MW/IC

S.A.S. LES VERGERS DE LA COUPEE

C/

X-AQ AR A

AC AI M épouse Y

AF AS AT I

AE AP Z

AF AK N épouse Z

AD AV AW O épouse A

AG AY AQ B

AH AM K épouse B

AB AO C

Q L épouse C

X-AZ BA BB Y

S.A.R.L. D

S.A.R.L. PATRIMED

S.A.R.L. ANTROPOS

S.A.R.L. AA

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2^e chambre civile

ARRÊT DU 04 MARS 2021

N° RG 18/01772 – N° Portalis DBVF-V-B7C-FFBI

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 26 novembre 2018,

rendue par le tribunal de grande instance de Mâcon – RG : 18/00827

APPELANTE :

S.A.S. LES VERGERS DE LA COUPEE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis :

[…]

[…]

r e p r é s e n t é e p a M e C h a r l y J E A N N I A R D , m e m b r e d e l a S C P M A J N O N I D’INTIGNANO-BUHAGIAR-JEANNIARD-PIZZOLATO-CHATRIOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 11

assisté de M^e Marine PARMENTIER, membre de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur X-AQ AR A

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

Madame AD AV AW O épouse A

née le […] à […]

domiciliée :

[…]

[…]

Monsieur AF AS AT I

né le […] à […]

domiciliée :

[…]

[…]

Monsieur AE AP Z

né le […] à […]

domicilié :

14 rue X-AB Schoenfeld

[…]

Madame AF AK N épouse Z

née le […] à […]

domiciliée :

14 rue X-AB Schoenfeld

[…]

Monsieur AG AY AQ B

né le […] à BOIS-COLOMBE (92)

domicilié :

[…]

[…]

Madame AH AM K épouse B

née le […] à […]

domiciliée :

[…]

[…]

Monsieur AB AO C

né le […] à […]

domicilié :

1270 Chemin du Grand Saint X

[…]

Madame Q L épouse C

née le […] à […]

domiciliée :

1270 Chemin du Grand Saint X

[…]

Monsieur X-AZ BA BB Y

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

Madame AC AI M épouse Y

née le […] à […]

domiciliée :

[…]

[…]

SARL D représentée par Monsieur D, gérant, domicilié en cette qualité au siège social sis :

[…]

[…]

SARL PATRIMED représentée par son gérant Monsieur S T domicilié en cette qualité au siège social sis :

[…]

[…]

SARL ANTROPOS représentée par sa gérante, Madame U V domiciliée en cette qualité au siège social sis :

[…]

[…]

SARL AA représentée par son gérant Monsieur W AA domicilié en cette qualité au siège social sis :

[…]

[…]

représentés par M^e Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assisté de M^e Benoît DE CADENET et M^e Jérôme TRUCHOT, membre de la SELARD LE CAB’AVOCATS, avocats au barreau de BREST

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 janvier 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Françoise VAUTRAIN, Présidente de Chambre, Président,

AQ WACHTER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Laurence SILURGUET, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mars 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Françoise VAUTRAIN, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le 22 décembre 2006, la société GDP Vendôme a, par l’intermédiaire de la société GDP Vendôme Promotion, sa filiale, acquis un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) de 75 lits implanté à Charnay les Mâcon moyennant un prix de 3 500 000 €.

Le 28 décembre 2006, a été établi à la requête de la société GDP Vendôme Promotion, et de la SAS Les Vergers de la Coupée, exploitant de l’établissement, l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété, prévoyant notamment que l’ensemble immobilier était destiné exclusivement à l’usage d’EHPAD, et que les locaux privatifs ne pourraient être occupés que dans le strict respect de la destination de l’immeuble.

A partir de la fin décembre 2006, la société GDP Vendôme, dont l’objectif était de revendre l’établissement par lots à des investisseurs privés ou des particuliers à des fins de défiscalisation, a régularisé avec divers acquéreurs des contrats de réservation de lots.

Sont ensuite intervenus les actes suivants :

— le 22 février 2007, acquisition par M. AB C et son épouse, née Q L, auprès de la société GDP Vendôme Immobilier du lot n°56, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper le lot acheté ;

— le 26 février 2007, acquisition par la SARL Antropos auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°30 et 31, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 2 lots achetés ;

— le 6 avril 2007, acquisition par M. X-AZ Y et son épouse, née AC M, auprès de la société GDP Vendôme Immobilier du lot n°32, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper le lot acheté ;

— le 6 avril 2007, acquisition par la SARL Patrimed auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°67, 68, 69 et 70, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ;

— le 12 juin 2007, acquisition par M. X-AQ A et son épouse, née AD O, auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°3, 4, 5 et 6, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ;

— le 20 juin 2007, acquisition par la SARL AA auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°1, 2, 49 et 50, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ;

— le 10 juillet 2007, acquisition par M. AE Z et son épouse, née AF N, auprès de la société GDP Vendôme Immobilier du lot n°57, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper le lot acheté ;

— le 30 août 2007, acquisition par M. AG B et son épouse, née AH K, auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°23, 24, 25 et 51, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ; cet acte est intervenu avec la participation de la SCP Séverine Cailloce, Elisabeth Sechet, notaire à Carnac, conseil de l’acquéreur ;

— les 28 décembre 2007 et 10 janvier 2008, acquisition par M^me AF I auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n° 19, 20 (acte du 28 décembre 2007) et 21, 22 (acte du 10 janvier 2008), et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ; cet acte est intervenu avec la participation de la SCP Dreyfuss Collet, notaire à Strasbourg, conseil de l’acquéreur ;

— le 28 décembre 2007, acquisition par la société D auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n° 41, 42, 43 et 44, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée, des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés.

Concomitamment à ces actes de vente, chacun des acquéreurs a donné les biens qu’il a achetés à bail commercial à la société Les Vergers de la Coupée.

Un nouvel EHPAD a été construit sur la commune de Charnay les Mâcon, et l’intégralité des lits pour lesquels la société Les Vergers de la Coupée bénéficiait d’une autorisation d’exploitation ont été transférés vers ce nouvel établissement à compter du mois de décembre 2017.

Dans la perspective du transfert de son activité vers ces nouveaux locaux, la société Les Vergers de la Coupée a donné congé :

— aux époux A le 5 août 2015 pour le 11 juin 2016 ;

— à la société Antropos le 7 août 2015 pour le 25 février 2016 ;

— aux époux B le 6 août 2015 pour le 29 août 2016 ;

— aux époux C le 5 août 2015 pour le 21 février 2016 ;

— à la société AA le 12 août 2015 pour le 19 juin 2016 ;

— aux époux Y le 10 août 2015 pour le 5 avril 2016 ;

— à la société D le 18 décembre 2015 pour le 27 décembre 2016 ;

— à la société Patrimed le 6 août 2015 pour le 5 avril 2016 ;

— à M^me I les 18 août 2015 et 6 juillet 2016 respectivement pour le 25 décembre 2016 (lots n°19 et 20) et le 9 janvier 2017 (lots n°21 et 22) ;

— aux époux Z le 10 août 2015 pour le 9 juillet 2016.

La société Les Vergers de la Coupée s’est acquittée envers chacun de ces bailleurs du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle entre la date d’effet des congés respectifs et le 31 décembre 2017.

En octobre 2016, 22 propriétaires de lots ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Mâcon aux fins d’expertise, en faisant valoir que le vendeur et l’exploitant savaient dès l’origine que les locaux n’étaient plus aux normes, ce dont les acquéreurs n’avaient pas été informés, et nécessitaient la réalisation de travaux importants, dont il convenait de vérifier l’exécution, même partielle, préalablement à l’engagement d’une éventuelle action.

Par arrêt en date du 14 novembre 2017, la cour d’appel de Dijon a infirmé les ordonnances du 7 février 2017 ayant rejeté ces demandes, et a ordonné une expertise destinée à vérifier la conformité des lots litigieux aux normes applicables. L’expertise est toujours en cours.

Par ordonnance du 28 août 2018, les époux A, les époux Y, M^me I, les époux Z, les époux B, les époux C, la société D, la société Patrimed, la société Antropos et la société AA ont été autorisés à faire assigner la société Les Vergers de la Coupée à l’audience du tribunal de grande instance de Mâcon du 8 octobre 2018 aux fins de condamnation à payer à chacun d’eux une indemnité d’occupation, subsidiairement une indemnité d’immobilisation, depuis le 1^er janvier 2018 jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence.

L’assignation a été délivrée le 7 septembre 2018.

Les demandeurs ont rappelé au soutien de leurs prétentions que les actes d’achat leur faisaient obligation de conclure des baux commerciaux avec la société Les Vergers de la Coupée, et que le règlement de copropriété prévoyait que l’immeuble était destiné exclusivement à l’usage d’EHPAD, de sorte qu’ils ne pouvaient louer leurs lots à autrui. Ils ont ensuite exposé que, si la défenderesse prétendait avoir restitué les lieux le 14 décembre 2017, tel n’était pas le cas en réalité, puisque des baux étaient toujours en cours avec certains copropriétaires, ce qui rendait leurs propres lots indisponibles du fait de l’obligation d’un locataire unique. Ils ont ajouté que les locaux communs n’étaient eux-mêmes pas disponibles, comme appartenant à la société Domusvi, dont la société Les Vergers de la Coupée était une filiale, et qu’il était impossible de trouver un nouvel exploitant, du fait du transfert des autorisations délivrées par l’ARS au profit des nouveaux locaux exploités par la défenderesse.

La société Les Vergers de la Coupée a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, subsidiairement a fait valoir que si une indemnité d’occupation ou d’immobilisation devait être octroyée, elle ne pourrait excéder la période courant jusqu’au 29 décembre 2018. Elle a indiqué à l’appui de sa position avoir valablement délivré congé aux demandeurs, et avoir libéré les locaux donnés à bail, ainsi que tous les autres locaux de la résidence, tant privatifs que communs, et que les demandeurs avaient eux-mêmes refusé la restitution des clés proposée le 14 décembre 2017. Elle a indiqué que tous les baux étaient venus à échéance au plus tard le 29 décembre 2018, et que le maintien de ces baux jusqu’à cette date au profit de tiers n’ouvrait aucun droit aux demandeurs, en vertu de l’effet relatif des contrats, ajoutant qu’au demeurant il n’était pas démontré l’impossibilité d’une dualité d’exploitation sur une même résidence.

Par jugement du 26 novembre 2018, le tribunal, après avoir relevé qu’il était justifié par les demandeurs que la société Les Vergers de la Coupée demeurait preneuse à bail de certains lots, a indiqué que, si la délivrance de congés échelonnés n’était pas fautive, la défenderesse avait

néanmoins fait le choix de transférer son activité avant l’échéance du dernier bail et décidé unilatéralement qu’elle paierait des indemnités d’occupation jusqu’au transfert pour les baux déjà résiliés, puis seulement les loyers encore dus pour les baux subsistants. Il a ensuite considéré que, tant qu’un bail subsistait, l’obligation faite par le règlement de copropriété de n’avoir qu’un seul locataire exploitant la résidence interdisait aux autres propriétaires de relouer leur local à un autre exploitant, et a retenu que, cette circonstance était la résultante des choix opérés unilatéralement par la société Les Vergers de la Coupée, dont elle ne pouvait ignorer les conséquences pour les propriétaires, de sorte que la défenderesse devait, sur le fondement délictuel, être condamnée à réparer le préjudice des copropriétaires en leur payant des indemnités d’immobilisation équivalentes au montant des loyers antérieurs. Le tribunal a en conséquence :

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

* 2 195,80 € par mois à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 1 114,37 € par mois à la SARL Antropos ;

* 2 195,80 € par mois à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 557,18 € par mois à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL AA ;

* 548,95 € par mois à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL D ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL Patrimed ;

* 4 375,32 € par mois à M^me AF I ;

* 548,95 € par mois à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre des locaux sis à […], depuis le 1^er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence ;

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation (sic) de :

* 400 € à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 400 € à la SARL Antropos ;

* 400 € à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 400 € à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 400 € à la SARL AA ;

* 400 € à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 400 € à la SARL D ;

* 400 € à la SARL Patrimed ;

* 400 € à M^me AF I ;

* 400 € à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre de leurs frais irrépétibles ;

— condamné la société Les Vergers de la Coupée aux entiers dépens de la présente instance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

La société Les Vergers de la Coupée a relevé appel de cette décision le 21 décembre 2018.

Par ordonnance de référé du 7 juillet 2020, la première présidente de la cour d’appel de Dijon a débouté la société Les Vergers de la Coupée de sa demande d’aménagement de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées le 14 décembre 2020, l’appelante demande à la cour :

Vu l’article L 145-4 du code de commerce,

Vu l’article 1240 du code civil,

— de débouter les intimés de leur appel incident et de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

* 2 195,80 € par mois à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 1 114,37 € par mois à la SARL Antropos ;

* 2 195,80 € par mois à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 557,18 € par mois à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL AA ;

* 548,95 € par mois à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL D ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL Patrimed ;

* 4 375,32 € par mois à M^me AF I ;

* 548,95 € par mois à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre des locaux sis à […], depuis le 1^er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence ;

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité de :

* 400 € par mois (sic) à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 400 € par mois (sic) à la SARL Antropos ;

* 400 € par mois (sic) à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 400 € par mois (sic) à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 400 € par mois (sic) à la SARL AA ;

* 400 € par mois (sic) à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 400 € par mois (sic) à la SARL D ;

* 400 € par mois (sic) à la SARL Patrimed ;

* 400 € par mois (sic) à M^me AF I ;

* 400 € par mois (sic)à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre de leurs frais irrépétibles ;

— condamné la société Les Vergers de la Coupée aux entiers dépens ;

— débouté la société Les Vergers de la Coupée de ses demandes ;

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— de juger que la société Les Vergers de la Coupée a valablement délivré congé à l’ensemble des intimés et a effectivement quitté les locaux donnés à bail ainsi que tous les autres locaux privatifs ou communs de la résidence ;

— de juger que la société Les Vergers de la Coupée n’est donc plus débitrice à l’égard des intimés, depuis le 14 décembre 2017, date de libération effective et définitive de la résidence, d’une indemnité d’occupation ou d’immobilisation ;

— de condamner, par conséquent, chacun des intimés à restituer à la société Les Vergers de la Coupée l’intégralité des indemnités d’immobilisations qui leur ont été payées en exécution du jugement de première instance, du 1^er janvier 2018 au 20 septembre 2019, soit :

* pour les époux A : la somme totale de 45 379,87 € ;

* pour les époux B : la somme totale de 45 379,87 € ;

* pour les époux C : la somme totale de 11 515,05 € ;

* pour la société AA : la somme totale de 45 379,87 € ;

* pour les époux Y : la somme totale de 11 344,97 € ;

* pour les époux (sic) D : la somme totale de 45 379,87 € ;

* pour la société Patrimed : la somme totale de 45 379,87 € ;

* pour M^me I : la somme totale de 45 052,47 € ;

* pour les époux Z : la somme totale de 11 344,97 € ;

* pour la société Antropos : la somme totale de 23 030,31 € ;

— de débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— de constater que le dernier bail en cours sur la résidence est venu à échéance le 29 décembre 2018 ;

— de juger, par conséquent, que dans l’hypothèse où une condamnation au titre d’une indemnité d’occupation ou d’immobilisation serait prononcée à l’encontre de la société Les Vergers de la Coupée, celle-ci ne pourrait excéder une période courant jusqu’au 29 décembre 2018 ;

— de condamner, par conséquent, les intimés à restituer à la société Les Vergers de la Coupée les indemnités d’immobilisations qui leur ont été versées pour la période du 1^er janvier 2019 au 20 septembre 2019, soit :

* pour les époux A : la somme totale de 19 030,27 € ;

* pour les époux B : la somme totale de 19 030,27 € ;

* pour les époux C : la somme totale de 4 828,89 € ;

* pour la société AA : la somme totale de 19 030,27 € ;

* pour les époux Y : la somme totale de 4 757,57 € ;

* pour les époux (sic) D : la somme totale de 19 030,27 € ;

* pour la société Patrimed : la somme totale de 19 030,27 € ;

* pour M^me I : la somme totale de 18 897,59 € ;

* pour les époux Z : la somme totale de 4 757,57 € ;

* pour la société Antropos : la somme totale de 9 657,87 € ;

En tout état de cause,

— de condamner in solidum les intimés et autres (sic) à payer à la société Les Vergers de la Coupée la somme de :

* 7 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance ;

* 5 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— de condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 15 décembre 2020, les intimés demandent à la cour :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— outre de recevoir les concluants en leur appel incident, et de réformer pour partie le jugement,

A titre principal,

— de débouter la société Les Vergers de la Coupée de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— et statuant à nouveau, de condamner la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’occupation de :

* 2 195,80 € par mois à M. X-AQ AR A et à M^me AD AV AW A née O ;

* 1 114,37 € par mois à la SARL Antropos ;

* 2 195.80 € par mois à M. AG AY AQ B et à M^me AH AM B née K ;

* 557,18 € par mois à M. AB AO C et à M^me Q C née L ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL AA ;

* 548,95 € par mois à M. X-AZ BA BB Y et à M^me AC AI Y née M ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL D ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL Patrimed ;

* 4 375,32 € par mois à M^me AF AS AT I ;

* 548,95 € par mois à M. AE AP Z et à M^me AF AK Z, née N ;

au titre de leurs locaux sis dans la résidence de la rue de la Coupée à Charnay les Mâcon, ce, depuis le 1^er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou des copropriétaires de la résidence sise rue de la Coupée à […] ;

— à titre subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

* 2 195,80 € par mois à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 1 114,37 € par mois à la SARL Antropos ;

* 2 195,80 € par mois à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 557,18 € par mois à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL AA ;

* 548,95 € par mois à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL D ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL Patrimed ;

* 4 375,32 € par mois à M^me AF I ;

* 548,95 € par mois à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre des locaux sis à […], depuis le 1^er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence ;

A titre très subsidiaire :

— de débouter la société Les Vergers de la Coupée de sa demande de restitution des indemnités versées pour la période antérieure au 29 décembre 2018 ;

En tout état de cause :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité de :

* 400 € à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 400 € à la SARL Antropos ;

* 400 € à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 400 € à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 400 € à la SARL AA ;

* 400 € à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 400 € à la SARL D ;

* 400 € à la SARL Patrimed ;

* 400 € à M^me AF I ;

* 400 € à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre de leurs frais irrépétibles ;

— condamné la société Les Vergers de la Coupée aux entiers dépens de la présente instance ;

Et y ajoutant,

— de condamner la société Les Vergers de la Coupée à payer 800 € à chaque concluants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— de condamner la société Les Vergers de la Coupée aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 15 décembre 2020.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour,

A titre liminaire, il convient de rectifier l’erreur matérielle affectant le dispositif du jugement déféré, qui a alloué au titre de l’article 700 du code de procédure civile des indemnités qualifiées d’indemnités 'd’immobilisation'. Il convient de supprimer ce terme, qui résulte manifestement d’une opération de copier-coller de la condamnation principale.

Pour obtenir l’infirmation du jugement déféré, et le rejet des demandes formées par les intimés, la société Les Vergers de la Coupée conteste avoir commis une faute à leur égard en ayant procédé à la résiliation des baux qui la liait à eux, et en ayant cessé de leur régler une indemnité d’occupation à l’expiration du mois de décembre 2017.

Les intimés sollicitent quant à eux l’infirmation du jugement en ce qu’il a qualifié les indemnités qui leur ont été allouées d’indemnités d’immobilisation, et sollicitent qu’elles soient qualifiées d’indemnités d’occupation. Ils exposent que l’appelante avait commis une faute leur ayant causé préjudice, en cessant de leur régler des indemnités d’occupation à compter du 1^er janvier 2018, alors que la poursuite de certains baux impliquant d’autres copropriétaires leur interdisait de pouvoir remettre leurs propres biens en location.

Il convient en premier lieu de retenir, comme l’a pertinemment fait le premier juge, que le fait, pour la société Les Vergers de la Coupée, d’avoir procédé à la résiliation des divers baux la liant aux intimés n’est en lui-même pas constitutif d’une faute, dès lors qu’il est constant que ces résiliations sont intervenues aux dates d’échéance des baux respectifs, et en conformité avec les dispositions du code de commerce ainsi que les stipulations contractuelles. Cela n’est au demeurant pas contesté par les intimés, qui reconnaissent qu’en sa qualité de preneuse l’appelante était en droit de procéder à la résiliation de ces baux, et qui ne caractérisent pas de faute dans l’exercice même de cette faculté.

En l’espèce, il est établi que la société Les Vergers de la Coupée a matériellement libéré à compter du 14 décembre 2017, les locaux appartenant aux intimés, ainsi que l’ensemble des autres locaux, privatifs ou communs, constituant la résidence.

Ayant réglé aux intimés une indemnité d’occupation jusqu’au mois de décembre 2017 inclus, l’appelante considère avoir rempli ceux-ci de leurs droits, et n’être plus redevable envers eux d’aucune indemnité postérieure, en faisant valoir que les intéressés avaient retrouvé la libre disposition de leurs biens après son départ. Elle ajoute, ce qui n’est pas contesté, avoir proposé un rendez-vous en vue de la restitution des clés, que les bailleurs avaient cependant refusé de recevoir.

La société Les Vergers de la Coupée ne conteste cependant pas qu’à la date du 14 décembre 2017, certains baux la liant à des copropriétaires autres que les intimés n’étaient pas encore venus à échéance, compte tenu de la date à laquelle ils avaient été conclus.

Certes, les baux signés par chacun des intimés avec la société Les Vergers de la Coupée ne comportent aucune disposition les rendant expressément interdépendants les uns des autres.

Il n’en demeure pas moins que, lors de l’achat des lots, leur mise en location était imposée aux acquéreurs à titre de condition spécifique, le contrat de bail étant régularisé le même jour et par acte séparé. Or, ces baux ont tous été signés au profit de la société Les Vergers de la Coupée, sans qu’une quelconque latitude ait alors été laissée aux acquéreurs quant à l’identité du locataire.

Par ailleurs, il résulte du Chapitre I du Titre I de la troisième partie du règlement de copropriété, relatif à la destination de l’immeuble, que celui-ci est destiné exclusivement à usage d’EHPAD, et que l’ensemble des locaux formant l’immeuble, qu’ils soient privatifs ou communs, ne pourra être affecté qu’à cette destination. Il doit en être déduit que les intimés ne disposaient d’aucune possibilité de louer leur bien à une personne autre que l’exploitant de l’EHPAD.

Le même chapitre du règlement de copropriété ajoute que les locaux formant les lots n° 76 à 79 et les parties communes de l’immeuble 'sont affectés au gestionnaire de l’EHPAD pendant toute la durée de l’exploitation, même partielle, de l’immeuble, afin de pouvoir assumer les services dont il a la charge. Ledit gestionnaire devra maintenir lesdits lots et parties communes dans un parfait état d’entretien et de fonctionnement.' Le fait que ce texte désigne toujours le gestionnaire de l’établissement au singulier suffit à exclure l’hypothèse défendue par l’appelante selon laquelle la gestion de l’EHPAD pourrait être assumée concomitamment par plusieurs exploitants. L’argument tiré à cet égard par la société Les Vergers de la Coupée de l’allusion faite par ce texte à une exploitation partielle est sans emport, dès lors qu’il est manifestement envisagé le cas, non pas d’une exploitation par plusieurs gestionnaires, mais d’une exploitation ne portant pas sur l’ensemble des lots, en raison de l’éventuelle vacance de certains d’entre eux.

En l’espèce, le recours à un exploitant unique répond au demeurant à un impératif économique, au regard de la dimension modeste de la structure, dont il convient de rappeler qu’elle comporte au total 75 lits. Compte tenu des conditions financières appliquées, le volume d’activité qui en résulte ne permet à l’évidence pas d’envisager une rentabilité suffisante pour chaque intervenant en cas de pluralité de gestionnaires. C’est d’ailleurs ce que confirme un représentant de la société Actisource, intervenant notamment dans la gestion d’EHPAD, qui a été approché par le conseil des intimés. Dans un courrier électronique établi le 5 octobre 2018, soit à une date à laquelle il est constant que des baux étaient encore en cours au sein de la résidence Les Vergers de la Coupée, la société Actisource indique en effet : 'Bien évidemment, la gestion d’un établissement de ce type ne peut être envisagée que pour l’ensemble des lots bien que les baux n’arrivent pas à échéance à la même date.' C’est vainement que, pour dénier toute force probante à ce document, l’appelante soutient qu’il s’agirait d’un élément non objectif établi pour les besoins de la cause, alors qu’il n’est nullement démontré en quoi ou à quelle fin la société Actisource aurait partie liée avec les intimés.

Enfin, il n’est pas anodin de relever qu’alors que la société Les Vergers de la Coupée considère avoir été déliée à compter du 31 décembre 2017 de tous engagements envers les copropriétaires dont les baux avaient été résiliés à effet antérieur à cette date, elle a néanmoins continué, ainsi qu’il est démontré par les pièces versées aux débats par les intimés, notamment une attestation du syndic de copropriété, de régler seule l’intégralité des charges de gardiennage de l’immeuble pour l’année 2018, qui est celle au cours de laquelle sont venus à échéance les derniers baux encore en cours.

Dès lors ainsi que l’économie de l’opération proposée aux copropriétaires était bien établie sur la base d’un exploitant unique, le fait que des baux se soient poursuivis après que les leurs aient pris fin constituait effectivement un obstacle à ce que les intimés puissent remettre immédiatement leurs propres lots en location.

Le fait pour l’appelante d’avoir, à compter du 31 décembre 2017, cessé tout versement d’indemnité à des copropriétaires dont elle savait qu’en raison de baux se poursuivant à son profit ils étaient privés de toute possibilité de percevoir les fruits de leurs biens auprès d’un autre locataire, est indubitablement fautif.

C’est vainement que la société Les Vergers de la Coupée invoque, pour contester toute responsabilité à l’égard des intimés, le principe de la liberté d’entreprendre, en vertu duquel il ne pouvait lui être reproché d’avoir choisi d’exercer son activité dans d’autres locaux. Si le choix effectué par l’appelante n’est pas lui-même remis en cause, il doit néanmoins être rappelé que l’exercice d’une liberté fondamentale n’exonère pas celui qui en fait usage de l’obligation d’indemniser ceux qui subissent un

préjudice du fait de ce choix.

C’est également à mauvais escient que l’appelante soutient qu’il ne serait pas justifié d’un préjudice, faute de preuve du refus d’un autre exploitant de reprendre l’exploitation des lieux en dépit de l’absence de résiliation de tous les baux, alors que l’exploitant interrogé sur ce point par le conseil des intimés a précisément décliné l’offre pour cette raison.

Il est tout aussi vain pour l’appelante de soutenir qu’il ne serait pas démontré qu’elle aurait refusé de résilier les baux en cours dans l’hypothèse où un autre exploitant se serait présenté, alors, d’une part, qu’elle n’a jamais elle-même proposé aux intéressés d’agir de la sorte, et dans la mesure, d’autre part, où la locataire n’avait en tout état de cause pas à elle-seule la main sur la résiliation des baux, ceux-ci impliquant également des bailleurs dont rien n’établit qu’ils auraient nécessairement accepté une résiliation anticipée.

Il sera en conséquence retenu, comme l’a fait le premier juge, que la société Les Vergers de la Coupée doit, pour la durée écoulée entre le 1^er janvier 2018 et la date de prise d’effet de la résiliation du dernier des baux courant sur la résidence, indemniser les intimés par le biais de l’allocation d’une indemnité qui, compensant non pas la poursuite de l’occupation des lots, mais l’indisponibilité de ceux-ci, a été qualifiée à juste titre d’indemnité d’immobilisation, et qui doit être calculée sur la base des loyers mensuels respectifs qui s’appliquaient avant la résiliation des baux.

L’appelante produit aux débats un relevé duquel il résulte que le dernier des baux courant sur la résidence litigieuse est venu à expiration le 29 décembre 2018.

C’est à tort que les intimés soutiennent quant à eux que les indemnités auxquelles ils peuvent prétendre continueraient de courir à ce jour, au motif qu’il n’était pas justifié de la résiliation de tous les baux. Ils évoquent en premier lieu une procédure judiciaire en contestation de congé ayant opposé l’appelante aux consorts P, et à laquelle il avait été fait droit par le juge de première instance. Toutefois, il est établi que la décision ainsi rendue a fait l’objet d’un appel qui a donné lieu à un arrêt d’infirmation, de sorte que ce bail a en réalité pris fin dès le 20 septembre 2016. Cet arrêt n’est pas susceptible d’une voie de recours suspensif, et il n’est en tout état de cause pas justifié de l’exercice d’un pourvoi à son encontre, de sorte que sa solution ne peut à ce stade être remise en cause par les intimés. C’est par ailleurs à mauvais escient que ceux-ci se prévalent encore de l’irrégularité d’un congé donné à un bailleur tiers, alors que celui-ci n’a lui-même pas remis en cause la validité de cet acte, et qu’au demeurant le délai biennal applicable à une telle contestation est désormais expiré.

Il doit donc être constaté que la société Les Vergers de la Coupée est redevable envers chacun des intimés d’une indemnité d’immobilisation du 1^er janvier 2018 au 29 décembre 2018.

La décision entreprise sera infirmée s’agissant de cette dernière date.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de remboursement formée par l’appelante au titre des sommes trop-versées au titre de l’exécution provisoire assortissant la décision de première instance, le présent arrêt constituant en lui-même un titre suffisant à cette fin.

Le jugement déféré sera confirmé s’agissant de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux intimés la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagés pour défendre à hauteur d’appel.

Par ces motifs

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Ordonne la rectification de l’erreur matérielle affectant le jugement rendu le 26 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Mâcon ;

En conséquence, dit que, dans le dispositif de cette décision, il convient de supprimer les termes 'd’immobilisation' dans le membre de phrase suivant :

'condamne la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

* 400 € à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 400 € à la SARL Antropos ;

* 400 € à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 400 € à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 400 € à la SARL AA ;

* 400 € à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 400 € à la SARL D ;

* 400 € à la SARL Patrimed ;

* 400 € à M^me AF I ;

* 400 € à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre de leurs frais irrépétibles ;'

Infirme le jugement ainsi rectifié en ce qu’il a condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

* 2 195,80 € par mois à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 1 114,37 € par mois à la SARL Antropos ;

* 2 195,80 € par mois à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 557,18 € par mois à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL AA ;

* 548,95 € par mois à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL D ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL Patrimed ;

* 4 375,32 € par mois à M^me AF I ;

* 548,95 € par mois à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre des locaux sis à […], depuis le 1^er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

* 2 195,80 € par mois à M. X-AQ A et M^me AD O épouse A ;

* 1 114,37 € par mois à la SARL Antropos ;

* 2 195,80 € par mois à M. AG B, M^me AH B née K ;

* 557,18 € par mois à M. AB C, M^me Q C, née L ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL AA ;

* 548,95 € par mois à M. X-AZ Y, M^me AC Y, née M ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL D ;

* 2 195,80 € par mois à la SARL Patrimed ;

* 4 375,32 € par mois à M^me AF I ;

* 548,95 € par mois à M. AE Z, et M^me AF Z, née N ;

au titre des locaux sis à […], depuis le 1^er janvier 2018 jusqu’au 29 décembre 2018 ;

Confirme le jugement ainsi rectifié pour le surplus ;

Y ajoutant :

Rappelle que le présent arrêt constitue pour la société Les Vergers de la Coupée un titre suffisant pour obtenir restitution des sommes indûment versées au titre de l’exécution provisoire ordonnée par la décision infirmée ;

Rejette les demandes formées à hauteur d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

Condamne la société Les Vergers de la Coupée aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,