MINUTE N° 26/234

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie conforme à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

— greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 Mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02511

N° Portalis DBVW-V-B7J-ISA6

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 avril 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’ILLKICH-GRAFFENSTADEN

APPELANTE :

Madame [M] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/2156 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A. ALSACE HABITAT SA d’économie mixte à conseil d’administration, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 29 septembre 2022, la SEM Alsace Habitat a donné à bail à Madame [M] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 455,41 euros, outre 57,50 euros de provisions sur charges et 8,66 euros au titre du contrat multiservices.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, Madame [M] [W] a fait assigner la SEM Alsace Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en remboursement des frais de chauffage et des factures payées en lieu et place de la bailleresse ainsi que des frais de déménagement, outre la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle a sollicité une réduction de la somme de 1 200 € réclamée par la bailleresse au titre des charges impayées, faisant état d’un refus de la bailleresse de faire contre-expertiser le diagnostic de performance énergétique de l’appartement malgré ses demandes faites en raison du montant exorbitant des factures de gaz, d’un refus de lui donner le décompte des charges annuelles et d’une absence d’évacuation des poubelles pendant sept semaines ayant entraîné une invasion de rongeurs.

En défense, la SEM Alsace Habitat a conclu au rejet des demandes et a demandé condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité de 1 500 € pour procédure abusive et une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 30 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden a :

— débouté Madame [M] [W] de ses demandes ;

— débouté Alsace Habitat de sa demande en condamnation pour procédure abusive ;

— condamné Madame [M] [W] à lui régler une indemnité de procédure de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [M] [W] aux dépens.

Madame [M] [W] a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 10 juin 2025.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 janvier 2026, elle demande à la cour de :

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— déclarer irrecevable comme nouvelle la demande en paiement d’un montant de 518,82 euros, subsidiairement, la déclarer mal fondée et rejeter l’ensemble des demandes de la bailleresse ;

— déclarer l’appel recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Madame [M] [W] de ses demandes, l’a condamnée à lui régler une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— condamner la SA Alsace Habitat à payer une indemnité de 3 000 euros en remboursement des charges excessives et frais de déménagement payés par Madame [W] ;

— condamner la SA Alsace Habitat à payer une indemnité de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

— condamner la SA Alsace Habitat aux dépens.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

sur l’irrecevabilité de la demande nouvelle formée par Alsace Habitat : qu’il ne s’agit pas d’une demande additionnelle mais d’une demande nouvelle en appel ; que l’intimée ne sollicite aucune compensation, que sa demande ne vise pas à faire écarter la demande de l’appelante et ne repose sur aucun fait nouveau ; que la demande est contestable en ce qu’elle est formulée plusieurs mois après la restitution des lieux et la remise des clés, le dépôt de garantie ne lui ayant été restitué que le 24 juillet 2025 ;

sur les demandes de l’appelante : que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, en ce qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de chauffer le logement, lequel présente les caractéristiques d’une passoire thermique au sens de la réglementation en vigueur, et qu’elle a été contrainte de subir l’accumulation de déchets et la présence de nuisibles dans les parties communes ; que les charges réclamées ne sont pas fondées, notamment les frais de nettoyage des parties communes à hauteur de 300 euros annuels, alors qu’aucune prestation n’a été réalisée pendant deux ans, ainsi que les frais d’enlèvement d’ordures ménagères, en l’absence de collecte régulière ayant nécessité trois signalements auprès du CCAS de la Mairie en raison d’une infestation de rongeurs ; qu’un état des lieux a été établi de manière contradictoire le 21 octobre 2024, date de restitution des clés de l’appartement ; qu’alors que la bailleresse a admis à l’audience qu’elle n’était redevable d’aucune somme, elle a néanmoins procédé à des prélèvements non justifiés sur ses comptes bancaires (notamment des loyers et charges afférents au mois de mars 2025, alors que les clés avaient été restituées en octobre 2024) ; que le dépôt de garantie n’a été restitué qu’en juillet 2025, et qu’en conséquence, elle a subi un préjudice certain résultant des manquements contractuels de la bailleresse à ses obligations légales.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 février 2025, la SEM Alsace Habitat demande à la cour de :

— déclarer Madame [W] mal fondée en son appel ;

— le rejeter ;

— confirmer le jugement entrepris sous réserve de la demande additionnelle

— débouter Madame [W] de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

Sur la demande additionnelle,

— déclarer la demande additionnelle recevable et bien fondée ;

— condamner Madame [W] à payer à la SEM Alsace Habitat la somme de 518,82 euros au titre des arriérés restant dus avec intérêts légaux à compter de la demande ;

— condamner Madame [W] aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer à la SEM Alsace Habitat la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les frais de nettoyage des parties communes constituent une charge récupérable dûment justifiée et que la prestation a bien été effectuée ; que les frais d’enlèvement des ordures ménagères revêtent également le caractère de charges récupérables ; que l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété, l’entretien du local à ordures et la collecte relèvent de la gestion du syndicat ; que l’état des lieux de sortie a été régulièrement dressé de manière contradictoire par commissaire de justice le 23 juin 2025, postérieurement aux débats de première instance ; que la restitution du dépôt de garantie est intervenu dans le délai légal d’un mois suivant l’établissement de l’état des lieux de sortie ; qu’après imputation des sommes dues sur le dépôt de garantie, il demeurait à la charge de la locataire un solde débiteur de 518,82 euros ; que les demandes indemnitaires de l’appelante ne sont pas fondées, faute de démonstration tant de l’existence d’un défaut de chauffage que du caractère excessif des charges, le décompte arrêté après état des lieux faisant au surplus apparaître un solde créditeur de 75,34 euros au titre de provisions sur charges ; que la locataire ayant quitté les lieux de son plein gré, aucun préjudice de jouissance ne saurait lui être reconnu.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits.

Sur les demandes de Madame [W]

Conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Madame [W] sollicite paiement de dommages et intérêts de 3 000 €, dont 1 380 € correspondant à des charges excessives résultant du manquement de la bailleresse dans l’entretien des locaux et 1 620 € au titre de ses frais de déménagement rendu nécessaire par les manquements de la bailleresse. Elle réclame également paiement de 2 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance en raison de l’impossibilité de chauffer correctement l’appartement.

Elle explique que la somme de 1 380 € correspond aux avances sur charges de 57,50 € par mois pendant 24 mois.

Concernant les charges, elle conteste plus particulièrement les frais de nettoyage des parties communes facturées à hauteur de 300 € par an, au motif qu’aucune prestation n’a été réalisée durant deux ans.

Conformément aux dispositions de l’article L 442-3 du code de la construction et de l’habitation et du décret 82-955 du 9 novembre 1982 pris pour son application, le bailleur est fondé à mettre en compte les sommes exposées en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ainsi que des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le nettoyage des parties communes correspond à une charge récupérable sur locataire et Madame [W] ne produit aucune pièce au soutien de son affirmation selon laquelle cette prestation n’aurait pas été effectuée.

Il en est de même des frais d’enlèvement des ordures ménagères et les deux photographies dont elle se prévaut, qui auraient été prises le 3 juin 2024 et le 19 juillet 2024, montrant des sacs-poubelle à côté de bacs à ordures remplis dans un local poubelle, ne sont pas de nature à démontrer l’absence de service rendu aux locataires, qui plus est pendant la durée alléguée de sept semaines.

Aucune pièce ne vient non plus étayer la présence de rongeurs dénoncée par l’appelante.

Le jugement déféré ne peut dès lors qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande portant sur la restitution des provisions sur charges.

Concernant l’absence de jouissance paisible du logement, Madame [W], qui déplore d’importants frais de chauffage ne lui ayant pourtant pas permis d’obtenir une température conforme dans le logement en raison de l’existence de ponts thermiques, ne produit pas d’éléments permettant d’établir l’existence de ces ponts thermiques et la simple production de l’état annuel de mensualisation portant estimation de ses consommations de gaz ne suffit pas à établir une disproportion entre sa dépense et la température obtenue dans son logement, notamment pendant les périodes hivernales, qui n’est pas connue.

La preuve, qui lui incombe, n’est donc pas rapportée de ce que le déménagement de Madame [W] a été rendu nécessaire par une insalubrité des lieux, de sorte qu’en l’absence de faute démontrée de la bailleresse, la demande indemnitaire, tant au titre des frais de déménagement que d’un préjudice de jouissance ne peut être accueillie.

Sur la demande de l’intimée

En vertu des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions ni de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 567 dispose que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

En l’espèce, l’intimée sollicite à hauteur d’appel paiement d’un solde locatif de 518,82 €.

Cette demande s’analysant en une demande reconventionnelle et le décompte définitif des sommes dues par la locataire n’étant intervenu que postérieurement à l’état des lieux de sortie établi selon procès-verbal de constat de Maître [S] [N], commissaire de justice, le 23 juin 2025, dressé après l’audience devant le premier juge en date du 12 février 2025, il convient de déclarer la demande recevable.

La bailleresse fait valoir que les clés du logement ont été restituées le 11 novembre 2024 et rien ne démontre qu’elles auraient été restituées fin octobre 2024, étant relevé que la visite contradictoire effectuée le 21 octobre 2024, qui mentionne une sortie le 30 octobre 2024, ne saurait établir un fait survenu postérieurement ; que cette visite, qui a pour but de préparer la sortie, n’équivaut pas au constat d’état des lieux de sortie définitive, puisqu’il mentionne que les lieux devront être vidés et nettoyés.

Madame [W] était donc tenue des loyers jusqu’au 11 novembre 2024.

L’examen du décompte locatif établi le 1er octobre 2025, mentionnant un solde de 518,82 €, révèle qu’ont été mis en compte des loyers au titre des mois de janvier et février 2025, qui n’était pas dus. S’il apparaît que ces termes ont été extournés, il n’en est pas de même de sommes mises en compte au titre des charges pour ces mois dans des montants identiques. Par ailleurs, une somme de 200 € a été mise en compte au titre de frais de justice et honoraires qui n’est pas justifiée, de sorte qu’après déduction de ces montants, du dépôt de garantie de 455,41 € et d’un solde créditeur de charges de 75,34 € pour 2024, l’intimée ne justifie pas d’une créance subsistante au titre des loyers jusqu’au 11 novembre 2024, que le décompte difficilement compréhensible produit ne permet pas de chiffrer et donc d’établir.

La demande formée par l’intimée sera en conséquence rejetée.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les dépens de l’instance d’appel seront mis à la charge de l’appelante, qui succombe en ses prétentions.

Il sera alloué à l’intimée la somme de 700 euros en compensation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

DECLARE recevable la demande en paiement d’un solde locatif formée par la Sem Alsace Habitat,

DEBOUTE la Sem Alsace Habitat de sa demande en paiement d’un solde locatif,

CONDAMNE Madame [M] [W] à payer à la Sem Alsace Habitat la somme de 700 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [M] [W] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente