COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 04/02/2008

*

* *

N° de MINUTE : /08

N° RG : 06/04235

Jugement (N° 11/05)

rendu le 05 Avril 2006

par le Tribunal de Grande Instance de DUNKERQUE

REF : CC/AMD

APPELANTE

SA FONCIFRANCE

ayant son XXX

XXX

représentée par SES DIRIGEANTS LEGAUX

Représentée par la SCP COCHEME-KRAUT-LABADIE, avoués associés à la Cour

Ayant pour conseil la SCP CARLIER BERTRAND KHAYAT, avocats au barreau de DUNKERQUE

INTIMÉS

Monsieur B Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame D E épouse X

née le XXX à SECLIN

XXX

XXX

Représentés par la SCP THERY-LAURENT, avoués associés à la Cour

Ayant pour conseil Maître SENLECQ, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Décembre 2007, tenue par Madame COURTEILLE magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 NCPC).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Madame Y

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Madame G, Président de chambre

Madame COURTEILLE, Conseiller

Madame METTEAU, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 février 2008 après prorogation du délibéré en date du 21 Janvier 2008 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Madame G, Président et Madame Y, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 09 octobre 2007

*****

Données du litige,

M Z et M^me X ont régularisé le 17 juillet 2003, un contrat préliminaire à la vente d’un lot en lotissement avec la SA Foncifrance aménageur.

Par acte du 20 février 2004, M Z et M^me X et la SA Foncifrance ont signé une 'promesse synallagmatique de la vente d’un lot en lotissement’ .

Le contrat portait sur la vente du lot n° 7 du projet de lotissement 'le domaine des Hibiscus'.

Différentes modifications dans le projet sont intervenues.

Le 3 septembre 2004, la SA Foncifrance a notifié à M Z et M^me X son refus de réitérer la vente en raison de la caducité de la promesse de vente.

Par acte du 26 novembre 2004, M Z et M^me X ont assigné la société Foncifrance en exécution forcée de la vente.

Par jugement du 5 avril 2004, le Tribunal de Grande Instance de Dunkerque a :

' constaté la réalisation de la vente par la société Foncifrance à M. Z et M^me X du lot numéro 7 secteur Domaine des Hibiscus à Crochte,

' ordonné l’envoi du jugement à la conservation des hypothèques,

' condamné la société Foncifrance à payer à M. Z et M^me X la somme de 13 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que 1000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

La SA Foncifrance a relevé appel de ce jugement par déclaration déposée le 10 juillet 2006.

Par conclusions déposées le 22 mai 2007, la société Foncifrance sollicite l’infirmation du jugement et la condamnation de M. Z et M^me X à lui payer les sommes de 2000 € à titre de dommages intérêts et 2500 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 24 septembre 2007, M. et M^me Z-X sollicitent la confirmation du jugement et la condamnation de la société Foncifrance à leur payer les sommes de 20 000 € à titre de dommages et intérêts et 2500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Sur ce,

La société Foncifrance fait valoir que la promesse de vente était assortie d’une condition suspensive qui n’a pas été réalisée du fait de l’acquéreur et est donc caduque. Elle ajoute que le contrat précise que 'la signature de l’acte authentique de vente est une condition de formation du présent contrat’ et que la vente forcée ne peut être poursuivie.

M et M^me X exposent que la condition figurant dans la promesse à propos des fondations est stipulée dans leur intérêt ; qu’ils y ont renoncé; qu’en tout état de cause, la vente devait intervenir le 15 avril 2004 mais que postérieurement à cette date, les parties ont poursuivi les démarches en vue de la vente. Ils précisent que c’est en raison d’une difficulté soulevée par l’acquéreur du lot n°6 que la société Foncifrance s’est prévalue de la caducité du contrat. Ils ajoutent que le contrat litigieux s’analyse en une promesse synallagmatique de vente, que cette vente est parfaite et qu’ils peuvent en poursuivre l’exécution forcée ; que la clause soumettant la validité de la promesse à la réitération authentique est nulle car elle prive le contrat de tout effet. Pour le cas où la vente ne pourrait pas être ordonnée, ils affirment qu’ils sont bien fondés à demander des dommages intérêts.

* * * * *

Le contrat intitulé 'promesse synallagmatique de la vente d’un lot’ signé les 8 et 20 février 2004, par M et M^me Z-X faisait suite à un premier contrat de réservation qui avait été régularisé le 17 juillet 2003 qui n’est pas communiqué.

Cette promesse précise

…'suite à l’exposé préalable ci-dessus, les parties contractantes ont accepté de réitérer la 'promesse de vente d’un lot en lotissement’ selon les caractéristiques et conditions définitives et contractuelles ci-après…

B/ Désignation du lot réservé: (lot n°7)

C/ prix de vente du lot réservé

— le lot n° 7 tel qu’indiqué sur le schéma ci-joint et selon les caractéristiques ci-dessus sera vendu à un prix de vente 'acte en main’ de 55 737,37 €

— le prix de vente 'acte en mains’ comprenant le terrain proprement dit, la viabilité complète, les frais de notaire nécessaires à sa mise au point, les frais de géomètre, les frais de notaire dus à la vente, les droit d’enregistrement :4,89 %…

D/ informations du réservataire sur les conditions administratives et techniques, liées à la vente du lot promis,

…/…

E/ la présente réitération de la 'promesse de vente synallagmatique’ complétée des documents rappelés ci-dessus, est notifiée en mains propres par le promettant au réservataire.

…./…

F/ Conditions suspensives, au seul profit du réservataire

F1/financement de l’acquisition du 'lot réservé’ par prêt bancaire:

la vente du lot réservé ne sera pas subordonnée à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire et sera financée par apport personnel.

F2/sous-sol hétérogène et fondations spéciales,

le réservant informe le réservataire que la nature hétérogène du sous-sol nécessitera une adaptation des fondations de la future construction. Cet élément constituera un surcoût pour le réservataire.

Le réservataire indique ne pas souhaiter acquérir le 'lot réservé’ si le surcoût de fondations dépassait une somme de 4 573,47 €. Le surcoût de fondations, inconnu à la signature de la présente réitération de la promesse de vente, sera à évaluer par un professionnel de la construction que le réservataire choisira librement …/..

En conséquence, le 'réservataire’ s’engage à faire toutes diligences auprès des professionnels choisis pour sa construction, pour faire déterminer à ses frais, cet éventuel surcoût de fondations et ce, dans un délai maximum de 30 jours de la date de la délimitation de la parcelle promise, par le promettant, que celui-ci s’engage à délimiter pour le 15/02/2004 au plus tard. Le présent contrat serait également caduc si les diligences n’étaient pas effectuées dans les 30 jours.

Cette condition suspensive étant stipulée au profit du 'réservataire', celui-ci pourra toujours y renoncer et procéder à l’acquisition du 'lot réservé', mais après avoir pris connaissance du surcoût de fondations et informer le réservant en conséquence.

…/…

G/ délai de réalisation de la vente :

La signature de l’acte authentique de vente constituant seul le transfert de propriété, devra intervenir le 15/04/2004, au plus tard.

Les parties contractantes faisant de la signature de l’acte authentique de vente, une condition de formation du présent contrat, en conséquence aucune des parties contractantes ne pourra solliciter l’exécution forcée du présent contrat.

Ce délai serait susceptible d’être prorogé, jusqu’à l’obtention de la dernière pièce administrative nécessaire à la préparation de l’acte authentique de vente sans que la caducité du contrat puisse être invoquée par l’une ou l’autre des parties contractantes.

Si toutes les conditions suspensives précisées ci-dessus sont réalisées ou réputées réalisées par renonciation du réservataire et que celui-ci se refuse à régulariser l’acte de vente authentique , le présent contrat devient caduque dès le 16/04/2004 et l’acompte sur le prix de vente défini ci-après conservé à titre d’indemnité d’immobilisation, à compter de la date de la présente réitération…'

Sur la caducité de la promesse invoquée par la société Foncifrance,

La promesse précise expressément ( clause F du contrat) que la condition suspensive afférente à la réalisation d’études en vue de déterminer le coût des fondations est stipulée dans l’intérêt du réservataire qui peut y renoncer et l’hypothèse d’une renonciation par le réservataire (bénéficiaire) aux conditions suspensives est prévue à l’article G du contrat.

Le délai fixé pour la réalisation de cette condition est de 30 jours à compter du 15 février 2004 soit le 17 mars 2004, ce délai n’est pas fixé à peine de déchéance, il s’en déduit que le non respect des délais impartis pour la réalisation des conditions suspensives ou même la réitération de la vente (prévue dans le contrat pour le 15 avril 2004) est sans incidence sur la validité du contrat et les engagements des parties.

Il résulte expressément du contrat que la condition suspensive relative aux fondations est stipulée dans l’intérêt des réservataires.

Il est acquis aux débats que M et M^me Z-X, bénéficiaires de la condition, n’ont pas fait procéder à l’étude de sol, mais qu’ils ont entendu poursuivre la vente de même que la société Foncifrance, ainsi que cela résulte des échanges de correspondances entre les 'réservataires’ et le vendeur dans le courant du mois d’août 2004 . C’est ainsi que le 10 août 2004, la société Foncifrance a adressé à M Z et M^me X un plan masse modifié de leur lot et le 24 août leur a transmis l’autorisation de lotir modificative M4.

Il se déduit de ces observations que M Z et M^me X ont renoncé tacitement à la condition suspensive et que les deux parties ont entendu poursuivre la vente et renoncer à toute éventuelle caducité. Dans ces conditions, la société Foncifrance ne pouvait le 3 septembre 2004 invoquer la défaillance de la condition suspensive afférente aux études de sols pour se prévaloir de la caducité de la promesse.

Il convient par ailleurs de relever que dans la lettre du 3 septembre 2004 la société Foncifrance fait une nouvelle offre de vente du lot, elle propose en effet à M. Z et M^me X le même lot à des conditions différentes :

— prise en compte de l’arrêté de lotissement modificatif du 20 août 2004,

— insertion d’une condition particulière dans l’acte de vente tenant aux distances de construction,

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que la promesse signée les 8 et 20 février 2004 n’était pas caduque.

Sur la demande en réalisation forcée de la vente,

Le promesse de vente du lot n°7 comporte un accord sur la chose (le lot n°7) et prix (55 737,37 €) il résulte cependant des termes du contrat dans lequel les parties sont dénommées réservant et réservataire, de l’article G/ de l’acte que les parties ont entendu expressément faire de la réitération de l’acte une condition de formation du contrat de vente, la promesse indique en effet ' les parties contractantes, faisant de la signature de l’acte authentique de vente, une condition de formation du présent contrat, en conséquence aucune des parties contractantes ne pourra solliciter l’exécution forcée du présent contrat’ .

Cette stipulation ne prive pas le contrat de tout effet, celui-ci portant seulement sur un engagement réciproque d’acheter et de vendre un lot à certaines conditions, ce contrat comporte uniquement une obligation de faire, régulariser la vente par acte authentique aux conditions prévues à la promesse.

Il convient dès lors d’observer que la société Foncifrance s’est refusée à réitérer l’acte alors que toutes les conditions suspensives étaient levées ; qu’elle a, de surcroît, dans la lettre du 3 septembre 2004 tenté de modifier les conditions de la vente du lot n°7 en proposant une condition particulière imposant aux acquéreurs de respecter pour la construction un retrait minimum supérieur à celui prévu dans l’arrêté de lotissement, de sorte qu’en refusant de réitérer la vente la société Foncifrance a commis à l’égard des réservataires une faute et qu’il convient d’allouer à ce titre à M. Z et M^me X des dommages et intérêts.

Compte tenu de l’évolution des prix de l’immobilier dans les dernières années, du retard pris dans la réalisation projetée par M. Z et M^me X et des conséquences financières importantes qui en résultent, il convient de leur allouer une indemnité de 20 000 € à titre de dommages intérêts.

Succombant partiellement en son appel, la société Foncifrance sera déboutée de sa demande de dommages intérêts et d’indemnité de procédure.

Il ya lieu, compte tenu de la condamnation prononcée à l’encontre de la société Foncifrance, à condamner celle-ci à payer à M. Z et M^me X une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel et à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement déféré,

Déboute Monsieur Z et M^me X de leur demande visant à voir constater la réalisation de la vente du lot n°7 du lotissement des Hibiscus,

Condamne la société Foncifrance SA à payer à M. Z et M^me X une somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts,

Condamne la société Foncifrance à payer à M. Z et M^me X une somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile

La condamne en tous les dépens de première instance et d’appel,

Autorise la SCP Théry et Laurent, avoués, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

N. Y. B. G.