MINUTE N° 26/251

Copie exécutoire à :

— M^e Christine

LAISSUE-STRAVOPODIS

— M^e Noémie BRUNNER

Copie conforme à :

— greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 Mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00915

N° Portalis DBVW-V-B7J-IPNM

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [K] [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 mars 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 16 février 2019, Mme [K] [X] a donné en location à M. [B] [J] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 610 euros, hors charges.

Le 17 novembre 2023, M. [J] a donné congé.

Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2024, Mme [X] a fait assigner M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 23 300 euros en réparation du préjudice matériel et de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [X] a fait valoir que le procès-verbal de constat établi le 5 janvier 2024 par un commissaire de justice à l’issue de l’état des lieux de sortie permettait d’établir l’existence de dégradations imputables au locataire justifiant des frais de remise en état d’un montant de 23 330 euros.

M. [J] a conclu au rejet des demandes, faisant valoir que l’humidité de l’appartement, qui n’était pas équipé de ventilation, était la cause des désordres constatés et que le logement n’était pas dans un état correct lors de l’entrée dans les lieux.

Par jugement contradictoire du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 10 570 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rappelé que le dépôt de garantie payé par M. [J] devra être imputé sur le montant de cette somme,

— débouté Mme [X] du surplus de ses demandes,

— débouté M. [J] de ses demandes,

— condamné M. [J] aux dépens,

— condamné M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire de plein droit du jugement.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que M. [J] avait connaissance de la volonté de la bailleresse d’effectuer un état des lieux de sortie en présence d’un commissaire de justice mais qu’il avait fait le choix de ne pas y participer.

Après comparaison et analyse de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, le juge a relevé l’existence de dégradations locatives imputables au locataire d’un montant total de 10 570 euros.

M. [J] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 17 février 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 2 mars 2026, M. [J] demande à la cour de :

Sur l’appel principal formé par M. [J],

— déclarer l’appel interjeté par M. [J], recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

' condamné M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 10 570 euros (dix mille cinq cent soixante-dix euros) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, au titre des réparations-locatives de l’immeuble pris en location au [Adresse 3] à [Localité 4],

' rappelé que le dépôt de garantie payé par M. [J] devra être imputé sur le montant de cette somme,

' débouté M. [J] de ses demandes,

' condamné M. [J] aux dépens,

' condamné M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' constaté l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement,

statuant à nouveau,

— prononcer la nullité de l’acte du 28 décembre 2023 relatif à la convocation à l’état des lieux de sortie, réalisé par maître [N], commissaire de justice,

en conséquence,

— prononcer la nullité du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024, réalisé par maître [N], commissaire de justice et, le considérer comme nul et de nul effet, à tout le moins, le dire non-opposable à M. [J],

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

subsidiairement,

— condamner M. [J] à payer à Mme [X] la somme de 370 euros (trois-cent soixante-dix euros) avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre des réparations locatives de l’immeuble pris en location au [Adresse 3] à [Localité 4], relatives au four, à l’interrupteur, au radiateur et la tapisserie,

— ordonner la compensation avec partie du dépôt de garantie à hauteur de 610 euros,

en conséquence,

— condamner Mme [X] à restituer la somme de 240 euros au titre du reliquat de dépôt de garantie,

— condamner Mme [X] à restituer la somme de 205,38 euros au titre du trop-versé au titre de l’année 2023,

— débouter Mme [X] du surplus de ses demandes,

— confirmer le jugement pour le surplus,

sur l’appel incident formé par Mme [X],

— déclarer la demande formée au titre des charges de l’année 2023 irrecevable,

en conséquence,

— la rejeter,

— déclarer l’appel incident formé par Mme [X] mal fondé,

en conséquence,

— le rejeter,

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [X] à régler à M. [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] aux entiers frais et dépens des deux instances.

L’appelant soutient qu’il avait contesté la validité du procès-verbal de constat établi lors de l’état lieux de sortie en première instance et que la demande de nullité n’est pas une demande nouvelle à hauteur de cour.

Il fait valoir que les parties avaient décidé d’organiser un état des lieux de sortie amiable le 22 décembre 2023 mais que Mme [X] a refusé de signer l’état des lieux après une heure de visite et qu’elle n’a jamais donné suite à son courriel du même jour dans lequel elle indiquait qu’elle allait contacter un commissaire de justice et revenir vers le locataire. M. [J] conteste avoir refusé de donner sa nouvelle adresse et déclare que Mme [X] n’a pas sollicité la nouvelle adresse de son locataire ni transmis la moindre information au commissaire de justice alors qu’elle disposait du numéro de téléphone, du courriel de l’appelant ainsi que de son relevé d’identité bancaire avec l’adresse de sa banque. Il ajoute que le commissaire de justice n’a effectué aucune diligence réelle pour le retrouver ainsi que son adresse.

Sur les réparations locatives, l’appelant soutient avoir signalé des désordres dans un courriel du 10 mars 2019 et précise que l’état des lieux d’entrée est sommaire et ne mentionne pas l’état des volets, fenêtres, radiateurs, ventilation, WC et de la robinetterie. Il affirme qu’il convient de prendre en compte une vétusté compte tenu de la durée d’occupation du logement et de l’ancienneté de l’immeuble, outre un problème d’humidité avéré et démontré. M. [J] indique, à titre subsidiaire, que le préjudice matériel subi par la bailleresse ne saurait dépasser 370 euros.

Sur la demande au titre des charges locatives de l’année 2023, l’appelant expose qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel alors que Mme [X] disposait du décompte de charges depuis le mois de juillet 2024. Il précise que le montant mis en compte par l’intimé correspond en réalité à une dette de l’année 2022 qui a été réglée et qu’il existe un trop-versé de 205,38 euros.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 19 février 2026, Mme [X] demande à la cour de :

Sur la demande nouvelle de M. [J],

— déclarer la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte de signification et du procès-verbal d’état des lieux de sortie irrecevable comme nouvellement présentée à hauteur de cour,

subsidiairement, la déclarer mal fondée et la rejeter,

sur appel principal,

— déclarer l’appel mal fondé,

— le rejeter,

— débouter M. [J] de toutes demandes formées à ce titre,

— confirmer le jugement entrepris dans la limite de l’appel incident,

sur appel incident,

— déclarer l’appel incident recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [J] à payer à Mme [X] uniquement une somme de 10 570 euros au titre des réparations locatives du bien donné à bail et a débouté Mme [X] du surplus de ses demandes,

et statuant à nouveau dans cette limite,

— condamner M. [J] à payer à Mme [X] une somme de 23 330 euros au titre des réparations locatives du bien donné à bail,

— confirmer le Jugement entrepris pour le surplus,

en tout état de cause,

— déclarer la demande de condamnation formée par Mme [X] au titre des charges de l’année 2023 recevable et bien fondée,

— condamner M. [J] à payer à Mme [X] une somme de 340,79 euros à ce titre,

— débouter M. [J] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [J] à verser à Mme [X] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. [J] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

L’intimée fait valoir que la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte de signification et de l’état des lieux de sortie n’a pas été soumise au premier juge et doit être déclarée irrecevable. Sur le fond, elle soutient que les mentions dans l’acte de commissaire de justice font foi jusqu’à inscription de faux. Mme [X] affirme que M. [J] a formellement refusé de signer l’état des lieux mais également de donner sa nouvelle adresse en dépit d’une demande expresse de la part de la bailleresse.

Sur les dégradations imputables au locataire, Mme [X] indique que la confrontation de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie démontre que M. [J] a pris à bail un logement présentant un bon état global et qu’il l’a restitué dans un état de délabrement certain, précisant que tous les désordres relevés ont été chiffrés à hauteur de 23 330 euros par une entreprise de bâtiment.

L’intimée soutient qu’elle n’a jamais été informée du problème d’humidité allégué par le locataire, le courriel dont se prévaut M. [J] ayant été expédié à une adresse erronée. Elle déclare justifier de l’entretien annuel de la VMC qui présentait un bon état de fonctionnement ainsi que l’absence d’infiltration ou de remontée d’eau sur la période 2019-2024. Elle ajoute que le rapport de visite de la mairie a été rendu sans qu’elle puisse formuler ses observations, qu’il s’agit d’un document interne qui n’a entraîné aucun signalement de « logement insalubre » et que ce rapport met en évidence un état de propreté moyen et limite dans certaines pièces et une obstruction des fenêtres rendant impossible toute évacuation. Mme [X] affirme que l’appartement est bien équipé d’un système d’aération et que le caractère non fonctionnel de la bouche d’aération mentionné dans le rapport initial s’explique en réalité par son état d’encrassement selon les précisions techniques fournies ultérieurement par la mairie.

S’agissant de la demande au titre des charges de l’année 2023, l’intimée indique que cette demande ne pouvait être formée devant le premier juge dès lors que le décompte permettant la régularisation n’avait pas été établi et que l’appelant reste débiteur d’une somme de 340,79 euros.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 mars 2026.

Par note en délibéré du 5 mai 2026, M. [J] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats pour permettre aux parties de conclure.

Il a fait valoir que postérieurement à l’audience de plaidoirie, soit le 19 mars 2026, il a été contacté par M. [A] [F], qui lui a adressé sa plainte à Mme [X] pour l’humidité de l’appartement avec des photos, le mail de signalement pour insalubrité à la mairie et des photos de l’appartement ; que ce fait nouveau présente un caractère déterminant pour la solution du litige, les nouveaux locataires de l’appartement rencontrent les mêmes difficultés que lui notamment en termes d’humidité.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats

En vertu des dispositions de l’article 914-4 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, l’appelant a quitté les lieux fin 2023, de sorte que sa demande portant sur la production d’éléments relatifs à l’occupation des lieux par les locataires postérieurs et à l’état de l’appartement en 2026 ne constitue pas une cause grave justifiant que soit révoquée l’ordonnance de clôture. De même, M. [J] pouvait parfaitement régulariser antérieurement à l’ordonnance de clôture une demande de condamnation de la bailleresse au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de M. [J] tendant à la nullité de l’acte de convocation du 28 décembre 2023 et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024 :

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

Selon l’article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Les exceptions au principe de l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel doivent être interprétées restrictivement dès lors qu’elles atteignent le principe du double degré de juridiction.

En l’espèce, il résulte du jugement déféré ainsi que des notes d’audience que M. [J], comparant en personne devant le premier juge, a conclu en première instance au rejet des demandes de la bailleresse en contestant les dégradations locatives qui lui sont imputées mais n’a pas sollicité la nullité de l’acte de convocation à l’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024.

Cependant, les parties peuvent soumettre à la cour d’appel de nouvelles prétentions pour faire écarter les prétentions adverses selon l’article 564 du code de procédure civile, de sorte que la partie défenderesse en première instance est recevable à demander, pour la première fois en cause d’appel, la nullité de l’acte de convocation à l’état des lieux de sortie et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024 pour faire écarter les prétentions de Mme [X] et à soulever à cette fin toute défense au fond.

Par conséquent, la demande de nullité sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande formée par Mme [X] au titre des charges de l’année 2023 :

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

Selon l’article 565 du même code « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ».

L’article 566 précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Les exceptions au principe de l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel doivent être interprétées restrictivement dès lors qu’elles atteignent le principe du double degré de juridiction.

En l’espèce, il est constant que la demande formulée au titre des charges locatives est une demande nouvelle qui n’avait pas été présentée au premier juge.

Cependant, il résulte des pièces produites que le décompte de régularisation de charges a été établi par la bailleresse le 23 janvier 2025 soit postérieurement au jugement déféré.

Par conséquent, Mme [O] justifie de la survenance d’un fait nouveau, au sens de l’article 564 du code de procédure civile, et sa demande au titre des charges de l’année 2023 sera déclarée recevable.

Sur la nullité de l’acte de convocation du 28 décembre 2023 et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024 :

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Ces dispositions ont pour objectif d’une part, d’assurer la présence des parties à l’état des lieux, et, d’autre part et à défaut de présence d’une partie, d’apporter la preuve qu’elle a bien été mis en mesure d’être présente.

En vertu de l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

L’article 659 du même code prévoit que lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Selon l’article 114 du même code, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui a causé l’irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Conformément à une jurisprudence constante, il incombe au commissaire de justice instrumentaire, à défaut de pouvoir signifier à personne, d’accomplir toutes les diligences nécessaires avant d’établir un procès-verbal de vaines recherches.

Il appartient à la partie qui fait délivrer un acte de fournir au commissaire de justice toutes les indications susceptibles de permettre de retrouver la partie adverse.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les parties ont échangé à plusieurs reprises par courriels pour convenir d’un rendez-vous sur les lieux afin d’établir contradictoirement l’état des lieux de sortie du logement.

Il est constant que les parties se sont retrouvés sur place le 22 décembre 2023 en présence de deux agents municipaux de la commune de [Localité 5], sans que l’état des lieux de sortie ne soit établi.

Le même jour, M. [J] a adressé un courriel à Mme [X] en lui indiquant qu’elle avait refusé de signer l’état des lieux.

Cette dernière lui a répondu dans les termes suivants : « j’ai pris contact avec un huissier ce soir et je vous tiens au courant dès que possible ».

Par la suite, M. [J] a été convoqué par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2023 à un état des lieux de sortie du logement devant se dérouler le 5 janvier 2024 à 11 heures.

Le procès-verbal de recherches, dressé en application de l’article 659 du code de procédure civile, fait état d’une signification au dernier domicile connu de M. [J], [Adresse 3] à [Localité 4], et contient les mentions suivantes :

« Audit endroit, j’ai constaté qu’à ce jour, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son domicile, sa résidence ou son établissement.

En effet, l’intéressé a quitté le logement en refusant d’établir l’état des lieux contradictoire et consensuel. Il a également refusé de communiquer sa nouvelle adresse ainsi que de remettre les clefs à la partie bailleresse. En conséquence, il a été procédé aux diligences suivantes, pour rechercher le destinataire de l’acte :

— enquête auprès du voisinage : néant.

— enquête dans les annuaires et sur les moteurs de recherches électroniques : néant.

Toutes les démarches décrites ci-dessus n’ont pu permettre de retrouver la nouvelle destination du signifié ».

C’est dans ces conditions que le l’état des lieux de sortie dont se prévaut Mme [X] a été établi par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024 en l’absence du locataire, qui n’était pas présent ni représenté.

En premier lieu, la cour relève que l’information, mentionnée par le commissaire de justice dans son procès-verbal, selon laquelle M. [J] aurait quitté le logement en refusant d’établir un état des lieux contradictoire et consensuel apparaît manifestement erronée au regard de l’échange de courriels intervenu entre les parties le 22 décembre 2023 qui tend à démontrer que le défaut d’établissement d’un état des lieux consensuel est lié à la volonté de la bailleresse de faire intervenir un commissaire de justice.

Par ailleurs, le refus, attribué au locataire, de remettre les clefs à la bailleresse n’est pas démontré, étant précisé que l’appelant déclare dans ses conclusions les avoir restitués par courrier, ce qui n’est pas contesté par l’intimée.

Il est également relevé que le commissaire de justice ne mentionne pas s’être rapproché de son mandant à l’effet d’obtenir un contact électronique ou téléphonique de M. [J], alors même que Mme [X] disposait de l’adresse électronique de son locataire ainsi que de son numéro de téléphone mobile, figurant sous sa signature électronique.

A cet égard, il convient de souligner que Mme [X], contrairement à ce qu’elle indiquait dans son courriel du 22 décembre 2023, n’a pas communiqué à M. [J] la date du 5 janvier 2024, fixée pour établir l’état des lieux par commissaire de justice, le privant ainsi de la possibilité d’y participer.

Les échanges intervenus entre les parties le 22 décembre 2023 ne font pas ressortir le refus de M. [J] de communiquer sa nouvelle adresse, ce qui, au demeurant, est sans incidence dès lors que Mme [X] disposait de toutes les informations utiles pour l’informer de la date retenue pour l’état des lieux de sortie.

Il apparaît déloyal d’avoir requis le commissaire instrumentaire et lui avoir indiqué que M. [J] avait quitté les lieux en refusant d’établir l’état des lieux de sortie consensuel et de restituer les clefs, ce qui laisse entendre qu’il était injoignable, alors que la bailleresse disposait de son numéro de téléphone et de son adresse électronique.

A défaut pour le commissaire de justice d’avoir procédé aux investigations suffisantes pour délivrer la signification litigieuse à la personne de son destinataire, l’acte de signification est entaché de nullité et a nécessairement causé un grief à M. [J], qui a été privé de la possibilité de participer à l’état des lieux du 5 janvier 2024.

S’agissant du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024, il n’est pas nul, ni même inopposable à M. [J] dans la mesure où le caractère non contradictoire de l’état des lieux de sortie n’interdit pas au bailleur de l’invoquer pour établir l’existence de désordres locatifs et qu’il appartient aux juges du fond d’examiner ce document régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties (Cass. Civ. 3ème, 17 mars 2016, n° 14-15.325).

Sur les réparations locatives :

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

En l’espèce, Mme [X] fait état de frais de remise en état du logement résultant d’un devis de la société Sanipro d’un montant de 23 330 euros qui se décompose comme suit :

1. évacuation des déchets en déchetterie : 600 euros

2. électricité ' remise en état prise + interrupteur : 400 euros

3. dépose tapisserie murale de 2 chambres + pose tapisserie murale neuf : 2 800 euros

4. fourniture et pose d’un radiateur électrique 1000 W : 550 euros

5. dépose fenêtre salle de bains + pose de fenêtre, porte-fenêtre PVC 1M/1M : 2 200 euros

6. dépose de la baignoire et de son tablier : 300 euros

7. fourniture et pose d’une baignoire 80X170 : 550 euros

8. fourniture et pose d’un robinet de baignoire et d’une douchette : 450 euros

9. installation de pare baignoire ' pare douche : 300 euros

10. installation d’une commande de volet roulant sans moteur de 2 chambres : 800 euros

11. application d’une sous-couche de peinture + application de 2 couches de peinture mur de la salle de bain : 2 000 euros

12. application d’une sous-couche de peinture + application de 2 couches de peinture mur de la cuisine : 2 200 euros

13. remplacement bouche de ventilation : 280 euros

14. dépose + pose de sol souple PVC ' lino de 2 chambres : 3 300 euros

15. remplacement de meubles de cuisine + plan de travail + évier + robinetterie : 3 500 euros

16. remplacement four de cuisson + plaque de cuisson : 1 200 euros

17. nettoyage en profondeur de l’appartement (radiateurs, poignées de porte, chaîne de volets, interphone, murs) : 1 000 euros

18. décapage complet d’une porte et mise en peinture : 450 euros

19. fourniture et pose de plinthes : 250 euros

20. frais de déplacement : 200 euros.

A l’instar du premier juge, la cour considère que la bailleresse n’est pas fondée à solliciter l’indemnisation des postes 8,9,10,13, 19 et 20.

En effet, la fourniture et la pose d’un robinet de baignoire et d’une douchette (poste 8) ne se justifient pas dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’une destruction de ces éléments, seule l’existence d’une batterie mélangeuse « calcairisée » étant mentionnée et ce dernier point relève du nettoyage de l’appartement (poste 17).

De même, l’intimée ne peut prétendre à l’installation d’un pare-baignoire et d’un pare-douche (poste 9), l’état des lieux d’entrée ne faisant pas mention de ces éléments, seul l’existence d’un « rideau » y est mentionnée.

L’installation d’une commande de volet roulant sans moteur dans les chambres (poste 10) sera également écartée, le procès-verbal de constat du 5 janvier 2024 ne faisant aucunement mention d’une quelconque détérioration de ces éléments.

Par ailleurs, le remplacement d’une bouche de ventilation (poste 13) ne se justifie pas au regard du procès-verbal de constat qui mentionne une bouche de ventilation encrassée ce qui relève, là encore, du nettoyage de l’appartement (poste 17).

L’indemnisation de la fourniture et la pose de plinthes (poste n° 19) ne se justifie pas plus en l’absence de toute mention de leur détérioration dans l’état des lieux de sortie.

Enfin, les frais de déplacement (poste 20) seront également rejetés, la société Sanipro étant située à proximité du logement de Mme [X].

En ce qui concerne les montants sollicités au titre des postes 2, 3, 4, 5, 11, 12, 14, 15, 16 et 17, il convient de les réduire à de plus justes proportions.

— Electricité ' remise en état prise + interrupteur (poste 2) :

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune observation particulière en ce qui concerne l’installation électrique et l’état des lieux de sortie ne contient aucune observation écrite à cet égard. Les photographies annexées au constat ne permettent pas de caractériser une dégradation de l’installation électrique à l’exception d’un interrupteur qui tient avec du scotch, ce qui justifie une indemnisation limitée à 20 euros comme retenu par le premier juge.

— Dépose tapisserie murale de 2 chambres + pose tapisserie murale neuf (poste 3) :

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune observation particulière concernant la tapisserie murale des deux chambres.

L’état des lieux de sortie fait mention d’un papier peint tâché et déchiré par une multitude de traces dans la 1ère chambre, ce que le locataire a admis dans un courriel du 17 novembre 2023.

En revanche, aucune mention relative à la dégradation des murs de la 2ème chambre ne figure dans le constat du commissaire de justice.

Par conséquent, Mme [X] peut prétendre à l’indemnisation du poste 3 mais uniquement pour la 1ère chambre et à hauteur de 1 400 euros, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

— Fourniture et pose d’un radiateur électrique 1000 W (poste 4) :

L’état des lieux d’entrée mentionne la présence de radiateurs électriques dépoussiérés sans autre précision quant à leur état. L’état des lieux de sortie fait mention d’un radiateur situé dans le séjour qui ne fonctionne plus normalement en raison de la molette de réglage en plastique qui est brisée.

Si le locataire a signalé à la bailleresse le dysfonctionnement d’un radiateur par courriel du 10 mars 2019, il s’agissait du radiateur d’une chambre et non du salon.

Pour autant, au vu des constatations du commissaire de justice, le remplacement de la molette de réglage est de nature à remédier au dysfonctionnement constaté sans qu’il soit nécessaire de remplacer le radiateur dans son ensemble.

Par conséquent, l’indemnisation allouée à ce titre sera limitée à 100 euros, le jugement déféré étant confirmé sur ce point.

— Salle de bains : dépose fenêtre + pose de fenêtre, porte-fenêtre PVC 1M/1M (poste 5) et application d’une sous-couche de peinture + application de 2 couches de peinture sur le mur (poste 11) :

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune observation particulière en ce qui concerne l’état de la salle de bain.

L’état des lieux de sortie mentionne notamment que les murs et plafonds sont couverts d’importantes traces de moisissures avec une forte odeur liée et que la fenêtre et le châssis en bois sont en état de pourriture en raison de l’humidité.

Il résulte de ces constatations que les dégradations constatées sont liées à un phénomène d’humidité.

Si le commissaire de justice mentionne dans son constat que la bouche de VMC est encrassée au point de ne plus aspirer, la cour relève qu’un rapport d’enquête de la mairie de [Localité 4] du 21 juillet 2023 fait état d’une absence de grille d’aération sur la fenêtre de la salle de bains et d’une VMC non fonctionnelle.

L’absence d’entrée d’air au niveau des menuiseries intérieures, notamment dans la salle de bain, est confirmée par un rapport de recherche de fuite, établi par la société Sogessur le 22 septembre 2023, qui explique le phénomène de condensation dans le logement par un manque de ventilation.

La modification du rapport de visite de la mairie de [Localité 4], à la demande de la propriétaire, effectuée près de trois ans après la visite du logement, afin d’insister sur l’obstruction des bouches d’aération par la saleté, est sans incidence sur la responsabilité incombant à la propriétaire dans la survenance du dommage.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que les causes principales du dommage étaient imputables à la propriétaire, en raison de l’absence de système d’aération de la fenêtre et d’une VMC non fonctionnelle, mais que le locataire avait cependant participé au dommage en ne nettoyant pas la bouche d’aération et en n’ouvrant pas suffisamment la fenêtre.

Il en résulte que M. [J] sera tenu de payer la somme de 400 euros au titre de la peinture (2 000 euros X 20 %).

En revanche, il ne saurait être tenu au remplacement de la fenêtre dépourvue de grille d’aération qui est à l’origine du phénomène de condensation.

— Application d’une sous-couche de peinture + application de 2 couches de peinture mur de la cuisine (poste 12) :

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune observation particulière en ce qui concerne l’état des murs de la cuisine.

L’état des lieux de sortie mentionne que le plafond porte des traces de feu noircies au-dessus de la plaque de cuisson et que les murs côté plaque de cuisson sont graisseux au toucher.

Ces constatations, dont il ressort que les traces relevées sont très localisées, ne justifient pas la mise en peinture de l’ensemble de la cuisine pour un montant de 2 200 euros comme indiqué sur le devis produit.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ramené l’indemnisation de Mme [X] au titre du poste 12 à la somme de 500 euros.

— Dépose + pose de sol souple PVC ' lino de 2 chambres (poste 14) :

L’état des lieux d’entrée ne contient aucune observation concernant le sol des deux chambres.

L’état des lieux de sortie mentionne, pour les deux chambres, que le revêtement lino décor parquet est diversement tâché, les tâches étant résistantes au nettoyage avec un chiffon, ainsi que la présence d’un trou de la taille d’une pièce de 1 euro dans le lino de la 1ère chambre.

Au vu de ces constatations, les dégradations sont caractérisées.

Cependant, la somme de 3 300 euros mis en compte apparaît manifestement excessive.

Il sera alloué à la bailleresse une somme de 2 000 euros à ce titre, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

— Remplacement de meubles de cuisine + plan de travail + évier + robinetterie (poste 15) :

L’état des lieux d’entrée précise que le robinet douchette de la cuisine a été changé en 2018, sans mention particulière concernant les meubles.

L’état des lieux de sortie mentionne que le mobilier intégré sur mesure, encastrant les appareils ménagers, est dégradé dans sa partie côté lavabo où la planche formant base est voilée entraînant un décalage des portières qui a dégradé le bois. Le représentant de la société Sanipro a précisé que les déformations par forçage menacent d’effondrement tout ce pan de mobilier, de sorte qu’une réparation n’est pas possible en l’état.

Il est mentionné également que le robinet mélangeur porte des traces de calcaire et que l’évier présente des salissures incrustées dans la matière ainsi que des traces de barbouillage.

Au vu de ces constatations, la nécessité de remplacer l’évier, le plan de travail et la robinetterie n’est pas démontrée, ces éléments n’étant pas hors d’usage.

En revanche, les dégradations affectant le meuble sous l’évier justifient son remplacement, le jugement étant confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnisation de Mme [X] au titre du poste 15 à la somme de 500 euros.

— Remplacement four de cuisson + plaque de cuisson (poste 16) :

L’état des lieux d’entrée mentionne que la cuisine est équipée d’un four « Valberg » et d’une plaque de cuisson.

L’état des lieux de sortie mentionne que le four a été déclaré en panne par le représentant de la société Sanipro après plusieurs essais sur des commandes branlantes.

S’agissant de la plaque de cuisson, il est précisé que des déchets de cuisson sédimentent la base des points de feu et qu’un joint est en désagrégation autour de la plaque.

Au vu de ces constatations, seul le remplacement d’un four, manifestement ancien au vu des photographies annexées au constant, apparaît justifié, la plaque de cuisson n’étant pas hors d’usage.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnisation de Mme [X] au titre du poste 16 à la somme de 200 euros.

— Nettoyage en profondeur de l’appartement (radiateurs, poignées de porte, chaîne de volets, interphone, murs) (poste 17) :

Il est démontré par l’état des lieux de sortie que le logement a été restitué « plutôt sale » et qu’il a été « hâtivement nettoyé » par le locataire.

Cependant, la somme de 1 000 euros mis en compte au titre du nettoyage apparaît manifestement excessive.

Il sera alloué à la bailleresse une somme de 400 euros au titre du nettoyage du logement, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Pour le surplus, s’agissant des postes 1, 6, 7 et 18, l’indemnisation sollicitée se justifie en intégralité.

— Evacuation des déchets en déchetterie (poste 1) :

Comme l’a justement relevé le premier juge, ce poste se justifie compte tenu des éléments (meuble de cuisine, baignoire, lino) à évacuer du logement.

— Dépose de la baignoire et de son tablier (poste 6), fourniture et pose d’une baignoire 80X170 (poste 7) :

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune observation au sujet de la baignoire tandis que l’état des lieux de sortie fait mention d’une cuve dégradée par plusieurs éclats sur son émail, outre des traces indéterminées mais sédimentées. Les dégradations apportées à la baignoire sont confirmées par les photographies annexées au constat du commissaire de justice.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a indemnisé la bailleresse à hauteur de 300 euros pour la dépose de la baignoire.

En revanche, il sera infirmé s’agissant de la fourniture et la pose d’une nouvelle baignoire, la minoration de l’indemnisation, fixée à 550 euros dans le devis produit, n’apparaissant pas justifiée.

— Décapage complet d’une porte et mise en peinture (poste 18) :

L’état des lieux d’entrée ne contient aucune observation concernant les portes de l’appartement.

Les photographies (n° 92, 93 et 94) annexées au constat d’état des lieux de sortie démontrent que la porte de la 2ème chambre a été détériorée par de multiples entailles, ce qui justifie son décapage et sa mise en peinture.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a indemnisé Mme [X] à hauteur de 450 euros à ce titre.

Il résulte des développements qui précèdent que M. [J] est redevable de la somme totale de 7 420 euros au titre des dégradations locatives, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie (610 euros).

Par conséquent, M. [J] sera condamné à payer à Mme [X] la somme de 6 810 euros, le jugement déféré étant infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée.

Sur les charges locatives :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

— un décompte des charges selon leur nature,

— dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.

A compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés.

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge.

En l’espèce, Mme [X] sollicite le paiement d’une somme de 340,79 euros au titre des charges locatives de l’année 2023.

Cependant, il résulte de son décompte en date du 23 janvier 2025 qu’une somme de 546,17 euros est inscrite au débit du compte locataire au titre des « dettes 2022 » alors que la bailleresse a expressément reconnu dans un courriel du 5 novembre 2023 que le règlement de la dette de l’année 2022, d’un montant de 546,17 euros, avait été effectué par le locataire.

Il en résulte que la somme réclamée au titre des charges locatives a été intégralement honorée et que l’intimée, sur la base du décompte dont elle se prévaut, est redevable d’une somme de 205,38 euros (546,17-300,79) au titre du trop-versé de charges locatives par M. [J].

Elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant pour l’essentiel, M. [J] sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en révocation de l’ordonnance de clôture,

DECLARE recevable la demande de M. [B] [J] tendant à la nullité de l’acte de convocation du 28 décembre 2023 et du procès-verbal de constat du 5 janvier 2024,

DECLARE recevable la demande en paiement de Mme [K] [X] au titre des charges de l’année 2023,

CONFIRME le jugement déféré [U] en ce qu’il a condamné M. [B] [J] à payer à Mme [K] [X] la somme de 10 570 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement au titre des réparations locatives de l’immeuble pris en location au [Adresse 3] à [Localité 4] (67),

Statuant à nouveau et y ajoutant,

PRONONCE la nullité de l’acte de convocation à l’état des lieux de sortie par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2023,

REJETTE la demande de nullité et d’inopposabilité du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 5 janvier 2024,

CONDAMNE M. [B] [J] à payer à Mme [K] [X] la somme de 6 810 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt au titre des réparations locatives de l’immeuble pris en location au [Adresse 3] à [Localité 4] (67), déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 610 euros,

REJETTE la demande de condamnation formée par Mme [K] [X] au titre des charges locatives de l’année 2023,

CONDAMNE Mme [K] [X] à payer à M. [B] [J] la somme de 205,38 euros au titre d’un trop versé de charges locatives,

ORDONNE la compensation des dettes et des créances réciproques des parties,

DEBOUTE M. [B] [J] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [K] [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [B] [J] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente