MINUTE N° 26/

Copie exécutoire à :

— M^e Raphaël REINS

Copie conforme à :

— M^e Camille ROUSSEL

— greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 16 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02092

N° Portalis DBVW-V-B7J-IRLO

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection de mulhouse

APPELANTE :

Madame [Y] [K]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/2194 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par M^e Camille ROUSSEL, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [V] [E]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

Madame [G] [I] EPOUSE [E]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat daté du 22 juin 2019 avec effet au 1er juillet 2019, M. [V] [E] et Mme [G] [I] épouse [E] ont donné à bail à Mme [Y] [K] et M. [F] [C] un appartement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 650 euros outre 10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [E] ont, par acte du 12 avril 2024, fait signi’er à Mme [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant réclamation de la somme en principal de 1 253 euros et demande d’avoir à justi’er d’une assurance.

Ils ont ensuite fait assigner Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024 pour voir constater la résiliation du bail, subsidiairement son prononcé, voir ordonner son expulsion sans délai et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision, actualisée au jour de l’audience, à la somme de 4 868 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, ainsi qu’une indemnité provisionnelle de 660 euros jusqu’à complète libération des lieux, outre une indemnité de procédure de 1 000 euros.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 27 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— déclaré recevable la demande en résiliation de bail formée par M. et Mme [E] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire 'gurant au bail conclu le 22 juin 2019 entre M. et Mme [E] et Mme [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 3] à [Localité 3] étaient réunies à la date du 13 juin 2024 et que le contrat de bail s’était donc trouvé résilié à cette date ;

— dit n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à Mme [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signi’cation du jugement ;

— autorisé, à défaut, à procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— débouté M. et Mme [E] de leur demande d’expulsion immédiate et de leur demande d’astreinte ;

— condamné Mme [K] à verser à M. et Mme [E] la somme de 3 893 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 18 juillet 2024, incluant l’échéance de juillet 2024 ;

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [K] à la somme de 660 euros ;

— condamné Mme [K] à payer à M. et Mme [E] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées et devant évoluer conformément aux conditions 'xées par l’ancien contrat de bail ;

— dit n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné Mme [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa noti’cation à la préfecture ;

— condamné Mme [K] à verser à M. et Mme [E] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a constaté que Mme [K] ne s’était pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois ouvert par ce dernier, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant donc réunies à la date du 13 juin 2024 et Mme [K] étant depuis lors occupante sans droit ni titre ; qu’aucune circonstance ne justifiait la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois, faute de preuve que les nuisances sonores imputables à Mme [K] étaient toujours d’actualité et afin de lui permettre de disposer d’un temps suffisant pour se reloger ; qu’il n’y avait pas lieu de suspendre la clause résolutoire ou accorder des délais de paiement en l’absence de reprise par la preneuse du versement intégral du loyer ; qu’au vu du décompte, celle-ci restait redevable d’une somme de 3 893 euros à la date du 18 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, Mme [K], non comparante, ne justifiant d’aucun paiement libératoire ni cause exonératoire.

Mme [K] a, par déclaration enregistrée le 14 mai 2025, interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 6 juin 2025.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique du 1er août 2025, Mme [K] demande à la cour de déclarer son appel recevable et bien fondé, y faisant droit, infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté les époux [E] de leurs demandes d’expulsion immédiate et d’astreinte, et statuant à nouveau :

— dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance est affecté de nullité ;

— dire en conséquence n’y avoir lieu à constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion de Mme [K] ;

— débouter M. et Mme [E] de tous leurs moyens, fins et prétentions, y compris leur demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail ;

— débouter M. et Mme [E] de leur demande de condamnation aux arriérés de loyers et charges ;

subsidiairement,

— lui accorder les plus larges délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;

— suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit durant les délais ainsi accordés, conformément aux dispositions de l’article VII de la loi du 6 juillet 1989 ;

en tous les cas :

— condamner M. et Mme [E] à verser à Mme [K] le montant de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

A l’appui de son appel, Mme [K] sollicite que toute vérification soit faite sur la régularité du commandement de payer qui lui a été délivré et dont son conseil n’a pas encore eu connaissance au jour de ses conclusions.

Subsidiairement, faisant valoir sa situation financière personnelle et financière, elle sollicite des délais de paiement dans la limite de trois années avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle soutient enfin que le logement est infesté de cafards et de punaises de lit, sans que les bailleurs, informés de la situation, n’aient effectué aucune démarche, ce qui lui a causé un préjudice de jouissance justifiant indemnisation à hauteur de 2 000 euros.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2025, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel formé à l’encontre de la décision entreprise irrecevable, en tous cas mal fondé ;

— déclarer les demandes de Mme [K] irrecevables, en tous cas mal fondées ;

— débouter Mme [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— déclarer les demandes formées par M. et Mme [E] recevables et bien fondées ;

y faire droit,

corrélativement,

— confirmer le jugement entrepris rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] du 27 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

— condamner Mme [K] à payer à M. et Mme [E] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la présente procédure d’appel ;

— condamner Mme [K] aux entiers frais et dépens d’appel.

A titre liminaire, les bailleurs sollicitent communication par la preneuse de sa nouvelle adresse, sous peine d’irrecevabilité de ses demandes, dès lors que celle-ci aurait quitté les lieux sans les informer.

Sur le fond, M. et Mme [E] se prévalent des manquements de Mme [K] à ses obligations de locataire et du commandement de payer remis à l’intéressée le 12 avril 2024 puis avec l’assignation, lequel était régulier et n’a pas été suivi d’effets.

Ils exposent que Mme [K] n’a pas apuré l’arriéré existant au 13 juin 2024 ni les indemnités d’occupation et reste ainsi redevable, au jour des conclusions, d’une somme de 10 108 euros.

Ils reprochent également à l’appelante d’avoir été à l’origine de tapages dans l’immeuble, composé de quatre logements dont ils sont propriétaires, que ce soit par la diffusion de musique ou organisation de fêtes à des heures tardives ou par le biais des aboiements continuels de son chien, tapage qu’elle a poursuivi malgré leurs démarches auprès d’elle (mises en demeure recommandées, saisine du conciliateur de justice).

Ils s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement en insistant sur le fait que Mme [K] n’a pas procédé à la remise des clés, n’a pas transmis ses nouvelles coordonnées et n’a pas mis en place le moindre versement, ne pouvant dès lors se voir accorder aucun délai de paiement.

Sur la question de l’indécence du logement, les époux [E] estiment que cette demande, formée pour la première fois devant la cour, présente un caractère purement dilatoire. Ils contestent avoir été avisés à un quelconque moment de la présence de nuisibles dans le logement, estimant à cet égard que l’attestation de la mère de la preneuse, de pure complaisance, n’est pas probante et rappellent qu’elle ne pouvait en tout état de cause se faire justice elle-même.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2026 et la décision mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Il résulte des articles 58 et 901 du code de procédure civile que l’indication, dans les mentions de la déclaration d’appel, d’un domicile inexact de l’appelant est constitutive d’une nullité pour vice de forme, laquelle implique donc, pour prononcer la nullité, démonstration d’un grief causé à la partie qui s’en prévaut.

Les époux [E] soutiennent que Mme [K] « aurait quitté les lieux » et devrait ainsi justifier de son adresse actuelle sous peine d’irrecevabilité de ses demandes, ou, selon leur dispositif, de son appel.

Ils ne justifient toutefois pas de la fausseté de l’adresse figurant à la déclaration d’appel, correspondant bien aux lieux loués par l’intéressée, ni ne démontrent ou même n’allèguent d’aucun grief.

Le moyen tiré d’une éventuelle irrecevabilité de l’appel ou des demandes de Mme [K] sera donc écarté.

Sur la validité et les effets du commandement de payer

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés conformément aux dispositions de l’article 25-3 de cette loi, la clause résolutoire figurant au bail produit effet après un commandement de payer demeuré infructueux, lequel doit contenir, à peine de nullité, les mentions énumérées par ce même article.

Cette nullité étant une nullité de forme, elle ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, Mme [K] se contente de soutenir, en termes généraux, qu’il convient de procéder à la vérification de la régularité du commandement de payer sans préciser quelle irrégularité affecterait ce dernier ni quel grief en serait résulté pour elle.

Il sera au surplus observé que le commandement de payer délivré par remise à étude le 12 avril 2024 comporte les mentions imposées par les textes, dont un décompte des sommes dues que l’appelante ne conteste pas ne pas avoir apurées dans le délai ouvert par ledit commandement de payer. Elle ne justifie pas davantage avoir été régulièrement assurée malgré la sommation à en justifier.

Elle ne formule aucune critique utile à l’encontre du jugement, ni en ce qu’il a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire ni en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation et ne conteste d’ailleurs pas les décomptes produits par les bailleurs ni ne fait état de paiements qui n’auraient pas été pris en compte et ce alors que la charge de la preuve du paiement des loyers et charges pèse sur elle conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire figurant au bail et condamné la preneuse au règlement des arriérés et d’une indemnité d’occupation.

Toute demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail est ainsi sans objet, sans qu’il y ait lieu d’examiner les griefs de tapage et troubles du voisinage reprochés à la preneuse.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’article VII précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Mme [K] n’ayant pas repris le paiement des loyers courants, elle ne peut prétendre au bénéfice de délais de paiement et par suite, à la suspension des effets de la clause résolutoire. Leur rejet sera donc confirmé.

S’agissant de l’octroi des délais de paiement prévus à l’article 1343-5 du code civil, ils ne peuvent aller au-delà de vingt-quatre mois et sont sans effet sur la clause résolutoire.

De tels délais n’apparaissent pas opportuns alors que Mme [K] n’a effectué aucune démarche de règlement de sa dette depuis janvier 2024, quand bien même elle a pu travailler quelques mois en contrat à durée déterminée, et que l’importance de celle-ci, qui s’élevait à fin septembre 2025 à la somme de 10 108 euros, ne permet pas d’envisager raisonnablement un apurement dans le délai légal maximal.

Sur la demande en indemnisation pour trouble de jouissance

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chacun doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Mme [K] se prévaut de deux attestations, l’une non datée émanant de sa mère et l’autre, en date du 5 juillet 2025, émanant d’une amie, qui indiquent que son appartement est infesté de punaises de lit et cafards, «depuis des mois » selon l’une et « près de deux ans » selon l’autre.

Il sera toutefois remarqué que ces attestations, bien qu’évoquant des conséquences physiques (notamment des boutons) ne sont corroborées par aucune constatation médicale ou élément objectif, tel qu’un rapport d’intervention de professionnels ou de services spécialisés ou un procès-verbal de commissaire de justice. La seule production d’un devis d’une société spécialisée en désinsectisation est à cet égard non probante, s’agissant d’une simulation de coût réalisée à distance sur la base des seules demandes de l’appelante.

Il sera au surplus observé que, contrairement à ses allégations, Mme [K] n’établit pas avoir alerté ses bailleurs de la présence de nuisibles dans son logement, antérieurement à la présente procédure.

Les quelques éléments produits sont ainsi insuffisants à démontrer la réalité de l’infestation alléguée et l’existence d’un quelconque trouble de jouissance.

La demande indemnitaire afférente sera en conséquence rejetée.

Sur les frais et dépens

La procédure initiale ayant été rendue nécessaire par le manquement de la preneuse à son obligation de paiement des loyers et charges, la décision sera confirmée s’agissant des frais et dépens de première instance ainsi que l’indemnité de procédure.

L’appelante succombant, elle sera par ailleurs condamnée aux dépens de la procédure d’appel et à verser aux époux [E] une indemnité de procédure qui sera équitablement fixée à la somme de 1 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

REJETTE le moyen d’irrecevabilité de l’appel ;

REJETTE le moyen de nullité du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 ;

CONFIRME le jugement rendu le 27 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse ;

Y ajoutant :

DEBOUTE Mme [Y] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] à verser à M. [V] [E] et Mme [G] [I] épouse [E] une somme de 1 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [K] à supporter la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente