S.A.S. LES VERGERS DE LA COUPEE

C/

[C], [B] [S]

[P], [V], [A] [O] épouse [S]

[M], [OD] [U] épouse [H]

[WE], [X], [JB] [H]

[I] [VZ] épouse [G]

[XY] [D] [G]

[T], [K], [CF] [E]

[XT], [N] [ZH] épouse [E]

[L], [HM], [UP] [DZ]

[R], [ZS] [HH]

[L], [PX] [F] épouse [HH]

S.A.R.L. [OI]

S.A.R.L. PATRIMED

S.A.R.L. ANTROPOS

S.A.R.L. [W]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 24/00574 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GNNF

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 novembre 2018,

rendue par le tribunal de grande instance de Mâcon – RG : 18/00827 – sur renvoi après cassation d’un arrêt de la Cour d’appel de Dijon rendu le 04 mars 2021 – RG 18/01772 – par arrêt de la Cour de cassation rendu le 29 février 2024 – pourvoi n°W 21-16.755-

APPELANTE :

S.A.S. LES VERGERS DE LA COUPEE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 19]

Représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & Associés, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [C], [B] [S]

né le 30 Mai 1958 à [Localité 29] (13)

domicilié :

[Adresse 11]

[Localité 2]

Madame [P], [V], [A] [O] épouse [S]

née le 13 Janvier 1958 à [Localité 29] (13)

domiciliée :

[Adresse 11]

[Localité 2]

Madame [M], [OD] [U] épouse [H]

née le 16 Juin 1952 à [Localité 30]

domiciliée :

[Adresse 7]

[Localité 14]

Monsieur [WE], [X], [JB] [H]

né le 15 Avril 1952 à [Localité 24]

domicilié :

[Adresse 7]

[Localité 14]

Madame [I] [VZ] épouse [G]

née le 07 Mai 1968 à [Localité 27]

domiciliée :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [XY] [D] [G]

né le 18 Novembre 1964 à [Localité 29]

domicilié :

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [T], [K], [CF] [E]

né le 18 Avril 1953 à [Localité 26] (55)

domicilié :

[Adresse 13]

[Localité 15]

Madame [XT], [N] [ZH] épouse [E]

née le 08 Juillet 1950 à [Localité 33]

domiciliée :

[Adresse 13]

[Localité 15]

Madame [L], [HM], [UP] [DZ]

née le 05 Juillet 1962 à [Localité 31]

domiciliée :

[Adresse 6]

[Localité 17]

Monsieur [R], [ZS] [HH]

né le 28 Novembre 1961 à [Localité 28] (67)

domicilié :

[Adresse 4]

[Localité 16]

Madame [L], [PX] [F] épouse [HH]

née le 28 Juin 1955 à [Localité 33]

domiciliée :

[Adresse 4]

[Localité 16]

S.A.R.L. [OI] représentée par Monsieur [OI] gérant, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 8]

[Localité 21]

S.A.R.L. PATRIMED représentée par son gérant Monsieur [AX] [Y] domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 9]

[Localité 20]

S.A.R.L. ANTROPOS représentée par sa gérante, Madame [KV] [J] domiciliée en cette qualité au siège

[Adresse 10]

[Localité 22]

S.A.R.L. [W] représentée par son gérant Monsieur [Z] [W] domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 18]

[Localité 12]

Représentés par M^e Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assisté de M^e Raphaël RICHEMOND et M^e Marie SIMOES, avocats au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025 pour être prorogée au 27 Mars 2025, au 15 Mai 2025, au 12 Juin 2025, au 10 Juillet 2025, au 21 Août 2025, au 04 Septembre 2025, au 18 Septembre 2025 puis au 16 Octobre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 22 décembre 2006, la société GDP Vendôme a acquis, par l’intermédiaire de la société GDP Vendôme Promotion, sa filiale, devenue depuis GDP Vendôme Immobilier, un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) implanté à [Localité 25], comportant 75 chambres ainsi que des locaux de services.

Le 28 décembre 2006 a été établi, à la requête de la société GDP Vendôme Promotion et de la SAS Les Vergers de la Coupée, exploitante de l’établissement, l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété, prévoyant notamment que l’ensemble immobilier était destiné exclusivement à l’usage d’EHPAD, et que les locaux privatifs ne pourraient être occupés que dans le strict respect de la destination de l’immeuble.

A partir de la fin décembre 2006, la société GDP Vendôme, dont l’objectif était de revendre l’établissement par lots à des investisseurs privés ou des particuliers à des fins de défiscalisation, a régularisé avec divers acquéreurs des contrats de réservation de lots.

Sont ensuite intervenus les actes suivants :

— le 22 février 2007, acquisition par M. [XY] [G] et son épouse, née [I] [VZ], auprès de la société GDP Vendôme Immobilier du lot n°56, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper le lot acheté ;

— le 26 février 2007, acquisition par la SARL Antropos auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°30 et 31, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 2 lots achetés ;

— le 6 avril 2007, acquisition par M. [T] [E] et son épouse, née [XT] [ZH], auprès de la société GDP Vendôme Immobilier du lot n°32, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper le lot acheté ;

— le 6 avril 2007, acquisition par la SARL Patrimed auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°67, 68, 69 et 70, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ;

— le 12 juin 2007, acquisition par M. [C] [S] et son épouse, née [P] [O], auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°3, 4, 5 et 6, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ;

— le 20 juin 2007, acquisition par la SARL [W] auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°1, 2, 49 et 50, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ;

— le 10 juillet 2007, acquisition par M. [R] [HH] et son épouse, née [L] [F], auprès de la société GDP Vendôme Immobilier du lot n°57, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper le lot acheté ;

— le 30 août 2007, acquisition par M. [WE] [H] et son épouse, née [M] [U], auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°23, 24, 25 et 51, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ;

— les 28 décembre 2007 et 10 janvier 2008, acquisition par Mme [L] [DZ] auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°19, 20 (acte du 28 décembre 2007) et 21, 22 (acte du 10 janvier 2008), et auprès de la société Les Vergers de la Coupée des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés ;

— le 28 décembre 2007, acquisition par la société [OI] auprès de la société GDP Vendôme Immobilier des lots n°41, 42, 43 et 44, et auprès de la société Les Vergers de la Coupée, des meubles et objets mobiliers destinés à équiper les 4 lots achetés.

Concomitamment à ces actes de vente, chacun des acquéreurs a donné les biens qu’il a achetés à bail commercial à la société Les Vergers de la Coupée.

Un nouvel EHPAD a été construit sur la commune de [Localité 25], et l’intégralité des lits pour lesquels la société Les Vergers de la Coupée bénéficiait d’une autorisation d’exploitation ont été transférés vers ce nouvel établissement à compter du mois de décembre 2017.

Dans la perspective du transfert de son activité vers ces nouveaux locaux, la société Les Vergers de la Coupée a donné congé :

— aux époux [S] le 5 août 2015 pour le 11 juin 2016 ;

— à la société Antropos le 7 août 2015 pour le 25 février 2016 ;

— aux époux [H] le 6 août 2015 pour le 29 août 2016 ;

— aux époux [G] le 5 août 2015 pour le 21 février 2016 ;

— à la société [W] le 12 août 2015 pour le 19 juin 2016 ;

— aux époux [E] le 10 août 2015 pour le 5 avril 2016 ;

— à la société [OI] le 18 décembre 2015 pour le 27 décembre 2016 ;

— à la société Patrimed le 6 août 2015 pour le 5 avril 2016 ;

— à Mme [DZ] les 18 août 2015 et 6 juillet 2016 respectivement pour le 25 décembre 2016 (lots n°19 et 20) et le 9 janvier 2017 (lots n°21 et 22) ;

— aux époux [HH] le 10 août 2015 pour le 9 juillet 2016.

La société Les Vergers de la Coupée s’est acquittée envers chacun de ces bailleurs du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle entre la date d’effet des congés respectifs et le 31 décembre 2017.

Par ordonnance du 28 août 2018, les époux [S], les époux [E], Mme [DZ], les époux [HH], les époux [H], les époux [G], la société [OI], la société Patrimed, la société Antropos et la société [W] ont été autorisés à faire assigner la société Les Vergers de la Coupée à l’audience du tribunal de grande instance de Mâcon du 8 octobre 2018 aux fins de condamnation à payer à chacun d’eux une indemnité d’occupation, subsidiairement une indemnité d’immobilisation, depuis le 1er janvier 2018 jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence.

L’assignation a été délivrée le 7 septembre 2018.

Les demandeurs ont rappelé au soutien de leurs prétentions que les actes d’achat leur faisaient obligation de conclure des baux commerciaux avec la société Les Vergers de la Coupée, et que le règlement de copropriété prévoyait que l’immeuble était destiné exclusivement à l’usage d’EHPAD, de sorte qu’ils ne pouvaient louer leurs lots à autrui. Ils ont ensuite exposé que, si la défenderesse prétendait avoir restitué les lieux le 14 décembre 2017, tel n’était pas le cas en réalité, puisque des baux étaient toujours en cours avec certains copropriétaires, ce qui rendait leurs propres lots indisponibles du fait de l’obligation d’un locataire unique. Ils ont ajouté que les locaux communs n’étaient eux-mêmes pas disponibles, comme appartenant à la société Domusvi, dont la société Les Vergers de la Coupée était une filiale, et qu’il était impossible de trouver un nouvel exploitant, du fait du transfert des autorisations délivrées par l'[Localité 23] au profit des nouveaux locaux exploités par la défenderesse.

La société Les Vergers de la Coupée a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, subsidiairement a fait valoir que si une indemnité d’occupation ou d’immobilisation devait être octroyée, elle ne pourrait excéder la période courant jusqu’au 29 décembre 2018. Elle a indiqué à l’appui de sa position avoir valablement délivré congé aux demandeurs, et avoir libéré les locaux donnés à bail, ainsi que tous les autres locaux de la résidence, tant privatifs que communs, et que les demandeurs avaient eux-mêmes refusé la restitution des clés proposée le 14 décembre 2017. Elle a indiqué que tous les baux étaient venus à échéance au plus tard le 29 décembre 2018, et que le maintien de ces baux jusqu’à cette date au profit de tiers n’ouvrait aucun droit aux demandeurs, en vertu de l’effet relatif des contrats, ajoutant qu’au demeurant il n’était pas démontré l’impossibilité d’une dualité d’exploitation sur une même résidence.

Par jugement du 26 novembre 2018, le tribunal judiciaire de Mâcon, après avoir relevé qu’il était justifié par les demandeurs que la société Les Vergers de la Coupée demeurait preneuse à bail de certains lots, a indiqué que, si la délivrance de congés échelonnés n’était pas fautive, la défenderesse avait néanmoins fait le choix de transférer son activité avant l’échéance du dernier bail et décidé unilatéralement qu’elle paierait des indemnités d’occupation jusqu’au transfert pour les baux déjà résiliés, puis seulement les loyers encore dus pour les baux subsistants. Il a ensuite considéré que, tant qu’un bail subsistait, l’obligation faite par le règlement de copropriété de n’avoir qu’un seul locataire exploitant la résidence interdisait aux autres propriétaires de relouer leur local à un autre exploitant, et a retenu que, cette circonstance était la résultante des choix opérés unilatéralement par la société Les Vergers de la Coupée, dont elle ne pouvait ignorer les conséquences pour les propriétaires, de sorte que la défenderesse devait, sur le fondement délictuel, être condamnée à réparer le préjudice des copropriétaires en leur payant des indemnités d’immobilisation équivalentes au montant des loyers antérieurs. Le tribunal a en conséquence :

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

2 195,80 euros par mois à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S] ;

1 114,37 euros par mois à la SARL Antropos ;

2 195,80 euros par mois à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

557,18 euros par mois à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [W] ;

548,95 euros par mois à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [OI] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL Patrimed ;

4 375,32 euros par mois à Mme [L] [DZ] ;

548,95 euros par mois à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre des locaux sis à [Localité 25], depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence ;

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation (sic) de :

400 euros à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S] ;

400 euros à la SARL Antropos ;

400 euros à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

400 euros à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

400 euros à la SARL [W] ;

400 euros à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

400 euros à la SARL [OI] ;

400 euros à la SARL Patrimed ;

400 euros à Mme [L] [DZ] ;

400 euros à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre de leurs frais irrépétibles ;

— condamné la société Les Vergers de la Coupée aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La société Les Vergers de la Coupée a relevé appel de cette décision le 21 décembre 2018.

Par ordonnance de référé du 7 juillet 2020, la première présidente de la cour d’appel de Dijon a débouté la société Les Vergers de la Coupée de sa demande d’aménagement de l’exécution provisoire.

Par un arrêt du 4 mars 2021, la présente cour a :

— ordonné la rectification de l’erreur matérielle affectant le jugement rendu le 26 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Mâcon ;

— en conséquence, dit que, dans le dispositif de cette décision, il convient de supprimer les termes 'd’immobilisation’ dans le membre de phrase suivant :

'condamne la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

400 euros à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S] ;

400 euros à la SARL Antropos ;

400 euros à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

400 euros à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

400 euros à la SARL [W] ;

400 euros à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

400 euros à la SARL [OI] ;

400 euros à la SARL Patrimed ;

400 euros à Mme [L] [DZ] ;

400 euros à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre de leurs frais irrépétibles ;'

— infirmé le jugement ainsi rectifié en ce qu’il a condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

2 195,80 euros par mois à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S]  ;

1 114,37 euros par mois à la SARL Antropos ;

2 195,80 euros par mois à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

557,18 euros par mois à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [W] ;

548,95 euros par mois à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [OI] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL Patrimed ;

4 375,32 euros par mois à Mme [L] [DZ] ;

548,95 euros par mois à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F]  ;

au titre des locaux sis à [Localité 25], depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence ;

Statuant à nouveau de ce chef :

— condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

2 195,80 euros par mois à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S] ;

1 114,37 euros par mois à la SARL Antropos ;

2 195,80 euros par mois à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

557,18 euros par mois à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [W] ;

548,95 euros par mois à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [OI] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL Patrimed ;

4 375,32 euros par mois à Mme [L] [DZ] ;

548,95 euros par mois à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre des locaux sis à [Localité 25], depuis le 1er janvier 2018 jusqu’au 29 décembre 2018 ;

— confirmé le jugement ainsi rectifié pour le surplus ;

Y ajoutant,

— rappelé que l’arrêt constitue pour la société Les Vergers de la Coupée un titre suffisant pour obtenir restitution des sommes indûment versées au titre de l’exécution provisoire ordonnée par la décision infirmée ;

— rejeté les demandes formées à hauteur d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamné la société Les Vergers de la Coupée aux dépens d’appel.

La société Les Vergers de la Coupée a formé un pouvoi en cassation le 18 mai 2021.

Par un arrêt du 29 février 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé, sauf en ce qu’il ordonne la rectification de l’erreur matérielle affectant le jugement rendu le 26 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Mâcon, l’arrêt rendu le 4 mars 2021, et remis, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt, en les renvoyant devant la présente cour autrement composée. Elle a en outre condamné les défendeurs à la cassation aux dépens, et au paiement d’une somme globale de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Les Vergers de la Coupée a saisi la cour par une déclaration du 29 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2024, elle demande à la cour, au visa de l’article L. 145-4 du code de commerce et de l’article 1240 du code civil, de :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Mâcon en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer une indemnité d’immobilisation de :

2 195,80 euros par mois à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S] ;

1 114,37 euros par mois à la SARL Antropos ;

2 195,80 euros par mois à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

557,18 euros par mois à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [W] ;

548,95 euros par mois à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [OI] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL Patrimed ;

4 375,32 euros par mois à Mme [L] [DZ] ;

548,95 euros par mois à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre des locaux sis à [Localité 25], depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail la liant à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence ;

* l’a condamnée à payer une indemnité de :

400 euros à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S]

400 euros à la SARL Antropos ;

400 euros à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

400 euros à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

400 euros à la SARL [W] ;

400 euros à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

400 euros à la SARL [OI] ;

400 euros à la SARL Patrimed ;

400 euros à Mme [L] [DZ] ;

400 euros à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre de leurs frais irrépétibles ;

* l’a condamnée la société aux entiers dépens ;

* l’a déboutée de ses demandes ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger qu’elle a valablement délivré congé à l’ensemble des intimés et a effectivement quitté les locaux donnés à bail ainsi que tous les autres locaux privatifs ou communs de la Résidence ;

— juger qu’elle n’est donc plus débitrice à l’égard des intimés, depuis le 14 décembre 2017, date de libération effective et définitive de la Résidence, d’une indemnité d’occupation ou d’immobilisation ;

— débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— constater que le dernier bail en cours sur la Résidence est venu à échéance le 29 décembre 2018 ;

— juger, par conséquent, que dans l’hypothèse où une condamnation au titre d’une indemnité d’immobilisation serait prononcée à son encontre, celle-ci ne pourrait excéder une période courant jusqu’au 29 décembre 2018 ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum les intimés et autres à lui payer la somme de :

7 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

5 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner in solidum les intimés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En leurs dernières écritures notifiées le 9 octobre 2024, M. [C] [S] et Mme [P] [S] née [O], la SARL Antropos, M. [WE] [H] et Mme [M] [H] née [U], M. [XY] [G] et Mme [I] [G] née [VZ], la SARL [W], M. [T] [E] et Mme [XT] [E] née [ZH], la SARL [OI], la SARL Patrimed, Mme [L] [DZ] ainsi que M. [R] [HH] et Mme [L] [HH] née [F] demandent à la cour, au visa des articles 1147, 1382, 1383 du code civil antérieurs à la réforme du 1er octobre 2016, ainsi que des articles 1186, 1231-1, 1240 et suivants du code civil nouveau, de :

— débouter la société Les Vergers de la Coupée de son appel et de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— confirmer le jugement du 26 novembre 2018 rendu par le tribunal judiciaire de Mâcon (ancien TGI) dont appel en ce qu’il a condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer les indemnités suivantes :

2 195,80 euros par mois à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S] ;

1 114,37 euros par mois à la SARL Antropos ;

2 195,80 euros par mois à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

557,18 euros par mois à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [W] ;

548,95 euros par mois à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [OI] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL Patrimed ;

4 375,32 euros par mois à Mme [L] [DZ] ;

548,95 euros par mois à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre de leurs locaux sis dans la résidence de la [Adresse 32] à [Localité 25], ce, depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’au 29 décembre 2018 ;

— dire que cette indemnité vient réparer le préjudice qu’ils ont subi au titre de l’immobilisation des lots privatifs ainsi qu’au titre de l’occupation des parties communes ;

— confirmer le jugement du 26 novembre 2018 en ce qu’il a condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer :

400 euros à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S]

400 euros à la SARL Antropos ;

400 euros à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

400 euros à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

400 euros à la SARL [W] ;

400 euros à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

400 euros à la SARL [OI] ;

400 euros à la SARL Patrimed ;

400 euros à Mme [L] [DZ] ;

400 euros à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre de leurs frais irrépétibles ;

— dire que cette indemnité est due sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Les Vergers de la Coupée aux entiers dépens de l’instance dont appel ;

Et y ajoutant,

— condamner la société Les Vergers de la Coupée à payer 1 500 euros à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la société Les Vergers de la Coupée aux entiers dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens des parties.

La clôture a été prononcée par une ordonnance du 10 octobre 2024.

MOTIFS

Il résulte des éléments du dossier que la société Les Vergers de la Coupée a résilié les divers baux qu’elle avait conclus avec les intimés, avec une date d’effet comprise entre le 21 février 2016 et le 9 janvier 2017, et qu’elle a matériellement libéré à compter du 14 décembre 2017, les locaux appartenant aux intimés, ainsi que l’ensemble des autres locaux, privatifs ou communs, constituant la résidence.

Elle a dans ce contexte réglé aux intimés une indemnité d’occupation jusqu’au 31 décembre 2017, et a ensuite considéré être délivrée de toute obligation financière à l’égard de ces derniers.

Le jugement entrepris a toutefois condamné la société Les Vergers de la Coupée, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, à régler à chacun des intimés une indemnité d’immobilisation correspondant au montant des loyers mensuels générés par chacun des lots appartenant à ces derniers, et ce, jusqu’à la fin de tout bail liant l’appelante à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence.

Pour obtenir l’infirmation de cette décision, et le rejet des demandes formées par les intimés, la société Les Vergers de la Coupée conteste avoir commis une faute à leur égard en ayant procédé à la résiliation des baux qui la liait à eux puis transféré son activité, et en ayant cessé de leur régler une indemnité d’occupation après son départ des lieux en décembre 2017. Elle soutient à cet égard que les copropriétaires, qui n’étaient nullement tenus de louer leurs lots un même locataire, ont retrouvé la libre disposition de leurs biens après son départ.

Les intimés sollicitent quant à eux la confirmation du jugement en ce qu’il a consacré le principe de leur indemnisation, au motif que l’appelante a commis une faute leur ayant causé préjudice, en cessant à compter du 1er janvier 2018 de leur régler des indemnités au titre de l’immobilisation des lots privatifs et de l’occupation des parties communes, alors que la poursuite de certains baux impliquant d’autres copropriétaires leur interdisait de pouvoir remettre leurs propres biens en location.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que le fait, pour la société Les Vergers de la Coupée, d’avoir procédé à la résiliation des divers baux la liant aux intimés ' et ce dans la perspective d’un transfert de son activité dans un autre site ' n’est en lui-même pas constitutif d’une faute, dès lors que ces résiliations sont intervenues aux dates d’échéance des baux respectifs, et en conformité avec les dispositions du code de commerce ainsi qu’avec les stipulations contractuelles.

Il est cependant constant qu’à la date du 14 décembre 2017, certains baux liant l’appelante à des copropriétaires autres que les intimés n’étaient pas encore venus à échéance, compte tenu de la date à laquelle ils avaient été conclus.

Or, il résulte des actes authentiques versés aux débats que les intimés se sont tous expressément engagés, lors de l’achat de leurs lots, à régulariser un bail au profit de la société Les Vergers de la Coupée, exploitante de la résidence, ce qu’ils ont fait par un acte séparé du même jour.

Par ailleurs, il résulte du Chapitre I du Titre I du règlement de copropriété, relatif à la destination de l’immeuble, que celui-ci était destiné exclusivement à usage d’EHPAD, et que l’ensemble des locaux, qu’il s’agisse des unités d’hébergement, des locaux tous usages (lots n°76 à 79) ou des parties communes, ne pourrait être affecté qu’à cette destination.

Il doit en être déduit que les intimés ne disposaient d’aucune possibilité de louer leur bien à une personne autre que l’exploitant de l’EHPAD.

Le règlement de copropriété précise que 'les locaux formant les lots n° 76 à 79 et les parties communes de l’immeuble sont affectés au gestionnaire de l’EHPAD pendant toute la durée de l’exploitation, même partielle, de l’immeuble, afin de pouvoir assumer les services dont il a la charge. Ledit gestionnaire devra maintenir lesdits lots et parties communes dans un parfait état d’entretien et de fonctionnement.'

La référence au gestionnaire de l’établissement, au singulier, permet d’exclure l’hypothèse défendue par l’appelante selon laquelle la gestion de l’EHPAD pourrait être assumée concomitamment par plusieurs exploitants. La perspective d’une exploitation partielle visée par ce texte n’est en outre pas de nature à remettre en cause cette interprétation, dès lors qu’elle se rapporte manifestement à une exploitation ne portant pas sur la totalité des lots, en raison de l’éventuelle vacance de certains d’entre eux.

Le recours à un exploitant unique répond au demeurant à un impératif économique et réglementaire, au regard de la dimension modeste de la structure (75 chambres) et des prescriptions qui lui sont applicables en termes d’encadrement médical et para-médical des résidents, ainsi que le confirme un représentant de la société Actisource, intervenant notamment dans la gestion d’EHPAD, dans un courriel du 5 octobre 2018.

En outre, d’un point de vue purement matériel, il n’est pas contesté que les locaux de services (salle de restauration, cuisine, lingerie, salons…), qui constituaient les lots n°76 à 79 appartenant à une société Domusvi 2, étaient pris à bail par l’appelante. Or ces locaux, essentiels à l’activité de l’EHPAD, n’auraient pu être affectés au fonctionnement de la résidence dans le cadre d’une exploitation par deux gestionnaires distincts.

Ainsi, même en l’absence de stipulation contractuelle instaurant expressément une interdépendance entre les différents contrats de location, il est à tout le moins justifié que l’économie de l’opération qui a été proposée aux copropriétaires était établie sur la base d’un exploitant unique.

Dans ce contexte, la jouissance des lots acquis par chacun des copropriétaires, et notamment par les intimés, ne pouvait s’exercer de manière divise et indépendante, mais s’inscrivait au contraire dans un fonctionnement d’ensemble de la résidence à usage d’EHPAD.

Or, tant que le dernier bail n’était pas expiré, les droits dont bénéficiait la société Les Vergers de la Coupée, en sa qualité d’exploitante en place de la résidence, interdisaient aux copropriétaires de relouer leur bien à un nouvel exploitant susceptible d’être intéressé par la reprise de l’établissement.

En conséquence, et malgré la restitution matérielle des locaux constituant la résidence ' incluant ceux dont les baux étaient encore en cours ' opérée par ses soins le 14 décembre 2017, il ne saurait être considéré que la société Les Vergers de la Coupée a restitué la pleine jouissance de leurs lots aux intimés, alors que ceux-ci se trouvaient dans l’incapacité de les utiliser personnellement ou de les louer.

La perspective d’un changement de destination des locaux invoquée par l’appelante pour s’opposer aux prétentions des intimés est à cet égard inopérante, dès lors que celle-ci n’aurait été envisageable qu’à l’expiration du dernier bail, et aurait en tout état de cause exigé un vote unanime des copropriétaires, dont on ne peut préjuger qu’il aurait été obtenu.

De même, c’est vainement que l’appelante soutient qu’il n’est pas démontré qu’elle aurait refusé de résilier les baux en cours dans l’hypothèse où un autre exploitant se serait présenté, alors, d’une part, qu’elle n’a jamais elle-même proposé aux intéressés d’agir de la sorte, et d’autre part, que la résiliation des baux ne dépendait pas que de sa volonté, ceux-ci impliquant également des bailleurs dont rien n’établit qu’ils auraient nécessairement accepté une résiliation anticipée.

Ainsi, le fait pour la société Les Vergers de la Coupée d’avoir cessé, à compter du 31 décembre 2017, tout versement d’indemnités à des copropriétaires sans leur restituer la pleine et entière jouissance de leurs lots à raison des prérogatives qu’elle conservait au sein de la résidence jusqu’à l’expiration du dernier bail, impliquant en particulier la privation pour les intimés de toute possibilité de percevoir les fruits de leurs biens auprès d’un autre locataire, constitue une faute à l’égard de ces derniers.

Il sera en conséquence retenu, conformément à la décision entreprise, que la société Les Vergers de la Coupée doit, pour la durée écoulée entre le 1er janvier 2018 et la date de prise d’effet de la résiliation du dernier des baux courant sur la résidence, indemniser les intimés par le biais de l’allocation d’une indemnité compensant l’indisponibilité des lots, et qui doit être calculée sur la base des loyers mensuels respectifs qui s’appliquaient avant la résiliation des baux.

Il n’est plus discuté à hauteur de cour que le dernier des baux consentis au sein de la résidence litigieuse est venu à expiration le 29 décembre 2018. Ainsi, la société Les Vergers de la Coupée est redevable envers chacun des intimés d’une indemnité d’immobilisation du 1er janvier 2018 au 29 décembre 2018, la décision entreprise étant infirmée s’agissant de cette dernière date.

Le jugement déféré mérite confirmation en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe en son recours, sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera en outre tenue de régler à chacun des intimés (ou couples d’intimés) une somme de 200 euros, au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

2 195,80 euros par mois à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S] ;

1 114,37 euros par mois à la SARL Antropos ;

2 195,80 euros par mois à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

557,18 euros par mois à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [W] ;

548,95 euros par mois à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [OI] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL Patrimed ;

4 375,32 euros par mois à Mme [L] [DZ] ;

548,95 euros par mois à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre des locaux sis à [Localité 25], depuis le 1er janvier 2018 et jusqu’à la fin de tout bail liant la société Les Vergers de la Coupée à un ou plusieurs copropriétaires de la résidence ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Les Vergers de la Coupée à payer une indemnité d’immobilisation de :

2 195,80 euros par mois à M. [C] [S] et Mme [P] [O] épouse [S] ;

1 114,37 euros par mois à la SARL Antropos ;

2 195,80 euros par mois à M. [WE] [H], Mme [M] [H] née [U] ;

557,18 euros par mois à M. [XY] [G], Mme [I] [G], née [VZ] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [W] ;

548,95 euros par mois à M. [T] [E], Mme [XT] [E], née [ZH] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL [OI] ;

2 195,80 euros par mois à la SARL Patrimed ;

4 375,32 euros par mois à Mme [L] [DZ] ;

548,95 euros par mois à M. [R] [HH], et Mme [L] [HH], née [F] ;

au titre des locaux sis à [Localité 25], depuis le 1er janvier 2018 jusqu’au 29 décembre 2018 ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne la société Les Vergers de la Coupée aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la société Les Vergers de la Coupée à payer à chacun des intimés une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,