MINUTE N° 25/64

Copie exécutoire à :

— M^e Joëlle LITOU-WOLFF

Copie à :

— M^e Anne-Catherine BOUL

— Greffe du JCP du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Février 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00430 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHIO

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch Graffenstaden

APPELANTE :

Madame [O] [P]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Anne-Catherine BOUL, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉ :

ASSOCIATION SEDES HABITAT COOPERATIF STRASBOURGEOIS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 décembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LE QUINQUIS, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 7 avril 2014 à effet au 10 avril 2014, l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois a donné en location à Madame [O] [C] un logement situé [Adresse 2] moyennant paiement d’un loyer mensuel révisable de 513,08 € avance sur charges comprises, outre un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer.

Madame [O] [C] a quitté les lieux le 13 juillet 2022 et un état de lieux de sortie a été établi le 20 juillet 2022.

Par ordonnance du 17 janvier 2023, il a été fait injonction à Madame [O] [C] de payer à l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois la somme de 442 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Madame [O] [C] a formé opposition à cette ordonnance le 20 février 2023.

L’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois a sollicité confirmation de l’ordonnance d’injonction de payer, condamnation de Madame [O] [C] à lui payer la somme de 918,12 € au titre des arriérés de loyers et charges, la somme de 100 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, une somme de 400 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure incluant les frais de l’injonction de payer pour un montant de 44,20 €.

Elle a conclu au rejet de la demande reconventionnelle en remboursement de provisions sur charges, précisant qu’il y avait lieu en tout état de cause d’appliquer une prescription triennale.

Madame [O] [C] conclu au rejet des demandes et à titre reconventionnel, a sollicité condamnation de l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois à lui payer la somme de 7 200 €, ainsi que la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 décembre 2023, le tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden a :

— déclaré l’opposition de Madame [O] [C] recevable,

— mis à néant l’injonction de payer et statuant à nouveau,

— condamné Madame [O] [C] à payer à l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois la somme de 918,12 € au titre des charges locatives, arrêtée au 11 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté Madame [O] [C] de sa demande reconventionnelle,

— condamné Madame [O] [C] à payer à l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois la somme de 80 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [O] [C] aux entiers dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision.

Madame [O] [P] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 22 janvier 2024.

Par écritures notifiées le 16 avril 2024, elle conclut à l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 918,12 € au titre des charges, la somme de 80 € au titre des frais irrépétibles, aux dépens et en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle.

Elle demande à la cour de :

— juger que Madame [O] [P] n’est pas redevable de la somme de 918,12 € au titre des charges locatives,

— à titre reconventionnel, eu égard à l’absence de régularisation annuelle des charges et de justification des provisions pour charges payées par l’appelante, condamner l’intimée à payer à l’appelante la somme totale de 7 200 € en remboursement des provisions pour charges indûment payées,

— condamner l’intimée à payer à l’appelante la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles,

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par écritures notifiées le 15 juillet 2024, l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois a conclu ainsi qu’il suit :

— statuer ce que de droit quant à la saisine de la cour relative aux dispositions portant sur la condamnation de Madame [O] [P] au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— dire pour le surplus l’appel mal fondé,

— en débouter Madame [O] [P] ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— condamner Madame [O] [P] aux dépens d’appel et à payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Il sera relevé à titre liminaire que bien que le bail liant les parties soit au nom de Madame [O] [C], contre laquelle a été rendu le jugement de première instance, il y a identité de personne avec Madame [O] [P], divorcée [C].

Sur la dette locative :

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 23 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ;

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Il résulte en l’espèce du relevé de compte de la locataire en date du 2 juillet 2024 que Madame [O] [P] était redevable à la date du 30 septembre 2023 d’une somme de 918,12 € au titre des loyers et charges, après déduction du dépôt de garantie remboursé le 28 juillet 2022.

Madame [P] conteste tout arriéré locatif au titre des charges et entend obtenir remboursement de toutes les provisions mensuelles versées pendant la durée du bail dans la limite d’une prescription quinquennale, aux motifs que la bailleresse n’a produit aucun justificatif des charges ; qu’elle n’a jamais procédé aux régularisations annuelles imposées par le bail ; qu’elle a mis en compte des frais de nettoyage des escaliers au titre de l’année 2021 à hauteur de 579,59 €, alors que l’immeuble n’a jamais été l’objet de prestations de ménage.

Outre les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitées, le contrat de bail qui liait les parties stipulait : « un mois avant le paiement du solde résultant de la régularisation annuelle, le décompte des dépenses de l’exercice est communiqué au

locataire par catégorie de charges. Pendant le mois suivant la notification du décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire ou de leurs représentants au siège de la société. Le règlement de ces sommes exigibles dans le délai d’un mois qui suit l’envoi du décompte ».

En l’espèce, l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois justifie avoir adressé à la locataire le décompte individuel des charges locatives pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022 annexées à un courrier explicatif précisant le nom et le numéro de téléphone d’un interlocuteur pour toute question relative à ce décompte.

Si ces décomptes ont été adressés non pas annuellement, mais par courriers des 11 mars 2022, 22 août 2022, 7 octobre 2022, et 11 juillet 2023 pour le décompte de l’année 2022, force est de constater que la locataire a bien été destinataire d’un décompte de régularisation de charges annuel conforme ; que pour la période antérieure à 2019, l’intimée est fondée à opposer la prescription triennale en matière locative, et non quinquennale.

Concernant les prestations de ménage mises en compte pour l’année 2021 à hauteur de 579,59 € que l’appelante conteste au motif qu’elles n’ont jamais été effectuées, la bailleresse verse aux débats une feuille de présence des résidents signée par l’appelante faisant apparaître trois passages d’une société Réactif Service portant mention de prestations relatives à la salubrité et à la désinfestation des lieux, ainsi qu’une régularisation de cette prestation ayant conduit à un remboursement de 277,20 euros à la date du 31 octobre 2022 au bénéfice de la locataire.

Il sera relevé par ailleurs que les dispositions légales pas plus que les stipulations contractuelles n’obligent le bailleur à transmettre les pièces justificatives des charges, mais de les tenir à disposition du locataire. Madame [P] ayant été mise en mesure de pouvoir obtenir communication de ces éléments, c’est à juste titre que le premier juge a tenu compte de l’arriéré locatif incluant les régularisations de charges, dont le montant sera toutefois ramené à la somme de 718,16 €, étant relevé que le dernier décompte établi à la date du 2 juillet 2024 fait apparaître une régularisation de charges supplémentaire à hauteur de 199,96 €, portée au crédit de la locataire le 20 décembre 2023, postérieurement au débat devant le premier juge.

Sur la demande reconventionnelle :

Pour les motifs sus évoqués, Madame [O] [P] n’est pas fondée à obtenir remboursement des avances sur charges acquittées, la bailleresse ayant procédé à la régularisation des charges.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur les frais et dépens :

Madame [O] [P] succombant en ses prétentions, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la régularité de sa déclaration d’appel du chef des frais et dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du même code.

Il sera alloué à l’intimée une somme de 700 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré quant au montant de la condamnation au paiement de l’arriéré locatif,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois la somme de 718,16 € portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à l’association SEDES Habitat Coopératif Strasbourgeois la somme de 700 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [O] [P] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [P] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente