MB/IC

C G A divorcée X

C/

C D épouse Y

S.A.R.L. ALLIER TRANSACTIONS BOURBONNAIS IMMOBILIER

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e chambre civile

ARRÊT DU 18 MARS 2021

N° RG 20/01184 – N° Portalis DBVF-V-B7E-FRJM

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 08 septembre 2020,

par le vice-président du tribunal judiciaire de Mâcon

RG : 20/00096

APPELANTE :

Madame C G A divorcée X

née le […] à […]

domiciliée :

[…]

[…]

représentée par M^e J K-L, avocat au barreau de MACON

INTIMÉES :

Madame C D épouse Y

née le […] à […]

domiciliée

[…]

[…]

représentée par M^e Myriam KORT CHERIF, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de MACON

assistée de M^e Laurent GARD, membre de la SCP VGR, avocat au barreau de MOULINS

S.A.R.L. ALLIER TRANSACTIONS BOURBONNAIS IMMOBILIER ([…] agissant pousuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité au siège social sis :

[…]

[…]

représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Patrice TACHON, membre de la SCP LARDANS – TACHON – MICALEFF, avocat au barreau de MOULINS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 janvier 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Michèle BRUGERE, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposant avoir acquis le 3 octobre 2018, une maison d’habitation sise […], auprès de Madame C D épouse Y avec le concours de l’agence immobilière Laforet à Moulins, Madame C A a fait citer ces derniers, par acte d’huissier du 20 juillet 2020 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, au motif que le vendeur du bien immobilier lui avait caché l’existence de désordres ce qui justifierait l’annulation de la dite vente.

Par ordonnance du 8 septembre 2020 le juge des référés a rejeté cette demande en relevant que les désordres allégués étaient soit visibles, soit modérés ou ne paraissaient pas anormaux au regard du prix et de l’ancienneté de l’immeuble et qu’aucun autre élément ne paraissait susceptible de remettre en cause la bonne foi du vendeur ni d’écarter l’application de la clause d’exclusion de garantie des

vices cachés insérée dans l’acte de vente.

Par déclaration reçue au greffe de la cour d’appel, le 9 octobre 2020 madame A a relevé appel de cette décision

Par ses conclusions transmises par voie électronique le 24 novembre 2020 Madame A demande à la cour :

— de la dire recevable et bien fondée en son appel et ses demandes,

En conséquence,

— d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

*Rejeté sa demande expertale,

— *Rejeté sa demande tendant à voir condamner Madame Y et la SARL ALLIER TRANSACTIONSBOURBONNAIS IMMOBILIER aux entiers dépens,

*et l’a condamnée aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau,

— d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la Cour,

— de désigner aux fins notamment de :

. Se rendre sur place, après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs conseils.

. Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

. entendre les parties et leurs Conseils ainsi que tout sachant si nécessaire.

. Visiter les lieux.

. Examiner les désordres allégués ainsi que les dommages en résultant.

. Rechercher si ces désordres proviennent soit d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art, soit d’une exécution défectueuse.

. Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis.

. Dire si ces vices étaient décelables pour un profane lors de la vente.

. Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état.

. En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d’oeuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux.

. Donner son avis si nécessaire sur les comptes présentés par les parties.

. Etablir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre.

. Dire que l’expert commis établira un rapport définitif, le déposera au Greffe et le remettra à chacune des parties, dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, dans les deux mois où il aura été saisi de sa mission.

. Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.

— Condamner solidairement Madame C D née Y et la SARL ALLIER TRANSACTIONS BOURBONNAIS IMMOBILIER à lui payer la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du code deprocédure civile.

— Condamner solidairement Madame C D née Y et la SARL ALLIER TRANSACTIONS BOURBONNAIS IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître J K-L, sur son affirmation de droit.

Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 25 novembre 2020, madame Y demande à la cour :

Vu l’article 1641 du Code Civil,

— de confirmer la décision attaquée

À titre principal :

— de rejeter la demande d’expertise de Madame C A.

À titre subsidiaire :

— d’acter ses protestations et réserves.

— De condamner Madame C A à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 26 novembre 2020, la SARL ATBI demande à la cour :

— de dire l’appel de Madame C A recevable mais non fondé ;

— de dire l’appel incident de la SARL ATBI recevable et fondé ;

En conséquence,

— de confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du tribunal Judiciaire de Mâcon en date du 8 septembre 2020, sauf en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Infirmant de ce chef et statuant à nouveau,

— de condamner Madame C A à lui porter et payer la somme de 1 200 € au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile pour la première instance ;

Y ajoutant,

— de condamner Madame C A à lui porter et payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour l’instance d’appel ;

— de condamner Madame C A en tous les dépens tant de première instance que d’appel.

SUR CE

Vu les dernières conclusions échangées par les parties auxquelles la cour se réfère, vu les pièces;

Madame A reproche au juge des référés d’avoir manifestement outrepassé ses compétences au sens de l’article 145 du code de procédure civile en rejetant sa demande d’expertise au motif qu’elle ne démontrait pas l’existence de vices cachés antérieurs à la vente.

Elle lui fait en outre grief d’avoir considéré « qu’aucun élément ne paraissait susceptible de remettre en cause la bonne foi du vendeur et d’avoir écarté l’application de clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérés dans l’acte de vente, prétendant au contraire, qu’il n’appartient pas au juge de l’évidence de se prononcer sur l’application de la clause de non garantie prévue à l’article 1643 du code civil, et insérée dans l’acte notarié de vente.

Enfin et à titre surabondant, elle estime justifier d’un motif légitime à demander l’organisation d’une mesure d’instruction, au regard des désordres qu’elle a pu constater.

Madame Y rétorque que la demande d’expertise étant exclusivement fondée sur la garantie des vices cachés des articles 1641 et 1643 du Code Civil, la question de la clause élusive de garantie ne pouvait pas être passée sous silence, comme le suggère l’appelante, en prétendant qu’elle relevait de la seule compétence du juge du fond et échappait ainsi à celle du juge des référés.

Elle considère qu’il appartenait, donc bien au juge des référés de vérifier l’existence d’un motif légitime au regard du seul fondement invoqué ; qu’en sa qualité de particulier, elle est en droit de se prévaloir de cette clause exonératoire de garantie et qu’elle n’est pas tenue de réparer les dommages causés par la vente de l’immeuble, prétendument affecté par des vices soi-disant cachés, alors même que sa bonne foi n’est nullement suspectée.

La SARL ALLIER TRANSACTIONS BOURBONNAIS IMMOBILIER soutient que la mesure d’expertise sollicitée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, ne repose manifestement pas sur un motif légitime.

Elle expose que la clause de non-garantie des vices cachés qui est valable entre vendeurs et acquéreurs profanes, ne cède que devant la mauvaise foi du vendeur qui aurait eu connaissance du vice caché antérieurement à la vente ; qu’en l’espèce madame A est défaillante dans l’administration de cette preuve et l’expertise demandée ne lui permettra en aucune façon d’établir la mauvaise foi du vendeur de telle sorte qu’elle est inutile et inappropriée.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque au soutien de sa demande d’expertise puisque l’expertise est destinée à les établir, mais il doit toutefois

justifier d’éléments rendant crédibles les griefs allégués.

Le motif légitime s’apprécie au jour où la cour statue.

En l’espèce, madame A a fait l’acquisition d’une maison d’habitation de 170 m 2 au prix de 57 000 euros, pour un prix annoncé de 66 600 euros, L’annonce passée par l’agence immobilière présentait le bien comme étant en bon état, comportant deux cuisines et deux salles de bains, et bénéficiant du tout à l’égout, avec l’électricité refaite.

En plus des photographies et devis de réparation produits en première instance par madame A et jugés non suffisamment probants par le juge des référés, madame A verse aux débats à hauteur d’appel, un rapport d’expertise amiable dressé par Monsieur B, expert près la cour d’appel de Dijon, qu’elle a mandaté.

Les conclusions de cet expert soit confirment les doléances de madame A (défaut d’étanchéité à l’air entre les pièces de vie et les deux caves hébergeant la chaudière et la cave à fuel, non raccordement de la plomberie et des sanitaires aux réseaux d’eau, dégradation du bâti et défauts de construction masqués par le remplacement avant la vente des revêtements muraux ou de sol), soit mettent en évidence de nouveaux désordres non visibles pour un acheteur profane et dont la courte présence de madame A dans les lieux selon l’expert, n’est pas à l’origine (détérioration des poutres de la cave masquée par un rabotage, réseau d’évacuation des eaux usées non conforme)

Ainsi, ce rapport d’expertise amiable, constitue un commencement de preuve de l’existence de vices cachés allégués par Madame A, alors que l’annonce présentait le bien à la vente de manière avantageuse, de sorte que sa demande d’expertise repose sur un motif légitime et doit être accueillie.

La décision déférée sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a débouté Madame A de sa demande d’expertise, qui sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et dont le contrôle sera confié au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction au tribunal judiciaire de Macon, en application de l’article 964-2 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

L’expertise étant ordonnée dans l’intérêt de Madame A les dépens de première instance et d’appel doivent être laissés à sa charge. Pour les mêmes raisons, elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne justifie pas l’application de cette disposition au profit de Madame Y et de la SARL ALLIER TRANSACTIONS BOURBONNAIS IMMOBILIER que ce soit en première instance ou en appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance rendue le 8 septembre 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mâcon.

Statuant à nouveau

Ordonne une expertise et commet pour y procéder,

Monsieur H I – (1957)

[…]

E.mail. I.legoues.expert@orange.fr

qui pourra recueillir l’avis de tous techniciens dans une spécialité distincte de la sienne après en avoir avisé les parties, avec mission de :

. Se rendre sur place, au […], après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs Conseils.

. Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et en particulier le rapport d’expertise amiable,

.entendre les parties et leurs Conseils

. Visiter les lieux,

. Vérifier la réalité des désordres allégués, les décrire et rechercher les éléments de fait propres à déterminer la date de leur apparition. En déterminer l’origine et la cause. Dire si ces vices étaient décelables pour un profane lors de la vente.

— Indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination.

. Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis.

. Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état.

. En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser madame A à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par son maître d’oeuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux.

. Donner son avis si nécessaire sur les comptes présentés par les parties.

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Mâcon qui pourra procéder à son remplacement par simple ordonnance.

Dit qu’au terme de ses opérations il communiquera ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations dans le délais d’un mois,

Dit que l’expert commis établira un rapport définitif, le déposera au greffe et le remettra à chacune des parties, dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, dans les 3 mois où il aura été saisi de sa mission

Dit que Madame A devra consigner à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Mâcon dans un délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision la somme de 2500 €, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert.

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle des expertises, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation ou un relevé de caducité.

Dit que s’il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle des expertises, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Condamne Madame A aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile pour leur recouvrement.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’aucune des parties tant en première instance qu’en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,