MINUTE N° 503/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 24 octobre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03116 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IEKX

Décision déférée à la cour : 13 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS :

Madame [B] [W]

Monsieur [A] [N]

demeurant ensemble [Adresse 2]

représentés par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Madame [M] [I]

Monsieur [S] [D]

demeurant ensemble [Adresse 1]

représentés par la SCP CAHN ET ASSOCIES prise en la personne de M^e Thierry CAHN, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Nathalie HERY, conseillère et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre,

Madame Nathalie HERY, conseillère,

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant « compromis » de vente notarié daté du 4 mai 2022, Mme [K] et M. [M] [I] ont vendu leur maison sise à [Localité 3] à M. [A] [N] et Mme [B] [W] pour le prix de 330 000 euros, l’acte prévoyant que la vente devait être réitérée dans un délai de trois mois au plus tard à compter de la signature et, entre autres conditions suspensives, que les acquéreurs devaient entreprendre toutes les démarches nécessaires en vue de l’obtention d’un prêt immobilier suffisant et en justifier auprès des vendeurs.

Après avoir mis vainement en demeure les consorts [X] d’avoir à justifier des diligences effectuées afin d’obtenir un crédit immobilier puis de leur payer la somme de 33 000 euros au titre de la clause pénale contractuelle, M. [D] et Mme [I], le 21 mars 2023, les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Strasbourg à fin de condamnation à leur payer cette somme.

Par jugement réputé contradictoire du 13 juin 2023, le tribunal a :

condamné solidairement Mme [B] [W] et M. [A] [N] à payer à Mme [M] [I] et M. [S] [D] :

la somme de 33 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022,

la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

condamné solidairement Mme [B] [W] et M. [A] [N] aux dépens.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1103 du code civil, 1304-3 et 1231-5 du code civil, le tribunal s’est référé aux stipulations du « compromis » signé par les parties le 4 mai 2022 et a considéré qu’il résultait des pièces produites que Mme [B] [W] et M. [A] [N] n’avaient pas rempli leurs obligations contractuelles, avaient empêché la réalisation de la condition suspensive qui devait dès lors être réputée accomplie.

Il les a alors condamnés solidairement à payer à Mme [M] [I] et M. [S] [D] la somme de 33 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022, date de la mise en demeure.

Les consorts [O] ont formé appel à l’encontre de ce jugement par voie électronique le 11 août 2023.

L’instruction a été clôturée le 4 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 10 novembre 2023, les consorts [G] demandent à la cour de :

déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

y faisant droit,

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à savoir en ce qu’il les a condamnés solidairement :

à payer à Mme [M] [I] et M. [S] [D] la somme de 33 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 et celle de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

aux dépens ;

et statuant à nouveau :

débouter Mme [M] [I] et M. [S] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

subsidiairement, réduire le montant de la clause pénale à la somme de 1 euro ;

condamner Mme [M] [I] et M. [S] [D] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

condamner Mme [M] [I] et M. [S] [D] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Les appelants font valoir qu’il se déduit des dispositions de l’article 1304-3 du code civil que seule l’absence de démarches en vue de l’obtention d’un prêt immobilier est de nature à venir caractériser un empêchement fautif à la réalisation de la condition suspensive ; or, cette condition n’est pas remplie puisqu’ils ont sollicité plusieurs prêts et ont mandaté pour ce faire le courtier en prêt qui leur a été recommandé par l’agent immobilier ayant reçu mandat des vendeurs.

Ils se disent dans l’impossibilité de justifier des refus de prêt en raison du silence opposé par le courtier en prêt, M. [P].

Ils arguent de ce que le montant de 33 000 euros est disproportionné en considération du préjudice réellement subi et démontré par les consorts [V].

Aux termes de leurs conclusions transmises par voie électronique le 6 février 2024, les consorts [T] demandent à la cour de :

rejeter l’appel et le dire irrecevable et mal fondé ;

rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions des consorts [G] ;

confirmer l’entier jugement ;

en tout état de cause :

condamner les consorts [G] aux entiers frais et dépens ainsi que d’avoir à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les intimés indiquent que les appelants reconnaissent qu’ils sont dans l’impossibilité de justifier des refus de prêt invoquant un prétendu silence opposé par le courtier, qu’ils n’ont jamais répondu à leurs courriers adressés pour connaitre l’évolution des démarches entreprises et n’ont pas cru bon de constituer avocat ni d’assister à l’audience par devant le tribunal.

Ils considèrent que les appelants sont donc fautifs pour ne pas les avoir tenus informés et pour ne produire aucun justificatif quant aux démarches effectuées pour l’obtention du prêt, que l’acte authentique de vente n’a pas été régularisé par leur faute exclusive, de sorte que la clause pénale est applicable.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Les intimés demandent à la cour de juger l’appel irrecevable mais sans soulever aucun moyen précis. En l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, il y a lieu de déclarer l’appel recevable.

Sur l’application de la clause pénale

Aux termes des dispositions de :

l’article 1103 du code civil : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,

l’article 1304-3 du même code : la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement,

l’article 1231-5 du même code : lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La promesse synallagmatique de vente signée le 4 mai 2022 par les parties a prévu une condition suspensive de l’obtention d’un prêt répondant aux caractéristiques suivantes : tout organisme préteur, montant maximal de la somme empruntée : 368 150 euros, durée maximale de remboursement : 25 ans et taux nominal d’intérêt maximal : 2,2% (hors assurances).

Cette promesse précise que :

« le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L.313-24 et suivants du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes. La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans un délai de huit (8) semaines à compter des présentes. »,

l’acquéreur s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques ci-dessus.

Il résulte des stipulations de la promesse synallagmatique de vente que la réception d’une offre écrite de prêt devait intervenir le 29 juin 2022 au plus tard.

Il est constant que les appelants n’ont pas obtenu de prêt.

Les documents qu’ils produisent ne démontrent pas qu’ils ont fait les démarches nécessaires à cette fin et dans le délai imparti. En effet, ils se prévalent de l’existence d’un mandat confié à M. [U] [P], conseiller financier, lequel est avéré par la production des courriels échangés mais dont la teneur n’est pas établie pas plus que sa date puisque le mandat n’est pas produit. De surcroît, les appelants ne justifient pas avoir relancé ledit mandataire dans le délai imparti pour connaître l’avancée de ses démarches afin de solliciter au moins deux prêts correspondant aux caractéristiques imposées par la promesse synallagmatique de vente, les courriels produits échangés avec ce mandataire étant postérieurs à la date du 29 juin 2022, ni même avoir sollicité, de leur propre chef, des prêts auprès d’organismes de crédit.

Dès lors, considération prise de ce que l’accomplissement de la condition suspensive a été empêché par des démarches insuffisantes des acquéreurs afin d’obtenir un ou des prêts tel que prévu par la promesse synallagmatique de vente, cette condition suspensive est réputée accomplie puisque M. [N] et Mme [W], dans l’intérêt desquels elle avait été stipulée, en ont empêché l’accomplissement.

Il doit donc être fait application de la pénalité prévue dans cette hypothèse par la promesse synallagmatique de vente.

La clause pénale n’apparaissant pas manifestement excessive, il n’y a pas lieu de la réduire. Cette demande est donc rejetée.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [A] [N] et Mme [B] [W] à payer à M. [S] [D] et Mme [M] [I] la somme de 33 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, M. [N] et Mme [W] sont condamnés aux dépens ainsi qu’à payer à M. [D] er Mme [I] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens ; leur demande d’indemnité formulée sur le même fondement est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

DECLARE l’appel recevable ;

CONFIRME dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 13 juin 2023 ;

y ajoutant :

REJETTE, la demande de M. [A] [N] et Mme [B] [W] tendant à la réduction de la clause pénale ;

CONDAMNE M. [A] [N] et Mme [B] [W] aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE M. [A] [N] et Mme [B] [W] à payer à M. [S] [D] et Mme [M] [I] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de M. [A] [N] et Mme [B] [W] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

la greffière, La présidente,