SARL BRUNOEL

C/

[L] [K]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 22 FEVRIER 2024

N° RG 23/00932 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GHLF

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue le 05 juillet 2023,

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 23/284

APPELANTE :

SARL BRUNOEL, exerçant sous l’enseigne '[6]', représentée par son dirigeant légal en exercice dûment domicilié en cette qualité au siège :

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent CUISINIER, membre de la SELARL DU PARC – CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 91

assistée de M^e Emma KUMANI, membre de la SCP BES SAUVAIGO & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ :

Monsieur [L] [K]

né le 22 Décembre 1962 à [Localité 2] (21)

domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e David FOUCHARD, membre de la SELARL CABINET D’AVOCATS PORTALIS ASSOCIES – CAPA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 45

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Janvier 2024 pour être prorogée au 08 Février 2024 puis au 22 Février 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Président de Chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 5 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Dijon a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail commercial liant M. [L] [K] à la Sarl Brunoel,

— ordonné l’expulsion de la Sarl Brunoel et celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 2],

— condamné la Sarl Brunoel au paiement de la somme provisionnelle de 11 933,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2023 inclus ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4 500 euros à compter du 1er juillet 2023, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné la Sarl Brunoel au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 19 juillet 2023, la Sarl Brunoel a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions n°2 du 31 octobre 2023, la Sarl Brunoel demande à la cour, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce :

— de juger qu’elle est recevable et bien fondée en ses demandes, fins, et conclusions,

Y faisant droit,

— d’infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Dijon du 5 juillet 2023 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

constaté la résiliation de plein droit du bail ayant lié M. [L] [K] à la Sarl Brunoel,

ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 5],

l’a condamnée à payer à M. [L] [K] :

la somme provisionnelle de 11 933,67 euros au titre du solde des loyers et charges arriérés au 19 juin 2023,

une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 4 500 euros à compter du 1er juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer du 16 mars 2023.

Statuant à nouveau,

— prendre acte du fait que la société Brunoel a intégralement apuré sa dette locative depuis le 21 juin 2023 ;

— dire et juger qu’il y a lieu, en conséquence, de lui accorder des délais de paiements rétroactifs au 21 juin 2023,

— dire et juger que la clause résolutoire n’a pas produit ses effets,

— écarter l’application de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— débouter M. [L] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Brunoel,

— condamner M. [L] [K] à régler à la société Brunoel la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] [K] aux entiers dépens.

La Sarl Brunoel expose notamment que :

— le 23 janvier 2014 la société Déboriane lui a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail, la preneuse exploitant sous l’enseigne « [6] » un fonds de commerce d’hôtel, bar, café et restaurant sis [Adresse 5],

— le contrat de bail commercial a été renouvelé à compter du 25 mai 2018 jusqu’au 25 mai 2017,

— la société Brunoel est entrée en pourparlers en fin d’année 2022 avec la société Immobilière du Prieuré, en vue de la cessation du fonds de commerce au profit de cette dernière,

— elle a été invitée à ne plus exploiter son fonds de commerce à partir du mois de janvier 2023, étant dispensée du paiement des loyers et alors que l’immeuble devait faire l’objet d’une destruction totale,

— en effet, le repreneur s’était engagé à augmenter le prix de cession proposé pour le fonds de commerce de la société Brunoel, en cas d’impayé locatif,

— elle n’a pas reçu le commandement de payer la somme de 18 289,41 euros visant la clause résolutoire, délivré le 16 mars 2023 à la demande de M. [L] [K],

— elle n’a pas compris que le bailleur agisse ainsi à son endroit, alors qu’il était partie à ce projet immobilier porté par la société Immobilière du Prieuré, la promesse de l’acte de cession du fonds de commerce ayant été rédigé par acte authentique du 20 avril 2023,

— l’ordonnnace de référé a été rendue alors qu’elle avait réglé l’arriéré locatif, un premier versement de 28 000 euros étant intervenu le 15 juin 2023, le solde de 12 132,48 euros ayant été réglé le 21 juin 2023, jour de l’audience,

— elle indique avoir le 30 juin 2023 régularisé un avenant à la promesse de vente signée avec la société Immobilière du Prieuré en vue de la cession de son fonds de commerce et en avoir finalement repris l’exploitation,

— la dette ayant été réglée, la cour d’appel saisie par l’effet dévolutif de l’appel, a le pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire et au cas d’espèce, d’écarter l’application de cette clause, la dette locative ayant été réglée.

Dans ses conclusions récapitulatives du 9 novembre 2023, M. [L] [K] demande à la cour :

— de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

constaté la résiliation du bail commercial,

condamné le bailleur à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 4 500 euros à compter du 1er Juillet 2023,

condamné la Sarl Brunoel à payer à M. [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— de condamner la Sarl Brunoel à payer la somme de 3 6l4,77 euros au titre des arriérés à la date du 28 septembre 2023, outre les arriéré ultérieurs,

— de condamner la Sarl Brunoel à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la Sarl Brunoel aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [L] [K] réplique que :

— il n’a jamais consenti à une cessation d’exploitation, et des murs du fonds de commerce lui appartenant ni accepté la suspension du paiement des loyés,

— l’immeuble n’est plus exploité, ainsi que le révèle le constat d’huissier du 27 juillet 2023,

— une attestation du maire de la commune de [Localité 2] indique que le 25 septembre 2023, les locaux faisant pourtant l’objet d’une fermeture administrative, se trouvaient occupés par des personnes apparemment d’origine Bulgare,causant des nuisances, notamment en délaissant de nombreux sacs poubelle aux abords de la Grenelle.

M. [K] demande à la cour de constater que de nouveaux impayés existent à la date du 28 septembre 2023 d’un montant de 3 614,77 euros et que les actes de procédures ont été régulièrement délivrés sur les lieux d’exploitation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2020.

MOTIVATION

1) Sur la demande d’octroi de délai de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail

Il est constant que suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2009, M. [L] [K] a donné à bail à la Sarl Déboriane un ensemble immobilier à usage commercial à [Adresse 5], comprenant deux salles de restaurant, 20 chambres, un bar, une cuisine, des dépendances, un jardin et une piscine, moyennant le loyer annuel de 48 000 euros.

Par acte authentique du 23 janvier 2014, le fonds de commerce incluant le droit au bail a été cédé par la Sarl Deboriane à la Sarl Brunoel.

Par avenant du 9 décembre 2014 rédigé en la forme authentique, un avenant au contrat de bail commercial a été conclu entre les consorts [K] et la Sarl Brunoel, M. [L] [K] est devenu l’unique bailleur.

Au soutien de sa demande, la Sarl Brunoel soutient avoir intégralement payé sa dette locative depuis le 21 juin 2023 et qu’il convient de lui accorder des délais de paiement rétrocatifs au 21 juin 2023, de nature à écarter l’application de la clausé résolutoire.

Pour solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail commercial, M. [K] expose que les arriérés ont été réglés tardivement à la date du mois de juillet 2023 et que de nouveaux impayés existent à la date du 28 septembre 2023, d’un montant de 3 614,77 euros.

La Sarl Brunoel oppose que depuis la présente instance, elle est à jour du règlement des loyers courants et charges, qu’ainsi :

— les loyers et les charges du mois de septembre 2023 ont été réglés par virements du 2 octobre 2023 d’un montant de 5 201,04 euros et d’un montant de 500 euros,

— les loyers et les charges du mois d’octobre 2023 ont été réglés par virements du 30 octobre 2023 d’un montant de 5 201,04 euros et d’un montant de 500 euros,

— la taxe foncière d’un montant de 5 125 euros par virement du 24 octobre 2023.

Il n’est contesté par quiconque qu’à compter du mois de décembre 2022, la Sarl Brunoel n’a pas réglé ses loyers. Elle ne produit aucun document attestant que son bailleur avait connaisssance de l’opération immobilière alléguée de rachat du fonds de commerce et des murs de l’établissement par la société Immobilière du Prieuré.

La Sarl Brunoel ne pouvait en tout état de cause pas cédé ainsi qu’elle l’indique en page 3 de ses écritures les murs de l’établissement situé [Adresse 5].

Ainsi la promesse de cession de fonds de commerce du 20 avril 2023 a été conclue entre la Sarl Brunoel et la société Immobilière du Prieuré, sans que le bailleur n’intervienne à l’acte.

L’acte mentionne que le promettant n’est pas à jour du paiement des loyers et charges, qu’il est redevable des loyers relatifs aux mois de décembre 2022, janvier 2023, février 2023 et mars 2023, qu’il a fait l’objet d’une mise en demeure de régler l’arriéré par courrier du 26 janvier 2023 et de trois sommations d’huissier de justice, dont une annexée à l’acte.

Il est justifié que par acte du 16 mars 2023, M. [K] a signifié à la Sarl Brunoel un commandement de payer la somme de 18 289,41 euros en principal, visant la clause résolutoire du bail.

L’acte a été signifié au siège social de laSarl [Adresse 5], avec remise d’une copie à l’étude d’huissier.

La Sarl Brunoel ne justifie pas que les précédents commandements de payer lui aient été adressés à une adresse différente du siège social de la société où elle exerce sous l’enseigne [6].

La Sarl Brunoel reconnaît ne pas s’être acquittée du règement de la somme dans le délai d’un mois.

L’article L.145-41 du code de commerce dans sa version applicable à l’espèce dispose que «  toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1345-5 du code civil énonce que : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Il n’est pas contesté que la clause résolutoire a valablement été mise en mouvement par le commandement de payer délivré le 16 mars 2023 au visa de celle-ci et rappelant expressément le délai d’un mois imparti par l’article susvisé et que la Sarl Brunoel ne s’est pas acquittée du paiement des loyers dont elle ne conteste pas qu’ils sont dus dans ce délai.

En conséquence, les conditions prévues à cet article pour l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies un mois après la délivrance du commandement, soit le 16 avril 2023 comme l’a justement retenu le premier juge.

Le recours de la Sarl Brunoel vise à obtenir des délais de paiement suspensif non accordés en première instance.

La Sarl Brunoel n’explique pas de manière à convaincre la cour les raisons pour lesquelles elle ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ni les raisons pour lesquelles elle n’était pas représentée à l’audience du 21 juin 2023, à la suite de la délivrance de l’assignation en référé expulsion du 1er juin 2023 devant le tribunal judiciaire de Dijon.

Il ressort des pièces produites :

— qu’un chèque de banque de 28 000 euros a été établi le 15 juin 2023 au bénéfice de Maître [U], huissier de justice,

— qu’un chèque de 12 132,48 euros tiré sur le compte au Crédit Agricole de M. ou Mme [X] [D] a été signé le 21 juin 2023 et rédigé à l’ordre de Maître [U].

La Sarl Brunoel a reconnu avoir cessé son activité pendant plus de trois mois dans l’attente de la cession du fonds de commerce.

La promesse de cession du 20 avril 2023 comporte la mention selon laquelle le promettant (la Sarl Brunoel) déclare que le fonds de commerce est actuellement fermé au public depuis le 1er janvier 2023.

Le procès-verbal de constat du 27 juillet 2023 établi par Maître [U] révèle que la consultation du site « [6]-Hôtel restaurant à [Localité 2] » mentionne que « l’Hôtel restaurant [6] a fermé ses portes définitivement », le site étant de fait inactif.

L’occupation de chambres par des saisonniers en septembre 2023 n’est pas de nature à remettre en cause l’absence d’exploitation de l’établissement d’hôtel-restaurant.

L’examen du décompte de Maître [U] fait état au 28 septembre 2023 du décompte locatif suivant :

— loyer du 25 juin 2023 au 24 juillet 2023 : 4 500 euros,

— loyer du 25 juillet 2023 au 24 août 2023 : 4 500 euros,

— Loyer du 25 août 2023 au 24 septembre 2023 : 4 500 euros,

soit 13 500 euros.

versements à déduire :

—  19/07/2023 : 5 201,04 euros et 500 euros,

—  12/09/2023 : 5 201,04 euros et 500 euros,

soit 11 402,08 euros, soit un solde de 2 097,92 euros outre des frais de procédure de 410,84 euros et 106,01 euros au titre de l’assignation devant le juge des référés.

Quant aux virements émis le 2 octobre 2023 et le 30 octobre 2023, le preneur soutient qu’ils sont venus régler les loyers des mois de septembre et octobre 2023 pour 2 x 5 201,04 euros et 2 x 500 euros, soit un total de 11 402,08 euros.

Il est produit le justificatif d’un virement du 24 octobre 2023 d’un montant de 5 125 euros au titre de la taxe foncière.

Cependant les débits du compte courant de la Sarl Brunoel ne sont pas justifiés par des extraits émanant de la banque de la société de sorte que la condamnation du preneur interviendra en deniers et quittances à hauteur de 2 097,92 euros.

Il n’est pas démontré que la Sarl Brunoel dispose encore de salariés, et de locations prévues pour les semaines à venir. Quant à son site internet, il mentionne une fermeture définitive de l’établissement [6].

Il n’existe pas de garanties suffisantes relativement à une continuation effective et pérenne de l’activité commerciale de nature à faire obstacle à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer du 16 mars 2023 n’ayant pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

La Sarl Brunoel n’invoque aucun fait particulier opposable au bailleur justifiant de l’absence des loyers du bail commercial aux termes convenus.

Elle ne verse par ailleurs au débat aucun document comptable ni financier permettant de s’assurer que les délais qui lui seraient accordés lui permettraient l’acquittement définitif de sa dette, tout en assurant le règlement des mensualités courantes.

Il n’est pas justifié de la continuation effective de l’exploitation commerciale et de pièces comptables établissant que la Sarl Brunoel ne se trouve pas dans une situation lui permettant de respecter l’octroi de délais de paiement.

Il convient dès lors, de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et, y ajoutant, de débouter la Sarl Brunoel de sa demande de délais de paiements rétroactifs au 21 juin 2023.

L’ordonnance de référé est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, condamné la Sarl Brunoel à payer une indemnité d’occupation de 4 500 euros à compter du 1er juillet 2023.

2) Sur les sommes dues :

Au vu des pièce produites, notamment le contrat de bail et le décompte, et en l’absence de production d’extrait du compte courant émamant de la banque de la Sarl Brunoel, il apparaît que la Sarl Brunoel reste redevable de la somme de 2 097,92 euros en deniers et quittances au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû au 24 septembre 2023, somme dont il convient de déduire les frais d’assignation et de procédure postérieurs à l’ordonnance de référé, lesquels sont déjà compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner la Sarl Brunoel à payer à M. [K] [L] la somme de 2 097,92 euros, en deniers et quittances, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3) Sur les frais et dépens :

L’équité commande de rejeter la demande de M. [L] [K] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, la confirmation de l’ordonnance relativement aux frais irrépétibles étant prononcée.

La Sarl Brunoel sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour.

Confirme l’ordonnance entreprise sauf s’agissant de la somme provisionnelle allouée au titre des loyers et charges,

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne la Sarl Brunoel à payer à titre provisionnel à payer à M. [K] [L] la somme de 2 097,92 euros, en deniers et quittances, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant :

Rejette la demande de délais de paiements suspensifs rétroactifs au 21 juin 2023 ;

Condamne la Sarl Brunoel aux dépens de première d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,