MINUTE N° 25/272

Copie exécutoire à :

— M^e Raphaël REINS

— M^e Dominique HARNIST

Copie à :

— greffe du JCP du TJ Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 02 Juin 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00647 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHUL

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/1531 du 14/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A. 3F GRAND EST, SA D’HLM prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, Présidente de chambre, et M^me DESHAYES, Conseiller, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé signé le 6 juillet 2020 avec effet au 13 juillet 2020, la société d’habitations à loyer modéré 3F Grand Est a donné en location à M. [Y] [D], un logement sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 289,12 euros, outre une provision sur charges de 98,76 euros, soit un total mensuel de 387,88 euros.

Dès son entrée dans les lieux, M. [D] a régulièrement sollicité la bailleresse aux fins de travaux d’entretien de son logement, se plaignant notamment de dysfonctionnements récurrents de son système de chauffage et de production d’eau chaude ainsi que de dégâts des eaux provenant d’un refoulement des eaux usées par l’évier. Il a notamment, selon courrier du 21 novembre 2022, sollicité indemnisation auprès du bailleur de la perte de jouissance en résultant.

Par acte délivré le 23 novembre 2022 visant la clause résolutoire du bail, la bailleresse a fait commandement au preneur de payer la somme de 1 205,53 euros en principal, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés arrêté au 21 novembre 2022.

Par assignation délivrée le 23 janvier 2023, M. [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 4 670,85 euros au titre de sa perte de jouissance, avec compensation des montants dus par lui au titre du commandement de payer et des loyers ayant couru de décembre 2022 à janvier 2023, laissant la société 3F Grand Est redevable de la somme de 2 588,71 euros.

Le preneur a donné son congé par courrier du 31 mars 2023, l’état des lieux de sortie ayant été dressé le 17 avril 2023.

À l’audience, le preneur a porté sa demande en dommages et intérêts à la somme de 5 460,62 euros, avec compensation des créances réciproques.

La bailleresse a conclu au débouté des demandes adverses et à la condamnation du preneur au paiement d’un arriéré de 3 231,67 euros en contestant tout préjudice de jouissance et en se prévalant des nombreuses interventions réalisées à sa demande par la société assurant la maintenance du chauffage, du caractère fonctionnel de la chaudière, de la levée de l’arrêté d’insalubrité dès le 17 avril 2023 et de la mauvaise foi du preneur.

Par jugement contradictoire rendu le 14 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— débouté M. [D] en toutes ses demandes,

— condamné M. [D] à payer à la Sa 3F Grand Est la somme de 3 231,67 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et réparations avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2023,

— condamné M. [D] à payer à la Sa 3F Grand Est la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que, suite aux dysfonctionnements de la chaudière signalés par le locataire, la bailleresse a mandaté une entreprise, intervenue au logement à de nombreuses reprises'; que cette société a procédé notamment à l’installation d’un ballon provisoire et a constaté, lors de ses déplacements, que le système fonctionnait, contrairement aux plaintes du preneur'; que, lors de l’intervention du 22 mars 2023, la chaudière, après remise en route du gaz coupé par le preneur, avait fonctionné normalement ; que Madame le préfet du Bas-Rhin avait abrogé l’arrêté d’insalubrité pris le 20 février 2023 par un nouvel arrêté en date du 17 avril 2023 au motif de la résorption de ses causes grâce à l’intervention précitée du 22 mars 2023'; que s’agissant du refoulement d’eaux usées, les interventions avaient été effectuées sans retard significatif de la part de la bailleresse ; que le demandeur faisait référence à des rapports non produits ou réalisés postérieurement à la résiliation de l’abonnement de gaz par ses soins ; qu’il ne rapportait ainsi l’existence d’aucun trouble de jouissance résultant de la faute du bailleur pour violation de son obligation d’entretien. Le premier juge a également constaté que M. [D] reconnaissait devoir la somme de 3 231,67 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et réparation, montant qu’il devait donc être condamné à régler.

M. [D] a, par déclaration enregistrée le 6 février 2024, interjeté appel de cette décision, sauf en ce qu’elle a débouté la société 3F Grand Est du surplus de ses demandes.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 mai 2024, M. [D] demande à la cour’de':

— déclarer son appel régulier et recevable, l’accueillir, faire droit à ses demandes,

— déclarer les demandes de l’intimée irrecevables, en tous cas mal fondées, et l’en débouter, y compris s’agissant d’un éventuel appel incident,

— corrélativement, infirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

statuant à nouveau sur ces points, vu le caractère sans effet du commandement de payer délivré le 23 novembre 2022 et vu la résiliation du bail au 31 mars 2023,

— condamner la société intimée à payer au concluant la somme de 5 460,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la demande, à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte de jouissance subie par le concluant dans le cadre du bail liant les parties,

— débouter l’intimée de toutes ses demandes,

— condamner l’intimée à payer 1 000 euros à l’appelant, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et à payer 1'400 euros à M^e Raphaël Reins, es qualité de conseil de l’appelant, sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel,

— condamner l’intimée aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son appel, M. [D] se prévaut de la perte de jouissance qu’il a subie durant de longs mois dès lors que la chaudière, qui assure le chauffage et la production d’eau chaude, était défaillante dès son entrée dans les lieux, ce qu’il a signalé à la bailleresse à plusieurs reprises, y compris par voie de mises en demeure.

Il se fonde sur des attestations de témoins et sur les multiples intervention d’artisans, pompiers et vérifications par les services d’hygiène, ayant abouti à un arrêté avec effet au 1er mars 2023 faisant injonction à la bailleresse de diligenter des travaux. Il estime que les nombreuses interventions qui ont eu lieu correspondaient à des réparations provisoires et urgentes au lieu d’un remplacement pur et simple de la chaudière, pourtant indispensable. Il précise avoir demandé la coupure de son abonnement au gaz pour éviter d’en supporter le coût alors que la chaudière à gaz avait été remplacée par un ballon électrique provisoire. Il se prévaut par ailleurs des sinistres déclarés à son assurance suite à des refoulements d’eau usée qui ont d’ailleurs abouti au remplacement du meuble sous évier le 10 octobre 2022.

Il chiffre son préjudice de jouissance à 50 % du loyer mensuel hors charges pour la période du 1er novembre 2020 au 20 octobre 2022 puis au montant total dudit loyer et des charges pour la période du 1er novembre 2022 au 30 mars 2023, période pendant laquelle il n’avait aucun moyen de chauffer les lieux ni d’avoir de l’eau chaude et qui a pris fin avec l’arrêté préfectoral de mainlevée.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 août 2024, la société 3F Grand Est demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [D] mal fondé,

— le rejeter,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 14 décembre 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg,

— débouter M. [D] de ses fins et conclusions,

— le condamner au paiement d’une indemnité de 2'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

En réplique, la société immobilière 3F Grand Est conteste tout trouble de jouissance et argue des nombreuses interventions menées sur la période du 17 juillet 2020 au 22 mars 2023 par la société CGMI assurant la maintenance technique du chauffage. Elle affirme qu’à ces occasions, les techniciens ont relevé que la chaudière était fonctionnelle tant au niveau du chauffage qu’au niveau de l’eau chaude sans que soient constatés les défauts invoqués par le preneur. Elle rappelle que l’arrêté préfectoral a été levé dès le 17 avril 2023 après qu’elle a démontré lors de l’intervention du 22 mars 2023 que l’intégralité du système fonctionnait, après avoir mis en demeure le preneur de rétablir l’alimentation en gaz.

Elle estime que le dégât des eaux n’a pas remis en cause l’occupation des lieux par le preneur qui, malgré invitation, n’a d’ailleurs pas versé aux débats les éléments du dossier de sinistre.

Elle rappelle la dette locative du preneur qui n’a cessé d’augmenter depuis le début de l’année 2022 et justifie sa condamnation, comme en première instance, au paiement de l’arriéré de 3 231,67 euros.

Elle sollicite paiement d’une indemnité de procédure au vu du caractère abusif et vexatoire de la procédure engagée à son encontre.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 2 juin 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure';

Au préalable, la cour rappelle que, aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Sur la demande en dommages et intérêts pour troubles de jouissance

L’article 1719 du code civil énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Conformément à l’article susvisé, le bailleur est en outre obligé :

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus.

L’article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

M. [D] allègue un trouble de jouissance de son logement résultant de défaillances récurrentes et prolongées du système de chauffage et de production d’eau chaude et d’une succession de dégâts des eaux par refoulement des eaux usées par l’évier de la cuisine.

Le premier juge a, par jugement en date du 14 décembre 2023, rejeté la demande de M. [D] faute pour lui d’établir l’existence d’un trouble de jouissance résultant de la faute du bailleur par violation de son obligation d’entretien.

Or, si, comme relevé par le premier juge, il est à regretter que M. [D] ou la société 3F Grand Est ne produise pas certaines pièces citées et qui auraient permis à la juridiction d’être mieux éclairée, il est toutefois acquis que':

— M. [D] a sollicité les services de la bailleresse pour des difficultés relatives à la chaudière et au système d’eau chaude sanitaire à de nombreuses reprises à compter du 18 novembre 2020'comme cela résulte des bulletins d’intervention de la société CGMI, mandatée par la société 3F Grand Est pour des visites les 18 novembre 2020, 10 décembre 2020, 24 décembre 2020, 7 janvier 2021, 18 janvier 2021, 29 janvier 2021, 23 février 2021, 5 mars 2021, 10 mars 2021, 28 juin 2021, 5 juillet 2021, 20 septembre 2021, 19 octobre 2022, 25 octobre 2022, 9 décembre 2022, 11 décembre 2022, 22 décembre 2022';

— la société CGMI a procédé à plusieurs réparations ou changements de pièces sur le système de chauffage : remplacement de la vanne 3 voies et de la soupape de sécurité, remplacement du vase d’expansion, remise en conformité de la ventouse, remplacement d’un té de réglage de radiateur';

— la bailleresse a, par courrier du 12 janvier 2023, pris «'note que la société CGMI malgré ses différentes interventions dans (le) logement (n’a) pas réussi à remettre une remise en chauffe à 19°'» et qu’un rapport sera demandé sur les interventions réalisées et les travaux qui seraient encore à prévoir';

— l’effectivité de dégâts des eaux est attestée par des photographies et une attestation de témoin, corroborés par des éléments objectifs, à savoir une intervention de la société CGMI pour l’évier bouché le 23 mai 2021, une intervention de la société CSD EST le 25 mai 2021, celle-ci préconisant la réalisation en urgence d’un curage, et une intervention de la société CGMI pour canalisations bouchées le 7 octobre 2022, un courrier de la bailleresse du 12 janvier 2023 faisant mention de l’intervention d’une société Allo Plombier service pour débouchage de la colonne principale et d’un rappel aux locataires de l’immeuble de l’interdiction de jeter les matières grasses dans les conduites, un courrier du 15 août 2022 de la bailleresse proposant un rendez-vous de clôture du dossier de sinistre de dégât des eaux, le rapport de chiffrage de l’assurance relatif à un sinistre en date du 19 octobre 2022 dont la cause indiquée par l’expert d’assurance est «'un écoulement ponctuel de la chaudière'» ;

— le bulletin d’intervention du 7 octobre 2022 établit un lien entre le siphon de la chaudière et les débordements dans la cuisine et mentionne «'voir pour remplacement évacuation chaudière'»'; celui du 19 octobre 2022 s’il indique que la chaudière fonctionnait lors du départ du technicien fait mention de traces d’humidité du caisson de la chaudière où passe le conduit et préconise de vérifier l’étanchéité du conduit et la pente';

— la société CGMI a installé, le 25 octobre 2022, un chauffe-eau électrique provisoire et des convecteurs électriques, le chauffe-eau électrique’ ayant été retiré le 9 décembre 2022 lors de l’intervention de remise en état de la ventouse et de réalisation de différents contrôles’puis remis en place le 22 décembre 2022 sur appel du preneur justifiant de l’affichage d’un code erreur';

— M. [D] a produit des attestations de témoins établies entre janvier et mars 2021 faisant état d’un chauffage insuffisant du logement malgré l’ouverture des thermostats';

— selon arrêté du 20 février 2023, suite à une visite du service communal d’hygiène et santé de la ville de [Localité 3] du 6 février 2023, il a été constaté que le logement présentait un danger imminent pour la santé et la sécurité physique des personnes compte tenu de l’absence d’un chauffage suffisant résultant du non-fonctionnement de la chaudière étanche, situation susceptible d’engendrer un risque d’inconfort thermique et de développement de pathologies respiratoires sans que les interventions successives de la société CGMI, dont

les dernières en décembre 2022, n’aient permis le rétablissement définitif du chauffage dans le logement';

— selon arrêté du 17 avril 2023, l’arrêté précité de mise en sécurité était abrogé, dès lors que l’intervention de la société CGMI du 22 mars 2023 avait permis la résorption des causes du danger.

Ces éléments caractérisent suffisamment que, même si des interventions ont eu lieu à plusieurs reprises, elles n’ont pas permis de mettre fin aux dysfonctionnements récurrents de la chaudière et n’ont pas abouti à un chauffage satisfaisant du logement, ce qui a généré un inconfort thermique et justifié le remplacement du système de chauffage par un dispositif provisoire de convecteurs et chauffe-eau électrique pendant plusieurs semaines.

Il n’est justifié d’aucun défaut d’entretien de la part du locataire qui serait de nature à expliquer le dysfonctionnement observé et il n’est pas démontré en quoi il aurait pu faire un mauvais usage de la chaudière.

Le fait qu’il ait fait couper l’alimentation en gaz à compter de janvier 2023 ne saurait lui être reproché alors qu’il est établi que, depuis de nombreux mois, les interventions n’avaient pas abouti au fonctionnement effectif du système et qu’il était équipé depuis octobre 2022 puis décembre 2022 d’un ballon provisoire électrique et de convecteurs.

Le manquement du bailleur à ses obligations a causé à M. [D] un trouble de jouissance qu’il convient de réparer.

M. [D] évalue son préjudice à la moitié du montant du loyer hors charges pour la période du 1er novembre 2020 au 20 octobre 2022 et à l’intégralité du loyer et des charges pour la période du 1er novembre 2022 au 30 mars 2023.

Il ne saurait toutefois se prévaloir d’un trouble de jouissance causé par une absence de chauffage correct sur des périodes de l’année où aucun chauffage n’est habituellement nécessaire, notamment en dehors des périodes hivernales.

Il résulte d’ailleurs de la lecture des dates d’intervention de la société CGMI et de son propre courrier de mise en demeure du 21 novembre 2022 que les dysfonctionnements de la chaudière se sont concentrés sur la période de chauffe de l’hiver 2020-2021 (notamment entre novembre 2020 et mars 2021) mais que le chauffage a fonctionné durant l’hiver 2021-2022 avant quelques interventions plus ponctuelles en juin-juillet et septembre 2021 et une nouvelle panne courant octobre 2022, ayant abouti à l’installation d’un dispositif provisoire de remplacement. Deux épisodes de refoulement des eaux usées, respectivement en mai 2021 et octobre 2022 sont également établis.

Si ces dysfonctionnements récurrents justifient indemnisation du préjudice subi, le montant des dommages et intérêts doit être ramené à de plus justes proportions et ne saurait aller jusqu’au montant intégral du loyer ni même la moitié, étant rappelé que M. [D] ne démontre pas avoir été privé de tout dispositif de chauffage pendant une période prolongée alors qu’il a bénéficié de l’installation d’un ballon provisoire et un convecteur électriques à compter d’octobre 2022 dont, contrairement à ses allégations, il ne démontre pas qu’ils disjonctaient ou présentaient un risque électrique.

Son préjudice de jouissance sera donc fixé à une proportion de 20 % du loyer hors charges pour les mois de novembre 2020 à mars 2021 inclus et d’octobre 2022 à mars 2023 inclus soit la somme totale de 968,93 euros (30 % de 289,12 euros sur 5 mois, de 292,25 euros sur 3 mois et de 302,48 euros sur 3 mois).

S’agissant des dégâts des eaux, il ne démontre pas l’existence d’un préjudice spécifique étant observé qu’il reconnaît que son meuble sous évier a été changé et qu’il a par ailleurs effectué des déclarations de sinistre, dans le cadre desquelles il a pu percevoir une indemnisation, comme en atteste le rapport de chiffrage à hauteur de 250 euros relatif au sinistre du 19 octobre 2022.

Infirmant la décision déférée en ce qu’elle a débouté M. [D] de sa demande en indemnisation de son trouble de jouissance, il y a lieu de condamner la société 3F Grand Est au paiement d’une somme de 968,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de sa demande, actée à l’audience du 14 novembre 2023.

Sur la demande relative aux loyers impayés

M. [D] conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 3'231,67 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et réparations avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2023 et au débouté de l’intimée en toutes ses demandes.

Il sera toutefois observé que, dans le cadre de ses développements, il ne conteste pas la somme mise en compte par la société bailleresse au titre des impayés et se contente d’en demander compensation avec le montant des dommages et intérêts qu’il sollicite.

En l’absence de moyen utile développé à l’appui de la demande en débouté des demandes en paiement de l’arriéré locatif, la cour ne peut que confirmer la somme mise à la charge de l’appelant, lequel ne conteste ni la réalité ni le montant des impayés.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Chacune des parties voyant ses prétentions en appel admises, il convient de laisser à la charge respective de chacune ses propres frais et dépens d’appel et de rejeter toute demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire';

INFIRME le jugement rendu le 14 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a débouté M. [D] en toutes ses demandes ;

Statuant à nouveau du chef infirmé':

CONDAMNE la société 3F Grand Est à payer à M. [D] la somme de 968,93 euros en réparation du trouble de jouissance subi, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2023';

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties de leurs demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LAISSE à chaque partie ses frais et dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente