MINUTE N° 324/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 19 juin 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/01995 -

N° Portalis DBVW-V-B7I-IJ3X

Décision déférée à la cour : 30 avril 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT :

Monsieur [W] [K]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour

INTIMÉS :

Madame [S] [Y]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [G] [P]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour

La S.A.S. ARCOTEC prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 5]

représentée par la SCP CAHN et Associés, avocats à la cour

La S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal audit siège

ayant siège [Adresse 4]

représentée par la SELARL ACVF ASSOCIES, avocats à la cour

La S.A.R.L. MH IMMOBILIER CONSEIL prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique Serge BERGMANN, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte authentique du 26 juin 2020, M. [W] [K] a acquis de M. [G] [P] et Mme [S] [Y], par l’entremise de la société MH immobilier conseil, un immeuble de rapport composé de trois appartements, situé à [Localité 7], pour un prix de 2 000 000 euros. La société Arcotec a réalisé les diagnostics notamment celui relatif à l’installation de gaz.

Se plaignant de différents désordres, vices et défauts de conformité affectant l’installation de chauffage, rendant impossible l’entretien des chaudières, M. [K] a, selon exploits signifiés les 7 et 12 septembre 2023, attrait les vendeurs ainsi que les sociétés MH immobilier conseil et Arcotec et l’assureur de celle-ci, la société Axa France IARD, devant la présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins d’expertise.

Par ordonnance en date du 30 avril 2024, le juge des référés a :

— donné acte à la société MH immobilier conseil de ce qu’elle verse aux débats une attestation d’assurance responsabilité professionnelle valable pour l’année 2020 et constaté que la demande de production de pièces de M. [K] est devenue sans objet ;

— débouté M. [K] de sa demande d’expertise ;

— l’a condamné aux dépens ainsi qu’à payer à M. [G] [P] et Mme [S] [Y], d’une part, à la société Arcotec, d’autre part et à la société Axa France IARD, de troisième part la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Arcotec et le surplus des demandes ;

— constaté l’exécution provisoire de plein droit de l’ordonnance.

Pour rejeter la demande d’expertise, le juge des référés, après avoir rappelé les termes de l’article 145 du code de procédure civile, et qu’il lui incombait non pas d’apprécier le fond du litige mais de vérifier que la demande reposait sur un motif légitime, c’est à dire procédait d’un certain nombre de faits constants constituant des indices suffisamment sérieux permettant de considérer comme plausible la thèse soutenue, a considéré que M. [K] ne justifiait pas d’un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d’instruction. Il a relevé que :

— M. [K] était informé par le diagnostic d’un certain nombre d’anomalies affectant l’installation de gaz dont certaines devaient être réparées ultérieurement et d’autres devaient faire l’objet d’un traitement particulier par le syndic ou le bailleur social sous le contrôle du distributeur de gaz,

— il n’avait pas donné suite à la proposition de la société MH immobilier conseil de faire réaliser un chiffrage des travaux,

— le courriel particulièrement sommaire de la société Alsace plombier qui restait muet sur la nature et les causes des dysfonctionnements, et n’était corroboré par aucune autre pièce, ne permettait pas de rapporter la preuve d’éventuelles anomalies,

— M. [K] ne justifiait pas de la souscription d’un contrat d’entretien ni de factures d’entretien plus de trois ans après l’acquisition de l’immeuble.

M. [W] [K] a interjeté appel de cette décision par voie électronique le 21 mai 2024 en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 17 juin 2024, la présidente de la chambre a fixé d’office l’affaire à bref délai en application de l’article 905 ancien du code de procédure civile. L’avis de fixation a été adressé par le greffe le même jour.

Par acte du 21 juin 2024 M. [K] s’est désisté de son appel en tant que dirigé contre la société Arcotec, et la société Axa France IARD.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mars 2025, M. [K] demande à la cour de déclarer irrecevables et mal fondés M. [P] et Mme [Y], ainsi que la société MH immobilier conseil en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions, d’annuler et/ou réformer l’ordonnance en l’intégralité de ses dispositions et statuant à nouveau de :

— au principal renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

— ordonner une expertise judiciaire avec la mission qu’il détaille ;

— enjoindre la société MH immobilier conseil à produire une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle pour l’année 2020 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de 'l’ordonnance’ à intervenir ;

— se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— statuer ce que de droit en ce qui concerne les frais.

Au soutien de son appel, il fait valoir en substance que :

— il est profane en matière de construction,

— si il avait connaissance d’anomalies, il n’avait pas connaissance de la gravité des vices ayant découvert que les chaudières ne pouvaient être entretenues ou réparées, de sorte que leur remplacement s’imposait,

— selon la société Alsace plombier le conduit ne serait pas apparent sur toute la longueur, la chaudière doit être installée dans un local de 8 m3 et il n’existe pas d’entrée d’air extérieur ni de VMC dans la pièce où elle est installée,

— il produit une facture de l’EURL CH dépanne le confirmant en date du 12 décembre 2023 et une facture d’Alsace plombier du 5 janvier 2023 et justifie avoir dû acquérir des radiateurs pour assurer le chauffage de ses locataires, ainsi qu’un rapport d’expertise privée Clarté expertise du 24 juin 2024,

— les vendeurs qui étaient tenus de réaliser un entretien annuel ne pouvaient ignorer le défaut de conformité de l’installation, et avaient donc connaissance de ce vice qui pour lui était caché et ne ressortait pas du diagnostic,

— il peut agir contre eux pour vice caché ou défaut de délivrance conforme, et contre la société MH immobilier conseil sur le fondement de sa responsabilité délictuelle pour ne pas avoir attiré son attention sur la gravité du vice.

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 15 juillet 2024, M. [P] et Mme [Y] concluent au rejet de l’appel principal, à la confirmation de l’ordonnance, au débouté de M. [K] et subsidiairement demandent à être mis hors de cause, qu’il soit pris acte de leurs protestations et réserves d’usage, et que les frais d’expertise soient mis à la charge de M. [K]. Ils demandent sa condamnation aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent, en substance, que toute action au fond serait vouée à l’échec, l’assignation ne comportant aucun fondement juridique ou moyens factuels, dans la mesure où quel que soit le fondement susceptible d’être invoqué :

— ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier,

— un diagnostic a été réalisé en 2019, et ils ne sont pas responsables d’éventuelles omissions ou erreurs y figurant,

— M. [K] n’a pas donné suite à la proposition de la société MH immobilier conseil de faire établir un devis pour les travaux nécessaires et a donc signé l’acte de vente en connaissance de cause,

— dans ses dernières écritures de première instance et en appel, il invoque un vice caché car son attention n’a pas été attirée sur la gravité des vices, ce qui démontre à toute le moins qu’il connaissait leur existence, or l’article 1648 du code civil sur la prescription biennale ne distingue pas selon la gravité du vice,

— la demande se heurte à la prescription et à la clause exonératoire de l’acte de vente,

— il ne peut se prévaloir d’une réticence dolosive,

— les pièces qu’il produit en appel ne démontrent pas l’existence d’anomalies antérieures à la vente dont il n’aurait pas eu connaissance.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 8 juillet 2024, la société MH immobilier conseil conclut au rejet de l’appel principal, à la confirmation de l’ordonnance, au débouté de M. [K] et subsidiairement demande qu’il lui soit donné acte de ce que qu’elle entend faire toute protestation et conteste sa responsabilité, et que les frais d’expertise soient mis à la charge de M. [K]. Elle demande, en tout état de cause, qu’il soit constaté que la demande de production sous astreinte de l’attestation RCP pour l’année 2020 est devenue sans objet comme mentionné par le juge des référés, et sollicite la condamnation de M. [K] aux dépens d’appel et au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Elle soutient que M. [K] était parfaitement informé des problèmes avant la vente et se prévaut à cet égard d’un courriel qu’il lui a adressé, le 3 octobre 2019, après réception des diagnostics, qui démontre qu’il avait connaissance de l’existence 'de nombreux dysfonctionnements concernant le gaz et l’électricité', et de sa réponse du 4 octobre 2019, restée sans suite, par laquelle elle proposait de mandater un électricien pour le chiffrage des travaux.

Elle prétend que M. [K] tente de leur faire supporter le coût de remplacement d’une chaudière tombée en panne en 2022, et discute la valeur probante des pièces produites en appel. Si l’expertise devait être ordonnée, elle demande sa mise hors de cause puisqu’elle a remis les diagnostics et proposé de faire établir une chiffrage des travaux.

Elle ajoute qu’elle a produit une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle pour l’année 2020, dès la première instance.

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 12 juillet 2024, la société Arcotec demande qu’il soit pris acte du désistement d’appel de M. [K] à son encontre, la confirmation de l’ordonnance et la condamnation de M. [K] aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AXA France IARD a constitué avocat mais n’a pas conclu. Elle est réputée s’approprier les motifs de la décision entreprise conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Sur l’appel dirigé contre la société Arcotec et son assureur

Conformément aux articles 394, 395, 400 et 401 du code de procédure civile, à défaut de demande ou d’appel incidents, le désistement de M. [K] de son appel dirigé contre la société Arcotec et la société Axa France IARD est parfait.

L’appelant supportera la charge des dépens de l’instance d’appel dirigée contre ces parties. Le désistement ayant produit ses effets avant même que les intimées constituent avocat et que la société Arcotec dépose des conclusions, sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur la production de l’attestation d’assurance

La société MH immobilier conseil ayant produit une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle pour l’année 2020, qui constitue son annexe n°4 en appel, et l’ayant déjà fait en première instance comme l’a constaté le juge des référés, la demande est devenue sans objet. En l’absence de moyens d’appel, l’ordonnance querellée sera confirmée sur ce point.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime pour une partie de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher les conditions de mise en oeuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, mais de caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties, qui ne soit pas manifestement voué à l’échec.

La cour constate tout d’abord que le rapport d’expertise privée Clarté expertise visé par M. [K] dans ses écrits n’est pas produit et ne figure pas à son bordereau de pièces.

Au soutien de sa demande, l’appelant produit :

— un message électronique sommaire émanant de 'Alsace plombier’ qui rappelle tout d’abord la réglementation en matière d’installation de gaz et évoque une absence d’accès par le bas de la chaudière, ainsi qu’une facture de cette entreprise du 5 janvier 2023 mentionnant 'installation non conforme’ sans autre précision,

— une facture Eurl Ch dépanne du 12 décembre 2023 relative au contrôle des chaudières murales des appartements des 1er et 3ème étages avec la mention 'RAS’ pour les deux chaudières ainsi que pour le circuit gaz du 1er étage, pour lequel est toutefois relevée une absence de ventilation haute et basse, et pour le 3ème étage, la mention d’un contrôle du circuit gaz effectué à 50% en raison d’un problème d’accessibilité de la vanne.

Comme l’a relevé le premier juge, M. [K] était dûment informé, avant la vente, par le diagnostic établi par la société Arcotec dont les conclusions sont reprises dans l’acte de vente, de l’existence de différentes anomalies affectant l’installation intérieure de gaz, et notamment de l’absence d’accessibilité de la vanne de la chaudière du 3ème étage, cette anomalie étant de nature à entraver l’entretien de la chaudière. Il était également informé du fait que l’installation ne comportait pas de système de sécurité collective, ainsi que de l’absence de fourniture de contrats d’entretien.

En l’état de ces seuls éléments de preuve dont il ne résulte aucun élément en faveur de l’existence de vices cachés que ce soit quant à leur nature ou leur gravité, la facture relative à un changement de radiateurs étant sans emport, et en considération du délai de plus de trois années séparant la vente de l’assignation, une éventuelle action au fond de M. [K] contre les vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés ou d’un défaut de délivrance conforme, apparaît manifestement vouée à l’échec. Il en est de même d’une éventuelle action en responsabilité contre la société MH immobilier conseil qui a transmis les diagnostics et vainement proposé à M. [K], conformément à sa demande, de faire chiffrer le coût des travaux urgents par un électricien.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en tant qu’elle a rejeté la demande d’expertise, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et frais exclus des dépens.

Les dépens d’appel seront supportés par M. [K] qui sera également condamné à payer à M. [P] et Mme [Y], d’une part, et à la société MH immobilier conseil, d’autre part, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONSTATE que M. [W] [K] se désiste de son appel en tant que dirigé contre les sociétés Arcotec et Axa France IARD ;

CONFIRME, dans les limites de l’appel, l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse en date du 30 avril 2024 ;

Y ajoutant,

REJETTE les demandes de la société Arcotec et de M. [W] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [K] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement à M. [G] [P] et Mme [S] [Y] conjointement, d’une part et à la SARL MH immobilier conseil, d’autre part la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,