MINUTE N°

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 25/00822 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IPIB

Décision déférée à la cour : 16 Janvier 2025 par le Tribunal Judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS :

Madame [K] [Z] épouse [P]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

Monsieur [Y] [P]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

représentés par M^e Thierry CAHN, avocat à la cour.

INTIMÉES :

S.A.R.L. SODICO IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 1]

représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour.

S.C.I. WANBERG sous administration provisoire, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 2]

S.A.S. [F]-GUYOMARD-LUTZ Prise en la personne de Maître [O] [F], ès qualités d’administrateur provisoire de la SCI WANBERG

ayant son siège social [Adresse 4] à [Localité 3]

ordonnance de caducité partielle du 05 mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : M^me Claire-Sophie BENARDEAU

ARRÊT réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par M. Emmanuel ROBIN, président et M^me Karine PREVOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par un acte du 5 juillet 2005, M. [N] [I] et son épouse Mme [X] [S] (les époux [I]) ont consenti à M. [Y] [P] et son épouse Mme [K] [Z] (les époux [P]) une promesse de vente de la parcelle sises à [Localité 4] cadastrées section B/95. La société CK Invest a vendu, par acte notarié du 8 août 2005, à la société Sodico immobilier, différentes parcelles dont celle cadastrée section NB B/95. Le 21 octobre 2019, la société Sodico immobilier a vendu à la SCI Wanberg diverses parcelles, dont la parcelle anciennement cadastrée NB B/95, et désormais cadastrée section NB 0256/0095.

Par jugement du 4 août 2014, les époux [P] ont fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire avec plan de continuation, qui a fait l’objet d’une résolution et qui a conduit à leur liquidation judiciaire, clôturée pour insuffisance d’actif le 22 mars 2021.

*

Par acte introductif d’instance déposé au greffe le 1er mars 2023 puis signifié les 17, 20 et 22 mars 2023 à la société Sodico immobilier, à la société Wanberg et à la société [F]-Guyomard- Lutz en sa qualité d’administrateur provisoire de la société Wanberg, les époux [P] les ont assignées devant le tribunal judiciaire Mulhouse afin d’obtenir l’annulation de la vente conclue entre la société Sodico immobilier et la société Wanberg sur la parcelle cadastrée section NB 0256/0095 et l’indemnisation de leurs préjudices.

La société Sodico immobilier a saisi le juge de la mise en état de divers incidents, sur lesquels celui-ci a statué par ordonnance du 16 janvier 2025, par laquelle il a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société Sodico immobilier,

— rejeté la demande de production de pièces formée par la société Sodico immobilier,

— déclaré irrecevable la demande en nullité de l’acte de vente du 21 octobre 2019,

— déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société Sodico immobilier sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— rejeté la demande aux fins de renvoyer l’examen des fins de non-recevoir soulevées par la société Sodico immobilier à la formation de jugement,

— condamné les époux [P] aux dépens de l’incident et à payer à la société Sodico immobilier la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de cette dernière à ce titre,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état, en disant que le conseil des époux [P] devra conclure.

Le juge de la mise en état a notamment retenu que les époux [P] en leur qualité de bénéficiaire d’une promesse portant sur une parcelle vendue à un tiers, ont un intérêt à agir en nullité de la promesse (sic), et qu’il importe peu, d’une part, que la société Sodico immobilier ne soit pas partie à la promesse de vente, dès lors qu’elle est partie à l’acte de vente dont la nullité est sollicitée, et, d’autre part, que les époux [P] ne puissent pas agir en nullité relative à son encontre.

Il a également retenu que l’abstention d’agir pendant 13 ans ne peut manifester sans équivoque la volonté des époux [P] de renoncer à un droit, puisqu’elle peut s’expliquer par la croyance, fondée ou non, de la prorogation des effets de la promesse unilatérale de vente, qu’ils invoquent.

Pour déclarer irrecevable la demande en nullité, le juge a relevé que les époux [P] ne contestent pas avoir levé l’option le 7 octobre 2010, de sorte que la promesse unilatérale de vente s’est transformée en promesse synallagmatique de vente. Celle-ci n’ayant pas été suivie dans les six mois d’un acte authentique de vente, ou d’une demande en justice aux fins d’obtenir la signature du contrat ou le prononcé d’un jugement valant vente, elle est caduque en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924. Une telle caducité ne suppose pas une interprétation du contrat relevant de la compétence du tribunal. En conséquence, les époux [P] ne disposaient plus d’aucun droit sur la parcelle litigieuse au jour de la vente du 21 octobre 2019, de sorte qu’ils n’ont pas intérêt à agir en nullité de la vente et en indemnisation des préjudices résultant de la violation alléguée.

Il a ajouté qu’il n’y avait dès lors pas lieu de statuer sur les autres fins de non-recevoir.

Le 11 février 2025, les époux [P] ont interjeté appel de cette ordonnance, en ce qu’elle :

— a déclaré irrecevable la demande en nullité de l’acte de vente du 21 octobre 2019

— a déclaré irrecevable leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la société Sodico immobilier sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

— a rejeté leur demande aux fins de renvoyer l’examen des fins de non-recevoir soulevées par la société Sodico immobilier à la formation de jugement,

— les a condamnés aux dépens de l’incident et à payer à la société Sodico immobilier la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de cette dernière d’une somme d’un montant supérieur à ce titre,

— en ce qu’elle n’a pas, en conséquence, fait droit à leurs demandes tendant à rejeter toutes prétentions de la société Sodico immobilier avec renvoi le cas échéant de l’affaire devant la formation de jugement afin que le tribunal statue sur la prescription et la caducité concomitamment à la question de fond sans préjudice de la demande de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le 17 mars 2025, le président a fixé l’affaire à une audience de plaidoirie à bref délai et le greffier a adressé l’avis de fixation de l’affaire à bref délai aux avocats constitués.

Aucune des significations de la déclaration d’appel intervenues le 2 avril 2025 n’a été effectuée à la personne de la société Wanberg. Celle-ci n’ayant pas constitué avocat dans le délai qui lui avait été imparti dans l’acte de signification du 2 avril 2025, l’arrêt sera rendu par défaut.

Par ordonnance du 5 mai 2025, le président a constaté la caducité partielle de la déclaration d’appel et condamné les appelants aux dépens d’appel en tant qu’il est dirigé contre la société [F]-Guyomard-Lutz, qui avait été intimée en qualité d’administrateur provisoire de la SCI Wanberg.

Par ordonnance du 12 novembre 2025, a été rejetée la demande de la société Sodico immobilier tendant à faire déclarer irrecevable l’appel des époux [P].

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions transmises le 16 mai 2025, les époux [P] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ces chefs visés par la déclaration d’appel,

Statuant à nouveau,

— déclarer la société Sodico immobilier mal fondée en ses conclusions d’incident,

— la débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— déclarer leurs demandes recevables,

Subsidiairement,

— renvoyer les incidents devant la formation de jugement afin qu’elle se prononce sur les incidents concomitamment à la question de fond,

— condamner la société Sodico immobilier aux dépens d’incident de première instance et d’appel, et à un montant de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour la première instance et l’appel.

Ils exposent, en substance, que :

— le certificat de conformité n’a pas été obtenu et le permis de construire a été déclaré caduc'; ils auraient dû continuer à bénéficier de la promesse de vente, mais la société Sodico immobilier l’a ignorée et a vendu à la SCI Wanberg la parcelle objet de la promesse,

— le gérant de la SCI Wanberg a acquis leur parcelle section NB A/95, alors cadastrée n°0255/095, dans le cadre de leur liquidation judiciaire ; la SCI Wanberg était informée de l’ensemble des actes ; il y a eu une collusion entre les différents intervenants à leur détriment, raison pour laquelle ils ont agi en nullité de la vente intervenue entre la société Sodico immobilier et la société Wanberg.

Ils contestent l’analyse du premier juge selon laquelle ils ont levé l’option le 7 octobre 2010, de sorte que la promesse devenait synallagmatique et était soumise au délai de six mois de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, en soutenant que :

— aucune durée maximale n’était prévue pour la levée de l’option ; celle-ci ne pouvait intervenir qu’à compter de l’obtention du certificat de conformité, lequel n’a pas été obtenu,

— la levée d’une option le 7 octobre 2010 ne pouvait pas valoir effectivement levée d’option et était donc sans effet, puisqu’à cette date, la promesse unilatérale ne produisait aucun effet et ne pouvait donner lieu à une levée d’option ; dès lors en l’absence de promesse synallagmatique pouvant faire courir le délai de six mois, la promesse n’était pas caduque et leurs demandes n’étaient pas irrecevables.

S’agissant de leur action en responsabilité contractuelle dirigée contre la société Sodico immobilier, ils soutiennent que même si la promesse synallagmatique était caduque, ils pourraient agir en responsabilité contractuelle contre cette société qui n’a pas respecté les termes de la promesse en vendant le bien à la société Wanberg.

A titre subsidiaire, ils demandent l’application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, prévoyant que le juge de la mise en état peut, dans les conditions qu’il fixe, décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelé à statuer sur le fond.

Par ses dernières conclusions transmises le 26 novembre 2025, la société Sodico immobilier demande à la cour de :

— déclarer l’appel mal fondé et le rejeter,

— confirmer l’ordonnance,

— débouter M. et Mme [P] de leurs fins, demandes et conclusions,

— les condamner aux frais et dépens de la procédure d’appel et à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient, en substance, que :

— le premier juge a justement retenu que l’action était irrecevable comme n’ayant pas été formée dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, de sorte qu’ils n’avaient pas d’intérêt à agir en nullité de la vente conclue avec la société Wanberg,

— la clause prévoit un délai maximum pour la levée de l’option, mais ne dit pas qu’elle doit intervenir seulement après un certain délai ; elle peut donc être faite à tout moment, mais avant la date ultime prévue,

— les époux [P] ont levé l’option le 7 octobre 2010, alors qu’ils savaient que le certificat de conformité n’avait pas été obtenu, et donc en toute connaissance des dispositions contractuelles, de sorte qu’elle doit produire effet ; la promesse unilatérale a donc été transformée en promesse synallagmatique, mais n’a pas été suivie d’une réitération par acte authentique, ni d’une assignation dans le délai de six mois.

Elle oppose en outre la prescription de l’action en nullité de la vente conclue avec la société Wanberg, au motif que les époux [P] disposaient d’une action en passation de l’acte de vente, passé un délai de trois ans, et dans la limite du délai de prescription de cinq ans.

Elle soutient que, si la cour devait estimer qu’il n’y a pas de délai stipulé pour la validité de la promesse de vente, il conviendrait d’appliquer l’article 1210 du code civil et la jurisprudence qui considère qu’en l’absence de terme, la promesse est caduque à l’issue d’un délai raisonnable, ce qui est le cas, les époux [P] s’étant abstenus d’agir pendant 18 ans depuis la signature de la promesse et treize ans depuis la levée de l’option. Elle ajoute que cette caducité de la promesse de vente entraîne la disparition des droits des époux [P], de sorte qu’ils n’ont aucun intérêt à agir en nullité de la vente conclue avec la société Wanberg.

Enfin, elle invoque l’irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts,

— d’une part, pour cause de caducité de la promesse de vente, de sorte que ne disposant plus d’intérêt à agir en nullité de la vente, ils ne pouvaient agir en indemnisation des préjudices résultants de la violation alléguée,

— d’autre part, comme étant prescrite, car passé un délai de 6 mois à compter de la levée de l’option le 7 octobre 2010, et en l’absence de signature de l’acte de vente, ils disposaient d’un délai de 5 ans pour agir en responsabilité à l’égard de M. et Mme [I].

Par ordonnance du 2 décembre 2025, la clôture de la procédure a été ordonnée. L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

Par note transmise le 9 janvier 2026, les conseils des parties ont été invités à présenter, par note en délibéré, leurs observations sur :

— l’intérêt des époux [P] à solliciter la nullité d’une vente qui aurait pour seul effet de faire revenir la parcelle litigieuse dans le patrimoine de la société Sodico immobilier, avec laquelle ils ne soutiennent pas avoir contracté,

— la qualité à agir des époux [P] en responsabilité contractuelle contre la société Sodico immobilier, avec laquelle ils ne soutiennent pas avoir contracté.

Par note en délibéré transmise le 28 janvier 2026, les époux [P] font valoir que la promesse du 5 juillet 2005 prévoyait la possibilité pour les époux [I] de se substituer toute personne qui leur plaira, ce qui a été le cas, puisque la société Sodico immobilier a acquis par acte notarié du 8 août 2005 les parcelles objets de la promesse. Ils soutiennent que le fait de faire revenir la parcelle dans le patrimoine de la société Sodico immobilier permettra d’invoquer à son encontre les termes de la promesse de vente qui l’engage, en tant que substituée aux époux [I].

Par note en délibéré transmise le 17 février 2026, la société Sodico immobilier a constaté que les époux [P] ne soulevaient aucune cause d’ordre de public de nullité et qu’ils ne sont pas recevables à remettre en cause un contrat conclu entre des tiers en invoquant une cause relative de nullité.

MOTIFS

Il est constant que M. et Mme [P] bénéficiaient, selon acte du 5 juillet 2005, d’une promesse de vente de la part de M. et Mme [I], ou toute personne physique ou morale qu’il leur plaira de se substituer, sur la parcelle cadastrée section NB, n° B/95 sise à [Localité 4]. Par acte du 8 août 2005, la société Sodico immobilier a acquis ladite parcelle, puis l’a revendue, par acte du 21 octobre 2019, à la société Wanberg.

Les époux [P] agissent en nullité de la vente du 21 octobre 2019 et en responsabilité contractuelle à l’égard de la société Sodico immobilier, en tant que substituée dans la promesse de vente qui leur a été consentie.

Il convient de constater que par un acte d’huissier de justice signifié le 7 octobre 2010, M. et Mme [P] ont levé l’option qui leur était offerte par ladite promesse.

Les parties s’opposent sur la question de savoir si une telle levée d’option a ou non produit ses effets, et a, ainsi, ou non, rendu synallagmatique la promesse unilatérale et fait courir le délai de six mois prévu par l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, à peine de caducité de la promesse.

Alors que la société Sodico immobilier soutient que tel a été le cas, les époux [P] répliquent que l’acte du 7 octobre 2010 est sans valeur et ne peut leur être opposé, en soutenant que la levée d’option ne pouvait intervenir qu’à compter de l’ 'obtention du certificat de conformité…', qu’il n’a jamais été obtenu, puisqu’aucune construction n’a été édifiée, et que le permis de construire est devenu caduc faute d’exécution du permis en septembre 2021, de sorte que la levée d’option ne pouvait pas effectivement valoir levée d’option et était sans effet, puisqu’à cette date, la promesse ne produisait pas d’effet ne pouvait donc donner lieu à levée d’option. En conséquence, en l’absence de promesse synallagmatique, le délai de six mois prévu par l’article 42 de la loi précitée n’a pas couru.

Il résulte de la clause 'durée de validité de la promesse’ de ladite promesse dont le contenu est reproduit par le jugement, qu’en cas d’obtention du certificat de conformité, la promesse était valable pendant une durée de trois mois. A compter de l’expiration de ce délai, le bénéficiaire pouvait demander à concrétiser la vente par acte authentique lequel devait intervenir au plus tard 15 jours après l’expiration de ce délai de trois mois.

La promesse précisait les modalités de levées d’option, en indiquant qu’elle devra être parvenue au promettant 'au plus tard à la date ultime prévue pour la levée de l’option ci-dessus visée'.

Cette clause prévoit ainsi un délai limite de levée de l’option, mais ne prévoit aucune date à partir de laquelle elle pouvait intervenir. Ainsi, elle n’interdisait pas de lever l’option avant l’obtention du certificat de conformité.

En l’espèce, il est constant que le certificat de conformité n’avait pas été obtenu, et même qu’aucune construction n’était construite le 7 octobre 2010, soit plus de trois ans après la date de la promesse de vente. En conséquence, selon la clause précitée, M. et Mme [P] avaient la faculté de lever l’option, ce qu’ils ont fait.

Cette promesse, devenue synallagmatique au jour de la levée de l’option, n’a pas été suivie d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent.

En conséquence, cette promesse était caduque le 7 avril 2011.

En tout état de cause, la promesse prévoyait qu’en l’absence de constructions dans un délai de trois ans à compter de la promesse, les époux [P] pouvaient solliciter la conclusion de la vente par acte authentique. Dans le cas où, comme ils le soutiennent, ils n’avaient pas levé l’option, la promesse était dès lors caduque six mois plus tard, et ce en l’absence d’acte authentique ou de demande en justice intervenue dans ce délai.

M. et Mme [P] n’étant plus bénéficiaires d’une telle promesse et n’ayant aucun droit sur ladite parcelle au jour de la vente conclue avec la société Wanberg, ils sont sans intérêt ni qualité à invoquer cette promesse ou sa violation au soutien de leur action en nullité de la vente conclue par la société Sodico immobilier et de leur action en responsabilité contractuelle à l’égard de cette dernière.

Enfin, les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile n’offrent qu’une faculté au juge de la mise en état, lequel a pu ne pas en user dans la présente espèce.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée dans ses dispositions frappées d’appel, y compris en ce qu’elle a statué sur les frais et dépens.

Succombant à hauteur d’appel, M. et Mme [P] seront condamnés à supporter les dépens d’appel et à payer à la société Sodico immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leur propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Mulhouse du 16 janvier 2025 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [Y] [P] et Mme [K] [Z] épouse [P] à supporter les dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [Y] [P] et Mme [K] [Z] épouse [P] à payer à la société Sodico immobilier la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président