Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 17 MARS 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15542 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEI4R

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Bobigny – RG n° 21/00717

APPELANTS

M. B X

[…]

[…]

Association ARTAGENCE prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Véronique WEISBERG, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 289

INTIMES

M. D Y

[…]

[…]

Défaillant, signifié le 01.10.2021 à étude

S.C.I. SICAM, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée de M^e Laure JACQUEZ-DUBOIS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 février 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Thomas RONDEAU, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- DEFAUT

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Sicam est propriétaire d’une ancienne usine, convertie en entrepôt, située […], qu’elle a divisé en cellules données en location.

Par acte du 16 décembre 2017 et par avenant du 26 juillet 2018, la société Sicam a donné à bail commercial à l’association Artagence, représentée par son président M. B X, et à M. B X en personne, deux locaux dans cet immeuble portant les n° 111 et 119.

La société Sicam reproche à ses locataires, d’une part le non paiement des loyers, d’autre part d’avoir occupé sans droit ni titre des locaux voisins portant les numéros 110 et 122.

Suite à la délivrance d’un premier commandement de payer le 11 avril 2019 visant la clause résolutoire prévue au bail, la société Sicam a sollicité la résiliation du bail et l’expulsion des locataires des lieux loués et de ceux qui seraient occupés sans droit ni titre, mais elle a vu ses demandes rejetées par ordonnance rendue le 7 octobre 2020 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny.

Le 4 février 2021, la société Sicam a fait délivrer à ses locataires un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire et par acte du 22 avril 2021, elle a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny l’association Artagence et M. B X, ainsi que M. D Y (qui occuperait le lot 122), aux fins de voir :

- constater la résolution du bail portant sur les locaux n° 111 et 119 sis […] à Montreuil par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;
- ordonner l’expulsion des locataires et leur condamnation solidaire à lui payer une provision de 73.562,79 euros au titre des loyers impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire et de 11.034,42 euros au titre de la clause pénale, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 3.955 euros jusqu’à la libération des lieux ;

- ordonner l’expulsion de l’association Artagence et de M. X du local n°110 dans les huit jours de la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

- les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 117,82 euros à compter du 13 mars 2019 jusqu’à expulsion ;

- les condamner solidairement à remettre les locaux en état ;

- ordonner l’expulsion de l’association Artagence, de M. X et de M. Y du local n°122 dans les huit jours de la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

- condamner solidairement l’association Artagence et M. X au paiement d’une indemnité d’occupation de 39,65 euros pour le local n°122 à compter du 13 mars 2019 jusqu’au 31 octobre 2019 ;

- condamner solidairement l’association, M. X et M. Y au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 39,65 euros pour le local n°122 à compter du 1er novembre 2019 jusqu’à expulsion ;

- condamner solidairement les défendeurs à remettre les locaux en état ;

- condamner solidairement l’association et M. X au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Les défenderesses n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par ordonnance réputée contradictoire du 2 juillet 2021, le juge des référés a :

- condamné l’association Artagence et M. X solidairement à payer à la société Sicam la somme provisionnelle de 22.568,07 euros correspondant aux loyers impayés au 4 mars 2021 des lots n°111 et 119 sis au […] ;

- constaté la résolution du bail au 4 mars 2021 portant sur les locaux n°111 et 119 sis […] ;

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de l’association Artagence et de M. X ainsi que de tous occupants de leur chefs des locaux n°111 et 119 situés […] ;

- condamné à titre provisionnel l’association Artagence et M. X solidairement à payer à la société Sicam une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2021 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant de 3.869 euros ;

- dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* vu l’occupation sans droit ni titre des locaux n°110 et 122 :

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de l’association Artagence et de M. X ainsi que de tous occupants de leur chef du local n°110 situé […] ;

- condamné solidairement l’association Artagence et M. X à payer à la société Sicam une indemnité d’occupation à compter du 9 mars 2021 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant de 116,06 euros par jour ;
- condamné solidairement l’association Artagence et M. X à remettre le local n°110 en l’état en supprimant les ouvrages dont la présence a été constatée par M^e Z par constat du 9 mars 2021 à savoir : huisseries, portes, deux poteaux, murs maçonnés, cloisonnement, moquette, installation de sanitaire et de cuisine ;

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de l’association Artagence de M. X et de M. Y ainsi que de tous occupants de leur chef, du local n°122 situé […] ;

- condamné solidairement l’association Artagence et M. X à payer à la société Sicam une indemnité d’occupation à compter du 9 mars 2021 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant de 39,06 euros par jour à compter du 9 mars 2021 pour l’occupation du lot 122 ;

- condamné solidairement l’association Artagence, M. X et M. Y à remettre le local n°122 en l’état en supprimant les ouvrages dont la présence a été constatée par M^e Z par constat des 9 mars et 12 avril 2021 à savoir : cloisonnements ;

- dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

- condamné solidairement l’association Artagence et M. X au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné solidairement l’association Artagence et M. X aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 4 février 2021 ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 12 août 2021, l’association Artagence et M. X ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 19 octobre 2021, ils demandent à la cour, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, de :

- annuler l’ordonnance de référé en date du 2 juillet 2021 en toutes ses dispositions,

subsidiairement,

- dire qu’il n’y a pas lieu à référé,

très subsidiairement,

- débouter la société Sicam de sa demande en paiement et d’acquisition de clause résolutoire,

infiniment subsidiairement,

- dire que l’association Artagence bénéficiera de 24 mois de délais de paiement et réglera la somme de 200 euros en plus du loyer courant chaque mois et versera le solde de la dette le 24ème mois,

en tout état de cause,

- condamner la société Sicam à remettre en état les parties communes de l’entrepôt sis […] à Montreuil et à mettre en 'uvre les mesures de sécurité nécessaires à garantir la sécurité et la jouissance paisible de l’association Artagence sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,

- condamner la société Sicam au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 22 novembre 2021, la société Sicam demande à la cour, sur le fondement de l’article 1103 et 1721 et suivants du code civil, de:
- débouter M. X et l’association Artagence de leur appel ;

- confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- condamner solidairement l’association Artagence et M. X à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner solidairement aux dépens ;

Pour l’exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. D Y, intimé par les appelants, n’a pas constitué avocat.

SUR CE LA COUR

Sur la demande d’annulation de l’ordonnance déférée

Les appelants soutiennent en premier lieu que le juge a violé le principe de la contradiction prévu à l’article 16 du code de procédure civile en ayant retenu l’affaire alors que M. X s’était présenté à l’audience du 28 mai 2021 afin de solliciter le renvoi au motif qu’il avait déposé une demande d’aide juridictionnelle pour se voir désigner un avocat.

L’intimée conteste que M. X se soit présenté à l’audience ; il en veut pour preuve la mention portée sur ce point par le premier juge dans sa décision.

Dans son ordonnance, le premier juge a noté : "assignés selon les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile, les parties défenderesses n’ont pas comparu."

Cette mention fait foi jusqu’à inscription de faux, procédure non menée en l’espèce par M. X, lequel se borne à produire une décision d’aide juridictionnelle en date du 8 février 2021 dont il n’est nullement établi qu’elle concerne l’instance engagée devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny plutôt que celle engagée devant le même tribunal mais sur le fond, par assignation du 22 janvier 2021, la concomitance entre cette date d’assignation et celle de la demande d’aide juridictionnelle allant dans le sens de la seconde hypothèse.

Le moyen tiré de la violation du contradictoire est donc mal fondé.

Les appelants soutiennent en second lieu que le premier juge a violé l’article 100 du code de procédure civile en s’abstenant de se dessaisir au profit du tribunal judiciaire de Bobigny saisi sur le fond, alors qu’il connaissait l’existence de cette instance au fond et qu’il existait ainsi une situation de litispendance. Ils précisent qu’une première ordonnance de référé du 7 octobre 2020 a rejeté pour contestation sérieuse la demande du bailleur en paiement des loyers et en expulsion et que ce dernier a agi sur le fond devant le tribunal judiciaire de Bobigny le 22 janvier 2021.

L’intimé objecte, à juste titre, qu’il n’existe pas de situation de litispendance, le juge des référés, comme il le relève dans sa décision, ayant statué sur la base d’un commandement de payer délivré postérieurement à la première ordonnance de référé du 7 octobre 2020 et faisant état de loyers impayés échus postérieurement, en sorte que le premier juge ne remet pas en cause ce que la juridiction des référés a jugé la première fois et ce dont le juge du fond est saisi.

Ce second moyen est donc également mal fondé.

Par suite, la demande d’annulation de l’ordonnance déférée, fondée sur ces deux moyens, sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire visant à voir juger n’y avoir lieu à référé pour contestations sérieuses

Les appelants opposent aux prétentions du bailleur :
- Le non respect par lui de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, faisant valoir que les locaux sont tellement dégradés qu’ils ne permettent pas la jouissance des lieux, produisant des photographies ainsi qu’un constat d’huissier de justice réalisé par M^e A le 10 avril 2019 à la demande d’un autre locataire de l’immeuble, ainsi que deux témoignages écrits émanant d’autres locataires de l’immeuble ;

- Le comportement déloyal du bailleur qui a délivré le commandement de payer en avril 2019 alors que les parties avaient trouvé un accord pour le règlement de la dette locative, l’association Artagence ayant toujours tenu informée la SCI Sicam de ses difficultés de règlement et toujours tenté de trouver des solutions de paiement, n’ayant jamais cessé les versements de loyer afin de ne pas aggraver sa dette, la société Sicam, pour sa part, s’étant bien gardée d’indiquer qu’elle avait saisi le juge du fond par assignation du 22 janvier 2021 ;

- L’association n’a jamais occupé les lots non loués n° 110 et 122 ; M. X a tenté de trouver des locataires pour le lot 110, jouxtant le lot 111, mais n’y est pas parvenu ; pour éviter que les squatteurs ne reviennent il a été contraint d’édifier un mur entre le local 111 et le local 110 ; que le lot 122 est quant à lui occupé par M. D Y, employé par la SCI Sicam et prétendant jouer le rôle de gardien ;

- L’association n’a pas eu connaissance des pièces justifiant du montant de la dette locative, et la SCI Sicam n’a jamais justifié des charges lui permettant de se prévaloir de plus de 1000 euros par mois, alors que les locaux montrent des désordres.

Sur l’exception d’inexécution

Le bailleur rappelle, à juste titre, que seule l’inexécution de l’obligation de délivrance peut justifier le non paiement des loyers et que le locataire qui entend s’opposer à un commandement de payer doit justifier qu’il est victime d’une éviction et qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son local.

Il fait valoir que ces conditions ne sont pas remplies en l’espèce, les locataires se bornant à se prévaloir de façon opportuniste de faits anciens et antérieurs au premier impayé, alors qu’ils ne se sont jamais manifestés auprès de la bailleresse pour se plaindre d’une quelconque gêne, que ce soit en 2018 ou 2019 ou postérieurement.

Si les locataires justifient par la production de photographies, d’attestations d’autres locataires de l’immeuble et d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 10 avril 2019 à la requête de l’un d’entre eux, que les parties communes de l’immeuble souffrent d’un défaut d’entretien, ces éléments ne suffisent pas à établir que l’association Artagence et M. X se trouveraient dans l’impossibilité d’exploiter les locaux qui leur sont donnés à bail. Ils ne justifient d’aucune réclamation en ce sens adressée au bailleur.

Sur la déloyauté du bailleur

Les appelants ne justifient nullement qu’un accord de paiement était en cours lorsque le bailleur a fait délivrer le commandement de payer le 4 février 2021, se bornant à produire un courriel de M. X adressé au bailleur le 7 février 2019 dans lequel il écrit :

«  Virement ce jour de 1500 euros pour le loyer des locaux de Montreuil

Soit 3000 + 5000 = 4500 euros pour janvier

Pour février je vous envoie progressivement la même somme…"

Ce courriel ne fait qu’établir que M. X effectuait des paiements au titre de sa dette locative ; il ne démontre pas l’existence d’un accord entre le bailleur et ses locataires pas plus que le respect de cet éventuel accord.

La société Sicam produit pour sa part un relevé de compte actualisé au 9 novembre 2021 qui reprend l’historique de la dette locative en montrant que celle-ci n’a cessé d’augmenter depuis le 1er octobre 2018, se chiffrant alors à 6.900 euros pour atteindre 97.145,75 euros le 19 octobre 2021, nonobstant les règlements intervenus qui sont loin de couvrir le loyer courant. A la délivrance du commandement de payer du 4 février 2021, la dette atteignait plus de 73.000 euros.

Il ne saurait, dans ces conditions, être valablement soutenu que le bailleur a délivré le commandement de payer de mauvaise foi. Quant à l’introduction d’une action au fond qui n’aurait pas été annoncée au locataire, elle ne caractérise pas davantage une déloyauté du bailleur qui n’était pas tenu à une telle annonce, le locataire n’étant pas en outre sans ignorer qu’eu égard au montant de sa dette locative et à l’échec de la première action en référé du bailleur, il se trouvait exposé à une action sur le fond.

Sur la dette locative

Il est bien justifié par le bailleur de la dette de loyers et provisions sur charges par la production du bail, du commandement de payer du 4 février 2021 auquel est joint un décompte et de deux relevés de compte détaillés arrêtés au 1er avril 2021 et au 9 novembre 2021.

C’est par une juste analyse des éléments du dossier et notamment du commandement de payer du 4 février 2021 et du décompte de loyers en date du 8 avril 2021, que le premier juge a dit que la dette locative n’était pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 22.568,07 euros correspondant aux loyers et charges échus depuis le 1er juillet 2020, soit postérieurement à la première demande provisionnelle du bailleur jugée sérieusement contestable, jusqu’au 4 mars 2021, soit un mois après la délivrance du commandement de payer du 4 février 2021.

C’est donc à bon droit que le premier juge a alloué cette somme au bailleur à titre provisionnel, constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion des locataires dès lors que les causes du commandement n’avaient pas été régularisées dans le mois de sa délivrance, et condamné les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

Sur l’occupation des lots, hors bail, n° 110 et 122

Il n’est pas discuté que les lots 110 et 122 ne sont pas inclus au bail.

L’occupation du local n°110 par M. X ressort incontestablement du procès-verbal de constat que la société Sicam a fait établir le 9 mars 2021 par un huissier de justice, en la présence de M. X, lequel a déclaré à l’huissier qu’il occupait effectivement ce local, sans toutefois consentir à lui remettre les clés. L’officier ministériel a pu constater cette occupation en pénétrant dans le local avec l’aide d’un serrurier, et les photographies illustrant le constat corroborent l’occupation des lieux par M. X et la réalisation par lui de travaux d’aménagement.

L’huissier de justice a pu aussi constater le même jour que le local n°122 était occupé par M. D Y, présent dans les lieux, qui a reconnu les occuper sans titre et qui lors d’un constat ultérieur du 12 avril 2021, a déclaré à l’huissier de justice qu’il occupait le local depuis un an et demi et précisément depuis le départ du précédent occupant qui avait remis les clés à M. X, lequel lui a permis d’occuper les lieux.

L’occupation sans droit ni titre du local n°110 par M. X et du local n°122 par M. Y, ce dernier étant en outre occupant du chef du premier, se trouve ainsi indiscutablement établie et constitue pour la société Sicam un trouble manifestement illicite comme l’a exactement relevé le premier juge qui, à bon droit, a ordonné l’expulsion des occupants et mis à leur charge une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail des locaux régulièrement loués.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

Il y a lieu d’exclure tout délai de paiement compte tenu de la progression constante de la dette locative depuis octobre 2018 et de l’importance de son montant au vu du dernier décompte, démontrant l’incapacité de l’association Artagence et de M. X à apurer leur dette locative dans le délai de 24 mois qu’ils sollicitent, alors en outre que ceux-ci ne fournissent aucun élément sur leur situation financière.
Sur la demande des appelants tendant à la remise en état des parties communes de l’entrepôt et à la mise en oeuvre de mesures nécessaires à garantir la sécurité et la jouissance paisible de l’association Artagence

Il ne saurait être statué par le juge de l’évidence sur une telle demande, qui suppose d’apprécier l’obligation de délivrance du bailleur alors en outre que le bail se trouve désormais résilié et que les appelants sont occupants sans droit ni titre, l’obligation contractuelle du bailleur étant par suite sérieusement contestable. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

En définitive, l’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions et perdant en leur appel, l’association Artagence et M. X seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la société Sicam la somme de 2500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise,

Confirme en toutes ses dispositions cette ordonnance rendue le 2 juillet 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement des appelants et dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus de leurs demandes,

Condamne solidairement l’association Artagence et M. B X aux dépens de l’instance d’appel,

Les condamne solidairement à payer à la société Licom la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE