MINUTE N° 25/40

Copie exécutoire à :

— M^e Eulalie LEPINAY

Copie à :

— M^e David FRANCK

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00755 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHZZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE :

Madame [S] [B]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/754 du 27/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e David FRANCK, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉE :

SCI IMMEUBLE [Adresse 1] Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

Représentée par M^e Eulalie LEPINAY, avocat au barreau de COLMAR

PARTIES EN INTERVENTION VOLONTAIRE :

Monsieur [J] [N] venant aux droits de Mme [T] [I] épouse [N]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Eulalie LEPINAY, avocat au barreau de COLMAR

Madame [V] [N] venant aux droits de Mme [T] [I] épouse [N]

[Adresse 3]

[Localité 7] ( ETATS-UNIS D’AMERIQUE)

Représentée par M^e Eulalie LEPINAY, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, Présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 août 1996, Madame [T] [I] épouse [N] a loué à Monsieur [M] [U] et Madame [S] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 500 francs outre 200 francs de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 novembre 2021, la Sci [Adresse 6] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 970,99 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de novembre 2021 inclus.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 février 2022, la Sci [Adresse 6] a fait assigner M. [U] et Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en expulsion. Mme [I] épouse [N], gérante de ladite Sci, est intervenue volontairement à la procédure.

Les demandeurs ont contesté toute irrecevabilité de leurs demandes, en rappelant que Mme [I] épouse [N], signataire du bail, était la gérante de la Sci.

Ils ont sollicité de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, condamner les locataires solidairement à payer la somme de 17 042,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 678,05 euros, condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, rejeter la demande de délais de paiement, condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils se sont enfin opposés à tout délai de paiement dès lors que Mme [B] avait déjà bénéficié, de fait, de larges délais.

Mme [B] a soulevé l’irrecevabilité de l’action de la Sci [Adresse 6] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir, le contrat de bail ayant été signé avec Mme [N] en son nom personnel et la Sci, uniquement nue-propriétaire du bien, n’ayant été créée qu’en 1997.

Elle a sollicité, à titre subsidiaire, l’octroi de délais de paiement sur trois ans pour régler sa dette locative.

M. [U] n’était ni présent ni représenté.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

déclaré irrecevable l’action de la Sci [Adresse 6],

déclaré recevable l’action de Mme [I] épouse [N],

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 août 1996 étaient réunies à la date du 5 janvier 2022,

ordonné en conséquence aux preneurs de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

ordonné leur expulsion,

dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

condamné M. [U] et Mme [B] solidairement à verser à Mme [I] épouse [N] la somme de 17 042,32 euros au titre des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 novembre 2021 pour la somme de 2 970,99 euros, et à compter du jugement pour le surplus,

condamné M. [U] et Mme [B] solidairement à verser à Mme [I] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

débouté Mme [I] épouse [N] du surplus de ses prétentions,

débouté Mme [B] de sa demande de délais de paiement,

condamné M. [U] et Mme [B] in solidum à verser à Mme [I] épouse [N] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [U] et Mme [B] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que Mme [I] épouse [N], qui était signataire du bail, avait apporté à la Sci [Adresse 6] la nue-propriété de l’immeuble loué lors de son immatriculation en 1997 ; qu’elle seule, en qualité d’usufruitière, avait la qualité de bailleur et le pouvoir de poursuivre l’expulsion des locataires.

Sur le fond, il a relevé l’absence de congé délivré par M. [U] et la non-contestation des sommes réclamées par Mme [B]. Il les a en conséquence condamnés solidairement aux impayés, a constaté le jeu de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré le 4 novembre 2021 et a ordonné leur expulsion, sans nécessité de l’assortir d’une astreinte en sus de l’indemnité d’occupation, déjà destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur.

Il a refusé l’octroi de délais de paiement au vu de l’importance de la dette locative comparée aux revenus de Mme [B] et de l’absence de reprise de paiement du loyer intégral avant l’audience.

Par déclaration enregistrée le 14 février 2024, Mme [B] a interjeté appel de l’ensemble des dispositions de cette décision la concernant, à l’exclusion en outre de l’irrecevabilité de l’action engagée par la Sci [Adresse 6] et du rejet du surplus des prétentions de Mme [I] épouse [N].

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 septembre 2024, Mme [B] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, confirmer le jugement de première instance rendu le 18 janvier 2024 en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de la Sci [Adresse 6], infirmer ledit jugement pour le reste et, statuant à nouveau :

à titre principal,

juger l’action de Mme [I] épouse [N] irrecevable ;

à titre subsidiaire,

lui octroyer des délais de paiement de trois années pour régler sa dette locative ;

dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si, à l’expiration de ce délai, la dette locative aura été soldée ;

en tout état de cause,

condamner solidairement la Sci [Adresse 6] et Mme [B] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de son appel, Mme [B] soulève à titre principal l’irrecevabilité de l’action engagée par Mme [I] épouse [N] puisque son intervention, qui avait un objet identique aux prétentions de la Sci, s’analyse en une intervention accessoire, et que l’irrecevabilité de la demande principale de la Sci [Adresse 6] doit entraîner, en vertu de l’article 330 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de l’intervention accessoire de Mme [I] épouse [N].

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite l’octroi de délais de paiement en faisant valoir la perte de son emploi d’auxiliaire de vie et son absence de revenus ainsi que le fait qu’elle héberge son fils de 25 ans, également sans emploi ; elle insiste sur sa recherche d’emploi et sa volonté d’apurer sa dette de manière échelonnée sur trois ans.

Par dernières écritures en date du 24 mai 2024, la Sci [Adresse 6], Mme [V] [N] et M. [J] [N], venant aux droits de Mme [I] épouse [N] demandent à la cour de :

déclarer l’intervention volontaire de Madame [V] [N] et Monsieur [J] [N] recevable et bien fondé,

déclarer l’appel interjeté par Mme [B] mal fondé dans toutes ses prétentions,

confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes au titre des délais de paiement ou des délais d’évacuation,

condamner Mme [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, les consorts [N] exposent venir aux droits de leur mère, décédée le 21 décembre 2023, en leur qualité d’ayants-droits à raison de la moitié de la succession pour chacun.

Ils soutiennent que le bail contient une erreur purement formelle et matérielle en ce qu’il a été établi au nom de Mme [I] épouse [N] au lieu de l’être au nom de la Sci, dont elle était la gérante ; qu’en tout état de cause, l’intervention de Mme [I] épouse [N] à la procédure de première instance a régularisé la situation, comme retenu par le premier juge ; que celle-ci a, dans ses conclusions du 27 juillet 2023, formé les mêmes demandes que la Sci dans le cadre de demandes subsidiaires avec la précision que son intervention s’effectuait à titre principal et non accessoire.

Les intimés s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement, au vu de l’ancienneté et de l’ampleur des impayés, le dernier solde locatif créditeur remontant à juin 2021 et les preneurs se maintenant ainsi gratuitement dans les lieux depuis trois ans.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 18 novembre 2024 pour une mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la recevabilité des demandes formées au nom de Mme [I] épouse [N]

Il sera rappelé à titre liminaire que, conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, l’appel principal ne critiquant pas l’irrecevabilité prononcée à l’encontre de la Sci [Adresse 6], la cour n’a pas à statuer sur ce point ni ne saurait tenir compte de prétentions formées par cette partie, aucun appel incident n’ayant été formé de ce chef.

S’agissant des conclusions portées par les consorts [V] et [J] [N], elles sont formulées en leur qualité d’ayants-droits de Mme [I] épouse [N], décédée, sans que ce point ne soit critiqué et après production de l’acte de notoriété justifiant de leurs droits.

L’article 329 du code de procédure civile qualifie l’intervention de principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 dudit code dispose que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Par suite de leur différence d’objet, le sort de l’intervention principale n’est pas lié à celui de la demande principale, à la différence de l’intervention accessoire.

En l’espèce, il est constant que Mme [I] épouse [N] est partie à la procédure à la suite d’une intervention volontaire formalisée par voie de conclusions du 27 juillet 2023.

Il résulte des termes de ces conclusions que Mme [I] épouse [N] s’est prévalue d’un droit propre, en formulant des demandes en son seul nom à l’encontre des preneurs, peu important que celles-ci aient un objectif similaire aux prétentions présentées par la Sci [Adresse 6], à savoir la résiliation du bail, l’expulsion des preneurs et leur condamnation à paiement. Les prétentions formulées par Mme [I] épouse [N] sont d’ailleurs expressément formulées à titre subsidiaire « si la juridiction devait considérer que le contrat de bail a été conclu avec Madame [N] ».

C’est donc à tort que l’appelante croit pouvoir qualifier son intervention d’accessoire et en soutenir l’irrecevabilité.

C’est par contre par une juste appréciation du droit et des faits de la cause que le premier juge a déclaré recevable les demandes formées au nom de Mme [I] épouse [N] en qualité de signataire du bail et d’usufruitière du bien, même après l’immatriculation de la Sci et l’apport à cette dernière de la nue-propriété.

Le jugement critiqué sera donc confirmé tant en ce qui concerne la recevabilité des demandes formées par Mme [I] épouse [N], aux droits de laquelle viennent désormais ses deux enfants, que les condamnations prononcées à son profit, sur lesquelles l’appelante ne formule aucune critique, sauf en ce qui concerne le rejet de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Mme [B] demande à bénéficier de délais de paiement sur trois ans tout en reconnaissant, au vu de ses revenus se situant autour de 234 euros en 2022, que de tels délais aboutiraient à des échéances mensuelles supérieures à ses capacités financières. Elle n’a pas actualisé sa situation devant la cour et ne démontre ni même n’allègue avoir repris le versement du loyer courant.

C’est donc par une juste application des dispositions précitées que le premier juge a refusé de lui accorder les délais de paiement sollicités, Mme [B] n’en remplissant les conditions ni devant la juridiction de première instance ni à hauteur de cour.

Sur les frais et dépens

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de confirmer la décision de première instance quant aux frais et dépens et de condamner Mme [B] à supporter les dépens de la procédure d’appel.

L’appelante succombant, elle sera par ailleurs condamnée à verser à Mme [V] [N] et M. [J] [N], venant aux droits de Mme [T] [I] épouse [N], une indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 700 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 18 janvier 2024 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [S] [B] à verser à Mme [V] [N] et M. [J] [N], venant aux droits de Mme [T] [I] épouse [N], une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [B] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente