5^e Chambre

ARRÊT N° 250

N° RG 18/04576 – N° Portalis DBVL-V-B7C-O7NB

SARL LES JARDINS DU PRIEURE

C/

SCI GOURVILLY 41

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e COROLLER-BEQUET

M^e GAUVAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 JUIN 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Avril 2021

devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Juin 2021 par mise à disposition au greffe comme

indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL LES JARDINS DU PRIEURE, représentée par son gérant M. C Y domicilié en cette qualité audi siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉE :

SCI GOURVILLY 41, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Charles LASVERGNAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

****

Par acte authentique du 28 février 2013, la SCI Gourvilly 41 a donné à bail à la société Léon et Cie un ensemble immobilier à usage commercial situé […] à Quimper, pour une activité de restauration vente à emporter et toutes activités se rapportant à la restauration.

Ledit bail a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir rétroactivement à compter du 15 février 2013, pour se terminer 1^e 14 février 2022, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 45 600 euros HT.

Par acte d’huissier du 13 août 2015, la société Léon et Cie a délivré un congé à la SCI Gourvilly 41, à effet au 14 février 2016, dont le bailleur a pris acte le 6 octobre 2015.

Le 12 février 2016, un état des lieux de sortie a été dressé par un huissier de justice en présence des parties.

Après une visite en date du 17 février 2016, la société Chez Gino, candidate à la location, s’est plainte auprès du bailleur de 'l’état de délabrement et de vandalisme qu’ont subi ces locaux'.

Par acte d’huissier du 3 mars 2016, un nouvel état des lieux a été dressé en présence du gérant de la SCI Gourvilly 41 et du représentant de la société Chez Gino qui a relevé des désordres supplémentaires.

Suivant acte notarié du 14 mars 2016, la SCI Gourvilly 41 a consenti un bail commercial sur les locaux susvisés à la société Chez Gino, pour une durée de neuf ans commençant rétroactivement à

courir à compter du 1^er mars 2016, pour se terminer le 28 février 2025, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros HT.

Reprochant à la société Léon et Cie d’avoir commis des dégradations volontaires dans les locaux après l’état des lieux de sortie, la SCI Gourvilly 41 lui a transmis des devis de remise en état pour un montant total de

115 370, 16 euros, ainsi que des factures d’indemnisation d’un montant total de 7 381, 18 euros, en lui faisant sommation de remplir ses obligations en résultant, par un acte d’huissier du 31 mars 2016.

Elle a réitéré cet envoi par courrier du 16 avril 2016, en demandant à la société Léon et Cie de lui faire part de son accord sur ces devis, conformément à la clause 'Restitution des lieux loués – remise des clefs’ prévue aux pages 13 et 14 du bail.

Par un courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil en date du 12 mai 2016, la société Léon et Cie a réfuté avoir commis des dégradations dans les locaux et a refusé de supporter le coût des travaux de remise en état réclamés par le bailleur, se disant toutefois prête à consentir à la remise en état du carrelage au niveau de l’ancien bar, sous réserve que ces travaux soient cohérents au regard des aménagements effectués par le nouveau locataire.

Le 7 juillet 2016, la société Les Jardins du Prieuré est venue au droits de la société Léon et Cie.

Par acte d’huissier du 21 février 2017, la SCI Gourvilly 41 a fait assigner la société Les Jardins du Prieuré en paiement des réparations locatives et de l’indemnité prévue au titre de la clause pénale du bail devant le tribunal de grande instance de Quimper.

Par jugement en date du 19 juin 2018, le tribunal de grande instance de Quimper a :

— débouté la société Les Jardins du Prieuré de sa demande tendant à voir la clause du bail mettant les travaux de remise en état à la charge du preneur réputée non écrite,

— débouté la SCI Gourvilly 41 de sa demande de condamnation de la société Les Jardins du Prieuré à lui rembourser le coût des réparations locatives sur le fondement de la clause du bail mettant les travaux de remise en état à la charge du preneur,

— condamné la société Les Jardins du Prieuré à verser à la SCI Gourvilly 41 la somme de 109 957, 44 euros au titre des réparations locatives,

— débouté la SCI Gourvilly 41 de sa demande de condamnation de la société Les Jardins du Prieuré au titre de la clause pénale prévue dans le bail,

— condamné la société Les Jardins du Prieuré à verser à la SCI Gourvilly 41 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Les Jardins du Prieuré aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Le 6 juillet 2018, la SARL Les Jardins du Prieuré a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 12 septembre 2019, elle demande à la cour de :

— déclarer illicite la clause énoncée à la page 14 du contrat qui oblige le preneur à supporter le coût des travaux de remise en état présenté par le bailleur,

Subsidiairement,

— dire et juger que les conditions d’application de la clause énoncée ci-dessus ne sont pas réunies,

En conséquence,

— débouter la SCI Gourvilly 41 de toutes ses conclusions, fins et prétentions tendant à obtenir à obtenir le paiement d’une indemnité contractuelle en application de la clause énoncée à la page 14 du contrat de bail,

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 19 juin 2018 en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI Gourvilly 41 la somme de 109 957, 44 euros au titre des réparations locatives outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau :

— dire et juger que les constatations faites le 12 février 2016 ne constituent pas la preuve d’une violation des obligations contractuelles de sa part,

En conséquence,

— débouter la SCI Gourvilly 41 de toute demande ayant pour objet d’obtenir la réparation et la remise en état des locaux en raison de ces constatations.

— dire et juger que les prétendues dégradations constatées le 3 mars 2016 ne peuvent lui être imputées,

— débouter en conséquence la SCI Gourvilly 41 de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— dire et juger en toute occurrence que la somme de 109 957, 44 euros ne peut être mise à sa charge,

— débouter la SCI Gourvilly 41 de sa demande de paiement de la dépose d’une enseigne ainsi que sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation et d’un prorata de loyer du 1^er au 14 mars 2016,

— condamner la SCI Gourvilly 41 au paiement des dépens de première instance et d’appel et à 5 000 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 novembre 2018, le premier président de chambre délégué a cantonné l’exécution provisoire du jugement à la somme de 55 000 euros.

Dans ses dernières conclusions, du 16 octobre 2019, la SCI Gourvilly 41 demande à la cour de :

— déclarer la société Les Jardins du Prieuré mal fondée en son appel principal,

En conséquence,

— débouter la société Les Jardins du Prieuré de toutes ses demandes, fins et prétentions,

À titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 19 juin 2018,

À titre subsidiaire,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

En conséquence :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper du 19 juin 2018,

Et statuant à nouveau :

— condamner la société Les Jardins du Prieuré à lui payer la somme de 109 957, 44 euros en application de la clause sur la restitution des lieux du bail du 28 février 2013,

En tout état de cause,

— condamner la société les Jardins du Prieuré à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’appui de son appel, la société Les Jardins du Prieuré conteste la licéité de la clause invoquée par le bailleur pour la réalisation des travaux de remise en état, ainsi que son application. Elle estime que cette clause créé un déséquilibre disproportionné entre elle et le bailleur.

Elle conteste tout manquement à ses obligations contractuelles et toute dégradation volontaire des locaux.

En réponse, la SCI Gourvilly 41 considère qu’elle a respecté le processus prévu par la clause contractuelle sur la restitution des locaux loués.

Elle précise que la société Les Jardins du Prieuré est responsable des dégradations commises dans les locaux et n’a pas procédé à la dépose de son enseigne.

— Sur le bail.

La clause contractuelle intitulée 'Restitution des lieux loués’ indique : Le preneur devra rendre les lieux loués en bon état de réparations ou, à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en état.

Dans ce dernier cas, il sera procédé en la présence du preneur dûment convoqué ou de son représentant, à l’état des lieux au plus tard un mois avant l’expiration du bail.

Cet état des lieux comportera le relevé des réparations à effectuer incombant au preneur et prévoira un état des lieux complémentaire dès après le déménagement du preneur à l’effet de constater si des réparations supplémentaires sont nécessaires par suite de l’exécution dudit déménagement.

Le preneur devra, dans les huit jours calendaires de la notification des devis établis par un bureau d’études techniques ou des entreprises qualifiées, donner son accord sur ces devis.

S’il ne donne pas son accord dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agréés et le bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix en en réclamant le montant au preneur.

Si le preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s’engager à les faire exécuter sans délai par des entreprises qualifiées sous la surveillance de l’architecte du bailleur dont les honoraires seront supportés par le preneur.

Il convient de rappeler que le bail a été rédigé par un notaire entre deux professionnels, présumés être au fait de leurs droits et de leurs obligations. Les engagements pris par l’une et/ou par l’autre des parties l’ont été en toute connaissance de cause.

Cette clause n’impose pas au preneur de payer les travaux tels qu’évalués par le bailleur sans possibilité de recours effectif. Il peut effectuer les travaux lui-même, certes sous la surveillance d’un architecte, mais sans obligation d’exécuter les devis proposés par le bailleur qui est en droit de contrôler la qualité des travaux et ce d’autant plus que cette clause joue dans l’hypothèse où le preneur ne rend pas les locaux en bon état, dont dans le cas d’une inexécution de ses obligations par le preneur.

La preuve du caractère disproportionné de cette clause, dont la charge pèse sur le preneur, n’est pas rapportée. Cette clause est considérée valide et la société Le Jardin du Prieuré est déboutée de sa demande visant à dire la clause réputée non écrite.

La clause critiquée prévoit une procédure qui n’a pas été respectée puisque l’état des lieux n’a pas été réalisé dans les délais contractuels, ne comporte pas expressément le relevé des réparations à réaliser, et ne prévoit pas un état des lieux complémentaire.

Ainsi, les conditions de la clause 'Restitution des lieux loués’ ne sont pas réunies.

La demande de la SCI Gourvilly 41 n’est pas accueillie sur le fondement de ce texte.

La cour constate qu’il n’a pas été dressé d’état des lieux d’entrée.

Au visa de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Le procès-verbal du 12 février 2016 consigne les faits suivants :

— les embellissements sont défraîchis et abîmés par des traces de fixation,

— le carrelage au sol est endommagé par une cinquantaine de trous de fixation dans les carreaux dans la grande salle à manger,

— l’installation électrique existante à l’entrée des lieux a été supprimée,

— les coupoles ou lustres ont été retirés,

— le lavabo et le séchoir installés dans les toilettes créées par le preneur ont été enlevés,

— un cloisonnement vitré a été retiré,

— une fenêtre a été transformée en porte,

— les aérosols ont été retirés.

— l’installation de la climatisation a été démontée,

— un jeu de clés est manquant.

Alors que la société Les Jardins du Prieuré n’était plus locataire, un état des lieux a été dressé le 3 mars 2016 et a mis en évidence des dégradations telles que :

— local électrique indépendant attenant aux cuisines : les branchements sont enlevés, de nombreux câbles d’arrivée sont sectionnés, des chevilles de fixation ont été retirées,

— espace cuisine : entièrement désaffecté ; les aménagements ont été enlevés à l’exclusion des cloisonnements ; absence d’équipement ; les parois sont défraîchies et portes des traces de fixation ; les revêtements inox ont été retirés ; l’installation électrique a partiellement disparu ; des plaques de faux plafonds sont manquantes,

— poste à pizza : les spots au plafond sont enlevés ; il n’y a pas d’équipement,

— espace bar : nombreux trous de fixation ; électricité déposée ; pas d’équipement,

— grande salle : embellissements abîmés, câblage électrique en plafond enlevé ; prises enlevées ; fils coupés d’arrivée de câble électriques,

— espace toilettes clients : manquent le lavabo, les équipements, des spots ; les fils électriques sont coupés,

— salle secondaire : cloisonnement défraîchi et troué ; électricité coupé ; pas d’équipement,

— entrée principale : la cornière et la trémie sont abîmées ; l’installation électrique a été retirée.

Les installations ne sont pas en état de fonctionner.

Certes cet état des lieux a été rédigé après le départ de la société Le Jardins du Prieuré, mais le gérant de cette dernière avait conservé un jeu de clés et il ne démontre pas par des documents objectifs la date de la remise de ce jeu, l’auto-attestation de M. X étant insuffisante.

Des dégradations volontaires ont été commises.

Ainsi M E F écrit dans deux attestations des 3 et 12 janvier 2018 : je certifie sur l’honneur avoir été obligé à la demande de M. Y d’arracher toutes les parois du local poubelle. N’y arrivant pas, c’est M. Y qui a fini par les faire tomber au pied de biche et à la disqueuse. J’ai constaté que tout le restaurant avait été détruit à la demande de M. Y. Z et fils ont participé à ce vandalisme ainsi que (….) M. X. (….)J’ai constaté que tout le système électrique a été détruit jusqu’à arracher tous les disjoncteurs du tableau électrique, tous les fils électriques en cuivre ont été retiré avec les prises, ainsi que les climatisations fixées sur le toit. On a explosé le coin toilette en arrachant les parrois, les laves mains et tous les spots ont été retirés (…) Dans la cuisine les portes coupe feux ont été enlevées, la hotte, les éviers, tout les systèmes électriques ont été retirés puisque j’ai participé au chargement de tout ce matériel. (…..) Ses dégradations ont été faites entre le 28 mars 2016 et le 10 février 2016.

La société Les Jardins du Prieuré a déposé plainte pour fausses déclarations mais ne communique aucunement le résultat de cette plainte.

Il convient de considérer que ces dégradations ont été réalisées avant la remise des clés et constituent un manquement du preneur qui n’a pas rendu les lieux en bon état de réparations locatives.

Le bail prévoit en page 10 au paragraphe 'Améliorations’ que : tous travaux, embellissements, et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander que leur enlèvement et la remise en état des lieux en leur état antérieur, aux frais du preneur.

Ainsi tous les travaux réalisés par le preneur sont devenus la propriété du bailleur et les dégâts sur ces travaux constituent des manquements aux réparations locatives.

À défaut de démontrer que les dégradations ne sont pas de son fait, la société Les Jardins du Prieuré doit indemniser le bailleur.

La SCI Gourvilly 41 verse au dossier trois devis d’un montant de :

—  41 940 euros pour le lot électricité, plomberie et climatisation,

—  8 437, 44 euros pour le lot plafond, placoplatre, et habillage,

—  18 432 euros pour le lot agencement,

—  40 296 euros pour le lot carrelage,

—  852 euros pour retirer l’enseigne (la société Le Jardin du Prieuré ne contestant pas ne pas avoir enlevé son enseigne, tel que le prévoit le bail).

L’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution des réparations locatives n’est subordonnée si à l’exécution des ces réparations, ni à la justification d’un préjudice.

En conséquence, il convient de condamner la société Le Jardin du Prieuré à payer à la SCI Gourvilly 41 la somme de 109 957, 44 euros.

— Sur les autres demandes.

Ayant principalement succombé en son appel, la société Le Jardin Du Prieuré est condamnée à payer à la SCI Gourvilly41 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont intégralement confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

— Confirme le jugement entrepris ;

Y additant,

— Condamne la société Le Jardin du Prieuré à payer à la SCI Gourvilly 41 la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamne la société Le Jardin du Prieuré aux dépens d’appel.

La Greffière La Présidente