COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 14/12/2009

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N° de MINUTE :

N° RG : 08/06145

Jugement (N° 06/1522) rendu le 08 Octobre 2007

par le Tribunal de Grande Instance de LILLE

REF : PM/VR

APPELANTS

Monsieur C Y

et Madame F I J Y née X

XXX

XXX

représentés par la SELARL ERIC LAFORCE, avoués à la Cour

ayant pour conseil Maître Joël DELATTRE, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE

La Direction Régionale des Finances Publiques du Nord – Pas-de-Calais et du Département du Nord

Représentée par l’Administrateur Général des Finances Publiques, Directeur du pôle de gestion fiscale

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SCP COCHEME-KRAUT-LABADIE, avoués à la Cour

DÉBATS à l’audience publique du 26 Octobre 2009 tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

K L, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Décembre 2009 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par K L, Président et D E, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

OBSERVATIONS DU MINISTÈRE PUBLIC du 03 Juin 2009:

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 Septembre 2009

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***

Par jugement rendu le 8 octobre 2007, le tribunal de grande instance de Lille a :

• dit que les taxes foncières des SCI concernées par le redressement s’agissant de l’ISF dû par les époux Y au titre des années 2000 à 2003, doivent être admises à titre de passif déductible, étant précisé qu’il appartiendra à ces derniers de justifier du fait que les SCI en cause étaient propriétaires des immeubles en cause au 1^er janvier de l’année d’imposition concernée, mais aussi que ces taxes ont bien été honorées,
• dit que le droit au bail et la taxe additionnelle dus par les SCI visées par le redressement portant sur l’ISF dû par les époux Y au titre des années 2000 à 2003 afférent, doivent être admis à titre de passif déductible, sous réserve pour les consorts Y de justifier du paiement de ces taxes pour les années concernées,
• invité, en conséquence, l’administration fiscale à produire une copie des avis d’imposition pour les SCI et les périodes concernées et à procéder aux abattements en cause,
• débouté les consorts Y de leurs autres demandes,
• condamné l’administration fiscale au paiement des frais et dépens de l’instance.
  

M. C Y et M^me F X épouse Y ont interjeté appel de cette décision le 28 novembre 2007.

RAPPEL DES DONNÉES UTILES DU LITIGE

M. et M^me Y étaient, au titre des années 2000 à 2003, assujettis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). À ce titre, ils ont déposé des déclarations sur le modèle 2725, indiquant à l’actif de leur patrimoine des parts qu’il détenait dans plusieurs SCI.

Le 18 mars de 2002, l’administration fiscale leur a demandé, par courrier, de produire tout élément permettant de l’éclairer sur la valeur de ces sociétés dans la mesure où le service chargé du contrôle ne pouvait se référer aux déclarations de revenus fonciers qui n’avaient pas été déposées, une procédure étant pendante à ce sujet devant le tribunal administratif de Lille, et dans la mesure où ces SCI ne déposaient pas non plus leurs déclarations de résultat. Cette demande a été réitérée lors d’un entretien du 7 novembre 2002.

Un redressement a été notifié aux époux Y le 29 septembre 2003, l’administration fiscale s’étant basée pour estimer les parts de SCI sur la valeur des immeubles détenus par ces sociétés. Monsieur et Madame Y ont présenté leurs observations le 28 octobre 2003 mais les rehaussements ont été confirmés le 3 novembre 2003 et les redressements mis en recouvrement selon avis du 4 mars 2004 pour un total de 67.656 euros se décomposant en droits simples pour 58.297 euros et en intérêts de retard à hauteur de 9.359 euros.

En application de l’article L.190 du livre des procédures fiscales, une réclamation contentieuse a été faite le 4 mai 2004 pour obtenir la décharge des redressements. À défaut de réponse du directeur des services fiscaux du Nord Lille dans le délai de six mois imparti, silence équivallent à une décision de rejet implicite, M. et M^me Y ont fait assigner ce dernier devant le tribunal de grande instance de Lille pour obtenir la décharge totale des impositions et pénalités et la condamnation de l’administration fiscale à leur payer une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Durant le cours de la procédure, trois dégrèvements partiels ont été accordés pour un total de 16.093 euros.

La décision déférée a été rendue dans ces conditions.

M. et M^me Y, dans leurs dernières écritures, demandent à la cour de :

• dire leur appel recevable et bien fondé,
• infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille le 8 octobre 2007,
• leur accorder la décharge totale des impositions et pénalités,
• condamner les services fiscaux du Nord Lille à payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
  

Ils font valoir que :

• le tribunal ne pouvait, pour leur accorder un dégrèvement au titre des taxes foncières, du droit au bail et de la taxe additionnelle, subordonner cette décision à la condition de justifier des paiements effectués à ce titre. En effet, l’évaluation des parts sociales d’une SCI est basée sur la valeur de l’actif net de cette société qui est égale à la différence de son actif brut et de son passif social exigible, ce dernier comprenant l’ensemble des sommes dues aux créanciers mêmes si elles n’ont pas encore été réglées. Le fait qu’une SCI ait manqué à ses obligations déclaratives ne permet pas à l’administration fiscale de refuser de prendre en compte ce passif exigible et non contesté. L’ISF qui est calculé en fonction de la valeur nette du patrimoine évalué à la date du 1^er janvier de chaque année doit prendre en considération pour permettre leur déduction les taxes foncières dont le fait générateur se situe lui au premier janvier de chaque année, et ce, même si les avis d’imposition correspondant ne parviennent aux redevables qu’ultérieurement. Dès lors, les taxes foncières dues au 1^er janvier 2000, 2001, 2002 et 2003 doivent être prises en compte ;
  

• pour déterminer les valeurs vénales des immeubles, le premier juge ne pouvait se contenter d’affirmations générales non concrètes venant de l’administration fiscale de sorte que le jugement déféré doit être annulé. Par ailleurs, l’administration fiscale a comparé les immeubles propriétés des SCI litigieuses à d’autres biens totalement différents de sorte que l’évaluation faite par la méthode de comparaison n’est pas probante. Le prix moyen au mètre carré appliqué doit être le prix moyen résultant de l’échantillon de l’administration en ce qui concerne les SCI Fontenoy, Condé et Moulins. Pour les SCI de la Moselle et du 42 rue Fénelon, les rehaussements de valeur doivent être remis en cause en application de l’article L. 17 alinéa 2 du livre des procédures fiscales, les éléments de comparaison n’étant pas pertinents ;
  

• le passif des SCI constitué par les emprunts bancaires à rembourser doit être pris en compte. Il équivaut, au 1^er janvier de chaque année, au montant résiduel du capital restant à payer au titre du crédit contracté par la société. À supposer qu’il existe des mensualités non réglées, cette situation ne remet pas en cause à la baisse, le montant résiduel à rembourser au 1^er janvier de sorte qu’elle est sans incidence sur le passif des SCI à prendre en compte pour déterminer la valeur des parts sociales ;
  

• les abattements suivants sont revendiqués pour déterminer la valeur nette des parts des SCI :
  

• abattements en raison de la location des immeubles détenus par certaines SCI : les dispositions de l’article 885 S du code général des impôts sont applicables en matière d’ISF et ces dispositions permettent que prendre en compte le fait que les baux accordés ont une incidence sur la valeur vénale des immeubles concernés qui se trouve diminuée,
• abattement en raison de l’absence de liquidité des titres non cotés,
• abattement en raison de l’existence d’une clause d’agrément dans les statuts des SCI : la jurisprudence admet une décote de 10 % pour la détermination de la valeur des parts sociales en présence d’une telle clause. Cet abattement est d’autant plus justifié que le comptable du trésor a refusé le nantissement des parts de la SCI Cocotier à titre de garantie, le 14 décembre 2004 et le nantissement des parts des six SCI, XXX, XXX, XXX la barre, le 27 juillet 2006 compte tenu de la mésentente entre les associés, ce qui permet de comprendre que ces parts ont peu de valeur,
• abattement en raison d’une simple participation minoritaire : cette situation justifie un abattement de 15 %. En effet M. et M^me Y ne possèdent que 25 % des parts de la SCI Bohème,
• abattement en raison de l’existence de procès en cours : la SCI Fénelon est en procès avec son locataire commercial, les loyers dus n’ayant pas été payés et la demande d’expulsion ayant été rejetée en raison des manquements du bailleur à ses obligations ; cette situation justifie un abattement supplémentaire de 15 % ;
  

• l’administration fiscale a refusé toute discussion en cours de procédure alors que les pièces justificatives ont été produites, qu’elle aurait pu user de son droit de communication auprès des banques, que M. et M^me Y rencontrent des difficultés pour produire des pièces comptables justifiant des résultats des différentes SCI concernées du fait d’un litige survenu avec leur cabinet comptable et de l’absence de possession des justificatifs bancaires nécessaires, ce qui démontre son acharnement à leur encontre.
  

Monsieur le directeur des services fiscaux du Nord Lille sollicite la confirmation du jugement et de la décision tacite de rejet, de débouter M. et M^me C Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, de les condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il constate que pour que des sommes soient admises au passif de société, il faut qu’elles soient déterminées et que leur date soit certaine. Or, il relève que les sociétés évaluées n’ont pas rempli leurs obligations fiscales, qu’elles ont notamment manqué à leurs obligations déclaratives et que compte tenu des délais de prescription applicable, une dette née deux ans avant le fait générateur de l’ISF peut être prescrite ce qui exclut sa prise en compte.

Il rappelle que ce sont les parts sociales des SCI qui ont dû être évaluées et non directement les immeubles propriétés de ces sociétés mais qu’en l’absence de tout élément, le service fiscal a dû procéder à une estimation de ces parts à partir de l’actif immobilier des SCI. Il estime que la méthode suivie pour déterminer l’actif de chaque société a été conduite de manière logique, cohérente, par comparaison de chacun des immeubles détenus avec des immeubles vendus dans des conditions de temps, de lieu et de forme similaires.

S’agissant du passif constitué par les prêts bancaires, il indique que les documents pertinents produits par M. et M^me Y ont été pris en compte ce qui a entraîné des dégrèvements partiels, mais que les autres pièces ne sont pas probantes et ne laissent pas apparaître le montant du capital restant dû au 1^er janvier des années concernées de sorte que ce passif ne peut être retenu.

Il relève, concernant les abattements, que :

• loin de constituer une charge, la location des immeubles est l’objet des sociétés civiles immobilières, cette situation permettant de trouver plus facilement acquéreur pour les parts sociales en cas de cession, et que les baux en cours augmentent donc leur valeur, de sorte que tout abattement de ce chef est exclut.
  
• En l’absence de fondement juridique, la demande d’abattement pour absence de liquidité des titres doit être rejetée.
  
• L’appréciation de la portée d’une clause d’agrément relève du pouvoir souverain des juges du fond. Les statuts de toutes les SCI litigieuses ne comportent pas ce type de clause qui ne saurait être contraignante, en tout état de cause, qu’en cas de mésentente entre les associés.
  
• De même, une participation minoritaire ne saurait à elle seule justifier un abattement et ce d’autant que la mésentente évoquée dans le cadre familial est postérieure au dernier fait générateur de l’impôt concerné par la présente procédure.
  
• L’existence d’un procès en cours entre la SCI Fénélon et son locataire ne peut pas non plus justifier un abattement dans la mesure où c’est la SCI, et non le défaut de paiement des loyers, qui est à l’origine du litige puisque cette dernière n’a pas respecté ses engagements de réaliser des travaux dans l’immeuble loué.
  

Il précise que si le trésor n’a pas accepté les offres de nantissement de parts des SCI, ce n’est pas en raison de leur faible valeur mais parce que cette valeur était insuffisante pour garantir les dettes fiscales concernées, et parce qu’il refuse, le plus souvent, tout nantissement de parts de sociétés même cotées.

Il estime donc que le rehaussement au titre de l’ISF pour l’année 2000 doit être de 8.930 euros, compte tenu d’un dégrèvement partiel du 23 décembre 2008 pour 1.169 euros, celui pour 2001 doit rester inchangé, celui de 2002 de 9.456 euros suite à un dégrèvement du 28 décembre 2008 pour 1.181 euros, et celui de 2003 de 10.960 euros après un dégrèvement de 458 euros opéré le 23 décembre 2008.

Le dossier a été communiqué à Monsieur le procureur général près la cour d’appel de Douai qui a conclu, le 3 juin 2009, à la confirmation du jugement. Cet avis a été transmis aux parties le 4 juin 2009.

Selon acte de procédure du 23 octobre 2009, il a été précisé que la nouvelle dénomination de M. le directeur des services fiscaux du Nord Lille était désormais 'direction régionale des finances publiques du Nord – Pas de Calais et du département du Nord représentée par l’administrateur général des finances publiques, directeur du pôle de gestion fiscale'.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article L17 du Livre des procédures fiscales, en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due aux lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

Monsieur et Madame Y sont propriétaires de parts dans diverses SCI (20 selon leur déclaration faite au titre de l’ISF pour 2000, 23 selon celle de 2001, 22 selon celles de 2002 et 2003). Dans le cadre de leurs déclarations de patrimoine, base de l’impôt de solidarité sur la fortune, ils ont chiffré la valeur de ces parts sociales. Faute de justificatifs estimés probants, l’administration fiscale a effectué un rehaussement des valeurs de ces parts, ce qui a conduit à un redressement notifié aux époux Y au titre de l’ISF dû pour les années 2000, 2001, 2002 et 2003.

Monsieur et Madame Y contestent la valeur retenue par l’administration fiscale pour ces parts sociales au motif :

• de la surévaluation de l’actif des sociétés,
• du défaut de prise en compte du passif des SCI constitué par les prêts bancaires et les charges de taxes foncières, droit au bail et taxe additionnelle au droit de bail
• du défaut de prise en compte d’abattements

L’évaluation des titres non côtés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible que celle qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande.

Il sera rappelé que les SCI dans lesquelles Monsieur et Madame Y détiennent des parts n’ont pas, pour certaines, déposé leurs bilans, n’ont pas respecté leurs obligations déclaratives en matière de droit au bail, les associés ne respectant pas les leurs en matière de revenus fonciers, de sorte que l’administration fiscale a été amenée à tenir compte des actifs connus de ces sociétés (à savoir leur patrimoine immobilier faute de tout renseignement sur leur trésorerie) et du passif justifié (remboursements de prêts notamment).

Il convient donc d’examiner les différents griefs formulés par les époux Y pour déterminer si l’administration fiscale justifie des valeurs fixées pour les parts des différentes SCI.

Sur la valeur des actifs des SCI :

L’administration fiscale a procédé à une estimation des immeubles représentant l’actif social connu, par une méthode de comparaison.

Par ailleurs, il sera relevé que Monsieur et Madame Y ne contestent pas les valeurs retenues par l’administration pour tous les actifs sociaux mais uniquement celles fixées pour la SCI 42 rue Fénélon, la SCI de la Moselle, la SCI Fontenoy, la SCI Condé et la SCI Moulins.

— pour la SCI du 42 rue Fénélon : l’administration fiscale a retenu une valeur de 1.400.000 francs soit 4.620 francs au m² pour ce bien construit en 1870 sur trois niveaux et combles d’une surface utile de 303 m², constitué par deux maisons d’habitations regroupées en une unité. Monsieur et Madame Y reproche à l’administration fiscale d’avoir pris pour référence des immeubles plus récents de 30 ans et un recoupement par capitalisation des loyers ne reposant sur aucune base. Cependant, il y a lieu de constater qu’un écart de trente ans s’agissant des dates de construction d’immeubles anciens (édifiés aux alentours de 1900) est sans incidence sur la valeur de tels biens. L’administration fiscale a pu se fonder pour déterminer la valeur de cet actif sur les revenus locatifs connus (soit 144.000 francs) et sur les ventes réalisées à l’époque de l’imposition pour des immeubles situés dans le même secteur géographique, tout en prenant en compte les différences entre les biens (les rez de chaussée de certains immeubles comportant des commerces en activité, d’autres étant en meilleur état comme celui vendu, comme celui cédé le 7 juin 2000 situé 199 rue d’Artois pour 5660 francs le m², cet immeuble étant toutefois plus petit puisque composé d’une seule maison de 159 m²). Dès lors, la valeur retenue par l’administration pour 1.400.000 francs (soit 4.620 francs le m²) est justifiée.

— pour la SCI rue de la Moselle : Monsieur et Madame Y reprochent à l’administration fiscale d’avoir comparé cet immeuble composé de quatre studios de 16m² à 44 m² avec des immeubles plus récents aux surfaces plus importantes (119 à 264 m²). Cependant, il y a lieu de constater que les biens pris en référence, situés dans le même secteur géographique, d’une surface totale similaire, sont également pour certains divisés en appartements (ainsi l’immeuble situé 125 rue de Canteleu est une « petite résidence »). L’administration fiscale a pris en compte l’état des divers biens cédés, leur caractère (estimant l’immeuble situé XXX, plus cossu), le caractère neuf ou rénové, la présence ou non de garages. Tous ces éléments permettent de fixer la valeur de l’immeuble situé 21 boulevard de la Moselle à 750.000 francs pour les périodes d’imposition concernées (soit 5.800 francs le m²).

— pour la SCI Fontenoy : Monsieur et Madame Y reprochent à l’administration fiscale de n’avoir pas pris en compte pour évaluer l’actif situé rue Fontenoy le prix médian au m² ou le prix moyen au m². L’immeuble est situé dans un quartier redynamisé par l’implantation de la faculté de droit, faisant l’objet d’une politique de résorption de l’habitat insalubre et longé au sud par le métro. Le bâtiment n’est composé que d’une carcasse, le rez de chaussée étant muré, les étages béants par les ouvertures mais avec un toit en état. Une reconstruction totale est nécessaire ou tout au moins une rénovation lourde. C’est donc à juste titre de l’administration fiscale a considéré que la valeur de ce bien devait être fixée à 800 francs le m², soit 128.000 francs au total, compte tenu des transactions réalisées sur des immeubles dans des états semblables, avec un terrain comparable, et compte tenu de la surface effective du bien et des éléments restants utilisables dans le cadre d’une reconstruction.

— pour la SCI CONDE : les mêmes reproches que pour l’immeuble précédemment cité sont faits à l’administrations fiscale. Cet immeuble est à Lille, place Vanhoenacker, et est composé d’un appartement de 70 m² au rez de chaussée, de six appartements au premier étage et de cinq appartements aux deuxièmes et troisièmes niveaux. L’immeuble immédiatement voisin, qui est également un immeuble de rapport, de même taille et apparemment dans le même état, a été vendu en décembre 2000 au prix de 2.480.000 francs soit 6.326 francs le m². L’administration fiscale a donc pu retenir la valeur de 2.200.000 francs pour ce bien.

— pour la SCI Moulins : le prix médian ou moyen au m² n’a pas été retenu selon les époux Y pour les appartements situés dans la résidence XXX de Comines. Pour fixer la valeur des quatre appartements situés au niveau 0 à 260.000 francs chacun, celle de l’appartement de 50 m² au niveau 2 à 270.000 francs et celles des deux appartements de 5 pièces au niveau 3 à 360.000 francs, l’administration fiscale a pris pour référence le prix d’appartements vendus dans le même immeuble, à des dates proches. Elle a justement estimé la valeur de ces biens à la période de l’imposition en tenant compte du quartier, en cours de rénovation, et des caractéristiques précises des appartements situés dans une petite résidence.

Dans ces conditions, il convient de constater que l’administration fiscale justifie que la valeur qu’elle a attribuée aux actifs connus des différentes SCI correspond bien à la valeur réelle, à l’époque des impositions, de ces différents biens, sur le marché immobilier.

Sur le passif des SCI :

Monsieur et Madame Y prétendent que les éléments pris en compte à ce titre par l’administration fiscale, sont insuffisants. Il leur appartient donc d’établir les dettes sociales qu’ils invoquent.

1 ' Sur les taxes foncières, droit au bail et taxes additionnelles au droit au bail :

Les impôts, dont le fait générateur se situe au 1^er janvier de l’année d’imposition (tel que l’impôt sur le revenu, l’impôt de solidarité sur la fortune, les taxes d’habitation ou foncières, le droit de bail) doivent pouvoir être admis au passif social de l’année en cours, et ce, même si les avis d’imposition correspondants ne parviennent pas au contribuable avant la date à laquelle doit être souscrite la déclaration nécessaire pour l’établissement de l’ISF et même si le paiement n’est exigible qu’avant le 31 décembre de cette même année en cours.

Cependant, l’article 173 alinéa 1 du livre des procédures fiscales dispose que « pour les impôts directs perçus au profit des collectivités locales et les taxes perçues sur les mêmes bases au profit de divers organismes, à l’exception de la taxe professionnelle et de ses taxes additionnelles, le droit de reprise de l’administration des impôts s’exerce jusqu’à la fin de l’année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due ».

Dès lors, pour que les taxes foncières, droit au bail et taxe additionnelle au droit au bail puissent être considérées comme un passif exigible, encore faut-il que ces dettes aient été acquittées ou aient fait l’objet d’une mise en recouvrement dans le délai prévu. A défaut, compte tenu de la prescription acquise, l’administration fiscale ne serait plus fondée à réclamer un paiement de ce chef et la dette ne pourrait plus être prise en compte au titre du passif exigible, déductible pour déterminer l’actif net social.

C’est donc à juste titre que le tribunal a dit que les taxes foncières des SCI concernées par le redressement, le droit au bail et la taxe additionnelle dues par ces sociétés (qui n’ont pour la plupart fait aucune déclaration leur incombant de sorte qu’elles n’ont pas réglé les impôts dressés sur les bases déclaratives), ne pourraient être admis au titre du passif exigible déductible, que sur justificatif du paiement effectué au titre des années concernées par les redressements (soit 2000, 2001, 2002 et 2003). Il en sera de même en cas de justification de l’émission d’un avis de mise en recouvrement de ces impositions.

2 ' Sur les remboursements de crédit :

Ces éléments de passif social, inexploitables à l’origine, ont été pris en compte par l’administration fiscale dans certains cas, ce qui a donné lieu à des dégrèvements successifs.

Les emprunts constituent, en effet, une charge déductible de l’actif à concurrence du capital restant dû au 1^er janvier de l’année d’imposition. Il en est de même pour les intérêts courus et impayés à cette date.

Monsieur et Madame Y demandent que soient pris en compte les crédits contractés par sept de leurs SCI.

— la SCI 100 rue de la Barre : cette société a contracté un prêt de 1.350.000 francs remboursable en 180 mois par mensualités de 11.300,65 francs. L’administration fiscale a pris en compte le montant de ce financement pour les années 2002 et 2003 ce qui a donné lieu à un dégrèvement du 2 mars 2007. Les impositions ont été maintenues pour 2000 et 2001. Monsieur et Madame Y sollicitent que le même dégrèvement soit appliqué pour l’année 2001. Si le document édité par la banque CAIXA est daté du 31 janvier 2001, il est clair que le prêt a été contracté le 31 janvier 2000, selon les indications y figurant, ce qui est confirmé par le capital restant dû au 28 février 2001, qui ne pourrait être de 1.3213.100,39 francs, compte tenu du montant du prêt, si le crédit avait été contracté le 31 janvier 2001 tel que retenu par le directeur des services fiscaux. Dès lors, il convient de dire que l’administration fiscale devra prendre en compte le passif lié à ce prêt, à hauteur de 1.323.100,39 francs au 1^er janvier 2001 ; ce montant est en réalité celui du capital restant dû au 28 février 2001, celui au 1^er janvier étant nécessairement supérieur mais non déterminable faute de tableau d’amortissement complet produit par les consorts Y.

— la SCI XXX la Barre a contracté deux prêts auprès de la banque belge CBC. Ces prêts ont été pris en compte pour les années 2000 et 2001, le capital restant dû à ces dates étant déterminé. Pour l’année 2002, les époux Y justifient avoir réglé la somme de 1879,80 euros en capital (ce qui implique que cette somme restait due au 1^er janvier 2002) : la pièce justificative ayant été communiquée en 2008, un nouveau dégrèvement a été accordé le 23 décembre 2008 relativement à l’ISF de 2002. Cependant, il ne peut être tenu compte de l’existence d’un passif au titre de ces prêts au 1^er janvier 2003, dans la mesure où aucun élément justificatif n’est versé aux débats de sorte que ces crédits ont pu être soldés au cours de l’année 2002.

— la SCI Cour Tirlimont a contracté auprès du CCF un prêt en 1995. Le premier tableau d’amortissement versé aux débats remontait à 1998 et était donc antérieur aux années de redressement de l’ISF et insuffisant pour établir l’existence d’un passif. Monsieur et Madame Y ont produit en août 2008, un tableau d’amortissement daté de 2001, duquel il ressort qu’en juin 2001, le capital restant dû était de 692.408,48 francs, ce qui implique l’existence d’un passif social supérieur au 1^er janvier 2000 et au 1^er janvier 2001. Par ailleurs, des courriers ont été adressés à Maître Z, notaire à A, en octobre 2003, faisant état de l’absence de remboursement régulier pour ce crédit par la SCI. Un décompte de créance portant le tampon du CCF accompagne ces lettres et indique un capital restant dû au 3 octobre 2003 de 97.224,22 euros. L’absence de remboursement anticipé est donc établie, et l’administration fiscale devra prendre en compte le passif existant pour cette SCI, en tenant compte des tableaux d’amortissement pour les années 2000 à 2003.

— la SCI Fénélon a contracté un prêt auprès de la BNP. Si le tableau d’amortissement produit est ancien (remontant à 1998), il n’en demeure pas moins que la banque fait état d’un capital restant dû au 10 avril 2001 de 54302,8 euros soit 356.203 francs, ce qui correspond aux montants figurant au tableau d’amortissement. Cette situation implique qu’antérieurement à 2002, les remboursements étaient effectués selon les modalités contractuelles, de sorte qu’il conviendra de prendre en compte un capital restant dû de 436.245,58 francs au 1^er janvier 2000 et de 372.624,26 francs au 1^er janvier 2001. Le passif a été pris en compte pour les années 2002 et 2003, dans le dégrèvement effectué le 23 décembre 2008.

— la SCI Fontenoy : les documents produits datent de février et avril 2001 de sorte que même s’ils sont intitulés « réaménagement » de prêt, ils n’établissent pas la date auxquels ces concours ont été contractés ni le montant des sommes qui auraient pu être dues au 1^er janvier 2000 ou au 1^er janvier 2001. Les demandes au titre de ce prêt seront donc rejetées étant précisé que des dégrèvements ont été accordés pour les années 2002 et 2003.

— la SCI Oasis : le relevé du Crédit Général ne peut être pris en compte, seule une mention manuscrite rattachant le relevé versé par les époux Y à la SCI OASIS. Le tableau d’amortissement de la BNP a été édité en 1994 et compte tenu de son ancienneté, il ne permet pas d’établir que le prêt contracté en juillet 1994 n’a pas été remboursé par anticipation et qu’un passif à l’égard de cette banque existait encore en 2000 et ce d’autant qu’un crédit hypothécaire a été contracté à l’égard de la banque belge CBC à une date non précisée, les remboursements en capital effectués à ce titre ayant été, selon les justificatifs produits, pris en compte par l’administration fiscale au titre des années 2000, 2001 et 2002.

— la SCI Cour Bohème : si l’administration fiscale a relevé lors de la vérification de comptabilité de cette société, des remboursements effectués au titre d’un prêt Crédit Agricole et d’un prêt BSD, les époux Y, faute de produire tout document bancaire afférent à ces crédits, ne sauraient prétendre à la prise en compte d’un passif social à ce titre, dans la mesure où les montants du capital restant dû pour chacun de ces emprunts sont totalement indéterminables.

Sur les dégrèvements revendiqués :

Monsieur et Madame Y demandent l’application de divers abattements pour tenir compte de la valeur réelle de leurs parts de SCI compte tenu de la situation de fait et de droit de ces sociétés.

• la location des biens :
  

Monsieur et Madame Y font valoir que la réponse ministérielle Estrosi du 10 août 2004 qui se réfère aux biens évalués dans le cadre d’une succession a vocation à s’étendre, en vertu de l’article 885 S aux biens évalués dans le cadre de l’ISF. Ils relèvent, ,à ce titre, que les immeubles des SCI sont loués (à l’exception de ceux des SCI Fontenoy et Vanhoenacker) et que cette situation a une incidence sur leur valeur vénale, le prix des immeubles sur le marché étant moindre compte tenu de l’existence de baux.

L’article 885 S du code général des impôts prévoit que la valeur des biens en matière d’ISF est déterminée selon les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès. Il s’agit donc de prendre en considération les effets des contrats de locations existants pour évaluer les biens.

Cependant, il sera rappelé qu’en l’espèce, l’administration fiscale a opéré un rehaussement de valeur de parts de sociétés civiles immobilières et non de la valeur d’immeuble ; or, l’objet même de ces sociétés est de réaliser des profits dans le cadre d’opérations d’achat, de vente, et location de biens immobiliers. Dès lors, le fait qu’il existe des baux sur les immeubles propriétés ne peut affecter à la baisse la valeur des parts sociales, puisque ces contrats génèrent pour les SCI des revenus. Il n’y a donc pas lieu à application d’un abattement sur la valeur des parts sociales du fait de l’existence de contrats de location.

• l’absence de liquidité des titres non côtés :
  

Les époux Y invoquent « des précisions et des références à des documentations indiscutables » à savoir le guide de l’administration fiscale, le G H, mémento Patrimoine 2003-2003. Outre le fait que ces « documentations indiscutables » ne sont pas produites aux débats, Monsieur et Madame Y n’expliquent pas en quoi le fait que les parts sociales de leurs SCI ne soient pas côtées aurait une influence sur leur valeur vénale. Leur demande d’abattement de ce chef sera donc rejetée.

• l’existence d’une clause d’agrément dans les statuts de toutes les SCI :
  

Monsieur et Madame Y sollicitent l’application d’un abattement de 10% pour tenir compte de cette clause pour au moins les six SCI dont ils produisent les statuts, soulignant que le Trésor a refusé de nantir les parts de ces sociétés et la contrainte existant du fait de cette clause, notamment du fait de la mésentente entre les associés, ce qui exclut toute possibilité de vente des titres.

Les statuts des SCI Moulins, de la Moselle, Cocotier, XXX la Barre et Vanhoenacker versés aux débats comportent une clause d’agrément en cas de cession des parts sociales entre vifs.

Cependant, s’agissant de sociétés familiales, une telle clause, si elle peut entraver la liberté de disposer des parts, représente également une protection des associés et leur apporte une sécurité en restreignant l’accès aux parts sociales à des personnes non agréées.

Dès lors, ces clauses apportent autant d’avantages que d’inconvénients aux associés et elles ne peuvent être considérées comme diminuant la valeur vénale des parts, et ce d’autant que la mésentente entre associés alléguée par Monsieur et Madame Y n’existait pas, selon les éléments versés aux débats, à l’époque des périodes d’imposition en cause soit entre 2000 et 2003, des dissensions étant justifiées à compter de 2004.

Il y a, par ailleurs, lieu de constater que si selon courrier du 14 décembre 2004, le Trésor Public a refusé le nantissement des parts sociales de la SCI Cocotier proposée, c’est en raison de l’absence de délibération prise à l’unanimité des associés autorisant la SCI à se porter caution des débiteurs d’impôts et d’un conflit existant entre les associés ayant conduit à la délivrance d’une assignation devant le tribunal de grande instance de Lille en vue d’obtenir la dissolution de cette société, et non en raison de la faible valeur de ces parts. De même, le Trésor a jugé que la valeur des parts sociales des sociétés XXX, XXX et XXX la Barre était insuffisante pour garantir le montant de l’impôt et qu’il n’existait aucune garantie quant à la disponibilité de ces parts ; cela ne signifie pas pour autant que le Trésor considérait ces éléments comme étant sans valeur.

• la participation minoritaire :
  

Monsieur et Madame Y sollicitent un abattement de 15% compte tenu de leur participation minoritaire dans la SCI Cour de Bohème (ils ne sont détenteurs que de 25% des parts). Ils expliquent que cette situation les prive de toute possibilité d’influer sur les décisions prises par cette société.

Cependant, cette SCI est une société familiale, l’un des autres associés étant le fils de Monsieur Y, B. Elle ne gère qu’un immeuble (comme la plupart des SCI détenues par Monsieur et Madame Y, ces sociétés étant au plus propriétaires de deux ensembles immobiliers), de sorte que les décisions à prendre pour cette structure (qui n’a pas vocation à pratiquer des investissements particulièrement importants) ne sont pas hautement stratégiques. La détention des parts sociales dans ce type de sociétés familiales influe donc principalement sur la répartition des bénéfices qui est faite.

Dès lors, la position d’associé minoritaire n’a pas d’incidence sur la valeur vénale des parts sociales de la SCI Bohème détenues par Monsieur Y et il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement de ce chef.

• le procès en cours entre la SCI du 42 rue de Fénélon :
  

Monsieur et Madame Y sollicitent un abattement compte tenu du litige opposant cette société à son locataire.

Il apparaît que ce litige a donné lieu à un arrêt prononcé le 21 octobre 2004 par la cour d’appel de Douai. Il ressort de la lecture de cette décision que :

— la SCI Fénélon a manqué à ses obligations en qualité de bailleur en n’effectuant pas les travaux nécessaires dans les locaux loués,

— par jugement du 17 décembre 1997 confirmé par arrêt du 7 octobre 1999, le locataire, la société Urbilog a été autorisée à effectuer les travaux à ses frais avancés, leur coût venant en déduction des loyers échus non payés et à échoir,

— un arrêt du 20 mars 2003 a condamné la SCI à payer à son locataire 60.446,04 euros au titre de perte d’exploitation.

Dès lors, le litige ne portait pas sur des loyers impayés mais sur le manquement de la SCI à ses obligations. Le montant des loyers non réglés a été imputé sur les travaux réalisés aux frais du locataire, alors que ces travaux resteront propriété de la SCI. En conséquence, il n’y a pas lieu de considérer que ce litige, découlant des seuls manquements de la SCI à ses obligations, a entraîné une diminution de la valeur des parts sociales entre 2000 et le 1^er janvier 2003. La demande d’abattement de ce chef sera rejetée.

En définitive, l’administration fiscale rapporte la preuve, conformément aux dispositions de l’article L 17 du livre des procédures fiscales :

— de la valeur des actifs immobiliers détenus par les SCI dans lesquelles Monsieur et Madame Y détiennent des parts,

— de la détermination du passif à prendre en compte, sous réserve des observations faites concernant le passif liés aux crédits des SCI Cour Tirlimont, 100 rue de la Barre et Fénélon,

— en conséquence, de la valeur de l’actif net des sociétés, ce qui, comme l’indiquent Monsieur et Madame Y dans leurs propres écritures permet d’évaluer la valeur des parts sociales des SCI.

La valeur des parts sociales des SCI a donc été fixée, compte tenu des éléments qui ont pu être obtenus, au prix le plus proche possible de celui qui pourrait être le leur sur le marché.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision tacite de rejet de la réclamation contentieuse faite par Monsieur et Madame Y, le 4 mai 2004, compte tenu des dégrèvements opérés par l’administration fiscale et sous réserve que celle-ci tienne compte au passif de chaque SCI des taxes foncières, droits au bail et taxes additionnelles au droit au bail, dont le paiement sera justifié par les SCI débitrices ou tout au moins sous réserve de la justification d’un avis de mise en recouvrement et sous réserve de prise en compte au passif des SCI 100 rue de la barre, cour Tirlimont et Fénélon du montant du capital restant dû au titre des crédits contractés par ces sociétés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Les parties succombant partiellement en leurs prétentions, chacune conservera la charge de ses dépens de première instance, le jugement devant être réformé sur ce point, et d’appel. Par ailleurs, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement en ses dispositions non contraires aux présentes ;

PRECISE que ces taxes foncières, droits de bail et taxes additionnelles au droit de bail devront également être prises au titre du passif déductible de chaque SCI en cas de justification d’avis de mise en recouvrement des sommes dues pour ces impositions ;

Y ajoutant,

DIT qu’il devra être tenu compte d’un capital restant dû de 1.323.100,39 francs au passif de la SCI du 100 rue de la Barre pour l’année 2001 pour l’évaluation des parts sociales de cette société détenues par Monsieur et Madame Y;

DIT qu’il devra être tenu compte du capital restant dû ressortant des tableaux d’amortissement du CCF pour la SCI Cour Tirlimont pour les années 2000 à 2003 pour l’évaluation des parts sociales de cette société détenues par Monsieur et Madame Y ;

DIT qu’il devra être tenu compte du capital restant dû pour la SCI Fénélon à hauteur de 436.245,58 francs (66.505,21 euros) au 1^er janvier 2000 et de 372.624,26 francs (56.806,20 euros) au 1^er janvier 2001 pour l’évaluation des parts sociales de cette société détenues par Monsieur et Madame Y ;

REJETTE les autres demandes de Monsieur C Y et de Madame F X épouse Y ;

CONFIRME, en conséquence, la décision tacite de rejet de la réclamation contentieuse des époux Y en date du 4 mai 2004, sous réserve des précisions apportées ci-dessus ;

INFIRME le jugement en ses dispositions concernant les dépens ;

STATUANT à nouveau,

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ou en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,

D E K L