COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 AVRIL 2022

N° 2022/ 182

N° RG 19/13157

N° Portalis DBVB-V-B7D-BEYE4

X-Z Y

Société DOLY

C/

GESTION IMMOBILIERE ET COMMERCIALE (GIC)

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Philippe HAGE

M^e Patrice BIDAULT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence en date du 04 Juillet 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/02361.

APPELANTS

Monsieur X-Z Y

né le […] à […]

SOCIETE DOLY

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis […]

représentés par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Gérald ENSENAT, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEES

GESTION IMMOBILIERE ET COMMERCIALE (GIC)

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis […]

représentée par M^e Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

[…]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis […]

représentée et plaidant par M^e Patrice BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Février 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur X-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur X-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2022.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Avril 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant acte sous seing privé conclu le 13 décembre 2013, la […] donnait à bail commercial à Monsieur X-Z Y, agissant au nom et pour le compte de la société DOLY en cours de constitution, des locaux d’une surface de 1.100 mètres carrés environ au sein d’un immeuble en copropriété situé dans la zone commerciale de Plan de Campagne, […], destinés à une activité de vente et achat de matériels électroménagers, pour une durée de neuf années commençant à courir le 6 janvier 2014, moyennant un loyer annuel de base de 108.000 euros hors taxes et hors charges au cours de la première année, 115.200 euros au cours de la seconde et 126.500 euros à compter de la troisième, payable par trimestre et d’avance, et révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence.

Au titre des conditions particulières, il était convenu d’une franchise partielle de loyer pour tenir compte de l’exécution par le preneur de travaux de mise en conformité définis à l’annexe 2, consistant en une reprise des sols sur un seul niveau et l’installation de trappes de désenfumage.

Par acte du même jour, Monsieur X-Z Y se portait caution personnelle et solidaire des engagements de la société DOLY à hauteur de 253.000 euros.

Les actes avaient été rédigés par la société GESTION IMMOBILIERE ET COMMERCIALE, dite GIC, à laquelle le bailleur avait confié un mandat de gestion.

Compte tenu de l’état très dégradé des locaux restitués par le précédent locataire la société LILOU, constaté par acte d’huissier établi contradictoirement le 6 janvier 2014 en présence du repreneur, les parties concluaient un avenant au bail mettant à la charge du propriétaire les travaux de mise en conformité susdits, ainsi que la réfection des peintures et des sanitaires, en contrepartie d’une diminution de la franchise accordée sur les loyers.

La société DOLY débutait l’exploitation de son fonds de commerce sous l’enseigne 'TROC AFFAIRES’ en avril 2014, sans attendre les autorisations administratives nécessaires.

Le 21 octobre 2014, elle était mise en demeure par l’autorité municipale de transmettre un dossier complet permettant l’instruction de sa demande d’autorisation de travaux.

Le 10 mars 2015, la commission de sécurité émettait un avis favorable à l’ouverture au public sous réserve de la réalisation de certains aménagements intérieurs, ainsi que de l’installation d’une borne incendie à proximité du bâtiment.

Courant octobre 2015, la société DOLY mettait en demeure le bailleur de réaliser des travaux d’étanchéité de la couverture du bâtiment pour mettre fin à des infiltrations.

A compter du mois de novembre 2015, elle cessait de régler le loyer en invoquant l’exception d’inexécution des obligations de son cocontractant.

Suivant exploit d’huissier du 16 février 2016, la […] lui signifiait un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qu’elle dénonçait également à M. X-Z Y en sa qualité de caution.

Par acte délivré le 14 mars 2016, la société DOLY assignait la […] à comparaître devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence pour voir principalement annuler ledit commandement, entendre prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la défenderesse en raison d’un dol ayant vicié son consentement, et obtenir paiement de dommages-intérêts.

Subsidiairement, elle demandait au tribunal de suspendre l’exigibilité du loyer jusqu’à la réalisation de l’ensemble des travaux de conformité et de remise en état incombant au bailleur au titre de son obligation contractuelle de délivrance.

Elle assignait également la société GIC pour l’entendre condamner à garantir les obligations mises à la charge du bailleur en cas de défaillance de ce dernier, en raison d’un manquement à son obligation de conseil.

De son côté la […] appelait en intervention forcée M. X-Z Y pour l’entendre condamner solidairement au paiement de la dette locative, et ce dernier lui opposait la nullité de l’acte de cautionnement.

Le 14 avril 2016, un arrêté municipal ordonnait la fermeture administrative de l’établissement en raison de l’absence de réalisation des travaux prescrits.

Par ordonnance rendue le 14 juin 2018, le juge de la mise en état rejetait la demande d’expertise formulée par la société DOLY, et déboutait également la […] de sa demande de provision.

Par jugement au fond en date du 4 juillet 2019, le tribunal :

- déboutait la société DOLY de l’ensemble de ses prétentions,

- constatait la résiliation du bail à compter du 16 mars 2016 par l’effet de la clause résolutoire,

- ordonnait en conséquence l’expulsion du preneur,

- condamnait la société DOLY à payer au bailleur la somme de 48.395,95 euros correspondant au montant réclamé dans le commandement de payer, et celle de 43.588,72 euros par trimestre échu à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2016,

- condamnait solidairement M. X-Z Y à concurrence de la somme de 253.000 euros correspondant au plafond de son engagement de caution,

- prononçait la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

- condamnait solidairement la société DOLY et M. Y aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3.000 euros à la […], et de 1.800 euros à la société GIC, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- et ordonnait l’exécution provisoire de sa décision.

La société DOLY et M. X-Z Y interjetaient appel le 9 août 2019, et saisissaient parallèlement le premier président d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Ils obtenaient satisfaction partielle quant aux condamnations pécuniaires, mais pas quant au prononcé de l’expulsion, qui était mise à exécution le 4 décembre 2019 après l’octroi du concours de la force publique.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 janvier 2022, la société DOLY fait valoir :

- que le bailleur, qui connaissait parfaitement les vices affectant les locaux loués, s’est rendu coupable de manoeuvres et réticences dolosives afin de surprendre son consentement lors de la conclusion du contrat, et ce avec la complicité de son mandataire la société GIC, laquelle a en outre failli à son devoir de conseil,

- que la […] ne pouvait valablement se décharger de son obligation de délivrance en transférant à sa charge l’ensemble des travaux de mise en conformité des locaux,

- qu’elle s’est ainsi trouvée contrainte de financer des travaux imprévus pour près de 80.000 euros, sans commune mesure avec la franchise de loyer qui lui avait été accordée,

- qu’en application de l’article 1721 du code civil, le bailleur est également tenu de garantir le preneur contre tous les vices ou défauts qui empêchent l’usage de la chose louée, quand bien même il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du bail,

- et qu’elle était en droit d’invoquer l’exception d’inexécution des obligations de son cocontractant pour cesser le paiement du loyer.

Elle demande à la Cour :

- d’infirmer le jugement entrepris,

- d’ordonner avant dire droit une mesure d’expertise,

- à défaut et à titre principal :

* d’annuler le commandement visant la clause résolutoire,

* de prononcer la nullité du bail en raison de manoeuvres et réticences dolosives imputables à son cocontractant ayant vicié son consentement,

* de condamner solidairement la […] et la société GIC à lui payer une somme de 400.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de son fonds de commerce,

- subsidiairement :

* de prononcer la résiliation du bail pour manquements du bailleur à ses obligations,

* de condamner la […] à lui payer ladite somme de 400.000 euros, outre celle de 80.000 euros au titre du coût des travaux réalisés dans les locaux et la valeur du stock à déterminer à dire d’expert,

* de condamner la société GIC à relever et garantir le bailleur du montant des sommes mises à sa charge en cas de défaillance de ce dernier,

- en tout état de cause, de condamner les intimés aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 7 janvier 2022, Monsieur X-Z Y soutient pour sa part :

- que l’acte de cautionnement ne respecte pas le formalisme édicté par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que par les articles L 341-2 et 341-3 du code de la consommation, en ce que sa signature a été apposée avant la mention manuscrite récapitulant les termes de son engagement, celle-ci figurant en outre au verso de la page,
- qu’en outre l’acte ne mentionne pas la remise concomitante d’un exemplaire du bail,

- et qu’il n’a pas été partie à l’avenant conclu le 28 janvier 2014, ayant modifié l’étendue des obligations du preneur.

Il demande à la Cour :

- d’annuler l’acte de cautionnement, ou à défaut de le déclarer inopposable,

- de débouter en conséquence la […] de l’ensemble des prétentions dirigées à son encontre,

- subsidiairement, de juger que le cautionnement ne revêt pas un caractère solidaire, et qu’il est en droit d’invoquer le bénéfice de discussion,

- et en tout état de cause, de condamner la […] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 17 janvier 2022, la […] fait valoir :

- que les conditions du bail ont fait l’objet de deux mois de négociations durant lesquelles le preneur a pu effectuer plusieurs visites des locaux et se rendre compte de leur état,

- que les locaux étaient initialement prévus au seul usage d’entrepôt, mais que la société DOLY a modifié son activité en procédant à leur ouverture au public,

- que la mise en conformité avec les normes réglementaires incombait au preneur en vertu d’une clause du bail parfaitement licite,

- que l’existence de vices cachés affectant l’immeuble n’est aucunement démontrée, et qu’elle est intervenue pour mettre fin aux infiltrations en toiture, qui n’ont au demeurant occasionné aucun dommage aux biens du locataire,

- que le coût des travaux allégués par la partie adverse n’est pas davantage justifié par les pièces produites aux débats,

- et que les difficultés rencontrées par la société DOLY procèdent avant tout de sa décision de débuter son exploitation sans attendre les autorisations administratives nécessaires.

Elle ajoute que la demande en paiement d’une somme de 400.000 euros à titre de dommages-intérêts est irrecevable en vertu des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile.

S’agissant de l’appel interjeté par M. Y, elle soutient que la validité de l’acte de cautionnement ne peut être remise en cause, l’intéressé ayant été clairement informé de la portée de son engagement.

Elle demande à la Cour :

- de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- de condamner solidairement les appelants à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens,
- et de prononcer en outre à leur encontre une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article 559 du même code.

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2022, la société GESTION IMMOBILIERE ET COMMERCIALE expose qu’elle n’a exercé son mandat de gestion que durant une courte période, comprise entre le 1er juillet 2012 et le 31 décembre 2013.

Elle conteste avoir manqué à son devoir d’information vis-à-vis du preneur, et soutient que les clauses du bail étaient conformes à la réglementation alors en vigueur.

Elle conclut en conséquence principalement à la confirmation du jugement et au débouté des prétentions formulées à son encontre.

Subsidiairement, elle fait valoir qu’elle ne peut être tenue à réparation au delà d’une simple perte de chance pour le preneur de ne pas contracter, ou de le faire à des conditions différentes.

Elle réclame paiement à l’encontre des appelants d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

DISCUSSION

Sur la demande d’expertise :

Cette demande a été rejetée à deux reprises, d’abord par le juge de la mise en état, puis par le tribunal, et les locaux ont été repris par le bailleur depuis plus de deux ans, de sorte qu’il n’est plus envisageable d’ordonner une telle mesure d’instruction à ce stade de la procédure.

Sur la demande d’annulation du bail pour cause de dol :

Il résulte des pièces produites aux débats que Monsieur X-Z Y, agissant pour le compte de la société DOLY en cours de formation, avait pu visiter les lieux à plusieurs reprises préalablement à la conclusion du bail, et mesurer l’ampleur des travaux nécessaires pour transformer les locaux, précédemment exploités par la société LILOU dans le cadre d’une activité de salle de jeux dite 'Laser Game', en surface de vente et de stockage.

Dans un courriel adressé au mandataire du bailleur, la société GIC, il écrivait ainsi :

'afin de nous permettre d’aménager les locaux nous sollicitons de votre part une franchise de trois mois de loyer correspondant aux travaux suivants : aménagement d’une réserve, d’un service administratif de quatre bureaux, aménagement de la surface de vente, peinture, électricité et climatisation, meubles de rangement, saisie de marchandise, merchandising et mise en rayon, mise en place de caisses, compteur client, fabrication et pose d’enseigne et réfection de la partie extérieure.'

Dans un autre document manuscrit, il avait chiffré à 29.800 euros la liste des travaux à réaliser comprenant la création d’une séparation coupe-feu, une porte à double vantaux, la réfection à neuf des aspects intérieurs et extérieurs, ainsi que des travaux d’électricité (pièce n° 5 du dossier de la […]).

Puis, à la suite du constat de l’état des lieux de sortie du précédent locataire auquel il avait assisté, il avait pu négocier un avenant au bail mettant à la charge du propriétaire une partie des travaux de remise en état.

Il n’est aucunement démontré en revanche que le bailleur ou son mandataire auraient volontairement dissimulé l’existence de vices cachés, notamment du fait de l’absence de trappes de désenfumage ou d’infiltrations en toiture qui avaient été la cause d’un litige avec la société LILOU. Au contraire le constat susvisé faisait mention de traces d’infiltrations visibles à l’oeil nu nécessitant le changement de plusieurs plaques du plafond, tandis que l’installation des trappes de désenfumage avait été expressément prévue au titre des travaux faisant l’objet de l’annexe 2 du bail.

Le seul fait que le coût des travaux réalisés par le preneur se soit avéré très supérieur à ses prévisions, outre qu’il ne résulte pas clairement des factures produites aux débats, ne permet pas de déduire l’existence de manoeuvres ou de réticences dolosives de la part du bailleur ou de son mandataire.

Il y a lieu en conséquence de débouter l’appelante de sa demande d’annulation du contrat pour cause de dol.

Sur la demande de résiliation du contrat aux torts du bailleur :

En vertu des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat :

- de délivrer au preneur la chose louée,

- d’entretenir les lieux en l’état de servir, et d’y faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives,

- et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ces dispositions ne revêtent pas un caractère d’ordre public, de sorte que les parties peuvent y déroger par des clauses particulières, à la condition cependant de ne pas vider de sa substance l’obligation de délivrance sus-énoncée.

En l’espèce la clause stipulée à l’article 8 des conditions particulières du contrat de bail, mettant à la charge du preneur l’ensemble des travaux de mise en conformité prescrits par les lois et règlements, notamment en matière d’établissements recevant du public, doit être considérée comme licite, dès lors que l’activité envisagée par celui-ci entraînait un changement de destination des lieux loués.

Il n’était pas dérogé en revanche par l’article 5 des conditions générales à l’obligation du bailleur de prendre en charge les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.

Si la société DOLY a effectivement eu à se plaindre, tout comme le locataire précédent, d’infiltrations en toiture constatées par huissier à la suite d’épisodes de fortes intempéries, la […] justifie de son côté avoir pris en compte ces réclamations en faisant réaliser des travaux d’étanchéité, suivant factures produites aux débats.

D’autre part, il ne résulte pas de ces constats que les infiltrations dont s’agit aient rendu les locaux inexploitables, de sorte que le preneur n’était pas fondé à invoquer l’exception d’inexécution des obligations de son cocontractant pour cesser de payer le loyer.

Il apparaît en réalité que les difficultés rencontrées par la société DOLY procèdent avant tout de sa décision de démarrer son exploitation sans attendre les autorisations administratives nécessaires, lesquelles étaient conditionnées à la production d’un dossier complet de la part de son architecte.

A cet égard, il convient de relever que les prescriptions émises le 10 mars 2015 par la commission communale de sécurité, puis le 13 avril 2015 par la commission d’accessibilité aux personnes handicapées, n’impliquaient pas la réalisation de gros travaux, hormis l’implantation d’une borne à incendie pour laquelle la société DOLY ne justifie pas avoir sollicité le bailleur.

L’appelante doit être en conséquence déboutée de sa demande tendant à la résiliation judiciaire du bail aux torts de son cocontractant, la convention ayant pris fin de plein droit par l’effet de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer demeuré infructueux, comme l’a justement apprécié le premier juge.

Sur les demandes en paiement de dommages-intérêts :

Ces demandes étaient déjà formulées dans l’assignation introductive d’instance, et reprises dans les premières conclusions signifiées par l’appelante le 8 novembre 2019, de sorte qu’il y a lieu d’écarter la fin de non recevoir opposée par l’intimée sur le fondement des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile.

Il se déduit cependant des motifs qui précèdent qu’aucune faute ne peut être imputée à la […] qui présente un lien de causalité direct avec le préjudice invoqué par la société DOLY.

D’autre part, si la société GIC était effectivement tenue d’une obligation d’information et de conseil vis-à-vis du preneur, il ne peut cependant lui être fait grief de ne pas avoir alerté ce dernier sur la nécessité de commander un audit préalable par un organisme agréé portant sur le coût des travaux de mise en conformité, alors que M. X-Z Y possédait une expérience certaine dans le domaine des affaires lui permettant de mesurer par lui-même la portée de ses engagements.

I l y a l i e u e n c o n s é q u e n c e d e d é b o u t e r l ' a p p e l a n t e d e s e s d e m a n d e s e n p a i e m e n t d e dommages-intérêts.

Sur la validité du cautionnement :

Les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 invoquées par l’appelant sont inapplicables en matière de cautionnement d’un bail commercial, ladite loi n’ayant vocation à régir que les baux de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation.

Le formalisme du cautionnement dont s’agit est en revanche régi par les dispositions des articles L 341-1 et L 341-2 du code de la consommation, dans leur rédaction en vigueur à l’époque de la conclusion de l’acte, dont le champ d’application a été étendu à toutes les personnes physiques se portant caution au bénéfice d’un créancier professionnel.

Ces textes imposent que la signature de la caution soit précédée des mentions manuscrites récapitulant la portée de son engagement.

Toutefois en l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que, si les mentions écrites de la main de la caution figuraient après sa signature, elles étaient néanmoins suivies de son paraphe, de sorte que ni le sens ni la portée de son engagement ne s’en trouvaient affectés, et qu’il ne pouvait exister aucune ambiguïté sur la date de l’acte ni sur l’existence du consentement de M. X-Z Y (voir en ce sens l’arrêt rendu le 22 septembre 2016 par la première chambre civile de la cour de cassation, n° de pourvoi 15-19.543).

D’autre part la circonstance que l’avenant au bail, supprimant une partie de la franchise de loyer, n’ait pas été ratifié par la caution ne saurait entraîner la caducité de son engagement, lequel ne garantissait qu’une partie de la dette locative.

Sur les demandes reconventionnelles :
L’exercice par la société DOLY et M. X-Z Y de leur droit d’appel n’a pas dégénéré en abus, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les condamner à verser des dommages-intérêts à la […].

D’autre part, il n’appartient pas à l’intimée de requérir le prononcé d’une amende civile, l’usage de cette prérogative constituant un pouvoir discrétionnaire réservé à la Cour.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à expertise,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples,

Condamne solidairement la société DOLY et Monsieur X-Z Y aux dépens de la procédure d’appel, ainsi qu’à payer à chacune des parties intimées une somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.