4^e Chambre

ARRÊT N° 447

N° RG 20/01126

N°Portalis DBVL-V-B7E-QPQ3

BD / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Octobre 2020

devant Madame Hélène RAULINE et Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrats tenant seules l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Décembre 2020 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 10 Décembre 2020 prorogée au 17 Décembre 2020

****

APPELANT :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Charlotte BARNAULT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

[…]

Pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Armel ANDRE de la SELARL ANDRÉ SALLIOU, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige :

Suivant devis de travaux du 6 décembre 2006, M. B X a confié à la société Le Chêne Constructions la réalisation d’une maison individuelle sur un terrain lui appartenant à Sixt sur Aff pour une somme de 148.8l1,32€. Plusieurs devis de travaux complémentaires ont été acceptés ar le maître de l’ouvrage ultérieurement.

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 30 mars 2008. La maison a été construite sur la base des plans annexés au permis de construire accordé le 21 juin 2007.

Le maître d’ouvrage a refusé la réception proposée par le constructeur dans un courrier du 23 avril précédent, ayant émis des contestations sur la conformité de l’ouvrage au permis de construire, aux dispositions contractuelles ainsi que sur le coût des travaux.

Suite à une expertise amiable qui a mis en évidence divers désordres et non conformités, M. X a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Rennes par exploits des 3 et 4 novembre 2009 aux fins de désignation d’un expert. Par ordonnance du 24 décembre suivant, M Y a été désigné et a déposé son rapport le 1^er mars 2011.

Par exploit du 14 août 2012, M. X a assigné la société Le Chêne Constructions devant le tribunal de grande instance de Rennes afin d’obtenir la nullité du contrat de construction et la condamnation de la société au coût de la démolition de la maison, de la restitution des sommes versées et à l’octroi de dommages et intérêts.

Par jugement du 4 juillet 2014, le tribunal a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité du contrat,

— débouté M. X de sa demande de résolution pour inexécution,

— condamné la société Le Chêne Constructions à payer à M. X les sommes suivantes :

—  696,55€ au titre de la pose des menuiseries,

—  6.781,32€ au titre de 1'ajustement du terrain et des divers raccordements aux réseaux EP,

—  11.849,49€ au titre de la reprise des accès a la maison,

—  32.878,04€ au titre de la réfection du pignon du garage,

— dit que ces sommes seront indexées sur la variation de l’indice BT 01 entre la date de dépôt

du rapport d’expertise ( 1/12/2011) et celle du présent jugement,

— débouté M. X de ses demandes au titre des installations de chaufferie,

— condamné la société Le Chêne à payer à M. X :

—  20.000€ en réparation du préjudice de jouissance

—  5.000€ an titre de l’obtention d’un nouveau permis de construire et du suivi des travaux de reprise,

—  5.000€ an titre des frais non répétibles,

— condamné la société Le Chêne aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à1'article 699 du Code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire des condamnations prononcées au titre des travaux de reprise.

Par arrêt du 17 mai 2018, la cour d’appel de Rennes a :

Infirmé le jugement,

Jugé recevable la demande formée par M. X tendant à la nullité du contrat souscrit entre les parties le 6 décembre 2006 ;

Prononcé la nullité du contrat conclu le 6 décembre 2006 entre M. X et la SAS Le Chêne Constructions ;

Condamné la Sas Le Chêne Constructions à démolir l’ouvrage à ses frais ;

Condamné la Sas Le Chêne Constructions à payer à M. X les sommes suivantes:

*143 152,67 euros au titre de la restitution des sommes versées par M. X en vertu du contrat annulé ;

Débouté M. X de sa demande tendant à l’indemnisation du préjudice de jouissance,

Débouté la Sas Le Chêne Constructions de toute demande tendant à être indemnisée du coût des travaux qu’elle a réalisé au profit de M. X et notamment de la demande d’expertise pour évaluer lesdits travaux ;

Condamné la Sas Le Chêne Constructions à payer à M. X la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la Sas Le Chêne Constructions aux entiers dépens de première instanceet d’appel.

Par arrêt du 17 octobre 2019, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt en toutes ses dispositions, remis les parties en l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt et renvoyé le dossier à la cour autrement composée. Elle a considéré que la mesure d’expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d’annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d’instruction ordonnée n’avait pas suspendu la prescription de l’action en annulation du contrat'.

M. X a saisi la cour de renvoi le 11 février 2020.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 septembre 2020, M. X demande à la cour de :

— juger ses demandes recevables,

— infirmer le jugement en en ce qu’il a :

o Débouté M. X de sa demande de résolution du contrat aux torts de la société Le Chêne Construction,

o Condamné la société Le Chêne Construction à payer à M. X les sommes suivantes :

* 695,55 euros au titre de la pose de menuiseries,

* 6.781,32 euros au titre de l’ajustement du terrain et des divers raccordements

aux réseaux EP,

* 11.849,49 euros au titre de la reprise des accès à la maison,

* 32.878,04 euros au titre de la réfection du pignon du garage,

* 20.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

* 5.000 euros au titre de l’obtention d’un nouveau permis de construire et du suivi des travaux de reprise,

* 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

o Dit que ces sommes seront indexées sur la variation de l’indice BT01 entre la date

du dépôt du rapport d’expertise (1/12/2011) et celle du présent jugement.

— Le confirmer pour le surplus,

— Statuant à nouveau :

— Prononcer la résiliation du contrat de construction signé le 6 décembre 2006 entre M. X et la société Le Chêne Constructions aux torts exclusifs de cette dernière

— Condamner la société Le Chêne Constructions au paiement de la somme de 164.769,36 euros à titre d’indemnisation de son préjudice matériel, lié à la destruction et à la reconstruction de l’ouvrage (restitution des sommes versées en vain), indexée sur l’indice BT01 entre le 6 décembre 2006 et la

date du paiement des causes de l’arrêt,

Subsidiairement sur la démolition';

Condamner le constructeur à démolir la maison sous astreinte de 200 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt,

— Condamner la société Le Chêne Constructions au paiement de la somme de 226.129 euros, subsidiairement de 134.400 euros à titre de réparation du préjudice moral et de jouissance de M. X,

— Condamner la société Le Chêne Constructions au paiement de la somme de 53,88 euros par jour de retard supplémentaire à compter du 30 octobre 2020, subsidiairement de 750 euros par mois de retard supplémentaire, du 1 er novembre 2020, jusqu’au jour du paiement des causes de l’arrêt, à titre de réparation de son préjudice moral et de jouissance complémentaires

— Condamner la société Le Chêne Constructions au paiement de l’intégralité des frais irrépétibles de M. X, à savoir :

*La somme de 12.836,83 euros au titre des frais d’expertise amiable,

*La somme de 4.000 euros au titre des honoraires d’avocat de première instance,

* La somme de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles des deux procédures devant la cour d’appel de Rennes,

— Condamner la société Le Chêne Constructions aux entiers dépens de première instance et des deux appels, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

— Juger irrecevables les demandes reconventionnelles de la société Le Chêne Constructions

— En toute hypothèse, la débouter de toutes ses demandes principales, subsidiaires et annexes.

L’appelant relève que l’opération de construction sur la base de plans fournis par la société Le Chêne Constructions s’analyse en un contrat de construction individuelle soumis aux dispositions protectrices de l’article L 231-1 du code de la construction et de l’habitation, dont il a été privé par la signature d’un simple devis de travaux.

M. X soutient que son action en résiliation du contrat n’est pas prescrite. Il fait observer que si l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en va autrement quand les deux actions quoiqu’ ayant des causes distinctes tendent à un seul et même but de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première, ce qui est le cas d’une demande en résolution et en résiliation du contrat. Il estime que ces deux actions entraînent une même sanction, la rupture du contrat, fondée sur une inexécution contractuelle et sur un même texte l’article 1184 du code civil, la différence résultant de la nature du contrat, à exécution instantanée ou successive, le contrat de construction de maison individuelle entrant dans la seconde catégorie. Il en déduit que le délai de prescription a été interrompu par l’assignation en référé expertise jusqu’à l’ordonnance de référé du 24 décembre 2009 puis suspendu jusqu’au dépôt du rapport d’expertise en application des articles 2242 et 2239 du code civil et que la demande de résolution présentée par conclusions signifiées le 5 décembre 2014 respecte le délai de prescription de cinq ans.

Il soutient que le contrat doit être résilié aux torts de la société en raison de ses manquements à ses obligations de souscrire une garantie de livraison et une assurance dommage ouvrages, de respecter le grille d’appel de fonds et des défauts d’exécution et non conformités affectant la maison. Sur ces

derniers points, il relève que l’ouvrage ne respecte pas les plans de permis de construire s’agissant de son implantation planimétrique, puisque le garage devant être implanté en limite de propriété avec le fonds voisin est positionné avec un décalage de 14 à17 cm de cette limite, que les difficultés techniques invoquées par la société pour justifier cette implantation ne sont pas admissibles, qu’en l’état un certificat de conformité ne peut être obtenu et que la mise en conformité suppose des travaux lourds de déconstruction-reconstruction du pignon du garage. Il ajoute que l’implantation par rapport aux voies n’est pas conforme, qu’il a effectivement demandé un déplacement de trois mètres afin d’obtenir une distance de 12 m entre le four à pain et la construction au lieu de 9m, ce qui a été pris en compte par le constructeur, sans que ne soit demandé de permis de construire modificatif. Il fait observer que cette situation n’est pas régularisable, le chantier ayant été interrompu, en raison des nouvelles règles d’implantation du PLU.

M. X invoque également un défaut d’altimétrie de la maison et un rehaussement de 69 cm constaté par l’expert. Il soutient que son souhait était la construction d’une maison de plain-pied, ce que prévoyaient les plans de permis de construire, exigence entrée dans le champ contractuel. Il relève qu’aucun emmanchement ne figurait sur les plans devant l’entrée principale ou la terrasse arrière et que ce défaut de conformité n’est justifié par aucun motif technique. Il relève que la proposition du constructeur de procéder à un apport de terre créant une butte a été considérée comme insuffisante par l’expert.

Il fait également état d’un défaut d’implantation du système d’épuration, qui était conforme sur le plan annexé au permis de construire et qui ne peut être solutionné que par la pose d’une pompe de relevage dont il n’est pas établi que cette solution est satisfaisante l’expert ne s’étant pas prononcé sur ce point. Il ajoute que d’autres désordres ont été relevés à l’intérieur, outre une perte de surface de 6 m².

Il en déduit que l’importance de ces non-conformités justifient la résiliation du contrat et la démolition de l’ouvrage, n’ayant pas à se voir imposer une maison dont l’aspect est modifié et ne correspond pas à ce qu’il souhaitait, qui n’est pas régularisable sur le plan administratif. Il s’estime fondé à obtenir la restitution des sommes payées en vain soit 146984,84€, outre l’indemnisation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance. Il relève que si le contrat avait été conforme aux règles du CCMI, il aurait bénéficié de pénalités de retard jusqu’à la livraison d’une maison habitable, l’ouvrage pouvant être raisonnablement livré en un an, qu’à tout le moins son préjudice peut être évalué sur la base de la valeur locative du bien, que par ailleurs, il a engagé des frais d’expertise amiable et d’assistance qui ne doivent pas demeurer à sa charge.

Il s’oppose à la demande reconventionnelle de la société tendant à voir prononcer la réception judiciaire de la maison. Il estime que cette demande est nouvelle et par suite irrecevable et qu’en tout état de cause cette demande ne se rattachent pas aux prétentions originaires par un lien suffisant. Il ajoute au fond que l’immeuble n’est pas en état d’être reçu et n’est pas habitable,

compte tenu des travaux à entreprendre et du problème d’accessibilité à la maison, qui ne relèvent pas d’un simple parachèvement. Il soutient que le constructeur n’a droit à aucune indemnisation puisque l’immeuble n’est pas conservé.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 septembre 2020, la société le Chène Constructions demande à la cour de :

— déclarer M. X irrecevable et de surcroît, mal fondé en son appel contre le jugement,

— débouter M. X de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que l’inexécution partielle n’était pas assez grave pour justifier la résolution du contrat ; dire qu’elle ne l’est pas davantage pour impliquer la

résiliation en référence au principe de proportionnalité ;

— recevoir la société Le Chêne Constructions en son appel incident et la déclarer bien fondée ;

— voir prononcer la réception judiciaire de la réception de l’ouvrage à la date du 15 décembre 2011, date du dépôt du rapport, avec les réserves retenues par l’expert, et ce en application de l’article 1792-6 du Code Civil ;

— décerner acte à la société Le Chêne Constructions de ce qu’elle s’engage à réaliser les travaux de finition et de reprise des désordres dans tel délai qu’il plaira à la cour de fixer ;

— constater, en tout état de cause, que la levée des réserves et non-conformités sont réalisables et chiffrées par la société Le Chêne Constructions pour un montant global de 17662,00 € HT, selon devis versé aux débats ;

— statuer ce que de droit sur les dépens de 1^re instance, incluant les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

— condamner M. X aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile';

La société intimée fait valoir que l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, que la demande d’expertise en référé qui n’a pas interrompu la prescription de l’action en nullité comme l’a retenu la cour de cassation, n’a pas pu interrompre non plus la prescription de la demande en résiliation du contrat. Elle ajoute que la demande d’expertise du 3 novembre 2009 a interrompu au profit de M. X le délai d’une action en responsabilité contractuelle afin d’obtenir l’exécution des travaux de réfection nécessaires pour remédier aux désordres et pouvoir réceptionner la maison avec indemnisation des préjudices immatériels consécutifs'; que les manquements retenus par l’expert ne permettaient pas d’envisager la démolition de l’ouvrage. Elle soutient que la demande de résiliation, qui ne peut se confondre avec une demande de résolution est irrecevable, comme prescrite et au surplus nouvelle devant la cour au sens de l’article 564 du code de procédure civile ayant été présentée pour la première fois en 2020.

Sur le fond, la société Le Chêne Constructions observe que la requalification de la convention entre les parties en contrat de construction de maison individuelle qu’elle estime inopportune et l’absence de mentions obligatoires comme des garanties d’achèvement et d’assurance ne sont pas sanctionnées par la résiliation du contrat mais par la nullité relative du contrat pouvant être couverte. Elle ajoute avoir justifié de la détention d’assurance au titre

des garanties obligatoires à la date de l’ouverture du chantier et qu’il n’est pas démontré que les paiements ne respectent pas la grille définie par les dispositions du code de la construction.

Concernant les défauts d’exécution et de conformité, la société rappelle que l’expert a clairement indiqué qu’aucun des défauts relevés ne portait atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à sa destination et qu’une réparation était possible, de sorte que l’inexécution ne peut être considérée comme suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

S’agissant du défaut de planimétrie, elle soutient que le pignon du garage ne pouvait être implantée en limite de propriété, sauf à empiéter sur le terrain voisin par le débordement des gouttières, que la marge de sécurité prise n’occasionne aucun préjudice'; qu’en outre il est possible de reconstruire le mur du garage en limite de propriété.

S’agissant de l’implantation altimétrique, l’intimée observe que la réalisation d’une maison de plain-pied n’a pas été contractualisée et que cet argument est intervenu a posteriori pour justifier la

demande de démolition, que M. X avait accepté la pose d’escaliers devant les principaux accès dans un courrier du 21 septembre 2008'. Elle soutient que cette implantation est justifiée par des contraintes techniques et observe qu’elle a présenté un permis modificatif en 2009 au nom de M. X avant que ce dernier de demande son abandon au service instructeur. Elle ajoute que ce défaut peut également être corrigé.

Concernant le système d’épuration, la société relève que l’installation a été contrôlée et validée par la SAUR et que l’expert ne préconise aucune reprise, qu’il n’existe aucun défaut démontré et qu’en tant que de besoin peut être installée une pompe de relevage. S’agissant des défauts à l’intérieur de la maison, elle objecte qu’ils peuvent être repris pour un montant limité.

Elle en déduit que la démolition de l’ouvrage ne se justifie pas, que cette mesure est disproportionnée au regard de la possibilité de régulariser la situation de l’immeuble et de réparer les défauts constatés. Elle ajoute qu’elle n’a pas à rembourser à M. X des factures qu’il a réglées à des entreprises tierces. De la même façon, elle conteste le préjudice de jouissance et moral demandé pour des montants exorbitants en observant que le maître d’ouvrage ne s’est plaint d’aucun retard, la maison étant achevée et en état d’être réceptionnée avec exécution des finitions énoncées par l’expert.

Reconventionnellement, la société demande que soit prononcée la réception judiciaire de l’ouvrage, qui est dans un bon état de conservation, à la date du dépôt du rapport d’expertise et avec les réserves énoncées par l’expert. Elle rappelle que cette prétention nouvelle mais reconventionnelle qui se rattache suffisamment à la demande initiale. A titre subsidiaire, elle demande l’indemnisation du coût de revient de la construction au besoin près expertise.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, moyens et prétentions des parties, la cour se réfère expressément aux écritures visées ci-dessus.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 1^er octobre 2020.

Motifs':

— Sur la recevabilité de la demande de résiliation’ du contrat':

La société invoque la prescription de cette demande.

Le devis du 6 décembre 2006 accepté par M. X concerne l’ensemble des lots de la construction et annonce un prix global. Les plans de la maison ont également été établis par la société Le Chêne Constructions, de sorte que cette opération de construction s’analyse en un contrat de construction de maison individuelle, soumis aux dispositions des articles L 231-1 du code de la construction et de l’habitation et au formalisme protecteur du maître d’ouvrage édicté par ce régime d’ordre public comme l’a justement rappelé le premier juge. Ce point n’est pas réellement discuté par la société intimée, qui précise d’ailleurs dans ses écritures qu’elle est assurée pour cet activité'.

Conformément aux dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article 2241 du même code dispose que l’action en justice, même en référé interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, les pièces produites mettent en évidence que le différend relatif aux désordres et non conformités affectant l’ouvrage dont la construction avait débuté en mars 2008 s’est matérialisé entre les parties à l’été 2009, plus particulièrement suite à l’expertise amiable établie par la société Codexia à la demande de M. X, ce qui a conduit le maître d’ouvrage à solliciter en référé par assignation des 3 et 4 novembre 2009 la désignation d’un expert. L’ordonnance de référé du 24 décembre 2009 a donné mission à l’expert, notamment, de vérifier la réalité des désordres et

malfaçons évoqués dans le rapport d’expertise amiable, la conformité de la construction aux prescriptions de l’arrêté de permis de construire, d’indiquer la nature, l’importance et le coût des travaux de remise en état et de déterminer les modifications pouvant être demandées dans le cadre d’un permis de construire modificatif.

Cette demande d’expertise tendait donc à établir la réalité de désordres et non conformités, significatifs de manquements contractuels du constructeur, susceptibles de justifier ultérieurement une action contre la société. Contrairement à ce que soutient cette dernière, à l’issue de l’expertise et doté de l’avis de l’expert sur la réalité, l’importance des malfaçons et non-conformités et la nature et le coût de leur reprise, M. X ne disposait pas uniquement d’actions contre le constructeur destinées à obtenir l’indemnisation de ses préjudices ou l’exécution forcée du contrat, mais disposait de la possibilité d’ invoquer la gravité des manquements contractuels mis en évidence pour solliciter la rupture du contrat aux torts du constructeur, en application de l’article 1184 du code civil dans sa rédaction applicable qu litige.

L’assignation en référé des 3 et 4 novembre 2009 a donc valablement interrompu l’action en résolution engagée par M. X à titre subsidiaire devant le premier juge, demande qui a été nécessairement présentée avant l’ordonnance de clôture du 12 décembre 2013 rappelée dans le jugement.

S’il est de principe que l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en va différemment quand les deux actions tendent à un seul et même but de telle sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première. Or, en l’espèce, la demande de résolution du contrat devant le tribunal, comme la demande de résiliation présentée devant la cour de renvoi tendent au même but, à savoir mettre fin au contrat en raison de la gravité des manquements du constructeur à ses obligations, le terme de résiliation renvoyant au fait que le contrat est à exécution successive, ce qui n’a d’effet que sur les conséquences de son prononcé l’égard des parties.

Dès lors, la demande de résolution du contrat a valablement interrompu la demande de résiliation présentée devant la cour, laquelle n’est pas prescrite.

Cette demande ne constitue pas non plus une demande nouvelle prohibée en appel, puisqu’elle tend aux même fins que la demande de résolution et est donc autorisée par l’article 565 du code de procédure civile.

La demande de résiliation de M. X n’est donc pas irrecevable.

— Sur la résiliation du contrat de construction':

Il appartient à M. X de rapporter la preuve de manquements de la société Le Chêne Constructions d’une gravité justifiant la rupture du contrat aux torts de cette dernière.

L’appelant invoque à ce titre l’absence de garantie de livraison et d’assurance dommages ouvrage, prévue respectivement par l’article L 231-2 K et J du code la construction et de l’habitation.

Le contrat du 6 décembre 2006 ne porte aucune mention d’un garant de livraison, ni de la souscription d’une assurance dommages ouvrage. Toutefois, ces manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat, dès lors que M. X n’a jamais demandé la mise en conformité de l’immeuble et la reprise des désordres en vue de sa conservation, que les conditions d’intervention de la police dommages ouvrage avant réception demeurent limiter comme le souligne le constructeur et ne couvrent que des désordres à l’ouvrage de nature décennale, caractérisée par une atteinte à la solidité de l’immeuble ou une impropriété à destination, inexistantes en l’espèce selon l’expert.

Il invoque également le non respect de la grille d’appel de fond. Le devis signé en décembre 2006 comme les avenants ultérieurs acceptés par le maître de l’ouvrage, ne comportent aucun échéancier des paiements en fonction de l’avancement des travaux, conforme à celui prévu en matière de contrat de construction individuelle. Il est avéré que les situations ont été présentées mensuellement afin d’obtenir paiement des travaux compris dans des lots totalement ou partiellement exécutés, sans prendre en compte l’organisation des versements, sur la base d’un pourcentage du prix payable en fonction de la phase d’avancement des travaux (ouverture du chantier, achèvement des fondations, des murs, mise hors d’eau, hors d’air, achèvement des équipements de plomberie, menuiserie, chauffage et revêtements extérieurs) prévue par l’article R 231-7 du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ce manquement ne peut à lui seul justifier la résiliation, le paiement des travaux n’étant pas en débat'.

Les opérations d’expertise ont mis en évidence la réalité de désordres constructifs et sur la base des relevés opérés par un géomètre sapiteur de l’expert, plusieurs défauts d’implantation de l’immeuble, en plan et en

élévation, ainsi qu’un défaut de cote d’implantation du système d’épuration, entraînant des non-conformités au contrat et au permis de construire

Concernant les désordres affectant l’immeuble lui-même, l’expert a relevé divers malfaçons et défauts de finition, ainsi qu’une différence de 6 m² à l’étage entre la surface mesurée et celle mentionnée sur le devis, désordres qui ne compromettent ni la solidité de l’immeuble ni sa destination .

Concernant l’implantation, les relevés du géomètre, qui ne sont pas contredits par l’intimée, mettent en évidence que l’immeuble est mal implanté sur la parcelle, dès lors que le pignon du garage n’est pas aligné sur la limite de propriété avec le fonds voisin, ce qui en cas de construction sur ce fonds conduirait à la création d’un espace réduit entre les deux maisons, propice à des désordres ultérieurs. Le respect strict de cet alignement sans débordement de toiture sur la propriété voisine avait été rappelé dans le permis de construire. Le constructeur ne peut invoquer utilement que l’alignement strict en limite conduisait à un dépassement de la gouttière sur la propriété voisine et il lui appartenait pour respecter ces contraintes d’établir un projet doté du système de gouttière sans débord. Il a été également relevé que la maison est mal implantée par rapport aux deux voies de circulation. Le permis prévoyait en effet une implantation à 14 m du chemin rural et 38 m de la route D 67 et la construction a été implantée à 17 m du chemin rural et 35 de la route, à la demande'. Cependant, ce déplacement résulte d’une demandé du maître de l’ouvrage et non d’une erreur de la société, comme le montrent les échanges entre les parties.

Surtout, l’expert a relevé un défaut d’implantation altimétrique, en ce que le rez de chaussée se situe à 69 cm au dessus du terrain naturel, comme le confirment les photographies produites par les parties. La société soutient que, contrairement à ce qu’a retenu l’expert, la réalisation d’une maison de plain-pied n’était pas prévue initialement et donc entrée dans le champ contractuel, que cette exigence est apparue en cours de chantier. Toutefois, si les plans de façades établis le 8 novembre 2006, ayant servi de base à l’examen de la demande de permis de construire déposée par le maître de l’ouvrage, visés pour être annexés à l’arrêté ne mettent pas en évidence un immeuble strictement de plain-pied, ils révèlent très clairement que les partiess’étaient accordées sur une absence d’emmarchement extérieur pour accéder au rez de chaussée par les différentes entrées et notamment par l’entrée principale située sur la façade nord-ouest. Ils montrent, de même que les coupes profils à l’échelle 1/200, que l’accès au rez de chaussée, nonobstant l’absence de cotes fiables dénoncée par l’expert, devait s’effectuer au maximum à l’aide d’une marche formant dans le mur de façade un retrait pour accéder à la porte d’entrée, ce qu’admet d’ailleurs la société en page 6 de ses écritures, soit une surélévation d’une hauteur moyenne de 16 cm ou au maximum de 20 cm à partir du terrain naturel. L’expert a clairement indiqué que la surélévation constatée, sans justification d’un accord préalable de M. X, ne résultait d’aucune contrainte technique constructive. Est en

conséquence caractérisée une non-conformité majeure aux dispositions contractuelles.

Par ailleurs, les opérations d’expertise ont démontré que le système d’épuration ne respectait pas les cotes d’implantation prévue dans le projet déposé avec la demande de permis de construire. Il a ainsi été relevé que la différence d’altitude entre le point bas (fil d’eau) du filtre à sable et le point bas du rejet des eaux épurées dans le fossé était de 5 cm, ce qui est

notoirement insuffisant sur une distance de 24,70m, alors que sur le plan initial la valeur était de 53 cm représentant 2 cm/m, ce qui est satisfaisant. La société ne peut soutenir que l’installation réalisée a été validée par le contrôle de la SAUR. En effet, le document provenant de cet organisme versé aux débats est daté du 12 juin 2007 et se rapporte à un contrôle de conception du système d’assainissement et non de son exécution. Cet avis a été donné dans le cadre de l’examen du permis de construire, sur demande de M. X en février 2007, à l’issue d’une étude de filière qu’il avait sollicitée de la société Aquasol en mai 2006. Il s’en déduit que le défaut de conformité aux travaux contractuellement définis sur la base du projet validé par la SAUR et le permis est démontré.

Les manquements de la société dans la réalisation de la construction ainsi caractérisés, contrairement à ce qu’elle prétend, présentent une gravité qui justifie la rupture du contrat à ses torts, dans la mesure où ils affectent l’aspect général de maison et sa superficie, se rapportent à des équipements indispensables à l’utilisation de l’ouvrage et ne permettent pas en l’état au maître d’ouvrage d’obtenir la conformité de la construction sur le plan administratif. La société ne peut se prévaloir de ce que les désordres et non conformités peuvent être réparés. Les désordres constatés dans la maison peuvent effectivement être réparés selon l’expert pour un coût limité. En revanche, l’alignement du pignon du garage sur la limite de propriété implique des travaux de déconstruction, opération délicate, d’un coût évalué de plus de 32000€ en 2011. En outre, il n’est pas démontré que la solution proposée par la société, consistant à équiper le système d’assainissement d’une pompe de relevage est de nature à corriger efficacement le défaut de pente relevé. De plus, un poste de relevage implique un entretien et une dépense en énergie qui n’étaient pas envisagés par le maître d’ouvrage compte tenu du système gravitaire choisi. Par ailleurs, M'. X avait indiqué dans un courrier dès septembre 2008 ne pas être favorable à la réalisation d’un remblai autour de la maison pour adapter le niveau du rez de chaussée et n’a jamais accepté les devis des trois escaliers proposés en mars 2009 par la société qui ne justifie d’aucune proposition graphique sur ce point.

Le jugement sera en conséquence réformé de ce chef. Dans la mesure où les manquements de la société dans l’exécution du contrat sont survenus dès le début des travaux au stade de l’implantation, la prise d’effet de la résiliation du contrat doit être fixée à la date de commencement des travaux soit le 30 mars 2008.

— Sur les conséquences de la résiliation':

*Sur le coût de la démolition':

Au regard de la gravité des défauts de conformité au contrat relevés ci-dessus, du coût et d’une efficacité incertaine de plusieurs reprises proposées, de l’impossibilité d’imposer au maître de l’ouvrage une modification importante de l’aspect de sa maison et de son inscription dans le voisinage, de la nécessité pour obtenir une régularisation sur le plan administratif de déposer une nouvelle demande de permis de construire conforme au PLU à cette date, en raison de l’interruption du chantier depuis mars 2008, sans certitude de son obtention, la démolition de l’existant ne présente pas un caractère disproportionné et M. X est fondé à en obtenir le coût, soit 17784,52€ TTC avec indexation sur l’évolution de

l’indice BT 01 entre le 23 juillet 2012, date du devis de la société Gendrot TP et le présent arrêt.

*Sur la restitution du prix':

La résiliation prenant effet dès le début de la construction, M. X peut prétendre au paiement des sommes qu’il a réglées pour son édification, soit au regard des factures et des justificatifs de règlements produits la somme de 146984,84€. La société ne peut lui opposer que certains paiements ont été effectués directement à certaines entreprises, dès lors qu’il apparaît que si M. X a établi les chèques directement au nom des entreprises ( Eveno ou Kettache), ces chèques concernent l’exécution de travaux visés dans le devis de travaux du 6 décembre 2006 et les avenants, certains ayant été adressés en outre à la société Le Chêne Constructions et non à l’entreprise bénéficiaire du paiement. La société ne peut demander paiement du coût de revient de la construction en l’absence de conservation de l’immeuble. La somme restituée sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, l’application de l’indice BT01 sur cette somme ne se justifiant pas.

*Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral':

M. X demande l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, calculé sur la base des pénalités de retard qui auraient dû être prévues dans un contrat de construction de maison individuelle régulier, soit à hauteur de 1/3000 du prix de la construction par jour de retard, entre le 23 avril 2009 date à laquelle la maison pouvait être livrée et le 29 octobre 2020 date de l’audience. Toutefois, si M. X pouvait raisonnablement considérer lors du commencement des travaux en mars 2008 que la maison serait achevée et habitable dans un délai d’un an soit en mars ou avril 2009, ce que confirme le courrier de la société du 23 avril 2009 demandant de fixer une date de réception, il ne peut évaluer son préjudice sur la base de pénalités de retard non prévues au contrat et édictées par l’article R 231-14 du code de la construction, dans le but d’obtenir l’achèvement de l’immeuble, dès lors que le contrat est résilié et que l’appelant n’a jamais poursuivi, notamment après l’expertise, la livraison d’une construction conforme aux dispositions contractuelles. Il ne peut pour le même motif être évalué sur la base de la valeur locative d’une maison identique. La demande de paiement de 53,88€ par jour de retard ou subsidiairement de 750€ par mois sera rejetée.

En revanche, il n’est pas discutable que les manquements de la société dans l’exécution du contrat ont désorganisé durablement l’opération de construction prévue par M. X, qui doit être totalement reprise y compris sur le plan administratif et qu’il a enduré des troubles et tracas du fait de la durée de la procédure. Doit en conséquence lui être allouée une indemnité de 12000€. le jugement sera réformé en ce sens.

L’équité commande que M. X ne conserve pas la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés devant la cour en ce compris les frais d’expertise amiable et d’assistance dans ses échanges avec la société dont il justifie pour une somme supérieure à 12000€. La société Le Chêne Constructions sera condamnée en conséquence à lui verser une indemnité de 25000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La société Le Chêne Constructions sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Par ces motifs':

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la société Le Chêne Constructions’ à supporter les dépens,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du contrat de construction liant les parties à effet du 30 mars 2008 aux torts de la société Le Chêne Constructions,

Condamne la société Le Chêne Constructions à verser à M. X’ les sommes suivantes':

-17784,52€ TTC avec indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 entre le 23 juillet 2012, date du devis de la société Gendrot TP et le présent arrêt, au titre du coût de démolition de l’immeuble,

-146984,84€ avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

-12000€ en réparation de son préjudice de jouissance,

-25000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne la société Le Chêne Constructions aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,