[B] [C]

[D] [L]

C/

[W] [Y]

[I] [O] épouse [Y]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

N° RG 22/01618 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GC5M

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 décembre 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Chalon-Sur-Saône – RG : 1122000638

APPELANTS :

Monsieur [B] [C]

né le 05 Septembre 1992 à [Localité 10]

domicilié :

[Adresse 6]

[Localité 8]

Madame [D] [L]

née le 31 Août 1989 à [Localité 10]

domiciliée :

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentés par M^e Tiffanie MIREK de la SCP GALLAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉS :

Monsieur [W] [Y]

né le 21 Mars 1954 à [Localité 14]

domicilié :

[Adresse 4]

[Localité 9] (71)

Madame [I] [O] épouse [Y]

née le 14 Mars 1959 à [Localité 12]

domiciliée :

[Adresse 4]

[Localité 9] (71)

Représentés par M^e Carole FOURNIER, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon compromis de vente sous-seing-privé régularisé les 19 et 21 avril 2021, M. et Mme [Y] ont vendu à M. [C] et Mme [L] un ensemble immobilier sis [Adresse 7], cadastré section BZ n°[Cadastre 3] lieudit [Localité 11] pour une contenance de 0 à 75 ca au prix de 47'000 euros frais d’agence inclus à la charge des vendeurs et ce sous condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Le compromis de vente prévoit dans la rubrique clause pénale :

'Il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours en justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

La partie qui n’est pas en défaut pourra prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat et il est expressément prévu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie la somme ci-dessous indiquée à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice :

quatre mille sept cent euros (4700 euros).'

Le compromis de vente a été notifié à M. [C] et Mme [L] par lettres recommandées, dont avis signés le 22 avril 2021.

M. [C] et Mme [L] ont transmis à l’agence immobilière Neyrat une offre de prêt émanant de la société CIC Lyonnaise de banque le 1er juillet 2021.

M. [C] et Mme [L] ont refusé de réitérer la vente.

Maître [M] les a mis en demeure, le 25 novembre 2021, de régulariser la vente dont la signature était d’abord prévue le 8 octobre 2021 puis reportée au 15 et 17 décembre 2021.

Les vendeurs ont alors notifié, par l’intermédiaire de leur conseil, la résolution du compromis de vente aux consorts [C]/ [L] par lettre du 5 avril 2022.

Par acte du 12 mai 2022, M. et Mme [Y] ont fait assigner M. [C] et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement de la clause pénale et en indemnisation de divers préjudices.

Par jugement réputé contradictoire du 09 décembre 2022, le tribunal judiciaire de

Chalon-sur-Saône a :

— condamné solidairement M. [C] et Mme [L] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 4 700 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mai 2022,

— débouté M. et Mme [Y] du surplus de leurs demandes principales,

— condamné M. [C] et Mme [L] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [C] et Mme [L] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 30 décembre 2022, M. [B] [C] et Mme [D] [L] ont interjeté appel du jugement.

Par conclusions d’appelants notifiées le 11 septembre 2025, M. [B] [C] et Mme [D] [L] demandent à la cour, au visa des article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, 1137 et 1231 du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu par la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de

Chalon-sur-Saône du 9 décembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

À titre principal :

— ordonner l’anéantissement du compromis de vente sous-seing-privé régularisé les 19 et 21 avril 2021 entre M. et Mme [Y], d’une part, et M. [C] et Mme [L], d’autre part ;

— débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes à leur égard ;

À titre subsidiaire,

— annuler le compromis de vente sous-seing-privé régularisé les 19 et 21 avril 2021 entre M. et Mme [Y], d’une part, et M. [C] et Mme [L], d’autre part ;

— débouter M. et Mme [Y] de l’ensemble de leurs demandes à leur égard ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum M. et Mme [Y] à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner in solidum M. et Mme [Y] à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. et Mme [Y] aux entiers dépens et en ordonner distraction au profit de la SCP Galland et associés, avocats, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions d’intimés notifiées le 15 juin 2025, M. [W] [Y] et Mme [I] [Y] née [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1103 et 1231-5 du code civil, de :

— confirmer en tous points le jugement rendu entre les mêmes parties par la 3e chambre

civile du tribunal judiciaire de Chalon sur Saone le 9 décembre 2022 ;

Par conséquent :

— condamner solidairement M. [B] [C] et Mme [D] [L] à les indemniser à hauteur de 4 700 euros au titre de la clause pénale ;

— débouter M. [B] [C] et Mme [D] [L] de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. [B] [C] et Mme [D] [L] à les indemniser à hauteur de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [B] [C] et Mme [D] [L] aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 septembre 2025.

Sur ce la cour,

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au terme de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.'

En application de ces dispositions, en cas de modification substantielle du contrat intervenue entre l’avant contrat et l’acte de vente, il doit être alors procédé à une nouvelle notification ouvrant à l’acquéreur un nouveau droit de se rétracter, l’acquéreur devant être pleinement informé des caractéristiques du bien et de la nature des droits acquis. En l’absence d’une telle notification, le délai de rétractation ne court pas.

En outre, lorsque le délai de rétractation n’a pas couru, la notification par l’acquéreur, dans l’instance l’opposant au vendeur, de conclusions par lesquelles il déclare exercer son droit de rétractation satisfait aux exigences de l’article précité.

À l’appui de leur demande de réformation, les consorts [C]/[L] soutiennent qu’après la régularisation du compromis et avant la réitération par acte authentique de la vente, une modification substantielle de l’objet de la vente est intervenue en ce qui concerne l’accès à la propriété via une parcelle privative d’un tiers et que le projet de vente contenant cette modification ne leur a pas été notifié de sorte que le délai de rétractation prévu à l’article L271-1 du CCH n’a pu courir et qu’ils étaient parfaitement en droit de ne pas donner suite à la vente selon courriel du 14 octobre 2021 adressé par Me [U] à Me [M], transféré aux époux [Y] et à l’agence Neyrat.

Ils précisent que l’accès à la propriété était un élément déterminant de leur consentement et que cette modification, qui constitue une aggravation des risques pour les acquéreurs, les a conduits à renoncer à l’acquisition du bien immobilier.

À titre subsidiaire, ils concluent à la nullité du compromis pour dol.

Les intimés répliquent que l’objet du compromis n’a pas été modifié (la contenance et la désignation des parcelles étant les mêmes) et que les acquéreurs étaient au courant de la configuration des lieux avant la signature du compromis dès lors qu’ils ont pu consulter le plan cadastral.

La cour observe que les consorts [C]/[L] ne se prévalent pas de l’absence de réalisation des conditions suspensives prévues au compromis de sorte qu’elles sont réputées réalisées.

Il est constant, en l’espèce, que le projet d’acte de vente authentique prévoit dans la partie identification du bien une mention portant sur l’accès à la propriété qui était absente du compromis du 19 avril 2021 qui a seul été notifié aux acquéreurs, le premier de ces actes ajoutant que :

'les parties déclarent que l’accès de la propriété à la voie publique s’effectue actuellement via une partie de la parcelle BZ [Cadastre 1] en bordure de BZ [Cadastre 2]. Il n’a pas été retrouvé dans les titres antérieurs ou la documentation hypothécaire de mention explicite concernant une servitude active de passage sur BZ [Cadastre 1], l’acquéreur déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre quiconque, puisque la cour commune BZ [Cadastre 2] est en bordure de la [Adresse 13]. Le tout ainsi qu’il résulte du plan cadastral et du plan d’alignement ci annexé.'

Selon courriel du 12 octobre 2021 adressé à Me [U], notaire des acquéreurs, Me [M], notaire des consorts [Y], indiquait : « je viens d’être contacté par l’agence Neyrat qui m’a informé qu’après s’être entretenue avec le propriétaire du chemin, celui-ci refuse de constituer une servitude de passage par acte notarié même s’il aurait déclaré consentir à ce que la situation actuelle perdure. Je vous remercie d’informer vos clients et de m’indiquer la suite à donner au dossier.

Le 14 octobre 2021, l’étude notariale mandatée par les époux [Y] leur a transféré la réponse du notaire des appelants qui indiquait que 'Je fais suite à votre mail du 12 octobre dernier. J’en ai immédiatement informé mes clients qui très contrariés, pour ne pas dire en colère compte tenu du défaut d’information de vos clients et de l’agence immobilière, n’envisagent plus d’acquérir la propriété dans ces conditions.

Je vous remercie de bien vouloir me faire retour immédiatement des fonds qui vous ont été adressés afin que je puisse les retourner à la banque…'

La question posée, à titre principal, à la cour porte sur le caractère substantiel ou non de la modification apportée au projet d’acte de vente postérieurement au compromis.

Les époux [Y] soutiennent que M. [C] était parfaitement au courant de la configuration des lieux et du caractère précaire du droit de jouissance sur la parcelle BZ128, avant la signature du compromis.

Ce faisant, le seul échange de courriels du 26 mars 2021, antérieur à la signature du compromis, entre M. [C] et l’agent immobilier de l’agence Neyrat au terme duquel celui-ci indique 'je n’ai pas les réponses à toutes les questions sur la cour, je devrais avoir ces réponses en début de semaine. Dès que j’ai les réponses je vous appelle’ ne permet pas de se convaincre que le premier aurait interrogé spécifiquement l’agent immobilier afin de connaître précisément les conditions d’accès à la parcelle BZ131 ni qu’à cette occasion, les acquéreurs auraient été valablement informés sur leurs droits concernant le chemin d’accès BZ138.

Comme le soutiennent les intimés, il résulte néanmoins des mentions en dernière page du compromis que dans les annexes figuraient la matrice cadastrale et le plan cadastral.

Toutefois, si la consultation du cadastre permet de constater la nature privative de la parcelle BZ128, elle ne suffit pas à établir que le droit d’usage d’une partie de celle-ci pour se rendre sur la parcelle BZ131, objet du compromis, relève d’une simple tolérance.

Par ailleurs, si les intimés soutiennent que l’immeuble comporte en fait deux accès, à savoir l’accès principal (parcelle BZ[Cadastre 2]) par la cour commune et l’accès résultant d’une tolérance de passage par un riverain (parcelle BZ[Cadastre 1]) de sorte que le projet d’acte n’aurait fait que préciser l’étendue des droits du propriétaire, il résulte de la lecture de ce dernier que l’accès de la propriété à la voie publique s’effectue actuellement via une partie de la parcelle BZ [Cadastre 1] en bordure de BZ [Cadastre 2], ce dont il se déduit que le propriétaire de la parcelle BZ[Cadastre 3], objet du compromis, n’accède pas en l’état à sa parcelle par la cour commune cadastrée BZ[Cadastre 2].

Or, les conditions d’accès à une parcelle constituent un élément substantiel dans une vente immobilière de sorte que le projet d’acte renfermant l’information concernant le caractère précaire du droit d’accès au bien par la parcelle BZ[Cadastre 1] devait donner lieu à une nouvelle notification ouvrant droit à un nouveau délai de rétractation pour l’acquéreur.

En l’absence d’une telle notification, les appelants étaient en droit, par l’intermédiaire de leur notaire, de renoncer à l’acquisition, comme ils l’étaient encore dans le cadre de cette procédure.

Le jugement déféré est donc infirmé en toute ses dispositions et la cour constate que la rétractation des acquéreurs a entraîné l’anéantissement du contrat de sorte que les époux [Y] sont déboutés de leur demande en paiement de la clause pénale.

Sur la demande de dommages-intérêts des appelants

M. [C] et Mme [L] soutiennent qu’ils n’ont pas eu connaissance de l’assignation délivrée par les époux [Y] en première instance de sorte qu’ils n’ont pas comparu et que ces derniers ont sciemment occulté le changement substantiel de la désignation du bien immobilier alors qu’ils savaient qu’ils n’entendaient plus acquérir.

Ils estiment subir un préjudice moral qu’ils évaluent à 2 000 euros.

Toutefois, à l’appui de leur demande, les appelants ne produisent aucune pièce de nature à étayer le préjudice moral dont ils se prévalent de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les époux [Y], succombants, sont condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Galland et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils sont également condamnés in solidum à verser à M. [C] et Mme [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de ce chef de demande.

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate l’anéantissement du compromis régularisé les 19 et 21 avril 2021 entre M. [W] [Y] et Mme [I] [Y], d’une part, et M. [B] [C] et Mme [D] [L], d’autre part,

Déboute M. [B] [C] et Mme [D] [L] de leur demande de

dommages-intérêts,

Condamne in solidum M. [W] [Y] et Mme [I] [Y] aux dépens de première instance et d’appel,

Les condamne à payer M. [B] [C] et Mme [D] [L] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,