République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 19/09/2019

N° de MINUTE : 19/382

N° RG 18/02330 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RQBX

Jugement (N° 17/07010) rendu le 22 Mars 2018 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Monsieur A-B X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Madame Y Z épouse X

de nationalité française

[…]

[…]

Représentés par M^e Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai et M^e Manuel Gros, avocat au barreau de Lille, substituée par Me d’Hallouin, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

SA SIA Habitat agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry Lorthiois, avocat au barreau de Lille substitué par M^e Page, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 12 Juin 2019 tenue par Claire Bertin magistrate chargée d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure

civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIÈRE LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Hélène Château, première présidente de chambre

Claire Bertin, conseillère

Sara Lamotte, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène Château, présidente et Harmony Poyteau, greffière, auquel la minute a été remise par la magistrate signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mai 2019

Exposé du litige

M. A-B X et M^me Y Z, épouse X, (ci-après les époux X) sont propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation sis à Saint-Martin-au-Laert, […], […], 264 et 263.

Sur la parcelle cadastrée section n° ZD 19 jouxtant celle des époux X, la société SIA Habitat a fait édifier un ensemble immobilier, composé de 2 immeubles comprenant 24 logements et commerces.

Soutenant avoir subi différents préjudices, les époux X ont fait assigner, par acte du 18 mars 2016, la société SIA Habitat devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille aux fins de voir ordonner une expertise.

Selon ordonnance du 10 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille les a déboutés de leur demande.

Suivant acte du 23 juin 2016, les époux X ont fait assigner la société SIA Habitat devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins d’être indemnisés des préjudices résultant de troubles anormaux de voisinage causés par l’édification de l’immeuble sur la parcelle voisine de la leur.

Selon jugement du 22 mars 2018, le tribunal de grande instance de Lille a :

• débouté les époux X de leurs demandes,

• les a condamnés aux dépens et à payer à la société SIA Habitat la somme de 1 800 euros au titre des frais non répétibles.

Suivant déclaration du 18 avril 2018, les époux X ont relevé appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas critiquées.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 18 mars 2019, les époux X demandent à la cour, d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes et en ce qu’il a rejeté leurs conclusions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de

condamner, par l’effet dévolutif de l’appel, la société SIA Habitat à leur verser :

• 50 000 euros au titre de la perte d’ensoleillement,

• 50 000 euros au titre de la création de vue,

• 10 000 euros au titre des nuisances spéciales résultant du 'boyau’ créé entre leur propriété et la construction réalisée,

• 100 000 euros au titre de la perte de valeur vénale de leur propriété,

• 10 000 euros au titre du préjudice moral,

et de condamner la société SIA Habitat à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des frais non répétibles, outre aux entiers dépens.

Sur la privation de vue et d’ensoleillement, ils font valoir qu’il ressort du constat d’huissier du 3 février 2017 qu’elle est importante au sud au regard de l’imposante masse des bâtiments construits. Ils soutiennent donc que la privation du soleil par rapport à l’existant est incontestablement anormale. Ils précisent que le fait que ce constat ait été effectué en hiver ne traduit pas que la perte d’ensoleillement n’est effective qu’en automne et en hiver. Ils ajoutent que les attestations versées corroborent cette perte d’ensoleillement, notamment durant la période estivale. Ils font remarquer que ces attestations confirment les photographies produites au dossier et qui permettent d’établir la perte d’ensoleillement. Ils exposent aussi que c’est à tort que les premiers juges ont considéré qu’ils devaient établir la perte d’ensoleillement par rapport à une situation antérieure. Ils soutiennent que le rapport d’expertise produit permet d’établir la perte d’ensoleillement, celui-ci insistant d’ailleurs sur 'l’excellente exposition concernant l’ensoleillement’ et sur le fait que 'la cour et le terrain derrière la dépendance sont exposés au sud ouest'. Ils ajoutent qu’est établie la projection de l’ombre de l’immeuble édifié sur toute la cour et la façade intérieure de leur propriété. Ils soutiennent encore que la perte d’ensoleillement au cours de la période estivale est établie à la lecture du constat d’huissier du 17 septembre 2018.

Sur la servitude de vue sur leur jardin, ils exposent que depuis l’immeuble construit, il existe des fenêtres et balcons avec une vue directe sur leur jardin. Ils soutiennent que l’immeuble les a privés d’une vue imprenable sur le moulin classé de Saint-Martin-au-Laert. Ils expliquent aussi que l’éloignement entre les fenêtres et balcons de l’immeuble édifié et leur jardin est de 30 mètres au maximum, ce qui ne constitue pas une vue distante. Ils exposent ensuite que l’immeuble construit est inadapté à l’environnement rural qui le précédait, qu’il ne s’y intègre pas, créant ainsi un changement radical objectif. En ce sens, ils font valoir qu’ils bénéficiaient avant la construction d’une vue empreinte de champs et de végétation avec un ensoleillement important, et que désormais, ce lieu est dénaturé compte tenu de l’implantation immobilière litigieuse. Ils précisent que le milieu au sein duquel l’immeuble a été construit n’était pas un milieu urbain. Ils soutiennent donc qu’ils subissent un changement radical d’environnement en raison de la construction effectuée par la société SIA Habitat.

Ils se plaignent également de nuisances spéciales résultant du 'boyau’ créé entre leur propriété et la construction réalisée, lequel, à la fois trop large et trop étroit, empêche un entretien correct de leur mur et de leur toiture, et fait courir un risque en termes de sécurité et d’installation d’animaux nuisibles. Ils ajoutent que cet endroit est devenu un dépotoir.

Ils font enfin valoir que la construction litigieuse a provoqué des fissures sur leur immeuble.

En conséquence, ils demandent l’indemnisation de leurs préjudices résultant de ces nuisances, constitutives de troubles anormaux de voisinage, et caractérisés par un préjudice de perte d’ensoleillement, un préjudice de création de vue, un préjudice de nuisances spéciales résultant du 'boyau’ créé et une perte de valeur vénale.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2019, la société SIA Habitat demande à la

cour de confirmer le jugement dont appel, et y ajoutant, de condamner les époux X aux dépens, en ce compris ceux de première instance et de référé, et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de ses frais non répétibles.

Au soutien de ses prétentions, la société SIA Habitat expose que les époux X doivent apporter une double preuve :

• le fait de subir un trouble du fait de son voisin,

• le fait que ce trouble dépasse les inconvénients normaux du voisinage, de sorte qu’il doit être anormal, c’est-à-dire présenter une gravité certaine.

Elle fait valoir ensuite, s’agissant de la perte d’ensoleillement, que :

• l’immeuble est construit à une hauteur inférieure à celle de l’habitation des époux X,

• il existait déjà un mur privatif d’une hauteur certaine,

• les constructions nouvelles n’ont aucune incidence sur l’ensoleillement de leur parcelle, la seule ombre visible étant celle résultant de leur propre haie,

• de l’aveu des époux X, la perte d’ensoleillement établie ne se constate qu’en hiver,

• la construction ne dépasse que de deux mètres le point le plus bas de l’immeuble des époux X et il s’agit d’un R+2, de sorte que la portée de l’ombre aurait été légèrement moins importante sans la construction litigieuse,

• l’impact sur l’ensoleillement du nouveau bâtiment n’est pas démontré,

• la construction de logements dans le voisinage n’est pas un trouble anormal dans la mesure où la perte d’ensoleillement n’excède pas le risque encouru du fait de l’installation en milieu urbain,

• les constats d’huissier ne sont pas probants puisqu’ils ont été dressés à des périodes ou l’ensoleillement est moindre, et les époux X ne fournissent aucun élément de comparaison par rapport à la période antérieure à la construction de l’immeuble litigieux,

• c’est à tort que les époux X prétendent que leur habitation serait isolée alors qu’elle est située sur une route nationale passante et bordée sur toute la longueur d’habitations et de commerces, ainsi que d’équipements communaux, de sorte que sa construction s’inscrit bien dans la continuité de l’urbanisation existante,

• l’immeuble des époux X se situe en zone UC selon le PLU, soit une zone urbaine dense,

• les époux X ne disposaient pas d’une vue sur les champs puisque la construction nouvelle a été édifiée derrière un mur aveugle.

Sur la prétendue création de vue, elle soutient que :

• selon les époux X, l’éloignement est de l’ordre de trente mètres, de sorte qu’il existe une distance importante, ce qui écarte toute anormalité du trouble, si trouble il y a,

• les vues créées respectent les dispositions du code civil en la matière,

• les attestations produites sont subjectives et établies pour les besoins de la cause, lesquelles sont de surcroît incohérentes.

Concernant le vide existant entre les deux immeubles, elle expose que :

• les époux X procèdent par voie d’affirmations et de suppositions sans démontrer la réalité de leurs allégations, alors que l’immeuble a été édifié depuis plus de deux ans, et cela tant pour les incivilités, le défaut de sécurité que pour l’impossibilité d’entretenir leur immeuble,

• cet espace litigieux est situé sur leur propriété.

S’agissant de la prétendue fissuration de leur façade, elle explique que les époux X ne démontrent pas que cela soit imputable à l’édification de l’immeuble litigieux.

Elle entend enfin contester l’évaluation de leur préjudice, lequel doit être ramené à de plus justes proportions, précisant qu’il n’est aucunement établi.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2019.

Motifs

Il résulte des dispositions de l’article 544 du code civil que le droit pour un propriétaire de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

S’agissant d’un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome, le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit à entraîner la mise en oeuvre du droit à réparation de la victime du dommage indépendamment de toute faute commise.

Sur ce, les époux X se plaignent d’une importante perte d’ensoleillement, d’une importante servitude de vue sur leur jardin, de l’implantation de l’immeuble litigieux à l’origine d’un changement radical d’environnement, de nuisances spéciales résultant de la création d’un 'boyau', et de fissures.

La société SIA Habitat a obtenu le 8 octobre 2010 un permis de construire pour l’édification de deux immeubles composés de 24 logements locatifs sociaux et de commerces, lequel a été modifié par un permis de construire en date du 2 mai 2013.

1. Sur la perte d’ensoleillement et de vue alléguée par les époux X

La lecture du procès-verbal de constat d’huissier établi le 3 février 2017, de celui établi le 17 septembre 2018, des photographies versées par les époux X, des attestations qu’ils produisent, ou encore du rapport d’expertise en valeur vénale du 5 septembre 2011, montre l’existence d’une perte d’ensoleillement dans le jardin des époux X, lequel, suivant les saisons et la période de l’année, est progressivement, et plus ou moins rapidement, plongé dans l’ombre en raison de l’immeuble construit par la société SIA Habitat.

La cour observe cependant à la lecture du procès-verbal de constat d’huissier du 3 février 2017 que le mur pignon de l’immeuble litigieux a été élevé le long d’un mur aveugle de l’habitation des époux X et qu’il surplombe, selon les propres constatations de l’huissier requis par les appelants, cette dernière d’environ 2 mètres.

Compte tenu de la configuration de l’immeuble des époux X et de son bâti existant avant les travaux de construction de l’immeuble voisin par la société SIA Habitat, la propriété des époux X, en raison de la construction sur la parcelle contiguë d’un immeuble en R+2, qui n’est pas d’une hauteur bien plus importante que le leur, subit tout au plus une accentuation de l’ombre déjà présente, ce qui ressort des photographies versées au débat.

Ensuite, si le rapport d’expertise en valeur vénale du 5 septembre 2011 contient des photographies montrant l’ensoleillement du jardin des époux X avant l’édification de l’immeuble litigieux (photographies n° 20, n° 21, n° 22 et n° 23, p. 24, 25 et 26), force est de constater que, contrairement aux photographies prises par l’huissier de justice, ces photographies ne sont pas datées et ne précisent pas l’heure à laquelle elles ont été prises, de sorte qu’elles ne permettent pas d’établir, contrairement à ce que soutiennent les époux X, 'de façon claire et significative la perte d’ensoleillement’ qu’ils allèguent.

En conséquence, si la construction de l’immeuble litigieux par la société SIA Habitat sur la parcelle voisine a entraîné pour les époux X une perte d’ensoleillement, ce qui constitue indéniablement un trouble, ils ne démontrent pas le caractère excessif et significatif de cette perte d’ensoleillement à

l’origine pour eux d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Enfin, les époux X soutiennent au décours de leurs écritures que l’immeuble litigieux les a privés d’une vue imprenable sur le moulin classé de Saint-Martin-au-Laert, et d’une vue empreinte de champs et de végétation

Néanmoins, la cour observe que l’immeuble en cause a été édifié en limite de leur propriété le long du mur aveugle de leur maison (pièce n° 7 des époux X), de sorte que les appelants n’expliquent pas en quoi l’immeuble construit par la société SIA Habitat les a privé d’une vue sur le moulin classé de Saint-Martin-au Laert alors même que la configuration de leur cour et de leur jardin, telle qu’elle résulte des photographies produites, montre qu’ils sont clos par des bâtiments ou une haie végétale et n’offrent pas de vue directe sur ledit moulin ou sur le champ sur lequel l’immeuble litigieux a été bâti, étant au surplus noté que selon le rapport d’expertise en valeur vénale du 5 septembre 2011, ce n’est que depuis les 5 fenêtres de type 'Velux’ que les époux X bénéficient d’un 'point de vue sur la campagne environnante'.

2. Sur la servitude de vue sur leur jardin alléguée par les époux X

Il résulte du procès-verbal de constat d’huissier établi le 3 février 2017, des photographies versées par les époux X et des attestations qu’ils produisent qu’il existe depuis le second étage de l’immeuble construit par la société SIA Habitat une vue sur une partie de leur jardin.

Pour autant, comme les époux X le précisent dans leurs écritures, il existe, au vu des pièces produites, un éloignement de trente mètres maximum entre les balcons et fenêtres de l’immeuble construit par la société SIA Habitat et leur jardin, de sorte qu’ils ne peuvent sérieusement prétendre qu’il existe depuis l’immeuble construit une importante servitude de vue sur leur jardin, alors même que, d’une part, selon leurs propres écritures la vue est distante de trente mètres maximum, et que, d’autre part, selon les photographies qu’ils versent ou celles annexées au procès-verbal de constat d’huissier établi le 3 février 2017 ou au rapport d’expertise en valeur vénale du 5 septembre 2011, il existe des haies végétales et des arbres dans leur jardin, ainsi que des arbres plantés sur la parcelle contenant l’immeuble litigieux, ce qui limite nécessairement la vue que leurs voisins sont susceptibles d’avoir sur leur jardin, étant précisé que la vue dont s’agit n’existe que depuis les fenêtres et balcons du second étage de l’immeuble litigieux.

Il s’ensuit que si la construction de l’immeuble litigieux par la société SIA Habitat sur la parcelle voisine est à l’origine de la création de vue sur leur jardin, ce qui constitue un inconvénient, ce dernier n’excède pas les troubles normaux de voisinage, les époux X ne pouvant surabondamment prétendre à bénéficier sur l’immeuble bâti sur la parcelle voisine d’un droit à une absence de vue sur leur jardin.

3. Sur l’implantation de l’immeuble litigieux à l’origine d’un changement radical d’environnement selon les époux X

Il ressort des pièces produites au débat que l’immeuble des époux X, avant l’édification de la construction litigieuse, est une maison d’habitation située dans l’alignement continu d’immeubles voisins à usage d’habitation, étant précisé qu’antérieurement à la construction de l’immeuble par la société SIA Habitat, leur habitation était bordée à l’arrière et sur une mitoyenneté par des champs.

Des pièces versées, notamment le plan cadastral contenu en page 14 du rapport d’expertise en valeur vénale du 5 septembre 2011, celui en date du 17 octobre 2011 produit par les époux X (pièce n° 1 des appelants) ou celui produit par la société SIA Habitat (pièce n° 6 de l’intimée), il résulte également qu’en façade côté rue, se trouvait une ancienne route nationale dite 'route de Boulogne', en face de laquelle se situe une rangée ininterrompue d’habitations parallèle à celles se trouvant dans l’alignement de la maison d’habitation des époux X et se poursuivant devant la parcelle cadastrée

ZD n° 19 sur laquelle a été édifié l’immeuble litigieux.

Il est ensuite établi que l’immeuble des appelants est situé en limite d’une zone classée UC au plan local d’urbanisme de la commune Saint-Martin-au-Laert, soit une zone urbaine dense, affectée essentiellement à l’habitat et aux activités qui en sont le complément naturel, laquelle englobe la quasi-totalité des quartiers d’habitation de la commune, ce dont il résulte que les époux X ne peuvent sérieusement soutenir en page 22 de leurs écritures que leur immeuble est implanté dans un milieu rural, celui-ci étant au contraire situé au début d’une zone résidentielle qualifiée d’urbaine dense par le plan local d’urbanisme.

Il s’ensuit que les époux X ne sont pas fondés à soutenir utilement que l’implantation de l’immeuble litigieux est à l’origine d’un changement radical d’environnement, constitutif pour eux d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Dans ces circonstances, la construction réalisée par la société SIA Habitat en zone 1AU1 à la limite d’une zone classée UC au plan local d’urbanisme de la commune Saint-Martin-au-Laert, sur laquelle se situe l’immeuble des appelants, ne constitue pas un trouble anormal de voisinage, s’agissant d’un événement prévisible dans un secteur où rien ne préserve la situation telle qu’elle existe et où le droit au maintien de celle-ci n’est, à défaut d’être démontré, pas consacré.

4. Sur les nuisances spéciales résultant de la création d’un 'boyau’ alléguées par les époux X

En l’espèce, il est établi que la construction de l’immeuble litigieux, sans créer au sens strict une mitoyenneté, est à l’origine de la création d’un étroit passage entre ce dernier et l’immeuble des époux X.

Il est cependant établi, au vu des pièces produites, que l’immeuble litigieux a été implanté en limite séparative de propriété et que l’étroit passage créé entre les deux immeubles est situé sur la propriété des appelants.

Si la construction de l’immeuble par la société SIA Habitat occasionne une gêne du fait de l’étroitesse du passage créé pour les travaux d’entretien de l’immeuble des époux X, ce qui constitue un inconvénient, celui-ci n’excède pas les troubles du voisinage normalement supportables, étant au surplus remarqué que les époux X n’expliquent pas en quoi la création de cet étroit passage rendrait plus difficiles les travaux d’entretien de leur immeuble, et ce, alors même que l’huissier de justice a pu constater le 3 février 2017 que des travaux avaient été effectués pour modifier la sortie de leur chaudière.

Ensuite, les époux X avancent que la création de cet étroit passage présente un risque en termes de sécurité, de sûreté ou d’installation d’animaux nuisibles ; pour autant, la cour constate que ces derniers se contentent de procéder par voies d’allégations, sans aucunement étayer leurs affirmations par des éléments de preuve objectifs de nature à démontrer que les risques qu’ils allèguent excédent les inconvénients normaux du voisinage.

Enfin, si les deux procès-verbaux de constat d’huissier du 3 février 2017 et 17 septembre 2018 indiquent que l’étroit passage entre les deux immeubles est devenu un 'dépotoir', cette seule circonstance n’est pas de nature à démontrer que le 'boyau’ créé est constitutif pour les époux X d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Dans ces circonstances, les époux X ne rapportent pas la preuve que l’étroit passage apparu entre les immeubles, consécutivement à l’édification par la société SIA Habitat de l’immeuble litigieux, est à l’origine pour eux d’un trouble anormal de voisinage.

5. Sur les fissures imputées à la construction de l’immeuble litigieux par les époux X

La cour constate que les époux X ne rapportent pas la preuve qui leur incombe, en application de l’article 9 du code de procédure civile, de l’imputabilité de la fissure, constatée par l’huissier de justice dans son procès-verbal de constat du 3 février 2017, à la construction de l’immeuble litigieux par la société SIA Habitat.

* * * *

En l’état de l’ensemble de ces énonciations et constatations, les époux X, dont l’immeuble est implanté en zone urbaine dense selon le plan local d’urbanisme, ne démontrent pas que la perte d’ensoleillement, la servitude de vue créée sur leur jardin, l’implantation de l’immeuble litigieux dans l’environnement ou que la création d’un étroit passage entre les deux propriétés constituent des inconvénients d’une importance telle qu’ils excèdent les troubles de voisinage normalement supportables par les habitants voisins de l’immeuble collectif édifié sur la parcelle voisine en limite séparative des deux propriétés, étant rappelé qu’ils ne démontrent pas l’imputation de la fissure sur leur façade côté rue à la construction de l’immeuble voisin.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner le préjudice de perte de valeur vénale allégué par les époux X, ces derniers seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la société SIA Habitat.

* * * *

Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement dont appel relatives aux dépens et aux frais non répétibles.

Les époux X succombant en leur appel, il convient, en considération de l’équité, de les condamner aux dépens d’appel et à payer à la société SIA Habitat la somme de 2 200 euros au titre des frais non répétibles d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Lille,

Y AJOUTANT,

Condamne M. A-B X et M^me Y Z, épouse X, aux dépens d’appel et à payer à la société SIA Habitat la somme de 2 200 euros au titre des frais non répétibles d’appel.

La Greffière La Présidente

[…]