MINUTE N° 188/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 15 mai 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 22/03874 -

N° Portalis DBVW-V-B7G-H6CG

Décision déférée à la cour : 05 Juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT et INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [S] [V]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 3]

représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour

plaidant : M^e JUNG, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉE :

La S.A.R.L. IMMOBILIÈRE LES BUISSONS prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 2] à [Localité 4]

représentées par M^e Julie HOHMATTER, avocat à la cour

plaidant : M^e FALLER, avocat au barreau de Mulhouse

INTIMÉE et APPELANTE SUR APPEL INCIDENT :

La S.A.S. SIRIUS prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 6] à [Localité 4]

représentées par M^e Julie HOHMATTER, avocat à la cour

plaidant : M^e FALLER, avocat au barreau de Mulhouse

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Nathalie HERY et Sophie GINDENSPERGER, conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Par l’intermédiaire de la SAS Sirius exerçant sous le nom commercial d’Agara, la SARL Immobilière les buissons a mis en vente un immeuble composé de quatre appartements pour une surface totale de 250 m² sur un terrain de 179 m², situé [Adresse 5] à [Localité 7] (68), au prix de 220 000 euros.

Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier, M. [S] [V] a signé une offre d’achat à hauteur de 185 000 euros le 16 décembre 2019, rédigée par la SAS Sirius.

Le 'compromis de vente’ sous seing privé a été signé devant notaire le 24 février 2020 reprenant les conditions de financement prévues dans l’offre d’achat. Il n’a pas été réitéré par acte authentique.

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2020, la SARL Immobilière les buissons et la société Sirius ont assigné M. [V] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir d’une part sa condamnation au paiement de la clause pénale et d’autre part sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire rendu le 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— condamné M. [V] à payer à la SARL Immobilière les buissons la somme de 18 000 euros,

— débouté M. [V] de sa demande tendant à ce que la SAS Sirius soit condamnée à le garantir et relever indemne de toutes condamnations,

— débouté la société Sirius de sa demande de condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 5 000 euros,

— condamné M. [V] à payer à la SARL Immobilière les buissons la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [V] et la société Sirius de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] aux dépens de l’instance, hormis ceux exposés par la société Sirius qui resteront à la charge de cette dernière,

— rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.

Le tribunal a considéré que les demandes de la SARL Immobilière les buissons et la société Sirius étaient recevables, relevant que :

— l’exception de procédure soulevée par M. [V] pour violation des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile était irrecevable devant le juge du fond,

— l’absence de mise en demeure préalable à une action en paiement de la clause pénale n’était pas une fin de non-recevoir mais le cas échéant un moyen de fond.

Sur la demande au titre de la clause pénale, le tribunal a relevé que :

— le 'compromis de vente’ signé entre les parties prévoyait une condition suspensive d’obtention du prêt auprès de tout organisme prêteur, d’un montant maximum emprunté de 224 875 euros sur une durée maximale de remboursement de 300 mois, au taux nominal de 2 % par an, hors assurances,

— l’acquéreur s’était engagé à faire toutes démarches nécessaires auprès de deux organismes bancaires minimum et à présenter une offre de prêt dans les six semaines de la signature du compromis,

— les considérations tenant à l’évolution des conditions du prêt entre l’offre d’achat et la signature du compromis de vente étaient inopérantes dès lors que l’acheteur était tenu par les termes du compromis,

— M. [V] produisait un refus de prêt conforme aux stipulations contractuelles émanant de la CCM Strasbourg Europe mais ne justifiait pas du deuxième refus d’un organisme bancaire conforme aux stipulations du compromis de vente,

— la condition suspensive du prêt devait donc être réputée acquise,

— en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, le compromis de vente signé le 24 févier 2020 était devenu caduc en l’absence de réitération avant le 24 août 2020, de sorte que le vendeur n’était plus tenu d’adresser une quelconque mise en demeure.

En l’absence de précision sur le fondement juridique de la demande intitulée par M. [V] 'appel en garantie à l’encontre de la SAS Sirius', le tribunal a estimé qu’il s’agissait d’une demande de dommages et intérêts en raison du préjudice né de sa condamnation au paiement de la clause pénale et a rejeté cette demande. Il a considéré que la SAS Sirius n’avait commis aucune faute en n’attirant pas l’attention de M. [V] sur la nécessité pour lui de solliciter plusieurs établissements bancaires, dès lors que cette démarche n’entrait pas dans les attributions de la SAS Sirius.

Enfin, le tribunal a rejeté la demande de la SAS Sirius en paiement des honoraires de l’agence immobilière, en l’absence de vente définitive l’empêchant de prétendre à une rémunération.

Par acte du 17 octobre 2022, M. [V] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SAS Sirius de sa demande en paiement des honoraires.

Par ordonnance du 7 mai 2024, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 9 janvier 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 juin 2023, M. [V] demande à la cour de :

Sur l’appel principal :

Vu l’article 1240 du code civil,

— déclarer M. [V] recevable et bien fondé en son appel ;

Y faisant droit,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de 'Strasbourg’ du 5 juillet 2022 en ce qu’il :

— condamne M. [V] à payer à la SARL Immobilière les buissons la somme de 18 000 euros ;

— déboute M. [V] de sa demande de condamnation de la SAS Sirius ;

— condamne M. [V] à payer à la SARL Immobilière les buissons la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute M. [V] et la SAS Sirius de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [V] aux dépens de l’instance hormis ceux exposés par la SAS Sirius qui resteront à la charge de cette dernière ;

— rappelle que le jugement est exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter la SARL Immobilière les buissons de sa demande en condamnation de M. [V] au paiement de la clause pénale à hauteur de 18 000 euros ;

Subsidiairement,

— limiter à zéro euro le montant de la clause de pénale en application des dispositions de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil ;

— condamner à titre de dommages et intérêts la SAS Sirius à payer à M. [V] le montant que la cour pourrait subsidiairement décider de mettre à sa charge au titre de la clause pénale ;

Sur l’appel incident :

— débouter les SARL Immobilière les buissons et SAS Sirius de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— débouter la SARL Immobilière les buissons et la SAS Sirius de leurs demandes en condamnation de M. [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers frais et dépens de première instance ;

— condamner la SARL Immobilière les buissons et la SAS Sirius à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et de l’instance d’appel.

M. [V] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la clause pénale, aux frais et dépens de la procédure et l’a débouté de sa demande de condamnation de la SAS Sirius.

M. [V] soutient que les premiers juges ont estimé à tort qu’une mise en demeure n’était pas requise en l’espèce, en raison de la caducité du compromis à défaut de réitération dans les six mois de sa signature. Il fait ainsi valoir que :

— le 'compromis de vente’ prévoit l’envoi par le vendeur d’un courrier recommandé avec accusé de réception à l’acquéreur afin de le mettre en demeure d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive,

— l’inexécution ne peut se déduire du silence ou de l’inaction des parties et il est obligatoire de mettre en demeure le débiteur d’une obligation de s’exécuter,

— une mise en demeure aurait dû lui être adressée avant le terme du délai de six mois et dès réception du refus de financement dont il avait justifié, afin de formaliser que ses justificatifs n’étaient pas acceptés,

— après avoir soutenu qu’aucune mise en demeure ne lui avait été adressée, la SARL Immobilière les buissons a produit en justice, un an plus tard, un courrier simple qu’il n’a jamais reçu et qualifie de fictif, soulignant qu’en première instance les intimées ont prétendu que les parties auraient renoncé tacitement à l’exigence d’une mise en demeure.

Sur le respect des caractéristiques de la condition suspensive, M. [V] soutient que :

— il a adressé à la société Sirius par mail du 11 décembre 2019 un accord de principe de la société Excellium finance pour le financement de ce projet au moyen d’un prêt de 224 875 euros au taux fixe de 1,2 % sur 20 ans,

— il n’a pas prêté attention aux conditions de financement précisées par la société Sirius dans l’offre, à savoir un emprunt d’un montant maximal de 224 875 euros, sur une durée maximale de 300 mois et à un taux maximal de 2 %,

— le Crédit Mutuel, en possession du 'compromis’ a refusé le crédit immobilier de 201 781 euros sur une période de 180 mois,

— le refus du Crédit Lyonnais de lui accorder un crédit d’un montant de 182 282 euros sur 324 mois, impliquait nécessairement un refus dans les conditions de financement prévues au compromis,

— il a ainsi justifié de deux refus d’octroi de crédit immobilier conformes aux dispositions de la condition suspensive.

A titre subsidiaire, M. [V] sollicite la limitation du montant de la clause pénale, soutenant qu’il a transmis des refus d’octroi de prêt et qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée afin de l’informer que les justificatifs produits n’étaient pas suffisants. Il estime n’avoir pas fait preuve de mauvaise foi, ni commis une faute quelconque.

Sur la demande de condamnation à l’encontre de la SAS Sirius, M. [V] fait valoir que :

— en tant que professionnel, il appartenait à l’agent immobilier d’assurer le suivi de la vente jusqu’à la réitération de l’acte authentique et donc de vérifier la conformité des demandes de crédit aux termes du compromis,

— si la SAS Sirius avait rempli sa mission, il aurait eu le temps d’effectuer une ou plusieurs autres demandes de prêts,

— le comportement de la SAS Sirius est fautif et il est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice qui en est résulté sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 décembre 2023, la SARL Immobilière les Buissons et la SAS Sirius demandent à la cour de :

— déclarer M. [V] irrecevable, en tout cas mal fondé en son appel,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [V] à payer à la SARL Immobilière les Buissons la somme de 18 000 euros,

— débouté M. [V] de sa demande tendant à ce que la SAS Sirius soit condamnée à le garantir et relever indemne de toutes condamnations,

— condamné M. [V] à payer à la SARL Immobilière les buissons la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] aux dépens de l’instance.

— déclarer la SAS Sirius recevable et bien fondée en son appel incident,

— infirmer le jugement du 5 juillet 2022 en ce qu’il a débouté la SAS Sirius de sa demande de condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 5 000 euros ;

— condamner l’appelant à payer à la SAS Sirius un montant à hauteur de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner l’appelant à payer à chacune des parties intimées la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

La SARL Immobilière les buissons et la SAS Sirius soutiennent que :

— la recevabilité de la procédure n’est pas soumise à la condition de tentative préalable de conciliation ou de médiation,

— la mise en demeure préalable n’était pas requise en raison de la caducité du 'compromis de vente',

— conformément à la condition suspensive, la non-obtention du prêt a été portée à la connaissance du vendeur,

— la condition suspensive est réputée accomplie,

— elles ont mis M. [V] en demeure d’honorer ses engagements prévus au 'compromis’ par courrier du 1er juillet 2020,

— la mise en demeure peut résulter d’une lettre simple dès lors qu’elle répond à la condition d’interpellation suffisante du débiteur,

— la volonté des parties au contrat est suffisante pour exclure l’exigence d’une mise en demeure et il appartient aux juges du fond d’apprécier souverainement l’intention des contractants,

— M. [V] a été relancé à de nombreuses reprises par le notaire.

Elles prétendent qu’elles sont bien fondées à solliciter le paiement de la clause pénale prévue au profit du vendeur dès lors qu’il appartenait à M. [V] d’effectuer les démarches pour solliciter un crédit dont les caractéristiques étaient conformes aux dispositions du contrat et que le refus qui lui a été opposé était indépendant de sa volonté. La durée maximale du financement sollicitée par M. [V] auprès de LCL est largement supérieure à la durée prévue au 'compromis de vente'. L’acceptation produite par M. [V], antérieure à la signature du 'compromis’ démontre qu’il n’aurait eu aucune difficulté à obtenir un crédit conforme aux stipulations contractuelles, dont il avait connaissance.

Elles font valoir que le montant de la clause pénale n’est pas excessif au regard des conditions du prix de vente fixé par les parties.

Enfin, elles contestent toute faute imputable à la SAS Sirius et observent que le dispositif des conclusions d’appel ne comporte aucune demande de dommages et intérêts chiffrée.

Sur la rémunération de l’agent immobilier, les intimées soutiennent que le compromis mettait la rémunération de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur. La faute de l’appelant ayant empêché la réitération du 'compromis', il est tenu au paiement des honoraires de l’agent immobilier, à titre de dommages et intérêts.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour relève que la demande de M. [V] tendant à l’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de 'Strasbourg’ (et non de Mulhouse) le 5 juillet 2022 résulte manifestement d’une erreur de plume.

Sur la recevabilité de l’appel

La SARL Immobilière les buissons et la SAS Sirius concluent à l’irrecevabilité de l’appel de M. [V], sans toutefois soulever aucun moyen précis. En l’absence de motif d’irrecevabilité susceptible d’être soulevé d’office, l’appel sera déclaré recevable.

Sur la clause pénale

Les conditions de la vente sont remplies lorsque les conditions suspensives sont accomplies et la condition suspensive relative à l’octroi d’un prêt est réputée accomplie lorsque celui-ci n’a pu être obtenu du fait de l’acquéreur qui n’a pas sollicité un prêt aux conditions conformes à celles prévues dans la promesse synallagmatique de vente.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente comporte notamment une condition suspensive d’obtention du prêt aux termes de laquelle 'l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

— montant maximal de la somme empruntée : 224 875 euros,

— durée maximale 300 mois

— taux nominal maximal 2 %.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée d’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil'.

L’acquéreur s’est en outre obligé à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt auprès de deux organismes bancaires au minimum et devait informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. Le compromis de vente prévoyait en outre que 'l’obtention ou la non-obtention du prêt devait être notifiée par l’acquéreur au vendeur. A défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.'

M. [V] justifie d’un refus de prêt de la CCM Strasbourg Europe daté du 29 mai 2020 et conforme aux exigences de la condition suspensive.

En revanche, M. [V] ne justifie pas avoir sollicité un prêt conforme aux exigences de la condition suspensive auprès d’un second établissement bancaire.

En effet, le refus de prêt de Plurifinances par courrier électronique signé de Mme [J] en date du 24 juin 2020 ne satisfait pas à ces mêmes conditions, en ce qu’il ne précise ni la durée, ni le montant, ni le taux du prêt.

De la même manière, le refus de prêt émanant de LCL en date du 1er juillet 2020 pour un montant de 182 282 euros sur 324 mois, dont 24 mois de différé d’amortissement ne précise pas le taux du prêt. Le courrier de LCL daté du 20 mai 2023, apportant des précisions notamment quant au taux du crédit refusé ne peut constituer un refus conforme aux exigences de la condition suspensive, dès lors qu’il est intervenu postérieurement à la présente procédure et qu’il en résulte que le prêt a été refusé le 17 février 2020, soit antérieurement à la signature de la promesse synallagmatique de vente.

Le refus du CCM Europe Agence Gravières par courrier électronique du 23 décembre 2020, ne précisant ni le montant emprunté, ni le taux nominal, mais uniquement une durée de 18 mois et l’impossibilité d’emprunter sur 25 ans, n’est pas davantage conforme aux exigences de la clause. De manière surabondante, la cour observe que ce courrier électronique est postérieur à la caducité de la promesse synallagmatique de vente.

Dans ces conditions, et faute pour M. [V] de justifier avoir satisfait aux exigences de la condition suspensive relatives à l’octroi d’un prêt, celle-ci est réputée accomplie du fait de l’acquéreur.

Il résulte en outre du 'compromis de vente’ signé entre la SARL Immobilière les buissons et M. [V] qu''au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, la clause pénale faisant expressément référence aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, les parties n’ont pas entendu déroger à une mise en demeure préalable à l’application de la clause pénale.

Contrairement à ce que soutiennent les intimées, la lettre simple datée du 1er juillet 2020, que M. [V] conteste avoir réceptionnée, ne saurait valoir mise en demeure.

En revanche, il n’est pas contesté que la promesse synallagmatique de vente n’a pas été réitérée dans le délai de six mois suivant sa signature, de sorte qu’en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, elle est devenue caduque le 24 août 2020.

Une jurisprudence constante retient que la caducité de la promesse synallagmatique de vente énoncée par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 ne porte que sur le transfert de droits immobiliers et ne concerne pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique, par suite de la défaillance fautive de l’une des parties.

Ainsi, alors que l’inexécution était devenue définitive en raison de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, élément corroboré par le mail adressé le 17 juin 2020 par M. [V] indiquant qu’il est 'navré de ne pas 'donnée’ suite au projet', la mise en oeuvre de la clause pénale par le vendeur n’était plus soumise à une mise en demeure préalable.

La SARL Immobilière les buissons est donc bien fondée à solliciter la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 18 000 euros en application de la clause pénale, aucun élément ne permettant de retenir son caractère excessif au regard du prix de vente du bien immobilier convenu entre les parties. En outre, M. [V] ne saurait faire grief aux intimées de ne pas l’avoir informé par une mise en demeure de ce que les justificatifs produits n’étaient pas suffisants dès lors qu’une telle mise en demeure ne revêt pas de caractère obligatoire et qu’il a en outre été informé par le notaire du caractère insuffisant du courrier électronique de Plurifinances du 24 juin 2020 au regard des exigences de la condition suspensive.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné M. [V] à payer à la SARL Immobilière les buissons la somme de 18 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande de M. [V] à l’encontre de la SAS Sirius

En première instance, M. [V] avait sollicité la condamnation de la SAS Sirius à le garantir et relever indemne de toute condamnation et, en l’absence de précision du fondement juridique de cette demande, le premier juge avait considéré que M. [V] recherchait la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière dans la mesure où les parties n’étaient liées par aucun contrat.

A hauteur de cour, M. [V] sollicite la condamnation de la SAS Sirius à lui payer, à titre de dommages et intérêts, le montant que la cour pourrait subsidiairement décider de mettre à sa charge à titre de clause pénale.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, il n’entrait pas dans les obligations de la SAS Sirius dans le cadre du suivi du dossier de vérifier la conformité des demandes de crédit aux termes du compromis, ni d’attirer l’attention de M. [V] sur les conséquences du défaut d’obtention du financement.

De manière surabondante, la cour relève que M. [V] a signé le 'compromis’ et était donc informé de la condition suspensive et des conséquences en cas de défaillance dans l’obtention du financement. En outre, le notaire a adressé plusieurs courriels à M. [V] relatifs aux offres de prêt et en dernier lieu lui a indiqué le 25 juin 2020 que le courrier électronique du courtier n’était pas suffisant pour justifier d’un refus de prêt.

Aucune faute imputable à la SAS Sirius n’est donc caractérisée et la cour ne peut que rejeter la demande de M. [V] tendant à la condamnation de la SAS Sirius à lui payer à titre de dommages et intérêts le montant que la cour pourrait subsidiairement décider de mettre à sa charge à titre de clause pénale.

Sur la demande de la SAS Sirius à l’encontre de M. [V]

La SAS Sirius sollicite la condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à la rémunération fixée au contrat de mandat.

Il résulte du contrat de mandat que les honoraires du mandataire sont dus en cas de cas de réalisation de l’opération.

En outre, il résulte de la promesse synallagmatique de vente que la négociation est intervenue par l’intermédiaire de la SAS Sirius et que 'l’acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à l’agence une rémunération de cinq mille euros (5.000,00 EUR) taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes.'

La réitération par acte authentique de la promesse synallagmatique de vente n’étant pas intervenue et le 'compromis de vente’ étant devenu caduc, la SAS Sirius ne peut solliciter le paiement des honoraires dus en exécution du contrat de mandat, y compris à titre de dommages et intérêts. La circonstance que M. [V] n’ait pas justifié d’un refus de financement émanant de deux établissements bancaires n’apparaît en effet pas constitutive d’une faute à l’égard de la SAS Sirius.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la de condamnation de M. [V] à payer à la SAS Sirius la somme de 5 000 euros.

Sur les dépens et les frais de procédure

Le jugement entrepris étant confirmé en ses dispositions soumises à la cour, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur de cour, M. [V] est condamné aux dépens et à payer à la SARL Immobilière les buissons la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] et la SAS Sirius sont déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

DÉCLARE l’appel recevable ;

CONFIRME, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Mulhouse,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de M. [S] [V] tendant à la condamnation de la SAS Sirius à lui payer à titre de dommages et intérêts le montant que la cour pourrait subsidiairement décider de mettre à sa charge à titre de clause pénale ;

CONDAMNE M. [S] [V] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE M. [S] [V] à payer à la SARL Immobilière les buissons la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [S] [V] de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la SAS Sirius de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,