YP/BD

S.C.P. Y-PROUVEUR-GALMICHE

C/

S.A. SAFER CHAMPAGNE ARDENNE

Société COOPERATIVE BETTERAVIERE SUD-CHAMPAGNE venant aux droits de la Société Distillerie Agricole de la Région d’ECLARON

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 12 Janvier 2010

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

CHAMBRE CIVILE A

ARRÊT DU 12 JANVIER 2010

N°

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 08/02187

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 09 OCTOBRE 2008, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CHAUMONT

RG 1^re instance : 07/00168

APPELANTE :

S.C.P. Y-PROUVEUR-GALMICHE

en son XXX

52100 SAINT-DIZIER

représentée par M^e Philippe GERBAY, avoué à la Cour

assistée de M^e BENOIT, avocat au barreau de la HAUTE-MARNE

INTIMEES :

S.A. SAFER CHAMPAGNE ARDENNE

XXX

dont le XXX

XXX

XXX

non représentée

Société COOPERATIVE BETTERAVIERE SUD-CHAMPAGNE

venant aux droits de la Société Distillerie Agricole de la Région d’ECLARON

dont le XXX

XXX

représentée par la SCP ANDRE – GILLIS, avoués à la Cour

assistée de M^e Philippe JULIEN, membre de la SCP PDGB, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Novembre 2009 en audience publique devant la Cour composée de :

Madame DUFRENNE, Président de Chambre, Président,

Monsieur PLANTIER, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

Monsieur BESSON, Conseiller, assesseur,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame THIOURT,

MINISTERE PUBLIC : L’affaire a été communiquée au ministère public,

ARRET réputé contradictoire,

PRONONCE publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNE par Monsieur BESSON, Conseiller, par suite d’un empêchement du président, et par Madame THIOURT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La Coopérative Agricole de Distillerie et de Déshydratation de la Région d’Eclaron devenue la société coopérative Betteravière Sud-Champagne était propriétaire sur le territoire de la commune d’Humbecourt d’un étang dit COUTIN qu’elle a, par une délibération du 19 juin 2002, décidé de mettre en vente « directement aux coopérateurs ou par l’intermédiaire d’agences spécialisées aux non adhérents ». Il était indiqué dans la même délibération que la valeur de cet étang, d’une superficie de 13 ha, avait été estimée entre 56.406 € et 100.616 €.

Par résolution de son conseil d’administration du 13 décembre 2002, la coopérative a confirmé sa décision de vente de l’étang COUTIN et donné « tous pouvoirs à son président, B-C D, pour déterminer le prix plancher qui sera communiqué à l’office notarial S.C.P. X – Prouveur – Galmiche ».

Lors d’une nouvelle délibération du 23 janvier 2003, il a été porté à la connaissance du conseil d’administration par son président qu’il avait été décidé après concertation avec l’office notarial de vendre l’étang Coutin sur la base d’une mise à prix de 60.980 €.

Une procédure d’adjudication avec offre amiable préalable de l’étang Coutin était ainsi engagée sur la mise à prix de 60.980 € par M^e X, notaire associé de la S.C.P. X – Prouveur – Galmiche devenue depuis la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche.

En application des articles L.143-1 et R.143-1 et suivants du Code rural, M^e X a le 25 août 2003, adressé à la S.A. SAFER de Champagne-Ardenne (SAFER) une « notification valant offre de vente » portant sur l’étang Coutin et pour un prix principal de 69.980 €.

Suivant acte d’huissier du 24 octobre 2003, la SAFER a signifié au notaire l’exercice de son droit de préemption 'aux conditions stipulées dans la notification faite avec offre de prix, soit une surface de 13 ha 38 a 40 ca pour un prix principal de 60.980 €'.

Bien qu’aucune contestation ne soit intervenue dans le délai de six mois, la société coopérative Betteravière Sud-Champagne a refusé de régulariser la vente au profit de la SAFER.

Suivant actes d’huissier des 16 et 23 janvier 2007, la SAFER a fait assigner la société coopérative Betteravière Sud-Champagne et la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche aux vins de voir essentiellement constater que la vente objet de son droit de préemption était parfaite et dire que le jugement tiendra lieu de vente à son profit.

Par acte du 2 mars 2007, la Société coopérative Betteravière Sud-Champagne a fait assigner en intervention la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche et conclu à titre principal au débouté de la SAFER, subsidiairement à la condamnation de la S.C.P. à lui payer la somme de 30.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 9 octobre 2008, le Tribunal de grande instance de Chaumont a :

— donné acte à la SAFER de ce qu’elle se désistait de ses demandes à l’encontre de la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche ;

— constaté que la vente des biens objets de la préemption signifiée le 24 octobre 2003 était parfaite moyennant un prix de 60.980 € ;

— enjoint la société coopérative Betteravière Sud-Champagne de régulariser l’acte définitif de vente au profit de la SAFER Champagne-Ardenne et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— débouté la SAFER de sa demande en dommages-intérêts ;

— donné acte à la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche de ce qu’elle était prête à régulariser l’acte de vente ;

— condamné la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche à payer à la société coopérative Betteravière Sud -Champagne la somme de 29.020 € à titre de dommages-intérêts ;

— débouté la S.C.P. notariale de sa demande d’indemnité de procédure ;

— condamné la S.C.P. Y -Prouveur – Galmiche à payer à la société coopérative Betteravière Sud-Champagne une indemnité de procédure de 1.500 € ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— dit que les dépens seraient partagés par moitié entre la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche et la Société coopérative société Sud-Champagne.

Le 5 décembre 2008, la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche a formé appel, intimant la société coopérative Betteravière Sud-Champagne.

Le 7 janvier 2009, la société coopérative Betteravière Sud-Champagne a interjeté appel, intimant la SAFER et la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche.

Les deux instances ont fait l’objet d’une jonction par ordonnance du magistrat de la mise en état du 22 janvier 2009.

Par ordonnance du 24 février 2009, le magistrat de la mise en état a constaté le désistement d’appel de la société coopérative Betteravière Sud-Champagne à l’égard de la SAFER et constaté que la Cour restait saisie du litige opposant la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche et la société coopérative.

Dans le dernier état de ses prétentions, la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche sollicite de voir la Cour :

— dire qu’elle n’a commis aucune faute et débouter en conséquence la société coopérative Betteravière Sud-Champagne de ses demandes en réparation ;

— dire n’avoir lieu à sa condamnation aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société coopérative Betteravière Sud-Champagne aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

Elle expose :

— que la société coopérative Betteravière Sud-Champagne avait bien par son conseil d’administration accepté que l’étang soit mis à prix à 60.980 € et ainsi accepté que la vente puisse se faire à ce prix minimum ;

— qu’elle n’a pu ainsi faillir à ses obligations en notifiant à la SAFER la vente projetée selon les conditions de prix acceptées par la société coopérative ;

— qu’il est significatif de relever qu’alors que la décision de préemption pour le prix de 69.980 € a fait l’objet d’une publicité légale, la société coopérative n’a formulé aucune contestation dans le délai de six mois ;

— que c’est à tort que la société coopérative a ensuite refusé de signer l’acte authentique de vente au profit de la SAFER ;

— à titre subsidiaire que le préjudice allégué par la société coopérative est hypothétique, aucun élément n’étant produit qui confirmerait la réalité d’une offre d’achat de l’étang pour un montant de 90.000 € ;

— que l’on comprend mal d’ailleurs pour quelle raison la société coopérative aurait dans ce cas laissé à son président le soin de définir un prix plancher et accepté la mise à prix de 69.980 €.

La société coopérative Betteravière Sud-Champagne conclut à la confirmation du jugement, aux entiers dépens de la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche, sollicitant en outre la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— qu’ayant reçu tous pouvoirs du conseil d’administration pour déterminer un prix plancher, le président dudit conseil a sollicité l’intervention de M^e X qui lui a conseillé de réaliser la vente selon la procédure d’adjudication et selon une mise à prix relativement modique pour attirer le maximum d’acquéreurs ;

— que cette mesure s’est avérée réellement incitative puisque quinze acquéreurs potentiels se sont manifestés ;

— que dans un premier temps, le notaire a toutefois pris du retard à notifier la vente envisagée, contraignant la Société coopérative Betteravière Sud-Champagne à repousser la vente pour observer le délai de deux mois imparti à la SAFER ;

— que la notification finalement adressée à la SAFER ne comportait que la mise à prix et non une offre amiable à hauteur de laquelle la Société coopérative Betteravière Sud-Champagne aurait consenti à céder l’étang ;

— que la SAFER s’est empressée d’exercer son droit de préemption étant donné le prix extrêmement avantageux au regard du marché qui lui avait été notifié ;

— que pour toute explication, M^e X a indiqué qu’il ne savait pas que la SAFER avait le droit d’exercer son droit de préemption de cette manière sur des biens de ce genre ;

— qu’en prenant le risque de voir se réaliser la vente à un prix sous-estimé qui n’avait été fixé sur son conseil que pour attirer d’éventuels acquéreurs, le notaire a négligé la volonté de sa mandante et ainsi manqué à son devoir de conseil ;

— qu’en comparant le montant de la vente opérée au profit de la SAFER avec la réalité des transactions habituelles pour ce type de bien, il apparaît que le préjudice a été justement fixé par le Tribunal ;

— qu’en effet, elle a reçu des offres de la part de plusieurs acquéreurs potentiels, dont une récente à hauteur de 90.000 € qui lui permettait d’espérer une adjudication pour un montant au moins égal à cette somme.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs conclusions récapitulatives respectivement déposées le 6 avril 2009 pour la S.C.P. Y – Prouveur – Gamiche et le 7 mai 2009 pour la société coopérative Betteravière Sud-Champagne.

La clôture des débats a été prononcée le 17 septembre 2009.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dans le cadre de son devoir de conseil, le notaire doit notamment établir des actes qui réalisent les buts poursuivis par son client et dont les conséquences sont conformes à ce que celui-ci voulait obtenir.

En l’espèce, il est constant que le montant de 60.980 € qui a été présenté dans la notification à la SAFER comme le prix principal était en réalité le montant de la mise à prix pour l’adjudication.

Or il résulte des dispositions de l’article R.143-14 du Code rural que le notaire chargé de procéder à une adjudication pour des biens relevant du droit de préemption de la SAFER doit présenter à ladite société une offre amiable indiquant le prix demandé ainsi que la date et les modalités prévues pour l’adjudication.

Il est acquis que dans sa notification, le notaire doit distinguer d’une part le prix principal qui est la somme à laquelle le vendeur accepterait de céder son bien à la SAFER, d’autre part la mise à prix qui n’est qu’une des modalités prévues pour l’adjudication ;

Ainsi, en présentant à la SAFER une offre amiable au montant de 60.980 € qui était celui de la mise à prix mais non le prix auquel la société coopérative avait donné un consentement pour une vente amiable, le notaire a par confusion entre deux notions engagé sa mandante dans une opération juridique qui ne correspondait pas à sa volonté.

C’est vainement à cet égard que l’appelante soutient que la non contestation par la société coopérative de la décision de préemption dans le délai de six mois de sa publication légale traduirait une acceptation du principe d’une vente amiable pour le prix de 60.980 €.

Dès le 7 novembre 2003 en effet, la société coopérative protestait auprès du notaire des conditions de la vente par préemption en indiquant notamment que c’était sur ses conseils qu’elle avait accepté une « mise à prix très basse afin d’attirer le plus d’acheteurs potentiels » et qu’il l’avait assurée que cette façon de procéder ne devait présenter aucun risque pour la coopérative.

C’est à juste titre dans ces conditions que les premiers juges ont retenu que la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche avait manqué à son obligation de conseil.

Quant aux conséquences de ce manquement, la société coopérative produit certes un courrier que lui a adressé un dénommé Z A le 26 février 2007 et dans lequel ce dernier confirme qu’il s’était porté acquéreur de l’étang le 21 janvier 2004 pour un prix de 90.000 €.

Mais même s’il donne une indication, ce seul courrier, dont il y a lieu d’observer qu’il évoque une offre postérieure à l’exercice par la SAFER de son droit de préemption, ne saurait convaincre de ce que les enchères auraient nécessairement conduit à une adjudication pour le prix de 90.000 €.

Etant communément admis toutefois que la mise à prix est fixée à un montant sensiblement inférieur à la valeur estimée du bien afin d’attirer le plus d’enchérisseurs possible, il est certain que la confusion du notaire entre mise à prix et prix de vente amiable a fait perdre à la société coopérative une chance sérieuse de vendre son bien à des conditions plus avantageuses que celles résultant de la préemption.

Il est rappelé par ailleurs que lors de sa réunion du 19 juin 2002, le conseil d’administration de la société coopérative Betteravière Sud-Champagne avait estimé la valeur de l’étang Coutin entre 56.406 € et 100.616 € soit à une valeur moyenne de 78.511 €.

Etant donné ces éléments d’appréciation, il y a lieu, réformant le jugement sur ce point, de fixer à 20.000 € le préjudice résultant pour la société coopérative Betteravière Sud-Champagne du manquement du notaire à son devoir de conseil.

La demande de la société coopérative Betteravière Sud-Champagne étant en définitive fondée en son principe, il y a lieu de condamner la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche aux dépens de première instance et d’appel et au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche sera pour le même motif déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Réforme le jugement,

Condamne la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche à payer à la société coopérative Betteravière Sud-Champagne à titre de dommages-intérêts la somme de 20.000 €,

Condamne la S.C.P. Y – Prouveur – Galmiche à payer à la société coopérative Betteravière Sud-Champagne la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel avec droit pour la S.C.P. ANDRE – GILLIS, avoués associés, de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes autres demandes.

Le Greffier, Le Conseiller,