[N] [A] épouse [Y]

[F] [Y]

C/

[J] [S]

[T] [D]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2026

N° RG 22/01504 – N° Portalis DBVF-V-B7G-GCNG

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 novembre 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon – RG : 19/03667

APPELANTS :

Madame [N] [A] épouse [Y]

née le 19 Juillet 1992 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [F] [Y]

né le 29 Septembre 1986 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64

INTIMÉS :

Monsieur [J] ,[H] ,[Q] [S]

né le 25 Septembre 1956 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assisté de M^e Brigitte RUELLE-WEBER, avocat au barreau du JURA, plaidant, et représenté par M^e Anne-Marie PIVEL, membre de la SCP LAVELATTE- PIVEL, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 63

Madame [T] [D]

née le 29 Juillet 1955 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Isabelle RETAILLEAU, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 5

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 pour être prorogée au 1er juillet puis au 30 septembre, au 4 novembre 2025, au 6 janvier 2026, au 3 février et 24 février 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Bénédicte KUENTZ, conseiller ayant assisté aux débats, en remplacement du président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [F] [Y] et Mme [N] [A] épouse [Y], qui souhaitaient procéder à l’acquisition d’un bien immobilier, ont visité en janvier 2019 une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] appartenant à M. [J] [S] et Mme [T] [D] divorcée [S].

Un compromis de vente, pour un prix de 217 000 euros, a été signé entre les époux [Y] et M. [S] et Mme [D] le 15 février 2019, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard le 21 janvier 2020 pour tenir compte du congé donné aux locataires du bien immobilier.

Il était toutefois stipulé dans le compromis que pour le cas où le locataire donnerait son préavis avant la fin du bail, la signature de l’acte de vente devrait intervenir au plus tard 90 jours après la date de réception du préavis de départ.

Les locataires du bien sous compromis ont informé M. [S] qu’ils auraient quitté les lieux le 12 septembre 2019.

L’acte de vente a été reçu par Maître [G], notaire à [Localité 3], le 29 octobre 2019.

Avant de prendre possession du bien, les époux [Y] ont fait procéder à un constat par Maître [X], huissier de justice associée à [Localité 3], laquelle a constaté que le vitrage de la véranda était fêlé, qu’il manquait environ six lattes de la clôture en bois et que l’eau était stagnante au fond du bassin de la piscine.

Par actes des 19 et 24 décembre 2019, les époux [Y] ont fait assigner M. [S] et Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Dijon afin d’obtenir leur condamnation solidaire à leur payer, notamment, la somme de 9 200 euros à titre d’indemnisation forfaitaire pour la signature tardive de l’acte de vente.

Les époux [Y] ont en outre sollicité, par la suite, diverses sommes au titre de l’indemnisation du coût de remise en état de la baie vitrée de la véranda cuisine, de leur préjudice moral et de leur préjudice financier.

M. [S] a conclu au rejet de ces demandes, tout comme Mme [D], qui a sollicité à titre subsidiaire la condamnation de M. [S] à la garantir de toutes sommes qu’elle pourrait être amenée à régler.

Par un jugement du 14 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

— débouté M. [Y] et Mme [A] épouse [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [Y] et Mme [A] épouse [Y] aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

Par acte du 6 décembre 2022, M. et Mme [Y] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2023, M. et Mme [Y] demandent à la cour, au visa des articles 1189, 1192, 1589, 1231-5 et suivants du code civil, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel, moyens et prétentions et les y accueillir,

Par conséquent,

— infirmer le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon, RG n°19/03667, en l’ensemble des chefs de jugement critiqués par eux,

Ce faisant,

— réformer le jugement dont appel et statuant de nouveau,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [D] à leur payer la somme de 9 200 euros à titre d’indemnisation forfaitaire et contractuelle pour le retard dans l’exécution de leurs obligations, manquement fautif des vendeurs, telle que fixée contractuellement au compromis de vente du 15 février 2019 à la clause 'Acte Authentique', outre intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2019, date où la vente aurait dû intervenir au plus tard compte tenu du congé des locataires du 12 juin 2019,

— condamner les mêmes et dans la même solidarité à leur payer la somme de 874,50 euros au titre du coût de remise en état de la baie vitrée véranda côté cuisine,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [D] à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de leur comportement, manoeuvres et du retard pris par la vente,

— condamner les mêmes et dans la même solidarité au paiement de la somme de 3 500 euros en réparation de leur préjudice financier lié à la prolongation du paiement de leur loyer compte tenu du retard apporté à la réitération de la vente et de fait, de celui des travaux,

— condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de l’instance, des frais de poursuites engagés qui comprendront les coûts des sommations à comparaître et du PV de constat d’huissier établi par Maître [X] le 6 novembre 2019,

— condamner solidairement M. [S] et Mme [D] au paiement de la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [S] et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes et de toutes autres plus amples ou contraires.

Par conclusions notifiées le 2 juin 2023, M. [S] demande à la cour de :

— déclarer M. [Y] et Mme [A] épouse [Y] recevables mais mal fondés en leur appel,

— débouter M. [Y] et Mme [A] épouse [Y] de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

— condamner M. [Y] et Mme [A] épouse [Y] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses écritures notifiées le 11 mai 2023, Mme [D] demande à la cour, au visa des articles 1589 ainsi que 1231-5 et suivants du code civil, et 334 et suivants du code de procédure civile, de :

— déclarer recevables mais mal fondés M. [Y] et Mme [Y] née [A] en leur appel, moyens et prétentions,

— en conséquence, débouter [Y] et Mme [Y] née [A] et confirmer le jugement déféré,

A titre subsidiaire, si une condamnation solidaire devait être prononcée à son encontre et à l’encontre de M. [S],

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel en garantie à l’encontre de M. [S],

Par conséquent,

— juger que M. [S] sera condamné à lui rembourser les sommes qu’elle aura été contrainte de régler aux époux [Y] au regard de la solidarité convenue contractuellement au sein du compromis de vente signé le 15/02/2019, ainsi qu’au sein de l’acte définitif du 29/10/2019,

En toutes hypothèses,

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. et Mme [Y] de toutes demandes plus amples ou contraires et particulièrement celle relative à la prise en charge des entiers dépens de l’instance comprenant les frais de poursuites qui comprendront les coûts de sommation à comparaître et du procès-verbal de constat d’huissier établi par Maître [X] le 06/11/2019,

— débouter M. [S] de toutes demandes plus amples ou contraires et particulièrement celle relative à sa condamnation au paiement d’un article 700 et des entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIFS

Sur l’indemnité contractuelle pour retard d’exécution

Aux termes de l’article 1103 du code civil, 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

Par ailleurs, l’article 1231-5 du même code dispose que 'lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

En l’espèce, le compromis de vente régularisé entre les parties le 15 février 2019 stipule au titre 'conditions particulières’ en pages 10 et 11 que :

'Dans le cas où le locataire venait à donner son préavis de départ avant la fin du bail, les parties conviennent d’un commun accord les modalités suivantes :

le vendeur s’engage à en informer immédiatement l’acquéreur par l’intermédiaire de l’agence AP Immobilier en adressant copie dudit préavis […]

la condition suspensive d’obtention de prêt sera ramenée à 60 jours à compter de la date de réception du préavis de départ du locataire

la signature de l’acte authentique devra intervenir au plus tard 90 jours après la date de réception du préavis de départ'.

Par ailleurs, le paragraphe relatif à l''acte authentique’ (page 11) prévoit que :

'Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et le prix.

Elles seront réitérées au plus tard le 21/01/2020 par acte authentique établi par Maître [Z] [E] et Maître [M] [U], assistés par Maître [R] [I].

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 200 euros/jour […]'.

Il convient d’abord de relever que l’indemnité susvisée constitue bien une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, dès lors qu’elle a pour objet de faire assurer par les parties l’exécution de leurs obligations, et qu’elle fixe par avance le montant des dommages et intérêts dans l’hypothèse où l’une d’elles l’une d’elles s’y soustrairait.

Les appelants font valoir que, le congé des locataires ayant été reçu par M. [S] ' qui ne le conteste pas ' le 12 juin 2019, la signature de la vente devait intervenir au plus tard le 13 septembre 2019.

Ils affirment que la clause pénale stipulée en page 11 s’applique à tout retard dans l’exécution de la convention, incluant le retard, de 46 jours en l’espèce, existant après le délai de 90 jours faisant suite à la réception du congé du locataire.

Ils soutiennent en effet que, les conditions particulières dérogeant toujours aux conditions générales, le délai pour réitérer la vente devait s’apprécier en tenant compte de l’intervention du préavis des locataires, précisant que la clause 'acte authentique’ prévoit uniquement la date de réitération maximale au 21 janvier 2020 si aucune des hypothèses précédentes (congé ou préemption du locataire) ne s’était réalisée.

Ils rappellent à cet égard qu’en vertu de l’article 1189 du code civil, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, pour considérer que les clauses susmentionnées, présentées dans un ordre chronologique cohérent, se réfèrent les unes aux autres, et que, contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, l’indemnité dont ils se prévalent ne s’applique pas qu’en cas de non-respect de la date de réitération maximale.

Comme souligné par le premier juge, la clause invoquée par M. et Mme [Y] a été convenue dans un paragraphe différent de celui prévoyant la date de réitération consécutive au départ des locataires, et le paragraphe relatif à l’acte authentique ne fait aucune référence ni aucun renvoi aux conditions particulières stipulées plus haut dans le compromis de vente.

Il sera par ailleurs relevé qu’à la date de la signature du compromis, le départ anticipé des locataires, à qui les vendeurs avaient délivré un congé, constituait un événement qui n’était pas certain. En outre, sa survenue éventuelle était susceptible de produire ses effets, en fonction de la manifestation de volonté des locataires de quitter les lieux avant le congé délivré par les vendeurs, entre le 16 mai 2019 (90 jours après le 16 février 2019) et le 21 janvier 2020 (date butoir 'extrême').

Ainsi, le respect de la date de réitération prévue au paragraphe 'conditions particulières', laquelle dépendait d’un événement aléatoire dans son principe et sa date de réalisation, ne présentait pas le même enjeu pour les parties que celui de la date butoir prévue dans le paragraphe 'acte authentique', date présentée comme certaine et à laquelle les acquéreurs devaient pouvoir se fier pour organiser les modalités de leur départ de leur précédent logement et celles de leur installation dans le bien acquis.

En outre, le compromis prévoit dans le paragraphe 'acte authentique’ que 'la date ci-dessus mentionnée', c’est-à-dire le 21 janvier 2020, est 'constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter', alors qu’aucune stipulation similaire n’est mentionnée en cas de non-respect du délai visé aux 'conditions particulières'.

Ainsi, eu égard aux conséquences distinctes susceptibles de découler du non-respect de chacun des délais de réitération envisagés dans le compromis, cet acte peut être interprété comme ayant expressément fixé une indemnisation forfaitaire du préjudice résultant du non-respect de la date butoir, tout en n’assortissant d’aucune sanction le non-respect du délai prévu en cas de départ anticipé du locataire.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a considéré que la clause pénale invoquée par les acquéreurs n’était pas applicable au délai de réitération visé dans les 'conditions particulières'.

Au surplus, même si tel avait été les cas, ladite clause ne devait être mise en oeuvre que 'dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique'. Or, il est établi que le rendez-vous pour signature initialement fixé au 24 septembre 2019 a été reporté en raison de l’indisponibilité du notaire, puis de l’absence du diagnostic d’assainissement et enfin d’une non-présentation de M. [S], lequel a néanmoins déféré à la sommation de comparaître qui lui a été adressée le 14 octobre 2019 en vue d’une signature le 29 octobre 2019. Ainsi, l’unique mise en demeure, au sens de l’article 1231-5 dernier alinéa du code civil, aux fins de régulariser la situation, a bien été suivie d’effet.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [Y] de leur demande faite au titre de la clause pénale.

Sur la réparation du vitrage de la véranda

M. et Mme [Y] sollicitent une somme de 874,50 euros au titre des frais de réparation du vitrage de la véranda, en faisant valoir que celui-ci a été dégradé entre la signature du compromis de vente et la prise de possession de la maison.

Aux termes de l’article 1614 du code civil, 'la chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente'.

Malgré le délai prévu entre sa signature et la date de sa réitération, le compromis de vente du 15 février 2019 ne comporte qu’un descriptif sommaire du bien vendu, dont il indique le nombre, la destination et la superficie des pièces, sans en préciser l’état.

L’acte de vente régularisé le 29 octobre 2019 stipule que 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés'.

Le vendeur a fait préciser dans cet acte 'que la véranda n’est pas étanche, que la piscine a des fuites et que la toiture a 36 ans'.

Les photographies illustrant les diagnostics obligatoires annexés à l’acte de vente ne portent pas sur la véranda.

L’existence d’une fêlure affectant une des vitres de la véranda est établie par le procès-verbal de constat dressé le 6 novembre 2019 par Maître [X], huissier de justice associée à [Localité 3].

Cependant, au regard des pièces produites par les demandeurs, c’est par une juste appréciation des faits de la cause et sans inverser la charge de la preuve que le tribunal a débouté M. et Mme [Y] de leur demande, au motif qu’ils ne justifiaient pas d’une dégradation du bien entre la date de la signature du compromis et la délivrance opérée par la remise des clefs le jour de la vente.

Sur le préjudice moral et financier des époux [Y]

M. et Mme [Y] concluent à la condamnation solidaire de M. [S] et Mme [D] au paiement d’une somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait du comportement des intimés, de leurs manoeuvres et du retard pris dans la vente.

Ils sollicitent par ailleurs une somme de 3 500 euros en réparation de leur préjudice financier lié à la prolongation du paiement de leur loyer compte tenu du retard apporté à la réitération de la vente, occasionnant un retard dans la réalisation des travaux de rénovation qu’ils ont entrepris.

Il est établi que la date de réitération prévue en cas de départ anticipé des locataires a été dépassée de 46 jours, sans toutefois que le respect de cette obligation ait été assorti d’une clause pénale.

Il appartient en conséquence aux acquéreurs, qui entendent solliciter des dommages et intérêts, d’établir que ce retard est imputable à une faute du vendeur, et qu’il est à l’origine du préjudice dont ils se prévalent.

Or, comme signalé plus haut, les reports de signature de l’acte authentique ont été dans un premier temps justifiés par des circonstances indépendantes de la volonté des parties, avant qu’une sommation à comparaître soit délivrée à M. [S] le 14 octobre 2019, les parties ayant pu régulariser l’acte de vente le 29 octobre 2019.

Il n’est pas justifié que le seul retard pris courant octobre 2019, alors que la date butoir fixée au compromis n’était au demeurant pas dépassée, aurait causé aux époux [Y] un préjudice financier, alors que le remboursement des mensualités de leur crédit débutait en novembre 2019, et que le retard manifestement pris dans la réalisation des travaux rénovation qu’ils avaient prévus, ayant différé leur emménagement au mois d’octobre 2020, ne peut être imputé aux intimés.

Les appelants ne justifient en outre pas du préjudice moral qu’ils auraient subi.

C’est par conséquent à juste titre que le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [Y].

Sur les frais de procès

Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu’il a statué sur les dépens de première instance et les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [Y], qui succombent en leur recours, seront en outre tenus aux dépens de la procédure d’appel, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les circonstances de la présente affaire commandent en revanche de ne pas faire droit aux demandes présentées par les parties au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu le 14 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne M. et Mme [Y] aux dépens de la procédure d’appel,

— Déboute les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier P/ Le président empêché