MINUTE N° 25/22

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie à :

— M^e Dominique

BERGMANN

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01846 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IJUD

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 19 avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, statuant en matière de référé

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2611 du 25/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Dominique BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR

Madame [H] [J] épouse [N]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Dominique BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

S.A. HABITATION MODERNE S.A.E.M. L. Société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la Selarl V² Avocats, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 7 décembre 2016, la Saeml Habitation Moderne a consenti à M. [G] [N] et Mme [H] [N] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 426,35 euros, outre 126,81 euros et 4,40 euros de provision sur charges.

Le 11 avril 2023, la Saeml Habitation Moderne a fait délivrer à M. et Mme [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme totale 3 064,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 juillet 2023, la Saeml Habitation Moderne a fait assigner M. et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater, en tout cas prononcer la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de M. et Mme [N] et tous occupants de leur chef,

— condamner conjointement et solidairement M. et Mme [N] à payer à la société Habitation Moderne à titre de provision sur loyers et charges impayés arrêtés au 13 juin 2023 la somme de 3 689,65 euros,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. et Mme [N] postérieurement à la résiliation à la somme de 673,83 euros et condamner conjointement et solidairement M. et Mme [N] à son paiement,

— dire et juger que cette indemnité suivra les révision et réajustement du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 2ème trimestre,

— réserver à la société Habitation Moderne le droit au décompte définitif des charges,

— condamner conjointement et solidairement M. et Mme [N] à verser à la société Habitation Moderne une indemnité de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner conjointement et solidairement aux entiers frais et dépens y compris ceux issus du commandement de payer du 11 avril 2023.

A l’audience du 19 février 2024, la Saeml Habitation Moderne a actualisé la dette locative à la somme de 7 056,16 euros et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement des loyers et charges courants.

Comparant en personne M. [N] a sollicité des délais de paiement, déclarant payer son loyer résiduel depuis 10 mois et indiquant travailler en intérim comme frigoriste pour un salaire mensuel d’environ 1 500 euros.

Assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [N] n’était pas présente, ni représentée à l’audience.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la résiliation à la date du 12 juin 2023 du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties,

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [N] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux,

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à la Saeml Habitation Moderne la somme de 7 056,16 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés et sur les indemnités d’occupation dues jusqu’au 31 janvier 2024, assortie des intérêts légaux à compter l’ordonnance,

— condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à la Saeml Habitation Moderne à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle la somme de 658,28 euros par mois, le dernier jour de chaque mois à compter du mois de février 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux,

— débouté M. [N] de sa demande de délais de paiement,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et Mme [N] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 juin 2023 et que M. et Mme [N] restaient devoir la somme de 7 056,16 euros à la date du 12 février 2024 au titre des loyers et provision sur charges.

Concernant les délais de paiement, il a considéré que la condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience n’était pas remplie.

M. et Mme [N] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 7 mai 2024.

Par ordonnance du 11 juin 2024, l’affaire a été fixée à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 23 juillet 2024, M. et Mme [N] demandent à la cour de :

— recevoir leur appel principal,

— rejeter l’appel incident de la Sa Habitation Moderne,

— infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau,

— débouter la Sa Habitation Moderne de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner aux dépens des deux instances,

A titre subsidiaire,

— accorder à M. et Mme [N] des délais de paiement.

Les appelants font valoir qu’ils ne sont pas imposables au titre des revenus de 2022, que M. [N] travaille en intérim, qu’il a des charges de famille et qu’il perçoit des prestations de la caisse d’allocations familiales.

Ils indiquent que devant le premier juge, M. [N] avait déclaré payer le loyer résiduel en dehors de l’APL et avait sollicité des délais de paiement en proposant de régler des mensualités entre 350 et 400 euros.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 18 juillet 2024, la Saeml Habitation Moderne demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer M. et Mme [N] irrecevables en leur appel, en tout cas mal fondés,

— le rejeter,

— les débouter de toutes leurs fins et conclusions,

— confirmer la décision entreprise,

Subsidiairement,

En tant que de besoin, si par impossible la résiliation de plein droit du bail ne devait pas être confirmée,

Sur appel incident,

— déclarer la Saeml Habitation Moderne recevable en son appel incident,

— infirmer la décision entreprise,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties concernant les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3] avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. et Mme [N] et tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3],

— condamner M. et Mme [N] solidairement à payer à la société Habitation Moderne les loyers et charges arrêtés à la date de la résiliation qui sera prononcée et à titre de provision sur loyers et charges impayés arrêtés au 16 juillet 2024 la somme de 7 347,56 euros,

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. et Mme [N] à la concluante à compter de la résiliation à la somme mensuelle de 658,28 euros et condamner solidairement M. et Mme [N] à son paiement au profit de la concluante,

— dire et juger que cette indemnité suivra les révision ou réajustement du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice du 2ème trimestre, et qu’elle sera intégralement due pour tout mois commencé,

— réserver à la société Habitation Moderne le droit au décompte définitif des charges,

— condamner solidairement M. et Mme [N] à verser à la société Habitation Moderne une indemnité de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les appelants aux entiers dépens des deux instances incluant le coût du commandement de payer.

L’intimée fait valoir que les conditions du jeu de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 juin 2023 et que le montant de la dette impayée était de 7 056,16 euros à la date du 31 janvier 2024.

Le bailleur indique que les locataires ne peuvent prétendre à l’octroi de délais, en l’absence du versement intégral du loyer courant, et qu’ils ne sont pas en situation d’apurer leur dette locative qui ne cesse d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir :

L’article 122 du Code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

En l’espèce, la société Habitation Moderne ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable l’appel interjeté par M. et Mme [N].

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’intimée.

Sur la résiliation du contrat de bail :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation des infractions doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à M. et Mme [N] le 11 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail pour la somme en principal de 3 064,89 euros au titre des impayés de loyers et charges à la date du 4 avril 2023.

M. et Mme [N] ne démontrent pas, et ne soutiennent au demeurant pas, que les sommes réclamées dans ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 juin 2023, constaté la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion des locataires et condamné solidairement M. et Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les appelants ne justifient pas de l’apurement de leur dette locative, de sorte que l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. et Mme [N] au paiement de la somme de 7 056,16 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés et sur les indemnités d’occupation dues jusqu’au 31 janvier 2024.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [N] exerce la profession de frigoriste et justifie percevoir un salaire net mensuel de 1 478 euros, outre 629 euros de prestations familiales.

Cependant, les appelants ne justifient pas avoir repris le règlement intégral du loyer courant, ni entrepris l’apurement de leur dette locative.

Le bailleur produit un décompte révélant que la dette s’est considérablement aggravée depuis la délivrance du commandement de payer du 11 avril 2023 pour atteindre 7 347,56 euros à la date du 16 juillet 2024, ce qui tend à établir que M. et Mme [N] ne sont pas en capacité d’apurer la dette ou une partie substantielle de la dette dans le délai légal de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. et Mme [N] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevé par la société Habitation Moderne,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [H] [N] aux dépens de l’instance d’appel.

CONDAMNE in solidum M. [G] [N] et Mme [H] [N] à payer à la société Habitation Moderne la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente