MINUTE N° 87/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03599 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IFD5

Décision déférée à la cour : 29 Août 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT :

Maître [G] [F]

exerçant son activité [Adresse 2]

représenté par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Monsieur [T] [L]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Camille ROUSSEL, avocat à la cour, postulant, et M^e GAILLARD, avocat à [Localité 6], plaidant

Monsieur [Y] [K]

demeurant [Adresse 1]

assigné le 11 janvier 2024 à personne, n’ayant pas constitué avocat.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Selon 'compromis de vente’ rédigé par Me [G] [F], notaire à [Localité 5], M. [T] [L] s’est engagé à vendre à M. [Y] [K], le 26 avril 2021, un bien immobilier situé [Adresse 3], comprenant un local à usage de bureaux, un appartement et une cave, moyennant le prix de 1 780 000 euros.

Aux termes de cet acte, les parties sont convenues, dans l’hypothèse où l’une d’entre elles ne régulariserait pas l’acte authentique, du versement par cette dernière d’une somme de 178 000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [K] s’est par ailleurs engagé à déposer une somme de 89 000 euros dans un délai de 15 jours du 'compromis', à titre de dépôt de garantie, entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, constitué séquestre.

Enfin, il était également convenu que le prix de vente serait payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 août 2021, en l’absence de conditions suspensives.

S’étant abstenu de se présenter à la date de signature de l’acte authentique fixée au 27 juillet 2021, M. [K] a reçu sommation par acte d’huissier du 11 août 2021 de se présenter à l’étude de Me [F] le 3 septembre 2021, à l’effet de procéder à la signature de l’acte de vente consécutivement à l’avant-contrat liant les parties.

Le 3 septembre 2021, Me [F] a dressé un procès-verbal de carence constatant l’absence de M. [K].

Par acte d’huissier de justice délivré le 10 janvier 2022, M. [L] a fait assigner M. [K] et Me [F] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins d’obtenir d’une part la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 89 000 euros au titre de la moitié de la clause pénale, correspondant à la somme devant être placée sous séquestre entre les mains du notaire, et d’autre part la condamnation de M. [K] à lui payer des dommages et intérêts comprenant les frais découlant de sa défaillance, ainsi que la somme de 89 000 euros au titre de l’autre moitié de la pénalité prévue.

Selon jugement rendu le 29 août 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— dit que M. [K] a manqué à son obligation contractuelle en s’abstenant de procéder au versement du dépôt de garantie de 89 000 euros,

— dit que Me [F] a manqué à son obligation d’assurer la sécurité des parties et l’efficacité de son acte en s’abstenant d’informer M. [L] de l’absence de versement du dépôt de garantie,

— condamné in solidum M. [K] et Me [F] à payer à M. [L] la somme de 89 000 euros,

— condamné M. [K] à payer à M. [L] la somme de 89 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente signé le 26 avril 2021,

— condamné M. [K] à payer à M. [L] la somme de 321,20 euros à titre de dommages et intérêts,

— rejeté pour le surplus les demandes d’indemnisation de M. [L],

— condamné M. [K] à payer à M. [L] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Me [F] à payer à M. [L] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de Me [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [K] et Me [F] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions.

S’agissant des demandes dirigées contre M. [K], le tribunal a relevé que le compromis de vente prévoyait une clause pénale de 178 000 euros pour le cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte de vente et qu’aucune condition suspensive, notamment d’obtention d’un prêt n’avait été convenue ; que dans ce contexte, M. [L] était fondé à solliciter le paiement de la somme de 89 000 euros. Le tribunal a également fait droit partiellement à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice résultant des frais de mise en demeure exposés par M. [L], tout en rejetant la demande au titre des frais de garde meuble. Enfin, le tribunal a retenu que M. [K] avait commis une faute résultant du défaut de versement du dépôt de garantie correspondant à la moitié de la clause pénale due.

Sur les demandes dirigées à l’encontre de Me [F], le tribunal a relevé que :

— la mission de séquestre qui lui avait été confiée devait être regardée comme le prolongement des suites du contrat qu’il devait authentifier,

— Me [F] était tenu d’informer M. [L] de l’absence de versement de la somme de 89 000 euros par M. [K] pour assurer la sécurité juridique des parties au contrat,

— Me [F] ne rapportait pas la preuve du respect de cette obligation et avait ainsi commis un manquement engageant sa responsabilité, à l’origine directe d’un préjudice pour M. [L], caractérisé par l’impossibilité de percevoir les sommes qui auraient dû être séquestrées.

Le tribunal a relevé que les manquements respectifs du notaire et de l’acquéreur avaient concouru à la réalisation d’un même dommage subi par M. [L], caractérisé par la perte du montant du dépôt de garantie.

Le 4 octobre 2023, Me [F] a interjeté appel de ce jugement par voie électronique en toutes ses dispositions, à l’exclusion des condamnations prononcées uniquement à l’encontre de M. [K].

Par ordonnance du 3 juin 2025, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 28 novembre 2025.

La déclaration d’appel et les conclusions d’appel de Me [F] ont été signifiées à M. [K] selon acte remis à personne le 11 janvier 2024 pour les conclusions n°1 et le 27 juin 2024 pour les conclusions n°2. Les conclusions de M. [L] ont été signifiées à M. [K] par acte remis à étude le 26 mars 2024.

M. [K] n’a pas constitué avocat à hauteur de cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 1er mai 2024, Me [F] demande à la cour de :

— recevoir l’appel,

— infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— débouter M. [L] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que M. [L] devra justifier de l’insolvabilité de M. [K] pour exécuter à son encontre,

— condamner M. [K] à le garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal frais et accessoires,

— condamner toute partie succombante aux frais et dépens ainsi qu’à payer au concluant une somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [F] souligne que la mission du notaire est de conférer une sécurité juridique complète aux actes qu’il reçoit, de leur donner une pleine efficacité en conseillant ses clients et en les informant sur la portée et les conséquences des engagements souscrits, mais que cette obligation est toutefois limitée aux engagements des parties.

Il relève que sa responsabilité est recherchée pour n’avoir pas prévenu en temps utiles le vendeur du non versement du dépôt de garantie prévu au 'compromis’ ; que selon la jurisprudence, le notaire ne peut être condamné au titre d’un manquement à son devoir d’information que s’il est relevé que l’information aurait permis à la victime de se soustraire au dommage ; que le préjudice ne peut être égal au total de la somme non consignée mais à la chance perdue par l’acquéreur de vendre le bien immobilier aux mêmes conditions dans le délai durant lequel le bien a été immobilisé ; qu’il n’est pas établi que le prix de vente convenu entre les parties était conforme au prix du marché et que les conditions de la vente intervenue en février 2022 sont inconnues.

Me [F] conteste le montant de la clause pénale et relève que le seul préjudice résultant du défaut de versement de cette clause résulte de l’immobilisation de l’immeuble pendant trois mois entre la date à laquelle la somme aurait dû être séquestrée et la date de signature de l’acte authentique.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 juin 2024, M. [L] demande à la cour de :

— dire et juger l’appel formé par Me [F] mal fondé,

L’en débouter,

— confirmer le jugement rendu le 29 août 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse dans toutes ses dispositions,

Ajoutant au jugement au regard de l’évolution du litige,

— condamner M. [K] à payer à M. [L] en sus des 321,20 euros fixés à titre de dommages et intérêts, la somme complémentaire de 665,59 euros pour les frais d’huissier engagés au titre de la signification et des mesures d’exécution forcée,

— réserver à M. [L] le droit de parfaire ce chiffrage,

— débouter les parties de tous moyens, fins et prétentions contraires,

— condamner Me [F] à payer à M. [L] la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel introduite par le notaire,

— rejeter la demande de Me [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [K] et Me [F] aux dépens dont distraction au profit de M^e Camille Roussel.

M. [L] soutient qu’en ne réitérant pas l’acte de vente et ne se présentant pas malgré sommation, M. [K] s’est rendu débiteur de la somme de 178 000 euros au titre de la clause pénale ; que le montant de cette clause résulte de l’acte notarié ; qu’il a vendu son appartement le 26 janvier 2022 au prix de 1 430 000 euros, soit 350 000 euros en dessous du prix convenu avec M. [K] ; qu’il avait précédemment décliné des offres supérieures au prix de vente final en raison de l’offre faite par M. [K] ; que le montant de la clause pénale était par conséquent justifié et corrélé au préjudice qu’il a subi du fait de l’immobilisation inutile du bien, mais également des conséquences financières subies dans la mesure où il avait concrétisé un autre projet immobilier dont dépendait la vente de cet appartement.

M. [L] actualise les dépenses exposées, s’agissant des frais d’huissier engagés, en considération des frais résultant de la résistance opposée par M. [K].

M. [L] soutient que la responsabilité de Me [F] est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en ce qu’il a commis une faute d’une part en ne s’assurant pas du versement de la somme de 89 000 euros dans le délai de 15 jours et d’autre part en ne l’informant pas du défaut de versement du séquestre ; que Me [F], qui n’est pas débiteur de l’obligation générée par la clause pénale, ne peut en contester la validité ou le montant ; que la clause pénale a en outre été fixée à 10% du prix de vente, conformément aux usages et ne présente aucun caractère excessif ; que le préjudice résultant de l’abstention fautive de Me [F] est actuel et certain et résulte du blocage de la vente pendant 8 mois, ainsi que de la baisse du prix de vente intervenue ultérieurement ; qu’en l’espèce, la mise sous séquestre de la moitié de la clause pénale aurait permis au mieux la réitération de la vente par l’effet dissuasif généré et à défaut la possibilité d’obtenir au moins le règlement de la moitié du montant de la clause pénale fixée par Me [F], sans recourir à des mesures d’exécution forcée.

M. [L] fait valoir que la solvabilité de M. [K] importe peu dans la mesure où une clause pénale doit être mise en oeuvre sur la seule constatation du manquement du débiteur à son obligation et n’a pas vocation à garantir le risque d’insolvabilité dans lequel se trouverait le débiteur.

*

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est tenue de statuer que sur les prétentions figurant au dispositif des dernières écritures des parties et n’a pas à répondre à des demandes tendant à voir « dire et juger » qui correspondent seulement à la reprise de moyens développés dans les motifs des conclusions et ne constituent pas des prétentions.

Il sera relevé que le jugement entrepris est définitif à l’encontre de M. [K], non représenté à hauteur de cour, en l’absence d’appel interjeté à l’encontre des chefs de dispositif le concernant.

Sur la responsabilité de Me [F]

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu, en tant que rédacteur de l’acte, d’éclairer les parties sur sa portée, les effets et les risques de l’acte par lequel elles s’engagent, et de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité eu égard au but poursuivi par les parties.

Il résulte du compromis de vente signé entre M. [L] et M. [K] que ' L’ACQUÉREUR déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans un délai de quinze (15) jours à compter des présentes, et ce à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [G] [F] (…), qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivantes du Code civil, une somme de QUATRE-VINGT-NEUF MILLE EUROS (89.000,00 EUR).

En cas de non-versement de cette somme à la date convenue, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au VENDEUR.

(…)

L’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s’il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu’elle est indiquée au premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil, de l’une ou de l’autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l’exercice d’un droit de préemption.

Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au vendeur, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus, sous déduction des frais et débours pouvant être dus au rédacteur des présentes.'

S’il n’appartenait pas à Me [F] de s’assurer du versement effectif de la somme de 89 000 euros fixée à titre de garantie, il lui incombait, en sa qualité de séquestre et de rédacteur de l’acte de s’assurer de son efficacité. A cet égard, il était tenu d’informer M. [L] de l’absence de versement par M. [K] de la somme contractuellement prévue à titre de dépôt de garantie. En ne satisfaisant pas à cette obligation, Me [F] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [L].

M. [L] ne peut prétendre qu’à l’indemnisation du préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute commise par Me [F]. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le préjudice subi par M. [L] ne peut être égal au montant du dépôt de garantie à la charge de M. [K], mais ne peut que résulter de la perte de chance de remettre le bien immobilier en vente plus rapidement et de le vendre aux mêmes conditions.

Toutefois, compte tenu des éléments versés aux débats et de la durée pendant laquelle M. [L] a été laissé par Me [F] dans l’ignorance de l’absence de l’exécution de l’engagement de M. [K], et en l’absence pour M. [L] de justifier d’une part des conditions précises de la vente effective de son bien, et d’autre part d’offres d’achat supérieures aux conditions financières finales qu’il aurait refusées ou encore des conditions financières de ventes de biens immobiliers dans le même quartier et à la même période, la cour évalue le préjudice de perte de chance subi à la somme de 10 000 euros.

Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum Me [F] au paiement de la somme de 89 000 euros, aux côtés de M. [K].

Statuant à nouveau et dans la limite des prétentions des parties, la cour condamnera Me [F] à verser à M. [L] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, cette condamnation étant, dans cette limite, prononcée in solidum avec celle prononcée à l’encontre de M. [K] au titre du préjudice né de la perte du dépôt de garantie.

La condamnation étant prononcée in solidum entre M. [K] et Me [F], dans la limite de la somme de 10 000 euros, il n’appartient pas à M. [L] de justifier de l’insolvabilité de M. [K] avant d’exécuter à l’encontre de Me [F].

Enfin, en l’absence de toute faute commise par M. [K] à l’égard de Me [F], il ne sera pas fait droit à la demande du notaire tendant à se voir garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur la demande d’actualisation du préjudice subi par M. [L] dirigée contre M. [K]

Le premier juge a condamné M. [K] à payer à M. [L] la somme de 321,20 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant aux frais d’huissier exposés.

M. [L] sollicite à hauteur de cour une somme de 593,21 euros pour les diligences accomplies dans le cadre de l’exécution forcée, outre 72,38 euros pour la signification de la décision déférée.

La demande au titre des frais de signification de la décision déférée sera rejetée s’agissant de frais compris dans les dépens.

Les autres frais dont M. [L] sollicite l’indemnisation correspondent à des frais d’exécution forcée. Or, le titre servant de fondement aux poursuites permet le recouvrement des frais de l’exécution forcée qui sont à la charge du débiteur.

Dans ces conditions, la demande d’actualisation du préjudice de M. [L] dirigée contre M. [K] sera rejetée, sans qu’il n’y ait lieu de réserver à M. [L] le droit de parfaire le chiffrage de son préjudice.

Sur les dépens et les frais de procédure

Me [F] succombant partiellement en son appel, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile. Me [F] sera condamné aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à M. [L] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande de ce chef sera rejetée.

Il n’y a pas lieu à distraction des dépens au profit du conseil de M. [L]. En effet, l’application des dispositions en vigueur des articles 103 à 107 du code de procédure civile local d’Alsace-Moselle, instaurant une procédure spécifique de taxation des dépens, fait obstacle à celles de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Me [G] [F] in solidum avec M. [Y] [K] à payer à M. [T] [L] la somme de 89 000 euros en réparation du préjudice né de la perte du dépôt de garantie ;

LE CONFIRME pour le surplus, dans les limites de l’appel,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE Me [G] [F] à verser à M. [T] [L] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, cette condamnation étant, dans cette limite, prononcée in solidum avec celle prononcée à l’encontre de M. [K] au titre du préjudice né de la perte du dépôt de garantie,

REJETTE la demande de Me [G] [F] tendant à se voir garantir par M. [Y] [K] de toute condamnation prononcée à son encontre,

REJETTE la demande de M. [T] [L] tendant à la condamnation de M. [Y] [K] au paiement de la somme de 665,59 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Me [G] [F] aux dépens de l’appel,

DIT n’y avoir lieu à distraction des dépens au profit de Maître Camille Roussel,

CONDAMNE Me [G] [F] à payer à M. [T] [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Me [G] [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,