MP/IC

[…]

C/

SCI DE Z A

[…]

SARL SOPRIMMO CONSEILS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2018

N° RG 16/01669 – N° Portalis DBVF-V-B7A-EUSJ

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 août 2016

rendu par le tribunal de grande instance de Chalon sur Saône – RG : 11/01421

APPELANTE :

SARL […], inscrite au RCS de Chalon sur Saône sous le n°480 691 740, dont le siège social est :

[…]

[…]

assistée de M^e Manuel FURET, membre de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant, et représentée par M^e Carine COUILLEROT, membre de la SELARL CARRE JURIS AVOCATS, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉES :

SCI DE Z-A dont le siège social de la liquidation est fixé chez Maître B-C X agissant es qualités de mandataire ad’hoc de la SCI Z A :

[…]

[…]

représentée par M^e Pierre Y, membre de la SELARL Y, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

[…]

dont le siège social est sis :

[…]

[…]

assistée de M^e Anne-Sophie WILLM, membre de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de MULHOUSE, plaidant, et représentée par M^e Nicolas CHRISMENT, membre de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

SARL SOPRIMMO CONSEILS

dont le siège social est sis :

[…]

[…]

assistée de M^e Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, plaidant, et représentée par M^e Stéphane CREUSVAUX, substitué à l’audience par M^e Fabrice CHARLEMAGNE, tous deux membres de la SCP BEZIZ-CLEON – CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocats au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 17

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 septembre 2018 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de chambre, président, ayant fait le rapport,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Delphine LAVERGNE-PILLOT, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2018,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Aux termes d’un jugement du 26 août 2016, le tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône a condamné in solidum la SCI De Z-A, représentée par M^e X pris comme mandataire ad’hoc, la SARL Soprimmo Conseils exerçant sous l’enseigne Orpi Entreprise, la société ADT Immo dénommée Diagamter, à payer à la SCI Les Erables 876 300 € HT pour remise en état et désamiantage selon devis MTS

du 5 novembre 2010 devant être réactualisé au jour des travaux, outre les dépens avec les frais de référé ainsi que ceux de l’expertise judiciaire, et 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les parties condamnées étant tenues de supporter l’ensemble dans des proportions entre elles de 3 % (De Z-A), 7 % (Soprimmo Conseils), 90 % (ADT Immo).

La SARL ADT Immo a interjeté appel le 14 octobre 2016.

Suivant conclusions du 31 mai 2018, elle demande :

. une réformation de la décision des premiers juges,

. le rejet des prétentions qui lui sont opposées, et 10 000 € s’agissant des frais irrépétibles,

. subsidiairement, la condamnation de M^e X es qualité et de Soprimmo Conseils aux fins de garantie ou dans des proportions qui ne sauraient être inférieures à la sienne,

. si le principe du préjudice était retenu, le rejet des demandes concernant les recours de locataires, les déménagements annexes, l’isolation coupe-feu 1H , les honoraires de maîtrise d’oeuvre, celui des appels incidents (De Z-A et Soprimmo Conseils), enfin une expertise relativement aux sous-plafonds.

Le 5 juin 2018, la SCI De Z-A a conclu à ce que par infirmation, les prétentions formées contre elle par la société Les Erables soient rejetées ou au moins que Soprimmo Conseils soit condamnée à la garantir, le tout avec octroi de deux sommes de 5 000 € en application de l’article 700 précité.

Dans des écritures du 24 avril 2017, la SARL Soprimmo Conseils a prétendu :

. à l’annulation du rapport d’expertise ou à défaut, son inopposabilité envers elle,

. au rejet des demandes dirigées à son encontre ou pour le moins, à la garantie des SCI,

. de manière infiniment subsidiaire, à la confirmation du débouté prononcé en ce qui concerne le préjudice des locataires, les déménagements annexes, l’isolation coupe-feu, le coût du maître d’oeuvre, et à la désignation d’un expert demandée par ADT Immo au sujet des travaux de reprise,

. en cas de condamnation, à la limitation de sa responsabilité aux 5 % du dommage global,

. à l’allocation de 5 000 € pour frais non répétibles.

La SCI Les Erables a transmis le 4 juin 2018 des conclusions tendant à voir condamner solidairement la SCI De Z-A, représentée par son mandataire ad’hoc, les SARL Soprimmo Conseils et ADT Immo, au règlement de :

. 876 300 € HT (retrait puis remplacement des faux-plafonds),

. 25 000 € HT (maîtrise d’oeuvre),

. 226 500 € HT (déménagement),

. 96 516 TTC (isolation),

. toutes sommes versées aux locataires en réparation de préjudices matériels et financiers subis pendant la réfection,

outre réactualisation à la date des travaux et intérêts de taux légal dès l’arrêt sur les montants chiffrés qui

précèdent, et 25 000 € au titre de l’article 700.

SUR QUOI,

attendu que le 4 novembre 2005, la SCI De Z-A a mandaté la SARL Soprimmo Conseils pour vendre un bâtiment industriel à Chatenoy le Royal (71880)'; que l’acte authentique de cette vente du 27 décembre 2006 à la SCI Les Erables contient en annexe un constat de repérage amiante du 20 février 2006 par la société ADT Immo sur commande de Soprimmo Conseils';

attendu que dans son rapport du 28 janvier 2011, l’expert Delorme désigné en référé a relevé':

. la nécessité de retirer et remplacer des faux-plafonds amiantés pour un montant HT de 876 300 €,

. la responsabilité d’ADT Immo (90%) dont le constat fait «'abstraction de présence d’amiante dans l’ensemble des faux-plafonds'», outre celles (à parts égales quant au surplus) des sociétés Soprimmo Conseils n’ayant pas conseillé «'l’établissement du Dossier Technique Amiante'» et De Z-A qui a méconnu ses obligations s’agissant de ce dossier';

attendu qu’ADT Immo et Soprimmo Conseils critiquent le déroulement des opérations d’expertise ; que la première n’a cependant pas contesté dans un dire la pratique par l’expert de prélèvements’qu’elle est dès lors infondée à remettre en question ; que la seconde est mal fondée à demander l’annulation ou au moins l’inopposabilité du rapport pour violation de la contradiction ou irrespect de la mission confiée, puisqu’il a été répondu par l’expert au dire qu’elle lui a adressé après communication du pré-rapport, et alors qu’au sujet des responsabilités, le technicien commis devait donner tous éléments de fait ou techniques permettant de les apprécier'; que toutes deux ne sont pas plus fondées en leur contestation de la visite des lieux par l’entreprise MTS avec l’expert qui à défaut de proposition chiffrée pertinente pour les travaux nécessaires, l’avait chargée de réaliser un devis qu’il a finalement retenu mais après avoir communiqué ce chiffrage aux parties';

attendu que le résultat des prélèvements réalisés par l’expert lui a fait retenir avec pertinence la présence de fibres amiantées dans tous les faux-plafonds, étant précisé à son rapport qu’un descriptif correspondant du 28 juillet 1980 portait mention d’une fourniture et pose de Panocell 22 alu, «'matériau réputé contenir de l’amiante'»';

attendu que comme rappelé par le rapport d’expertise, le constat de repérage d’ADT Immo fait état de faux-plafonds dépourvus d’amiante ensuite d’un examen n’ayant pas été effectué au plus près de ces matériaux, et ne mentionne pas l’obligation de constituer un Dossier Technique Amiante’pour le suivi des éléments amiantés dont certains avaient été identifiés ;

attendu qu’ADT Immo n’établit aucunement avoir sollicité, ainsi qu’elle était tenue de le faire, des documents qu’elle reproche aux sociétés De Z-A et Soprimmo Conseils de ne lui avoir pas transmis';

attendu qu’il n’est nullement prouvé qu’ait été connue du vendeur ou de l’acheteur, non professionnels du bâtiment, la présence d’amiante dans l’intégralité des faux-plafonds';

attendu qu’un manquement à l’obligation de délivrance ne peut être valablement reproché à la SCI De Z-A par la SCI Les Erables, tandis que l’acte de vente mentionne le constat du repérage de matériaux amiantés et qu’il n’est pas démontré avec certitude qu’une réalisation d’un Dossier Technique Amiante’aurait donné des résultats d’une plus grande ampleur, cette dernière circonstance rendant d’ailleurs sans emport le fait pour l’agence immobilière Soprimmo Conseils de n’avoir pas informé le vendeur qu’il devait constituer un tel dossier';

attendu que ci-avant relevée, l’absence de preuve d’une défaillance du vendeur dans son obligation de renseignements n’autorise pas de mettre à néant, comme demandé par l’acquéreur, l’exonération convenue de la garantie des vices cachés';

attendu qu’ainsi, l’action de la SCI Les Erables ne peut prospérer que contre ADT Immo dont la faute délictuelle, consistant en un constat de repérage d’amiante erroné pour n’avoir pas effectué l’examen possible des faux-plafonds au plus près de ces matériaux, l’oblige à rendre l’immeuble dans l’état où l’acquéreur était censé le recevoir d’après ce constat'; que Soprimmo Conseils et M^e X, en sa qualité de mandataire ad’hoc de la SCI De Z-A, n’ont pas à garantir ADT Immo, leur faute n’étant pas établie en l’espèce';

attendu que conformément à l’avis de l’expert et sans nécessité justifiée d’une nouvelle expertise, le coût du retrait des faux-plafonds amiantés doit être fixé au montant HT de 693 870 € résultant du devis de l’entreprise locale spécialisée qu’il a contactée, outre celui de 182 430 € HT proposé de façon également détaillée par une autre société pour leur remplacement'; que le total de 876 300 € HT sera à réactualiser selon l’évolution de l’indice BT01 depuis le 28 janvier 2011, sur leur prix jusqu’aux dates des travaux déjà réalisés, et jusqu’au présent arrêt pour le surplus qui sera dès aujourd’hui majoré d’intérêts au taux légal';

attendu que seront exclus les honoraires d’une maîtrise d’oeuvre dont l’expert n’a fait qu’une éventualité'; que la SCI Les Erables ne prouve pas devoir supporter elle-même des frais liés à un déménagement’et ne peut être indemnisée pour un préjudice non chiffré qui résulterait de réclamations actuellement inexistantes de ses locataires ; qu’elle n’apporte pas la preuve que les deux devis établis en 2015 pour des travaux d’isolation coupe feu de 6 locaux soient, l’un ou l’autre, une solution rendue nécessaire par la disparition d’un flocage';

attendu qu’il convient par suite de condamner la SARL ADT Immo à payer 876 300 € HT à la SCI Les Erables, réactualisation et intérêts en sus tel qu’indiqué précédemment ; que seront mis à sa charge les dépens de première instance incluant le coût de l’expertise judiciaire, et ceux du second degré de juridiction avec la distraction demandée par M^e Y conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; que l’équité commande sa condamnation à verser seulement à la SCI Les Erables une somme de 5 000 € pour ses frais irrépétibles devant le tribunal et en appel ;

PAR CES MOTIFS,

la cour,

infirme le jugement frappé d’appel,

condamne la SARL ADT Immo':

. à payer 876 300 € HT à la SCI Les Erables, avec réactualisation selon l’évolution de l’indice BT01 depuis le 28 janvier 2011, sur leur prix jusqu’aux dates des travaux déjà réalisés, et jusqu’au présent arrêt pour le surplus qui sera dès aujourd’hui majoré d’intérêts au taux légal, le tout outre 5 000 € en application de l’article 700 du code’de procédure civile,

. aux dépens de première instance incluant le coût de l’expertise judiciaire, et à ceux du second degré de juridiction avec la distraction demandée par M^e Y conformément à l’article 699 du code précité,

rejette toutes prétentions plus amples ou contraires.

Le Greffier, Le Président,