ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04581 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PRG7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 JUILLET 2022

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 21/00562

APPELANT :

Monsieur [U] [Y]

né le 27 Janvier 1978 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Karine BEAUSSIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SYNDIC DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES VOILIERS

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Mars 2025 révoquée avant ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 9 avril 2025.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre chargé du rapport et M^me Corinne STRUNK, Conseillère.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [Y] est copropriétaire des lots n° 18, 19, 20, 21 et 23 au sein de la résidence [Adresse 9], située sur la commune de [Localité 13] (34), [Adresse 6].

Par décision du 6 mars 2018, sur saisine du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers a ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins notamment de déterminer la propriété respective de chacune des parties, plus précisément sur les lots n°19 et 23.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 2 septembre 2019.

Par acte d’huissier du 20 février 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Voiliers a fait assigner Mme [U] [Y] devant le tribunal judiciaire de Béziers afin notamment de la voir libérer les parties communes annexées sans autorisation et en rétablissement de la destination du lot n° 19.

Le jugement rendu le 25 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires Les Voiliers pour défaut de pouvoir de son syndic ;

Juge que l’action en justice du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Voiliers n’est pas prescrite ;

Condamne Mme [U] [Y] à procéder, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, à la démolition :

du mur parallèle à la terrasse du lot n° 23, dont l’emprise au sol est située pour partie sur le lot n° 19 et pour partie sur des parties communes,

de la surélévation du mur perpendiculaire à la terrasse du lot n° 23 séparant les lots n° 19 et 20,

de l’escalier édifié sur l’emprise au sol du lot n° 19,

du « garage couvert » implanté sur des parties communes ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 12 mois, passé le délai de quatre mois laissé pour l’exécution de la présente décision ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de sa demande en modification des tantièmes de copropriété ;

Condamne Mme [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [Y] aux dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Ecarte l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge a relevé que l’élection de Mme [I] en qualité de syndic bénévole lors de l’assemblée générale du 7 septembre 2020 et le vote de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 16 novembre 2020 avaient permis de régulariser la procédure initiée le 20 février 2020, l’action en justice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] étant donc recevable.

Il a retenu que l’action du syndicat des copropriétaires était recevable, la copropriété ayant été créée suivant un règlement de copropriété du 17 août 2006, de sorte que le délai trentenaire de prescription applicable à une action en restitution des parties communes n’avait pu expirer.

Il a également retenu que les constructions, soit la surélévation du mur perpendiculaire à la terrasse du lot n° 23, le mur parallèle à la terrasse du lot n° 23 et le barbecue, avaient été édifiées postérieurement au 18 mai 2009, et non pas dès la création de la copropriété, comme soutenu par la partie défenderesse. Par conséquent, l’assignation en référé du syndicat des copropriétaires délivrée le 5 janvier 2018, soit dans un délai inférieur au délai décennal applicable, qui commencera à courir le 18 mai 2009, avait interrompu le délai de prescription.

Le premier juge a relevé que Mme [U] [Y], ou son auteur, s’était indument appropriée l’emprise au sol supportant le « garage couvert » et le « jardin » et avait modifié, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la destination du lot n° 19, qu’ainsi, le syndicat était fondé en ses demandes de restitution de parties communes et de rétablissement de l’usage d’un lot.

Il a également relevé que le syndicat ne rapportait pas la preuve que les tantièmes de copropriété fixés lors de la création de la copropriété ne correspondaient pas à la configuration matérielle de chacun des lots ni d’une modification de la répartition intérieure des lots.

Mme [U] [Y] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 31 août 2022.

Dans ses dernières conclusions du 19 mars 2025, Mme [U] [Y] demande à la cour de :

Rabattre l’ordonnance de clôture ;

Réformer le jugement rendu le tribunal judiciaire de Béziers en date du 25 juillet 2022 en ce qu’il :

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires Les Voiliers pour défaut de pouvoir de son syndic ;

Juge que l’action en justice du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Voiliers n’est pas prescrite ;

Condamne Mme [U] [Y] à procéder, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision, à la démolition :

du mur parallèle à la terrasse du lot n° 23 dont l’emprise au sol est située pour partie sur le lot n° 19 et pour partie sur des parties communes,

de la surélévation du mur perpendiculaire à la terrasse du lot n°23 séparant les lots n° 19 et 20,

de l’escalier édifié sur l’emprise au sol du lot n° 19,

du 'garage couvert’ implanté sur des parties communes ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 12 mois, passé le délai de quatre mois laissé pour l’exécution de la présente décision ;

Condamne Mme [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [Y] aux dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Juger qu’il n’est rapporté aucune preuve d’une quelconque emprise sur les parties communes de la résidence [Adresse 9] ;

Juger que Mme [U] [Y] n’a commis aucune appropriation de partie commune ;

Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à libérer prétendues les parties communes annexées ;

Juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que la destination actuelle du lot n° 19 de Mme [U] [Y] porterait atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires ;

Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] de sa demande en remise en état du lot n° 19 de Mme [U] [Y] ;

Juger que l’action visant à la remise en état du lot privatif est une action personnelle soumit à la prescription quinquennale ;

Juger subsidiairement l’usucapion abrégé au bénéfice de Mme [U] [Y], les lieux étant inchangés depuis la mise en copropriété ;

Rejeter en conséquence l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] en remise en état du lot n° 19 comme étant prescrite ;

Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en modification des tantièmes de propriété, ou subsidiairement sur la demande d’expertise judiciaire, Donner acte Mme [U] [Y] qu’elle formule ses plus expresses protestations et réserves d’usage et Ordonner que les frais de l’expertise judiciaire soient supportés en intégralité par le syndicat des copropriétaires ;

Dispenser Mme [U] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure au fond et de référé ;

Condamner le [Adresse 11] Les Voiliers à verser à Mme [U] [Y] une somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le [Adresse 12] aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant les honoraires et frais taxés de l’expert [X].

Pour l’essentiel, sur la question de l’appropriation de parties communes, Mme [U] [Y] estime que les premiers juges ont commis une erreur d’appréciation au regard de la situation des lieux, du rapport d’expertise judiciaire et des actes soumis au débat, que s’agissant plus particulièrement du lot n° 19, consistant en le « jardin », l’erreur d’appréciation du tribunal est triple, en ce que, selon elle, le lot n° 23 a toujours bénéficié d’un jardin, que le lot n° 19 est une partie privative, qui lui appartient, et que le rapport d’expertise judiciaire ne fait aucunement mention d’une appropriation des parties communes.

Elle soutient que la demande de condamnation à la démolition de l’escalier située sur le lot n° 19 est impossible, au motif que cet ouvrage sert d’accès à l’appartement et a été configuré de la sorte dès son aménagement.

Mme [U] [Y] ajoute que le lot n° 19 n’est pas une partie commune mais une partie privative et que, de ce fait, la question de l’appropriation de ce lot comme étant une partie commune est erronée.

Elle estime qu’en jugeant que le lot n° 19 avait été annexé par elle, le tribunal a donc commis une erreur manifeste, qui provient, selon elle, de l’appréciation de M. [X], qui utilise un plan de l’architecte [N] pour positionner ce lot n° 19 à un endroit où il n’existe pas en 2006, alors même qu’il n’avait pas de mission de repérage des extérieurs et a effectué des erreurs qui n’ont pas été relevées à l’époque.

Mme [U] [Y] entend préciser que si elle n’a pas formulé d’observations à l’expert judiciaire pendant les opérations d’expertise, cela ne la prive pas de formuler des critiques des éléments contenus dans le rapport, fondés sur des pièces dont l’objet ne concerne pas directement le litige sur le lot n° 19 de stationnement.

Elle estime qu’à la seule lecture du plan que l’expert a annexé en pièce n° 6, la seule anomalie relevée par lui se limite à modification de destination du lot n° 19 et que son rapport est totalement taisant sur une prétendue appropriation de parties communes.

S’agissant du garage couvert, Mme [U] [Y] entend préciser qu’il s’agit d’un « carport » démontable et qu’il ne ressort aucunement, selon elle, du rapport de l’expert, M. [X], que ce garage, situé sur le lot n° 23 à usage d’appartement lui appartenant, aurait été annexé par elle.

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, Mme [U] [Y] entend rappeler qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression des travaux non autorisés est une action personnelle et se prescrit en principe par 5 ans, que par ailleurs, s’agissant de travaux réalisés sur une partie privative, la question de la remise en état du lot n° 19 est une action personnelle et non pas une action réelle immobilière, de sorte que la demande en remise en état d’une partie privative, pour des travaux qui n’auraient pas été autorisés en assemblée générale, relève de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Sur ce fondement, elle soutient qu’ayant pris les lieux en l’état et n’y ayant fait aucune modification depuis au moins 2012, l’action du syndicat des copropriétaires, visant à remettre en état les lieux du lot n° 19, aurait dû être engagée dans un délai de 5 ans suivant la réalisation des travaux ou, au plus tard, avant le 5 juillet 2017.

Subsidiairement, elle se fonde sur l’usucapion abrégé, de 10 ans.

Dans ses dernières conclusions du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Voiliers, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées ;

Débouter Mme [U] [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Infirmer le jugement rendu le 25 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers (N° RG 21/00562 – Minute n° 22/436) seulement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] de sa demande en modification des tantièmes de copropriété ;

Confirmer pour le surplus le jugement rendu le 25 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers (N° RG 21/00562 – Minute n° 22/436) ;

A titre principal,

Fixer les tantièmes du lot de copropriété n° 23 de la Résidence [10] à 135 et, par voie de conséquence, les tantièmes généraux de la Résidence [10] à 1 000, conformément à la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété résultant du projet de modification de l’état descriptif de division établi le 4 novembre 2024 par Monsieur [L] [X], géomètre expert ;

Ordonner la modification des tantièmes de copropriété de la Résidence [10] et par voie de conséquence, la modification de l’état descriptif de division du règlement de la copropriété de la Résidence [10] suivant la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété résultant du projet de modification de l’état descriptif de division établi le 4 novembre 2024 par Monsieur [L] [X], géomètre-expert ;

Condamner Mme [U] [Y] [R] au paiement de l’intégralité des frais liés à la modification de l’état descriptif de division du règlement de copropriété de la Résidence [10] ;

A titre subsidiaire,

Ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer la configuration matérielle actuelle (répartition intérieure) de chacun des lots de copropriété de la Résidence [10] et donner un avis technique sur une juste répartition des tantièmes de copropriété entre les lots ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [U] [Y] [R] à payer au syndicat des Copropriétaires de la Résidence [10] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner Mme [U] [Y] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires estime que le tribunal a justement relevé, a’ la lecture du règlement de copropriété’ applicable, qu’aucun jardin n’était attache’ au lot n° 23, a’ usage d’appartement, qu’en réponse a’ l’argumentation de Mme [U] [Y], les premiers juges avaient justement relevé que le règlement de copropriété établi le 29 juin 2004 avait été annule’ suivant un acte notarie’ du 17 août 2006 portant création d’un nouveau règlement de copropriété, de sorte qu’elle ne saurait soutenir que son lot n° 23 dispose d’un jardin.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires souligne qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire, de l’état descriptif de division et de l’état des tantièmes de copropriété applicables que le lot n° 19 est contigü au lot n° 20, qu’il peut en conséquence être soutenu que Mme [U] [Y], ou son auteur, s’est indument appropriée l’emprise au sol supportant le « garage couvert » et le « jardin ».

S’agissant de l’annexion du lot n° 19 au lot n° 23 et de la modification de destination dudit lot, le syndicat des copropriétaires souligne que l’expert judiciaire a constaté l’incorporation du lot n° 19 au lot n° 23 et l’utilisation de ce lot en jardin d’agrément, alors que la destination fixée suivant le règlement de copropriété applicable était a’ usage de parking, qu’ainsi, il soutient que Mme [U] [Y], ou son auteur, a modifié, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la destination du lot n° 19, de sorte que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Adresse 14] est bien fonde’ en ses demandes de restitution de parties communes et de rétablissement de l’usage d’un lot.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 9 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur la question de l’appropriation des parties communes et du changement de destination du lot n° 19

En premier lieu, Mme [U] [Y] soutient que le lot n° 23, dont elle est propriétaire, a toujours bénéficié d’un jardin et se fonde pour cela sur le règlement de copropriété du 29 juin 2004, qui décrivait le lot n° 8, devenu le lot n° 11 puis le lot n° 23, comme consistant en « 1 T3 à l’arrière du bâtiment d’une superficie de 54,59 m2 + terrasse + cellier et jardin de 97,60 m2 » et que si par la suite, deux actes sont venus modifier les lots et leur numérotation, en août et septembre 2006, pour autant, la situation a uniquement évolué sur le plan administratif mais pas sur le plan factuel.

Or, comme l’ont justement relevé les premiers juges, ce règlement de copropriété de 2004 a été annulé suivant un acte notarié du 17 août 2006 portant création d’un nouveau règlement de copropriété, modifié le 15 septembre 2006 en ce qui concerne la numérotation des lots, et qui désigne le lot n° 23 en litige comme consistant en « un appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, accès direct depuis l’impasse située à l’arrière composé de : terrasse, séjour coin cuisine, buanderie, salle d’eau, chambre 1 et chambre 2, suivant plan joint. ».

En deuxième lieu, Mme [U] [Y] soutient que le lot n°19 est une partie privative, lui appartenant, et non une partie commune, ce qui n’est pas contesté par l’intimé.

Toutefois, la cour relève du règlement de copropriété que ce lot consiste en « un emplacement de stationnement, situé dans l’impasse arrière et au rez-de-chaussée de l’immeuble, le troisième et dernier en partant du [Adresse 7], suivant plan joint ».

Enfin, en troisième lieu, Mme [U] [Y] soutient que le rapport d’expertise judiciaire ne fait jamais mention d’une appropriation des parties communes.

En l’état de ces éléments, Mme [U] [Y] estime que les premiers juges ont commis une erreur d’appréciation au regard de la situation des lieux, du rapport d’expertise judiciaire et des actes soumis au débat.

Or, en l’état des éléments versés au débat et de l’argumentation soutenue par chacune des parties, la cour estime, notamment en l’état du rapport de l’expert judiciaire, qui a poursuivi sa mission au contradictoire des parties, et notamment du plan figurant en annexe n° 6 de son rapport, mais aussi de l’ensemble des photos produites, que les premiers juges ont fait une exacte appréciation en retenant que l’emplacement du lot n° 19, à usage de stationnement, était utilisé en réalité à des fins de jardin et abritait un barbecue, qu’une clôture, parallèle à la terrasse du lot n° 23, avec une portillon, délimitait ce jardin, qu’ainsi, l’annexion du lot n°19, utilisé à des fins de « jardin », dans le lot n° 23, par Mme [U] [Y], était établie.

La cour relève par ailleurs, comme les premiers juges, que la clôture, parallèle à la terrasse du lot n° 23, se prolonge jusqu’au droit du lot n° 18, à savoir jusqu’à l’extrémité du cellier et qu’à la suite du lot n° 18 et accolé audit lot, se trouve un « garage couvert » par une toiture, qu’ainsi, il est établi que « le jardin » clôturé et le « garage couvert » sont utilisés à des fins privatives par Mme [U] [Y], ce qu’elle ne conteste pas.

S’agissant de la prescription, il est constant que l’action en justice du syndicat des copropriétaires ayant pour but de restituer aux parties communes ce qu’un copropriétaire s’est indûment approprié, en ce qu’il s’agit d’une action réelle, est soumise à la prescription trentenaire, l’usucapion dite abrégée revendiquée par Mme [U] [Y] ne pouvant trouver à s’appliquer au cas d’espèce dès lors que, contrairement à ce qu’elle soutient, elle n’a pas joui des lots en litige conformément à leur destination, ce qu’elle ne pouvait ignorer.

Les premiers juges ont considéré comme étant établi que la copropriété ayant été créée suivant un règlement de copropriété du 17 août 2006, le délai trentenaire de prescription n’a pu expirer, de sorte que l’action du syndicat des copropriétaires, en restitution de parties communes, était recevable.

S’agissant de l’annexion du lot n° 19 à usage de parking au lot n° 23 et la modification de la destination du lot n° 19 en « jardin », les premiers juges ont relevé d’une photographie insérée dans un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 18 mai 2009 que si le mur perpendiculaire à la terrasse du lot n° 23, séparant les lots n° 20 et 19, existait, ce mur avait, à une date non connue mais postérieure au 18 mai 2009, fait l’objet d’une surélévation et qu’à cette date, ni le barbecue ni le mur de clôture avec portillon, parallèle à la terrasse du lot n° 23 n’avaient été construits, qu’ainsi, ils avaient été édifiés à cette date et non, comme le soutenait Mme [U] [Y] dès la création de la copropriété.

Ils en ont justement tiré que l’assignation en référé du syndicat des copropriétaires délivrée le 5 janvier 2018, soit dans un délai inférieur au délai décennal applicable, qui commençait à courir le 18 mai 2019, avait interrompu le délai de prescription en application de l’article 2241 du code civil, jusqu’à la décision ordonnant la mesure d’expertise, soit jusqu’au 6 mars 2018, qu’ainsi, un nouveau délai avait commencé à courir à compter du 6 mars 2018, de sorte que l’assignation au fond, délivrée le 20 février 2020, n’était pas prescrite.

En cause d’appel, Mme [U] [Y] vise les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et la loi [Localité 8] de 2018 pour soutenir que l’action du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression des travaux non autorisés est une action personnelle, qui se prescrit en principe par 5 ans.

Or, s’il est exact que l’action en rétablissement de la destination d’un lot à l’usage préconisé par le règlement de copropriété était une action personnelle qui se prescrivait par 10 ans jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi [Localité 8], soit le 25 novembre 2018, et que depuis cette date le délai de prescription est de 5 années, comme l’ont justement retenu les premiers juges, l’assignation en référé du syndicat des copropriétaires délivrée le 5 janvier 2018, soit dans un délai inférieur au délai décennal applicable à ce moment, qui a commencé à courir le 18 mai 2009, a interrompu le délai de prescription, lequel a repris le 6 mars 2018, de sorte que l’assignation au fond délivrée le 20 février 2020 n’est pas prescrite.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a été fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], en restitution de parties communes et de rétablissement de l’usage du lot n° 19 appartenant à Mme [U] [Y].

2. Sur la modification des tantièmes de copropriété

En cause d’appel, au visa des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Mme [U] [Y] pose la question du fondement de l’action du syndicat des copropriétaires au motif que ces dispositions légales conditionnent la démarche en modification des tantièmes de copropriété à une décision d’assemblée générale ou à l’action d’un copropriétaire et, qu’en l’espèce, aucune de ces conditions n’est remplie.

L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

L’article 12 de la même loi dispose que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Comme entend justement le rappeler Mme [U] [Y], la répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété s’imposant à tous les copropriétaires, elle ne peut être modifiée que par décision de l’assemblée générale prise à l’unanimité des copropriétaires, comme le prévoit l’article 11 de la loi précitée.

Cette condition d’unanimité est une stricte application des articles 1103 et 1193 du code civil selon lesquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ne peuvent être révoquées qu’avec leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. En effet, la répartition initiale des charges a incontestablement un caractère contractuel, ce qui justifie la condition d’un accord de l’ensemble des copropriétaires pour la modification de cette répartition. Par ailleurs, l’application de la règle de l’unanimité est justifiée par le souci d’assurer la sécurité juridique des copropriétaires.

Si, face aux difficultés soulevées par l’application de la règle de l’unanimité, des assouplissements sont prévus par la loi, au cas d’espèce, il n’est nullement justifié par le syndicat des copropriétaires que les conditions prévues au premier et au deuxième alinéa de l’article 11 précité seraient remplies.

De plus, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 12 de la même loi dès lors que cette action est réservée à chaque copropriétaire, dans des cas déterminés, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé, par moyen substitué, en ce qu’il a rejeté l’action du syndicat des copropriétaires en modification des tantièmes de copropriété.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 25 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] [Y] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [U] [Y], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 25 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer au [Adresse 11] [Adresse 9] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [U] [Y] aux dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente