25/05/2020

ARRÊT N°

N° RG 18/03070 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MM62

JCG/CP

Décision déférée du 21 Juin 2018 – Tribunal de Grande Instance de CASTRES – 18/00114

M^me X

Commune DE GRAULHET

C/

A Y

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

Commune DE GRAULHET

[…]

[…]

Représentée par M^e Dominique JEAY de la SCP JEAY – MARTIN DE LA MOUTTE – JAMES-FOUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Maître A Y ès qualités de mandataire liquidateur de la SA EDMOND ROUZIERES ET COMPAGNIE nommée à ces fonctions par jugement du 5/11/2014

[…]

[…]

Représenté par M^e Frederic HERMET, avocat au barreau de CASTRES

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J-C. GARRIGUES, conseiller faisant fonction de président et J-H. DESFONTAINE, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

J.C. GARRIGUES, conseiller faisant fonction de président

C. ROUGER, conseiller

J-H. DESFONTAINE, conseiller

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par J.C. GARRIGUES,conseiller faisant fonction de président, et par C. GIRAUD, directrice des services de greffe judiciaires.

FAITS ET PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par jugement du 5 novembre 2004, le tribunal de commerce de Castres a prononcé la liquidation judiciaire de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, et désigné Maître A Y en qualité de mandataire liquidateur.

Le 9 janvier 2009, la vente de gré à gré portant sur des immeubles a été ordonnée par le juge-commissaire près le tribunal de commerce de Castres.

Le 15 avril 2009, a été déposée en Mairie de Graulhet une Déclaration d’intention d’aliéner portant sur la vente d’une friche industrielle anciennement usine dite de Rouzières, située avenue de l’Europe, parcelle A n° 26, au prix de 40 000 €.

Selon décision en date du 25 mai 2009, le Maire de la commune de Graulhet a exercé le droit de préemption urbain dans la perspective de réaliser un parking ou un équipement public en liaison avec le service départemental d’incendie et de secours.

M. Travard, en sa qualité d’acquéreur évincé, a contesté la légalité de cette décision de préemption devant le tribunal administratif de Toulouse, par un recours en annulation et une demande de suspension des effets de ladite décision.

La demande de suspension a été rejetée par ordonnance en date du 24 août 2009 et la demande d’annulation a été rejetée par jugement en date du 4 décembre 2012, devenu définitif.

Par courrier en date du 26 novembre 2009, la commune de Graulhet a rappelé à Maître Y que l’ensemble immobilier était occupé depuis plusieurs mois sans droits ni titre par M. Laurent Travard, lequel avait engagé deux actions contentieuses, et qu’à l’issue du délai de six mois mentionné à l’article 3 de la Décision du 25 mai 2009 relative à la préemption, l’acte notarié n’avait pas été finalisé pour ces motifs, mais que toutefois, conformément aux dispositions de l’article L.213-14 du code de l’urbanisme, elle avait mandaté la somme de 40 000 € à la Caisse des Dépôts et Consignations au compte ouvert au nom de la SCP Lacazedieu-Fabre, notaire, en vue de sa consignation dans l’attente de son affectation au paiement du bien lorsque l’acte notarié serait dressé lors du transfert effectif de propriété. Elle lui a demandé en conséquence de prendre d’urgence l’ensemble des mesures visant à rendre libres de toute occupation les locaux objet de la préemption.

Par la suite, à l’occasion de plusieurs échanges épistolaires avec Maître Y, la commune de Graulhet a confirmé qu’elle n’achèterait le bien qu’à la condition que les locaux soient libres de toute occupation.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 mai 2015, Maître Y, ès qualités, a fait assigner la Commune de Graulhet devant le juge des référés, afin qu’elle soit condamnée sous astreinte à régulariser l’acte de cession.

Par ordonnance du 7 juillet 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres a relevé son incompétence au profit du juge du fond.

Par acte d’huissier de justice du 26 juillet 2017, Maître Y, agissant en sa qualité de mandataire liquidateur de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, a fait assigner la commune de Graulhet devant le tribunal de grande instance de Castres afin de l’entendre condamner à régulariser sous astreinte l’acte d’acquisition de l’immeuble litigieux.

Par jugement contradictoire du 21 juin 2018, le tribunal de grande instance de Castres a :

— déclaré parfaite la vente faisant suite à la déclaration d’intention d’aliéner du 15 avril 2009 ;

— condamné la commune de Graulhet à régulariser dans le mois suivant la signification du jugement puis passé ce délai sous astreinte de 1000 € par jour de retard, l’acte d’acquisition préparé par Maître Z en son étude, portant sur les immeubles situés Section AI-n°26-Lieu dit Avenue de l’Europe, pour une contenance de 66 a 37 ca, au prix de 40.000 € ;

— condamné la commune de Graulhet à payer à la requérante la somme de 99 734 € à titre de dommages et intérêts;

— rejeté toutes les demandes formulées par la commune de Graulhet, y compris celle concernant la délivrance du bien libre de toute occupation ;

— condamné la commune de Graulhet au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rejeté les autres demandes des parties.

La commune de Graulhet a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 11 juillet 2018 en ce qu’il :

— a déclaré parfaite la vente faisant suite à la déclaration d’intention d’aliéner du 15 avril 2009,

— l’a condamnée à régulariser dans le mois suivant la signification du jugement puis passé ce délai sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, l’acte d’acquisition préparé par M^e Z en son étude, portant sur les immeubles situés Section AI-N°26-Lieu dit Avenue de l’Europe, pour une contenance de 66 a 37 ca, au prix de 40.000 €,

— l’a condamnée à payer à la requérante la somme de 99.734 € à titre de dommages et intérêts,

— a rejeté toutes les demandes qu’elle a formulées, y compris celle concernant la délivrance du bien libre de toute occupation,

— l’a condamnée au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 septembre 2018, la commune de Graulhet, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1604, 1605, 1610, 1243 et 1147 du code civil, de :

— réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions ;

— à titre principal, prononcer la résolution de la vente intervenue au prix de 40000 € ayant pour objet un immeuble édifié sur la parcelle AI 26, à Graulhet ;

— à titre subsidiaire, condamner Maître Y, ès qualités, à lui délivrer un bien libre d’occupation, dans les six mois à compter du jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, sous astreinte de 1000 € par jour de retard au-delà de ce délai de six mois ;

— également, à titre subsidiaire, donner acte à la commune de son engagement de régulariser la vente dès que le bien vendu situé section […] pour 66 ares 37 centiares, sera libéré de ses occupants ;

— en toute hypothèse, rejeter toutes prétentions contraires et condamner Maître Y à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Maître Y aux entiers dépens de l’instance.

La commune de Graulhet expose que la motivation du jugement dont appel est entachée d’une erreur de droit dans la mesure où elle a demandé la résolution de la vente sur le fondement des articles 1604, 1605 et 1243 du code civil relatifs à l’obligation de délivrance et où elle ne s’est pas prévalue d’un vice du consentement, contrairement à ce qui a été jugé.

Elle soutient qu’en ayant déclaré dans la Déclaration d’intention d’aliéner que le bien était occupé par son propriétaire au lieu de déclarer qu’il était occupé par un tiers, Maître Y s’est en pleine connaissance de cause engagée à délivrer au préempteur un bien occupé par son propriétaire, c’est à dire en l’occurrence un bien libre de toute occupation puisque le propriétaire avait cessé son activité et quitté les lieux depuis longtemps.

Elle rappelle que la chose livrée doit correspondre en tous points aux stipulations du contrat et qu’une différence entre la chose délivrée et la chose convenue constitue une violation de l’obligation de délivrance.

Elle précise que dans le délai imparti pour signer l’acte notarié formalisant la vente, elle s’est aperçu que M. Travard, acquéreur évincé, non seulement occupait les lieux mais surtout entendait s’y maintenir, raison pour laquelle elle a demandé à Maître Y dès le mois de novembre 2009 de prendre d’urgence les mesures visant à rendre libres de toute occupation les locaux objets de la préemption.

Elle fait observer que, conformément à l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, Maître Y avait la possibilité de demander la rétrocession du bien pour défaut de paiement et de signature d’acte, pour pouvoir le vendre à M. Travard, ce qu’elle n’a pas fait.

La commune de Graulhet ajoute que ce n’est pas parce que le Maire de Graulhet connaissait la situation d’occupation du bien, qu’il a accepté d’acquérir un bien occupé dès lors qu’il était déclaré libre et qu’il doit supporter les risques inhérents à cette occupation illicite que Maître Y a laissé s’instaurer et à laquelle elle n’a pas jugé utile de mettre un terme.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 novembre 2018, Maître A Y, ès qualités de mandataire liquidateur de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— débouter la commune de Graulhet de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

à titre principal

— condamner la commune de Graulhet à régulariser sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, l’acte d’acquisition préparé par M^e Z en son étude portant sur les immeubles situés Section […] pour une contenance de 66 a 37 ca au prix de 40.000 € ;

— condamner la commune de Graulhet à lui payer la somme de 111 882 € à titre de dommages et intérêts ;

à titre subsidiaire

— juger que la commune de Graulhet a engagé sa responsabilité contractuelle tenant sa défaillance à régulariser la vente ;

en conséquence de quoi,

— condamner la commune de Graulhet à lui payer la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts assortis des intérêts de retard à compter du 26 février 2014 ;

— condamner la commune de Graulhet à lui payer la somme de 111 882 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices liés au paiement des taxes foncières et primes d’assurance assortis des intérêts de retard à compter du 26 février 2014 ;

— condamner la défenderesse à payer à Maître Y ès qualités la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens de l’instance.

Maître Y soutient que la commune de Graulhet est mal fondée à invoquer la résolution de la vente dès lors qu’elle a accepté en exerçant sa préemption en connaissance de l’occupation des lieux par un tiers, la charge des risques qui lui ont été transférés et que c’est à elle qu’il appartenait d’opérer l’expulsion de ces personnes, et qu’elle est pour les mêmes raisons infondée à solliciter que lui soit délivré un bien libre de toute occupation.

Elle insiste sur le fait que le Maire de Graulhet connaissait parfaitement la situation d’occupation du bien et que le consentement de la commune à l’acte de préemption a été donné en considération de la situation réelle d’occupation du bien et non du contenu formel de la Déclaration d’intention d’aliéner.

Elle fait observer que la commune de Graulhet n’a pas régularisé l’acte de vente dans le délai de trois mois alors qu’elle n’avait soulevé dans ce délai aucune contestation de nature à remettre en cause le prix ou les conditions de la vente et que le respect du délai de six mois pour consigner le prix n’est pas démontré.

Maître Y soutient également qu’en cas d’exercice de la préemption au prix et conditions mentionnés dans la Déclaration d’intention d’aliéner, la commune est propriétaire du bien depuis la notification au vendeur de sa décision d’exercer son droit de préemption et que l’acte de préemption a donc opéré le transfert des risques relatifs aux occupations illicites du bien vendu à la charge de la commune.

MOTIFS

L’article L.213-2 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable en l’espèce, dispose que toute aliénation visée à l’article L.213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable, faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée.

En vertu de l’article 1583 du code civil, applicable en matière de droit de préemption urbain, le transfert de propriété est opéré à la date de la notification au propriétaire vendeur ou à son mandataire de la décision de préemption aux conditions et au prix mentionnés dans la Déclaration d’intention d’aliéner.

En l’espèce, à la suite de la Déclaration d’intention d’aliéner datée du 6 avril 2009 et déposée en mairie le 15 avril 2009, le Maire de Graulhet a décidé d’exercer la préemption suivant décision en date du 25 mai 2009.

Maître Y, ès qualités de mandataire liquidateur de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, demande à la cour sur le fondement de l’article 1134 ancien du code civil de régulariser sous astreinte l’acte d’acquisition préparé par Maître Z, notaire, tandis que la commune de Graulhet sollicite la résolution de la vente en application des articles 1604, 1605, 1610, 1243 et 1147 du code civil.

Aux termes des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer la chose qu’il vend en la puissance et la possession de l’acheteur.

L’article 1605 du code civil précise que l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

Il est toutefois de principe que le vendeur d’immeuble doit vider l’immeuble et l’évacuer s’il l’occupe lui-même, le faire vider et évacuer à ses frais, s’il est occupé par un tiers qui n’a pas de droit opposable à l’acheteur. Le vendeur manque à son obligation de délivrance lorsqu’il se cantonne dans une attitude purement passive.

L’article 1610 du code civil dispose que si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

En l’espèce, la Déclaration d’intention d’aliéner, établie conformément aux dispositions des articles R.213-5 et A.213-1 du code de l’urbanisme, comporte en sa rubrique ' D -Usage et occupation', quatre cases relatives à l’occupation de l’immeuble :

¤ par le propriétaire

¤ par un (ou des) locataire (s)

¤ sans occupant

¤ autre (préciser).

Seule la case 'par le propriétaire’ ayant été cochée, la commune a accepté d’acquérir le bien occupé par son propriétaire, à savoir une société industrielle en liquidation judiciaire, et libre de toute location ou autre occupation.

Suivant courrier en date du 26 novembre 2009, la commune a rappelé à Maître Y que l’immeuble était occupé sans droit ni titre par M. Travard, et lui a demandé de prendre d’urgence l’ensemble des mesures visant à rendre libres de toute occupation les locaux objet de la préemption.

Elle a par la suite constamment maintenu cette position, notamment par courriers en date des 23 septembre 2010 et 26 février 2014, sollicitant par ce dernier courrier Maître Y 'une fois encore pour que vous mettiez rapidement en oeuvre toute action permettant à la commune de régulariser cette acquisition dans les conditions initiales prévues par la DIA '.

En ayant déclaré dans la Déclaration d’intention d’aliéner que le bien était occupé par son propriétaire au lieu de déclarer qu’il était occupé par un tiers, apparemment sans droit ni titre, Maître Y s’est engagée à délivrer à la commune un bien occupé par son propriétaire, c’est à dire en l’occurrence un bien libre de toute occupation.

La commune de Graulhet ne saurait dès lors être contrainte d’accepter la délivrance d’un bien occupé, occupation confirmée par deux procès-verbaux de constat d’huissier en date des 20 octobre 2010 et 16 mai 2014.

La question de savoir si le Maire de Graulhet connaissait ou non la situation d’occupation par des tiers avant d’exercer le droit de préemption urbain est sans incidence sur le litige dès lors que le bien était déclaré libre dans la Déclaration d’intention d’aliéner.

Au demeurant, consciente de cette situation, Maître Y a adressé à M. Travard le courrier suivant dès le 4 décembre 2009 (pièce n° 19 de la commune) :

' La Commune de Graulhet a exercé son droit de préemption sur l’immeuble dépendant de la liquidation judiciaire Edmond Rouzieres et Cie c’est pourquoi, à la demande de Monsieur le Maire et afin de permettre la régularisation des actes, vous voudrez bien avoir quitté les lieux avant la fin de ce mois dernier délai.

Je vous rappelle que vous n’avez jamais été autorisé à occuper les locaux et qu’il vous convient maintenant de mettre un terme à cette situation.

En vous remerciant de faire le nécessaire'.

Selon l’article L.213-9 du code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur en 2009, 'lorsque le titulaire du droit de préemption lui a notifié sa décision d’exercer ce droit (…), le propriétaire est tenu d’informer les locataires, les preneurs ou les occupants de bonne foi du bien et de les faire connaître à ce titulaire'.

Contrairement à ce que soutient Maître Y, ces dispositions ne prévoient pas que l’information relative à l’occupation du bien peut être fournie après la décision de préemption, mais permettent seulement de communiquer ultérieurement le détail de l’occupation.

Par ailleurs, le projet d’acte dont Maître Y sollicite la régularisation mentionne, conformément aux mentions de la Déclaration d’intention d’aliéner, que le bien est libre de toute location ou occupation (pièce n° 4 de la commune).

Il apparaît en définitive que, onze ans après l’exercice du droit de préemption par la commune, Maître Y n’est toujours pas en mesure de délivrer à cette dernière un bien libre de toute occupation malgré les nombreuses demandes en ce sens qui lui ont été adressées.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer le jugement dont appel et de prononcer la résolution de la vente en application de l’article 1610 du code civil.

— - – - – - – - – -

Maître Y, ès qualités, demande que la commune de Graulhet soit condamnée, au visa de l’article 1147 ancien du code civil, à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de111882 € correspondant aux taxes foncières dues par la SA Edmond Rouzieres et compagnie depuis l’année 2009 et aux primes d’assurance réglées depuis cette date.

En l’espèce, la commune de Graulhet ne saurait se voir imputer une quelconque défaillance contractuelle de nature à engager sa responsabilité. Il apparaît au contraire que la résolution du contrat et le préjudice invoqué par Maître Y trouvent exclusivement leur origine dans le manquement contractuel et l’inaction de cette dernière qui, comme jugé ci-dessus, avait l’obligation

de délivrer un bien libre de toute occupation, connaissait la position de la commune sur ce point depuis au moins le 26 novembre 2009 et n’est jamais parvenue à satisfaire à cette obligation alors que la commune a constamment réitéré son intention de régulariser son acquisition dans les conditions initiales prévues par la Déclaration d’intention d’aliéner.

Pour les mêmes motifs, la demande subsidiaire de Maître Y en paiement de la somme de 40 000 € à titre de dommages et intérêts correspondant au prix de vente de l’immeuble qui n’a pas été perçu doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Maître Y, ès qualités de mandataire liquidateur de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

La commune de Graulhet est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure. Maître Y, ès qualités de mandataire liquidateur de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, sera donc tenue de lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 al.1^er 1° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement du Tribunal de grande instance de Castres en date du 21 juin 2018 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résolution de la vente de l’immeuble sis sur la commune de Graulhet ([…], […] pour une contenance de 66 ares 37 centiares ;

Déboute Maître Y, ès qualités de mandataire liquidateur de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Maître Y, ès qualités de mandataire liquidateur de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Maître Y, ès qualités de mandataire liquidateur de la SA Edmond Rouzieres et compagnie, à payer à la Commune de Graulhet la somme de 3000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT