COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 3 juin 2025

N° RG 23/00988 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GASD

— PV- Arrêt n°

[G] [L] [R] [J] / [K] [E]

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de CLERMONT- FERRAND, décision attaquée en date du 08 Juin 2023, enregistrée sous le n° 23/00124

Arrêt rendu le MARDI TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [G] [L] [R] [J]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C63113-2023-000566 du 21/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FD)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Coralie AMELA-PELLOQUIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTE

ET :

Mme [K] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jean-Eudes BASSET de la SCP BASSET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 février 2025, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. VALLEIX, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 3 juin 2025, après prorogé du délibéré initiallement prévu le 6 mai 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un contrat conclu sous seing privé du 16 décembre 2020, Mme [K] [E] a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [L] [R] [J] sur un appartement non meublé n° 82 avec cave dépendant l dépendant du bâtiment n° 2 d’un immeuble de copropriété dénommé [5] et situé [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,00 € outre 120,00 € de provision sur charges par mois, pour une durée de trois ans à compter du 16 décembre 2020.

Par acte d’ huissier de justice du 29 novembre 2022, Mme [E] a signifié à Mme [R] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans ce bail en recouvrement de la somme totale de 1.312,00 € à titre principal, correspondant à des loyers et charges impayés pour la période du 5 janvier 2022 au 5 août 2022. La Commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [J] le 30 novembre 2022.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Mme [E] a assigné le 22 février 2023 Mme [R] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n°RG-23/00124 rendu le 8 juin 2023, a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2020 entre Mme [E] et Mme [S], si à compter du 29 janvier 2023 ;

— ordonné, faute de départ volontaire incluant la restitution des clés, l’expulsion de Mme [R] [J] ainsi que tout occupant de son chef, du local situé [Adresse 2], si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

— condamné Mme [R] [J] à payer à Mme [E] la somme de 741,42 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 ;

— déclaré irrecevable comme non soumis au contradictoire des parties le surplus des demandes de Mme [E] au titre de l’arriéré locatif ;

— fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [R] [J] à la somme mensuelle de 641,72 € à compter de la résiliation du bail et au besoin l’a condamnée à payer à Mme [E] cette indemnité mensuelle à compter du mois de février 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné Mme [R] [J] à payer à Mme [E] une indemnité de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 29 novembre 2022 et celui de la notification au représentant de l’état dans le département ;

— rappelé que la alors décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— débouté Mme [E] du surplus de ses demandes.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 21 juin 2023, le conseil de Mme [R] [J] a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : L’appel tend à l’annulation et la réformation de la décision susvisée en ce qu’elle a : – « Constaté la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2020 entre [K] [E] et [G] [R] [J] à compter du 29 janvier 2023, – Ordonné, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [G] [R] [J] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées, – Condamné [G] [R] [J] à payer à [K] [E] la somme de 741,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022, – Fixé l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [G] [Y] à la somme mensuelle de 641,72 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin, la Condamner à verser à [K] [E] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, – Condamné [G] [R] [J] à payer à [K] [E], la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 29 novembre 2022 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département. ». »

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 5 février 2025, Mme [G] [R] [J] a demandé de :

au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et des articles L.412-2, L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

infirmer le jugement rendu le 8 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a :

refusé de faire droit à sa demande de réouverture des débats afin de prendre en compte les moyens de défense de Mme [R] [J] ;

condamné Mme [R] [J] à payer à Mme [E] la somme de 741,42 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2022 ;

condamné Mme [R] [J] à payer à Mme [E] une indemnité de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 29 novembre 2022 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

statuant à nouveau ;

à titre principal, accorder à Mme [R] [J] des délais de paiement de trois ans de ses arriérés de loyers et charges ;

en tout état de cause ;

débouter Mme [K] [E] de l’intégralité de ses demandes dont la demande de réformer partiellement le jugement entrepris afin de porter le montant des condamnations à la somme de 6.593,65 € au titre de l’arriéré locatif ;

dire n’y avoir lieu, dans les circonstances de l’espèce, au prononcé d’une condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et laisser à la charge de Mme [E] les entiers dépens.

' Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 23 janvier 2025, Mme [K] [E] a demandé de :

déclarer Mme [R] [J] irrecevable dans son appel, et en tout état de cause mal fondée ;

constater, et juger que Mme [R] [J] a quitté le 27 avril 2024 le logement objet du bail conclu entre elle et Mme [E] le 16 décembre 2020 ;

débouter Mme [R] [J] de l’ensemble de ses demandes et prétentions, celle-ci étant, pour partie sans objet, irrecevable, mal fondées, à tout le moins injustifiées ;

réformer, partiellement, le jugement entrepris, uniquement en ce qu’il a condamné Mme [R] [J] à payer à Mme [E] la somme de 741,42 € au titre de l’arriéré locatif ;

condamner Mme [R] [J] à payer à Mme [E] la somme de 6.593,65 € au titre de l’arriéré locatif (comprenant la reprise du parquet) selon décompte arrêté au 6 janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compter dudit décompte ;

confirmer en tout état de cause l’intégralité des autres dispositifs du jugement déféré ;

condamner en outre Mme [R] [J] :

à payer à l’intimé une indemnité de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ;

aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la la SCP Basset & Associés, avocats associés au barreau de Clermont-Ferrand.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 13 février 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 20 février 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 6 mai 2025, prorogée au 3 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Les formules du type « Déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés… » ou « Déclarer recevables et en tout cas bien fondés » qui figurent dans les dispositifs des conclusions d’avocat sans que la Cour ne soit saisie de quelconques débats de fin de non-recevoir préalables aux débats de fond sont en conséquence considérées comme de simples clauses du style tout à fait inutiles et directement lues comme relevant uniquement des demandes de rejet ou d’admission au fond.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d’appel] (') », de sorte que les mentions tendant à 'Constater que'', 'Dire et juger que'', 'Juger que'', 'Dire que'' ou 'Donner acte…' qui figurent dans certains dispositifs de conclusions d’appel ne seront pas directement répondues dans le dispositif de la présente décision, constituant des éléments simplement redondants qui renvoient aux moyens et arguments développés dans le corps de ces mêmes conclusions et donnant lieu à motivation.

Mme [R] [J] n’était ni comparante ni représentée lors des débats de première instance du 4 mai 2023 ayant donné lieu au jugement de première instance du 8 juin 2023. Sa demande tendant à infirmer le jugement de première instance en ce que cette décision aurait refusé de faire droit à sa demande de réouverture des débats afin de prendre en compte ces moyens de défense apparaît dès lors, le premier juge ayant vidé sa saisine lorsque cette demande de réouverture des débats a été formée dans le cours du délibéré.

Mme [R] [J] déclare dans ses conclusions d’appelant qu’elle a en définitive quitté le logement litigieux en cours de procédure d’appel. Mme [E] confirme cette situation de libération de son bien mis en location, précisant sans contradiction de la part de Mme [R] [J] que ce départ est intervenu le 27 avril 2024.

En cohérence avec cette situation de libération des lieux et en dépit de la teneur de sa déclaration d’appel, Mme [R] [J] ne forme pas dans ses conclusions d’appelant de demandes d’infirmation du jugement de première instance en ses décisions de constatation de la résiliation du bail d’habitation susmentionné à compter du 29 janvier 2023, d’expulsion des lieux précédemment loués avec au besoin le concours de la force publique et de fixation de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux. Ces trois chefs de décision de première instance seront en conséquence purement et simplement confirmés.

Mme [R] [J] ne conteste pas dans ses conclusions d’appelant le principe et le montant de la condamnation pécuniaire dont elle a fait l’objet à titre principal en première instance à hauteur de la somme de 741,42 € correspondant à un arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023, se bornant à ce sujet à solliciter un délai de paiement. Pour autant, Mme [E] demande de réformer partiellement le jugement de première instance sur ce chef de condamnation pécuniaire à hauteur de 741,42 €, demandant ensuite le prononcé en ses lieux et place de la condamnation pécuniaire à hauteur de la somme totale de 6.593,65 € qui sera ci-après discutée. Le jugement de première instance sera en conséquence infirmé en ce qui concerne cette condamnation pécuniaire de 741,42 €.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

En cause d’appel, Mme [E] demande la condamnation de Mme [R] [J] à lui payer les sommes supplémentaires suivantes :

* 1.383,97 € au titre de la régularisation des charges 2022 ;

* 521,72 € au titre du loyer d’octobre 2023 ;

* 235,00 € au titre des provisions sur charges d’octobre 2023 ;

* 521,72 € au titre du loyer de novembre 2023 ;

* 235,00 € au titre des provisions sur charges de novembre 2023 ;

* 530,82 € au titre du loyer de décembre 2023 ;

* 235,00 € au titre des provisions sur charges de décembre 2023 ;

* 131,98 € au titre du loyer de janvier 2024 ;

* 235,00 € au titre des provisions sur charges de janvier 2024 ;

* 131,98 € au titre du loyer de février 2024 ;

* 235,00 € au titre des provisions sur charges de février 2024 ;

* 131,98 € au titre du loyer de mars 2024 ;

* 235,00 € au titre des provisions sur charges de mars 2024 ;

* 77,98 € au titre du loyer d’avril 2024 ;

* 211,50 € au titre des provisions sur charges d’avril 2024 ;

* 408,00 € à titre de régularisation des charges 2022 ;

* 408,00 € à déduire du fait de la perception de l’aide au logement ;

* 1.540,00 € au titre de travaux de reprise du parquet ;

* soit au total la somme de 6.593,65 €.

Sur cette nouvelle réclamation formée à son encontre, Mme [R] [J] communique dans ses conclusions d’appelant son propre tableau récapitulant tous ses paiements de loyers et de provisions sur charges ainsi que les paiements directement effectués par la Caisse d’allocations familiales (CAF) du Puy-de-Dôme pour un montant total de 6.913,00 € (3.761,00 € par elle-même et 3.151,00 € par la CAF) [pages 10 à 13] tout en convenant dans ces mêmes écritures qu’elle reste en définitive devoir la somme totale nette de 5.689,83 € au titre du loyer et des charges, bornant sa défense à ce sujet à une allégation de faute du bailleur pour n’avoir pas prévu un montant suffisant de provisions sur charges et en disant ne pouvoir effectuer un tel règlement sans l’aide d’un échéancier de paiement à raison de 158,03 € sur 36 mois [page 15]. En cette occurrence, il n’y a pas lieu de retenir une faute du bailleur en ce qui concerne le montant des provisions sur charges, ce montant ne pouvant par définition correspondre aux sommes réellement dues telles qu’elles sont calculées en fin de chaque exercice annuel. La dette locative que Mme [R] [J] reconnaît en définitive devoir à hauteur de la somme totale précitée de 5.689,83 € demeure en tout état de cause supérieure à la somme réclamée à ce même titre par Mme [E] à hauteur de la somme totale nette de 5.053,65 € en déduisant de la somme totale précitée de 6.593,65 € la somme de 1.540,00 € qui fait l’objet d’un débat distinct. En ce qui concerne les frais de parquet qui sont réclamés en supplément par Mme [E] à hauteur de 1.540,00 € sur production d’une facture d’entreprise du 31 octobre 2024, concernant des travaux de ponçage, de nettoyage et d’application en deux couches d’un vérificateur, l’état des lieux d’entrée du 16 décembre 2020 fait mention comme état général d’un parquet de salon en état d’usage, et non en bon état ou à l’état neuf, avec comme observation particulière des traces d’usure dues aux passages entre l’entrée et le couloir. Or, le constat d’huissier de justice du 19 juin 2024 par lequel Mme [E] a fait établir l’état des lieux de sortie du logement litigieux mentionne simplement que le sol du séjour, constitutif d’un parquet, est dans un état terne et non verni. Il s’en infère que ce parquet n’a pas été dégradé ni mal utilisé par Mme [R] [J] et que les travaux de ponçage, de nettoyage et de vitrification ayant été réalisés ont uniquement pour cause l’usure normale des choses et non le fait dommageable du locataire au-delà des obligations de son contrat de bail. Cette somme supplémentaire réclamée à hauteur de 1.540,00 € sera dès lors rejetée. Dans ces conditions, le solde de dette de Mme [R] [J] au titre de l’arriéré locatif sera fixé à la somme totale nette précitée de 5.053,65 €, avec intérêts de retard au taux légal jusqu’à parfait paiement à compter de la signification de la présente décision.

Contrairement à ce que développe Mme [R] [J] dans ses conclusions d’appelant, Mme [E] ne formule aucune fin de non-recevoir dans ses conclusions d’intimé au sujet de la demande subsidiaire qu’elle présente afin de bénéficier d’un délai de paiement. Sur cette demande de délai de paiement, il y a lieu en définitive de considérer que Mme [R] [J] a de fait bénéficié tout au long de cette procédure d’appel d’un délai de paiement suffisamment long pour prendre toutes les dispositions au sujet du règlement du solde de son arriéré locatif. Cette demande de délai de paiement sera en conséquence rejetée.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [E] les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 1.000,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, Mme [R] [J] en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande formée par Mme [G] [L] [R] [J] aux fins d’infirmation du jugement de première instance ci-après mentionnée en sa décision de rejet de sa demande de réouverture des débats.

INFIRME le jugement n°RG-23/00124 rendu le 8 juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a condamné Mme [G] [L] [R] [J] à payer au profit de Mme [K] [E] la somme de 741,42 € à titre d’arriéré locatif au 30 janvier 2023 et en ce qui concerne le dispositif des intérêts de retard qui s’y rapportent.

CONFIRME ce même jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel.

Y ajoutant.

CONDAMNE Mme [G] [L] [R] [J] à payer au profit de Mme [K] [E] la somme totale nette de 5.053,65 €, avec intérêts de retard au taux légal jusqu’à parfait paiement à compter de la signification de la présente décision, au titre du solde impayé de l’arriéré définitif de loyers, d’indemnité d’occupation et de charges afférent au bail d’habitation susmentionné.

CONDAMNE Mme [G] [L] [R] [J] à payer au profit de Mme [K] [E] une indemnité de 1.000,00 €, en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE Mme [G] [L] [R] [J] aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la la SCP Basset & Associés, avocats associés au barreau de Clermont-Ferrand.

Le greffier Le président