MINUTE N° 599/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/01354 – N° Portalis DBVW-V-B7G-HZ2T

Décision déférée à la cour : 16 Mars 2022 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Syndicat de copropriété [Adresse 7], agissant par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA, ayant son siège social [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

sis [Adresse 5]

représenté par M^e Valérie SPIESER-DECHRISTE de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [G] [T]

demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [T] épouse [I]

demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [T] épouse [Y]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [T]

demeurant [Adresse 6] (BELGIQUE)

représentés par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre, et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [X] [T] était copropriétaire dans la […], soumise au statut de la copropriété, à Strasbourg.

Suite à l’assignation délivrée par Mme [X] [T] le 25 juillet 2019 au syndicat des copropriétaires, le tribunal judiciaire de Strasbourg a, par jugement rendu le 16 mars 2022 :

— déclaré irrecevables les demandes tendant à l’annulation des résolutions n°5 et 12 de l’assemblée générale du 24 avril 2019 de la copropriété […],

— déclaré recevable le surplus des demandes,

— rejeté l’exception de forclusion,

— annulé la résolution n°4 de l’assemblée générale du 24 avril 2019 de la copropriété […],

— débouté Mme [T] de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, et à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Pour déclarer irrecevables les demandes d’annulation des résolutions n°5 et 12, le tribunal a retenu que Mme [T] ne pouvait être considérée comme opposante ou défaillante, sauf à apporter la preuve qu’elle avait voté en défaveur des résolutions litigieuses et comptabilisée par erreur parmi les personnes ayant voté pour, ce qu’elle ne prouvait pas. Pour dire n’y avoir lieu à forclusion, le tribunal a relevé que le syndicat des copropriétaires ne contestait pas que l’assignation avait été délivrée dans le délai de deux mois prévu par l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour annuler la résolution n°4, il a relevé que l’assemblée générale du 24 avril 2019 n’avait pas pour objet un vote de travaux, mais un vote de scénario pour les travaux, et cela après le vote négatif de l’assemblée générale du 12 décembre 2018, que si une analyse des offres avait été effectuée par le conseil syndical, à aucun moment les copropriétaires n’avaient su pourquoi la maîtrise d''uvre avait retenu telle ou telle entreprise et qu’il n’avait pas été porté à leur connaissance ce qui avait guidé son choix, de sorte que les conditions essentielles du choix n’avaient pas été communiquées et que l’assemblée générale n’avait pu voter en toute connaissance de cause. Le tribunal a ajouté que les copropriétaires n’avaient jamais eu la possibilité de choisir entre les entreprises, puisqu’une seule et même société était déjà sélectionnée à chaque fois, et qu’ils n’avaient pas été suffisamment informés, ce d’autant qu’il s’agissait de travaux d’envergure, coûteux.

Par déclaration d’appel du 1er avril 2022, le syndicat des copropriétaires a, par voie électronique, interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté l’exception de forclusion, annulé la résolution n°4 de l’assemblée générale du 24 avril 2019, l’a condamné aux dépens et à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] est décédée le 4 octobre 2023. A la suite de la notification de son décès, une ordonnance du 22 novembre 2023 a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et constaté l’interruption de l’instance, puis une ordonnance du 23 janvier 2024 a imparti aux parties un délai supplémentaire pour la reprise de l’instance. M. [G] [T], Mme [K] [T] épouse [I], Mme [M] [T] épouse [Y] et M. [O] [T] (les consorts [T]) se sont constitués le 31 mai 2024 en leur qualité d’héritiers de Mme [X] [T].

Selon acte authentique du 20 septembre 2024, ils ont vendu leurs lots. Le 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix entre les mains de l’acquéreur afin d’obtenir paiement de charges dues pour les exercices 2020 à 2024.

Par ordonnance du 3 juin 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 25 septembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de ;

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— y faisant droit, infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception de forclusion et annulé la résolution n°4 de l’assemblée générale du 24 avril 2019 de la copropriété […], l’a condamné aux dépens et à payer à Mme [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— déclarer les ayants-droits de Mme [T] irrecevables en leurs demandes pour défaut d’intérêt à agir,

— les déclarer forclos en leurs demandes tendant au prononcé de l’annulation de ladite résolution n°4, pour défaut de respect du délai préfix fixé par l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Subsidiairement, sur le fond,

— débouter les ayants-droits de Mme [T] de leur demande d’annulation de ladite résolution n°4,

— les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré Mme [X] [T] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n°5 et 12 de l’assemblée générale du 24 avril 2019,

— condamner les ayants-droits de Mme [X] [T] à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Pour conclure à l’irrecevabilité des demandes de Mme [X] [T], le syndicat des copropriétaires soutient que, dans son assignation, elle ne demandait pas l’annulation des résolutions n°4, 5 et 12 de l’assemblée générale du 24 avril 2019 mais simplement qu’il soit dit qu’il y a lieu à annulation de ces résolutions, de sorte que son action en justice était uniquement déclaratoire et qu’elle n’y avait aucun intérêt.

Pour conclure à la forclusion, il observe qu’elle a modifié ses prétentions dans des conclusions datées du 3 octobre 2020 aux termes desquelles elle demandait que soit prononcée l’annulation desdites résolutions prises lors de l’assemblée générale précitée et dont le procès-verbal lui avait été notifié, soit au-delà du délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. La régularisation de l’assignation qui était entachée d’irrégularités serait donc tardive.

Pour conclure à l’irrecevabilité de la demande d’annulation des résolutions n°5 et 12 sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [T] avait voté pour leur adoption, de sorte qu’elle n’était ni opposante ni défaillante.

S’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°4, le syndicat souligne que :

— elle portait sur le vote d’un scénario de travaux et sur la décision d’effectuer les travaux décrits dans ledit scénario, et correspondait à des travaux de rénovation des façades avec rénovation thermique extérieure ;

— les travaux ont fait l’objet d’une mise en concurrence, dans le cadre d’un appel d’offre rigoureux conduit par le conseil syndical ; le processus de sélection des entreprises et le choix effectué par le comité de pilotage ('COMPIL') a été expliqué en assemblée générale les 21 mars et 12 décembre 2018, 24 avril 2019, réunions auxquelles Mme [T] était présente ou représentée, et lors de la réunion d’information du 28 novembre 2018 ; les trois scénarios ont été soumis au vote de l’assemblée générale du 12 décembre 2018, laquelle a écarté le scénario n°3 ; les scénarios n°1 et 2 ont été soumis au vote de l’assemblée générale du 24 avril 2019 ;

— pour des travaux constituant comme en l’espèce une opération unique et indivisible, il n’est pas nécessaire de prévoir un vote séparé sur chaque lot de travaux projetés ;

— l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas de transmettre aux copropriétaires les devis, mais seulement les conditions essentielles des contrats soumis au vote de l’assemblée générale, lesquelles ont été communiquées en annexe à la convocation de l’assemblée générale du 24 avril 2019, outre que les copropriétaires ont pu obtenir des renseignements supplémentaires lors de l’assemblée générale où était présente l’équipe de maîtrise d''uvre ; les copropriétaires ont donc été parfaitement informés ;

— l’alinéa 2 de l’article 19 du décret du 17 mars 1967 invoqué par Mme [T] pour soutenir que l’assemblée générale ne pouvait procéder à un vote sur la base de l’article 25-1 ne s’applique pas en l’espèce, car l’assemblée générale a été appelée à voter sur un programme de travaux et non pas sur un marché mettant en concurrence plusieurs candidats ; il s’agissait de travaux relevant de l’article 25 f, et non pas de l’article 25 n, car les travaux d’isolation thermique des murs et parois vitrées sont des travaux d’économie d’énergie, lesquels sont définis par l’article R.138-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— les travaux de modification des garde-corps, parties privatives, sont la conséquence des travaux votés, et il est logique que la copropriété prenne en charge ce coût de remplacement aux tantièmes généraux ; les travaux de remplacement ont été votés, car ils étaient moins onéreux que les travaux de réutilisation des garde-corps ;

— les travaux ont été effectués, sans être payés par Mme [T] et ses ayants-droits, qui en ont bénéficié puisque leurs lots bénéficient d’un classement performant et qu’ils ont perçu un prix de vente avantageux.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2024, et un bordereau de pièces transmis par voie électronique le 31 mars 2025, les consorts [T] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel non fondé et le rejeter,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses fins et conclusions,

— le condamner à payer la somme de 3 500 euros sur base de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que l’intégralité des frais et dépens d’appel.

Pour conclure à la recevabilité des demandes, les intimés soulignent que Mme [T] avait intérêt à agir en sa qualité de copropriétaire. Ils se réfèrent aux motifs du jugement et ajoutent qu’il n’y avait pas lieu de régulariser l’assignation et que la contestation a été introduite dans les délais légaux.

Au soutien de leur demande de confirmation de l’annulation de la résolution n°4, les intimés soutiennent que :

— la mise en concurrence n’a pas été soumise au vote des copropriétaires, et que celle-ci doit s’exercer à l’intérieur de chacun des trois scénarios de travaux distincts ;

— l’article 11 du décret de 1967 n’a pas été respecté ; les conditions essentielles des contrats n’ont jamais été connues des copropriétaires ; il est nécessaire de communiquer les éléments suffisants d’information en même temps que la convocation à l’assemblée générale ; bien que différents documents simplifiés d’information aient été établis et que des réunions d’information ont été organisées, cela ne doit pas se faire au prix de l’absence d’approbation par les copropriétaires en assemblée générale, seule dépositaire de la volonté générale et seule instance démocratique dans un tel syndicat ; pour que les copropriétaires puissent prendre leur décision en toute connaissance de cause, il fallait leur faire connaître les conditions essentielles des contrats et pas uniquement des programmes ou scénarios de travaux mis en place par des comités restreints, sans que les copropriétaires ne soient mis en mesure d’apprécier la pertinence de ces choix puisque les conditions essentielles de chaque contrat ne leur avaient pas été soumises ; ils observent que la convocation, le projet de résolution et les annexes représentent 36 pages, dont 26 pages d’annexes, les 3 scénarios sont évoqués sur 3 pages, avec l’indication des différents lots, mais sans nom d’entreprise et en page 14 figurent les 3 scénarios avec des noms d’entreprise et les montants concernés, avec un montant d’imprévus et des frais annexes, en ajoutant qu’il n’est pas possible de comprendre les différences entre les offres des entreprises ayant soumissionné, puisqu’elles ont déjà été pré-retenues ;

— aucune explication orale n’est de nature à pallier la carence du syndic dans l’envoi des documents ;

— est nul le vote intervenu sur la base de l’article 25-1 de la loi de 1965 ; il avait bien été demandé aux copropriétaires de voter sur des marchés ; il n’y a d’ailleurs pas lieu de distinguer entre 'programme de travaux’ et 'marchés mettant en concurrence plusieurs candidats’ ;

— le vote est également nul car il visait des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, et non pas des travaux d’économie d’énergie, puisque sur les six postes seul l’un peut y apparenter, et que le scénario 1 ne prévoyait pas de travaux d’économies d’énergie mais un ravalement simple ; il ne s’agissait pas de travaux visés à l’article 25 f ; sur quatre points, il s’agissait de travaux d’amélioration et le syndic aurait dû préciser la nature des travaux ;

— la résolution est également nulle, car les travaux sur les parties privatives devaient être votés aux conditions prévues par le règlement de copropriété ; un vote distinct aurait dû avoir lieu puisque la clé de répartition n’est pas la même entre parties privatives et communes et le règlement de copropriété ne prévoit pas de disposition pour les travaux affectant la façade.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Devant la cour, les débats se limitent à la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 avril 2019, ainsi qu’aux frais et dépens.

1. Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir

Il n’est pas contesté que Mme [T] avait la qualité de copropriétaire au moment où elle a agi en justice, ni qu’elle avait voté contre la résolution n°4. lI n’est pas non plus contesté que les consorts [T], qui justifient de leur qualité d’héritiers de Mme [T], sont ses ayants-droits et ont valablement repris l’instance.

Le syndicat des copropriétaires invoque l’absence d’intérêt à agir de Mme [T] au motif qu’elle a uniquement introduit une action déclaratoire.

Or, la lecture de l’assignation délivrée le 25 juillet 2019 au syndicat des copropriétaires à la demande de Mme [T], montre qu’elle demandait au tribunal de grande instance de Strasbourg de 'dire qu’il y a lieu à annulation des résolutions n°4, 5 et n°12 prises par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la […] (…) lors de l’assemblée générale 'supplémentaire’ qui s’est tenue en date du 24 avril 2019« , ainsi que la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Dans le corps de cette assignation, elle développait plusieurs moyens au soutien de cette demande, et concluait, en page 4, 'c’est une première cause d’annulation de la résolution n°4 », en page 6, 'c’est une seconde cause d’annulation de la résolution n°4" et 'rien que pour cette seule raison la résolution n°4 sera annulée', puis, à plusieurs reprises en page 7, et en page 9, 'pour cette raison également, l’annulation de la résolution n°4 sera prononcée'. De même, en page 10, elle énonçait 'l’annulation de la résolution n°5 (…) sera prononcée’ et 'l’annulation de la résolution n°12 (…) sera prononcée'.

Il résulte ainsi des termes de l’acte d’assignation, que l’action introduite Mme [T] constituait, non pas une action purement déclaratoire, mais une action en nullité des résolutions n°4, 5 et 12 de ladite assemblée générale. En conséquence, elle avait bien intérêt à agir pour obtenir l’annulation de la résolution n°4.

Cette fin de non-recevoir sera donc rejetée.

2. Sur la forclusion

Selon l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne soutient pas que l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la notification du procès-verbal de l’assemblée générale à Mme [T], mais que la 'régularisation’ de ses demandes le 3 octobre 2020, l’a été après l’expiration du délai de forclusion. Il peut d’ailleurs être observé que, s’il indique que le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié à Mme [T] le 23 mai 2019, il ne produit, au soutien de son affirmation, que la copie d’une lettre datée du 23 mai 2019 sans démontrer la date à laquelle Mme [T] l’a reçue. Dans la mesure où l’assignation délivrée le 25 juillet 2019 avait déjà pour objet une action en nullité, il importe peu, pour déterminer si l’action était ou non prescrite, que la demande tendant au prononcé de l’annulation de ces résolutions ait été expressément formulée dans le dispositif des conclusions du 3 octobre 2020.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception de forclusion.

3. Sur la demande d’annulation de la résolution n°4 au motif de l’absence de communication des conditions essentielles des contrats

L’article 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 26 octobre 2016 prévoit que ; ' Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour ;

I.-Pour la validité de la décision ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi'.

En l’espèce, après un vote n’ayant pas réuni la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale du 24 avril 2019 a adopté, suite à un second vote à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés en application de l’article 25-1 de ladite loi, la résolution n°4, et ainsi décidé d’un scénario, plus précisément de retenir 'la proposition dénommée scénario 2 prévue pour un montant prévisionnel de (…) euros', et d’autoriser le syndic pour financer les travaux à procéder aux appels de fonds prévisionnels en une mensualité.

Selon les documents joints à la convocation, produits en pièce 49 par le syndicat des copropriétaires, figurent notamment, d’une part, un tableau listant, pour les trois scénarios, dont le scénario 2 appelé 'travaux d’amélioration énergétique BBC par étapes', des prestations de travaux, et, d’autre part, un autre tableau relatif au 'coût des travaux et reste à charge’ pour chacun des scénarios, en détaillant le coût des travaux (selon les postes suivants pour lesquels une entreprise était à chaque fois indiquée ; echaf.et façades, étanchéité, menuis.intérieures, serrurerie, chauff./ventil., électricité), le coût des imprévus évalués à 5 %, les frais annexes, ainsi que le reste à charge après déduction des appels de fonds déjà appelés et du fonds de travaux.

Il résulte des conclusions du syndicat des copropriétaires que le vote de cette résolution avait pour objet, non seulement d’accepter un scénario de travaux, mais aussi d’engager les travaux pour la réalisation du scénario n°2 et de désigner les entreprises qui en avaient évalué le coût. Il sera d’ailleurs observé qu’il n’est pas soutenu ni démontré que l’assemblée générale avait donné une délégation au conseil syndical de choisir les entreprises, ni qu’elle ait procédé à un nouveau vote sur le choix des entreprises et sur les contrats, et ce avant la réalisation des travaux qui a finalement eu lieu comme l’indique le syndicat des copropriétaires. Ainsi, l’assemblée générale a voté cette résolution n°4 qui avait pour objet d’autoriser la conclusion des contrats avec les entreprises mentionnées dans les documents joints à la convocation selon le scénario n°2.

Or, les copropriétaires n’avaient pas été suffisamment informés avant cette assemblée générale. En effet, contrairement à ce que prévoit l’article 11 du décret précité, ils n’avaient pas eu communication des conditions essentielles des contrats concernant chacune des entreprises, et n’avaient ainsi notamment pas eu la possibilité de vérifier, avant l’assemblée générale, que les contrats ou devis incluaient tous les travaux énumérés dans le premier tableau précité qui leur avait été soumis. Il en résulte que cette résolution doit être annulée, peu important les précisions qui, lors du déroulement de ladite assemblée générale, ont pu être apportées (notamment selon la pièce n°8) ou qui auraient pu être demandées.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé cette résolution.

4. Sur les frais et dépens

Le syndicat des copropriétaires succombant, il sera condamné à supporter les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d’appel.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a statué sur l’article 700 du code de procédure civile. A hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer aux consorts [T] la somme de 1 500 euros à ce titre et sa propre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 16 mars 2022 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[…]' à supporter les dépens d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence '[…]' à payer à M. [G] [T], Mme [K] [T] épouse [I], Mme [M] [T] épouse [Y] et M. [O] [T], en leurs qualités d’héritiers de Mme [X] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence '[…]' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,