XI B du contrat de prêt permettant de l’appliquer, tant en cas de défaillance de l’emprunteur lorsque le prêteur ne réclame pas le remboursement immédiat du capital restant dû, que lorsque les intérêts sont dus pour une année entière.

Elle insiste enfin sur le fait que les époux [X] ne peuvent se retrancher derrière la société Pierre et Vacances, qui n’est pas la cocontractante du prêteur mais celle des époux [X], qui ont pour leur part librement consenti au bail commercial les liant avec elle et dont le prêteur n’a pas à supporter les éventuelles défaillances.

Par observations en date du 17 octobre 2024, communiquées aux parties le 24 octobre 2024, Madame le Procureur général s’en est rapportée à sagesse.

MOTIFS

Vu les conclusions des parties, auxquelles il sera expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens ;

Vu les pièces produites ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que la Cour de cassation n’a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Metz en date du 18 février 2021 qu’en ce qu’il a rejeté les demandes des époux [X] tendant à voir juger prescrit le titre exécutoire du 22 juillet 2008, en conséquence, a fixé la créance de la banque et ordonné la vente forcée par adjudication des immeubles. Par suite, tous les autres chefs du jugement, en ce compris la recevabilité des pourvois, sont définitifs.

Il sera également rappelé que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes. Il lui appartient d’examiner en premier lieu les prétentions des parties dont l’accueil est de nature à influer sur la solution du litige, sans s’arrêter à l’ordre dans lequel elles sont présentées, dès lors qu’elles tendent toutes à la même fin.

Sur les demandes avant dire droit

Les époux [X] forment à titre liminaire des demandes avant dire droit tendant à voir « prendre acte », ce qui ne constitue pas une prétention de nature à saisir la juridiction qui n’est donc tenue ni de les examiner ni d’y répondre.

Il sera au surplus observé qu’au vu de la longueur de la procédure, au cours de laquelle chacune des parties a eu tout loisir de produire l’ensemble des pièces qui lui semblent pertinentes à l’appui de ses demandes, en fonction de la charge de la preuve qui pèse sur elle, une demande de production de pièce complémentaire paraît inopportune à ce stade.

Sur l’applicabilité des dispositions du code de la consommation au prêt

L’offre de prêt présentée par le Cifd aux époux [X] se réfère en entête aux dispositions des articles L312-1 et suivants du code de la consommation, correspondant, dans la rédaction du code de la consommation applicable à sa date de signature, aux dispositions applicables aux crédits immobiliers.

La banque conteste la qualité de consommateur des époux [X] et prétend voir appliquer, au contrat en cause, non pas le délai biennal prévu par les dispositions précitées du code de la consommation mais le délai quinquennal de prescription en application de l’article 2224 du code civil aux motifs de la destination professionnelle du prêt, caractérisée par le montant du prêt concerné, le nombre et type de biens concernés et les dispositions fiscales applicables.

Il est de principe, dénommé principe de l’estoppel, que nul ne peut se contredire au détriment d’autrui. Ce principe tend à sanctionner l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles, dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Or, en l’espèce, il résulte des conclusions du Cifd en date du 22 novembre 2018 dans le cadre de l’examen du présent pourvoi, que la partie créancière a expressément indiqué que le prêt litigieux était soumis aux dispositions du code de la consommation (cf page 8 « les dispositions applicables au jour de l’émission de l’offre de prêt le 28 janvier 2008 étaient codifiées aux articles L312-1 et suivants du code de la consommation » puis page 9 : « l’offre de prêt émise le 28 janvier 2008 respectait les prescriptions du code de la consommation applicables à l’époque »).

La société Credinvest, dans ses conclusions formulées devant la Cour de Cassation, à fondé ses développements sur les dispositions du code de la consommation sans contester qu’elles soient applicables aux époux [X].

La Cour de cassation, dans son arrêt du 22 mars 2023, à statué elle-même sur le fondement de l’article L132-1 du code de la consommation, applicable uniquement dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, ce dont il s’infère que la qualité de consommateur des époux [X] était acquise aux débats.

Le fait que devant la présente cour, la partie créancière conteste le texte fondant la prescription et par suite sa durée, alors qu’elle n’a jamais soutenu ce moyen auparavant, caractérise une déloyauté procédurale justifiant d’écarter ce moyen, conformément au principe de l’estoppel.

Sur la demande principale en exécution forcée fondée sur la déchéance du terme du prêt

Les époux [X] contestent la validité de la déchéance du terme prononcée à leur encontre.

Le contrat de prêt émis le 28 janvier 2008, intégré à l’acte notarié du 22 juillet 2008, comporte, en sa page 9, une clause XI dénommée « exigibilité anticipée-défaillance de l’emprunteur-clause pénale » ainsi rédigée :

«  A. Le contrat de prêt sera résilié de plein droit et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une mise en demeure adressée par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extra-judiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après, l’emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle des intérêts échus : (')

d. au gré du prêteur, quel que soit le type de prêt dans les cas suivants : (')

— défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur. (') "

La Cour de cassation juge de manière constante que, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

Aux termes de l’article L132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable à la date du contrat litigieux, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Conformément à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE), le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

En vertu de ce principe, réaffirmé par la Cour de Cassation, le juge doit vérifier le caractère abusif d’une clause de déchéance du terme au regard d’un ensemble de circonstances constituant un faisceau d’indices relatifs aux faits suivants :

— le caractère essentiel de l’obligation inexécutée par le consommateur,

— la gravité de l’absence d’exécution au regard de la durée et du montant du contrat de prêt,

— le caractère dérogatoire au droit commun applicable sans une telle clause,

— l’existence de moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur de remédier aux effets de cette exigibilité.

Il appartient ainsi particulièrement à la juridiction de vérifier, au regard de ces critères, toute clause qui permettrait de prononcer la déchéance du terme sans aucune mise en demeure préalable ou sans une mise en demeure prévoyant un délai de préavis raisonnable, la Cour de Cassation ayant expressément rappelé dans la présente espèce que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

L’appréciation du caractère abusif d’une clause s’apprécie au regard de la clause elle-même et non en fonction de la mise en 'uvre qu’en fait le créancier.

La société Credinvest ne saurait donc prétendre que la déchéance du terme qu’elle a prononcée a respecté un délai raisonnable aux motifs qu’elle ne serait intervenue qu’à la date du 10 août 2015 soit plus d’un an et dix jours après mise en demeure préalable sous le prétexte que certains décomptes font mention de cette date comme celle de la déchéance du terme effective alors que la clause précitée prévoit l’automaticité de la déchéance du terme à l’issue d’un délai de régularisation de huit jours, sans faculté de s’y opposer et sans considération de la gravité du manquement, que ce soit au regard de la durée et/ou du montant du prêt consenti.

La partie créancière a d’ailleurs, dans son courrier du 30 juillet 2014, « notifi(é) la déchéance du terme (du) prêt qui interviendra dans les huit jours à compter de la réception de ce courrier conformément au contrat de prêt. A défaut de régularisation dans ce délai, l’intégralité des sommes deviendra exigible et une procédure de saisie sera engagée ».

Alors qu’elle tente de soutenir que la déchéance du terme n’a été effective qu’en août 2015, la banque a elle-même tiré les conséquences de l’automaticité de la clause prévue au contrat faute de régularisation sous huitaine puisque, dans son assignation du 28 juillet 2016, elle indique avoir été contrainte de prononcer la déchéance du terme à effet du 7 août 2014 et qu’elle a, dès le 1er avril 2015, diligenté une procédure de saisie-attribution aux fins de recouvrement non pas des seules échéances impayées mais également du capital restant dû.

L’automaticité de la déchéance du terme et le délai particulièrement bref pour envisager l’apurement d’une dette aussi importante que la somme de 43 059,68 euros d’échéances restées impayées depuis octobre 2012 créent un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur.

Il convient en conséquence de retenir que la clause litigieuse XI A) du contrat de prêt présente un caractère abusif et doit être réputée non-écrite dans son ensemble.

Il ne saurait y avoir lieu, comme le requiert la société Credinvest, à maintien de la clause à l’exclusion de la seule mention afférente au délai, dès lors qu’une telle modification ne serait pas de nature à résoudre le caractère abusif de la clause de déchéance du terme puisqu’elle laisserait subsister la faculté pour le prêteur de prononcer la déchéance du terme après un délai de régularisation non précisé et donc soumis à la décision discrétionnaire du prêteur.

En l’absence de déchéance du terme valablement prononcée, la créance de la société Credinvest ne peut être considérée comme étant exigible en sa totalité et c’est à tort que la partie créancière poursuit l’exécution forcée immobilière aux fins de recouvrement de l’intégralité du prêt du 22 juillet 2008.

Sur la demande subsidiaire en exécution forcée immobilière au titre des échéances impayées

La banque sollicite, à titre subsidiaire et incident, de voir ordonner l’exécution forcée immobilière aux fins de recouvrement des sommes dues au titre des mensualités échues impayées.

Cette demande se fonde sur le même titre exécutoire, à savoir l’acte notarié du 22 juillet 2008, et tend aux mêmes fins que l’action initiale, à savoir permettre à la société Credinvest de recouvrer sa créance, seule l’étendue de sa créance exigible étant distincte.

La créancière est donc recevable à solliciter le paiement des échéances échues impayées.

Cette demande ne peut toutefois concerner que les sommes sollicitées au titre des mensualités échues impayées, à savoir les mensualités ayant couru du mois d’août 2012, date du premier impayé, au 30 juillet 2014, soit la somme de 43 059,68 euros. Elle ne peut prétendre au paiement des mensualités échues postérieurement puisqu’elle s’est ensuite prévalu de la déchéance du terme et n’a formulé aucune réclamation directement afférente aux mensualités ayant couru après cette date en tant que telles mais seulement du capital restant dû.

Les époux [X] soulèvent la prescription des sommes ainsi sollicitées.

Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire sont soumis, pour leur exécution, au délai de prescription de la créance qu’ils constatent.

Il est de jurisprudence constante que, à l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que l’action en paiement de mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéances successives et l’action en paiement du capital restant dû à compter de la déchéance du terme qui emporte son exigibilité.

Conformément aux termes de l’article L137-2 du code de la consommation, devenu l’article L218-2 du code de la consommation, le délai de prescription applicable au contrat de prêt litigieux est le délai biennal.

Selon les articles 2241 et 2244 du code civil, le délai de prescription est interrompu par une demande en justice, une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou par un acte d’exécution forcée.

Il est acquis que la banque a fait diligenter les 2 juin 2014 et 1er avril 2015 des saisies-attribution de loyers aux fins de recouvrement des mensualités échues impayées, ces actes ayant en conséquence interrompu la prescription.

Un tel effet est également attaché à l’assignation délivrée le 28 juillet 2016 tendant au recouvrement tant du capital restant dû que des mensualités impayées, peu important que la procédure ait été portée devant une juridiction finalement reconnue comme incompétente.

En droit local, le commandement de payer préalable à l’exécution forcée n’est pas interruptif de prescription, à la différence de la décision ordonnant l’ouverture de la procédure d’exécution forcée immobilière qui a été rendue en l’espèce le 28 juin 2018, soit moins de deux ans après le précédent acte interruptif de prescription, de sorte que les mensualités échues impayées ne sont pas prescrites.

La cour observe toutefois que des versements ont eu lieu depuis de nombreuses années et que, nonobstant le manque de clarté des divers décomptes produits, il est constant qu’une somme de plus de 160 882 euros avait été versée à la date du 9 avril 2018, et que des règlements importants ont encore eu lieu postérieurement.

Au vu du montant limité de la créance de la banque et de l’importance des versements effectués, qui lui sont supérieurs, la société Credinvest ne disposait plus d’aucune créance au jour de la requête en exécution forcée et a fortiori au jour de la présente décision.

L’ordonnance rendue le 28 juin 2018 par le tribunal d’instance de Sarrebourg, statuant en qualité de tribunal de l’exécution forcée, sera en conséquence infirmée et la demande de la société Credinvest tendant à voir ordonner l’exécution forcée sur les biens immobiliers de M. et Mme [X], inscrits au Livre foncier de Hattigny, cadastrés section B n° [Cadastre 6]/[Cadastre 2] lieu-dit [Localité 12], lots n° 11,12 et 13 sera rejetée, sans qu’il y ait lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

La radiation des mentions afférentes sera donc ordonnée.

Sur les frais et dépens

Au vu de l’issue du litige, la société Credinvest sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Il n’apparaît par contre pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de rejeter la demande de chacune d’elle formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant en chambre du conseil, sur procédure gracieuse :

INFIRME la décision rendue le 28 juin 2018 par le tribunal d’instance de Sarrebourg, statuant en qualité de tribunal de l’exécution forcée, ordonnant l’exécution forcée sur les biens immobiliers, inscrits au Livre foncier de Hattigny, cadastrés section B n° [Cadastre 6]/[Cadastre 2] lieu-dit [Localité 12], lots n° 11,12 et 13 de au nom de M. [M] [L] [X] et Mme [Z] [E] [K] épouse [X] et chargeant Me [C] [P], de la procédure d’adjudication ;

Statuant à nouveau :

ECARTE, en vertu du principe de l’estoppel, le moyen tiré de la contestation de l’application des dispositions du code de la consommation au prêt litigieux ;

DECLARE non-écrite la clause dénommée « exigibilité anticipée-défaillance de l’emprunteur-clause pénale » figurant en paragraphe XI A, page 9 de l’acte de prêt émis le 28 janvier 2008 intégré à l’acte notarié du 22 juillet 2008 ;

CONSTATE que la déchéance du terme dudit prêt n’a pas été valablement prononcée ;

REJETTE la demande en exécution forcée immobilière présentée par le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation tant au titre du capital restant dû que des mensualités échues impayées sur la base de l’acte de prêt ;

ORDONNE la radiation des mentions d’exécution forcée prises en application de l’ordonnance du 28 juin 2018 infirmée ;

DEBOUTE chaque partie de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Fonds commun de titrisation Credinvest, compartiment Credinvest 2 représenté par la Sa Eurotitrisation aux dépens de la présente procédure.

La greffière La présidente