ARRÊT N°

JFL/CB

COUR D’APPEL DE BESANÇON

— […]

ARRÊT DU 16 JANVIER 2018

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

Contradictoire

Audience publique

du 28 novembre 2017

N° de rôle : 16/02158

S/appel d’une décision

du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BESANCON

en date du 20 septembre 2016 [RG N° 14/02755]

Code affaire : 50Z

Autres demandes relatives à la vente

A Z C/ D X, E F épouse X, G A

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur A Z

né le […] à […]

[…]

APPELANT

R e p r é s e n t é p a r M e C a t h e r i n e H E N N E M A N N R O S S E L O T d e l a S C P HENNEMANN-BRETON-BEN DAOUD, avocat au barreau de BESANCON

et M^e Bruno-Charles REY, avocat au barreau de LYON

ET :

Monsieur D X

né le […] à […]

[…]

Madame E F épouse X

née le […] à […]

[…]

INTIMÉS

Représentés par M^e Christine PILLOT-QUENOT, avocat au barreau de BESANCON

Maître G A notaire associé de la société civile professionnelle « G A, O-P Q et R-S T, notaires associés »

[…]

INTIMÉ

Représenté par M^e Vanessa MARTINVAL de la SCP TOURNIER MAYER-BLONDEAU GIACOMONI DICHAMP MARTINVAL, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre.

ASSESSEURS : Madame B. M N et Monsieur R-G U (magistrat rapporteur), Conseillers.

GREFFIER : Madame D. BOROWSKI, Greffier.

lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur Edouard MAZARIN, Président de chambre

ASSESSEURS : Madame B. M N et Monsieur R-G U, Conseillers.

L’affaire, plaidée à l’audience du 28 novembre 2017 a été mise en délibéré au 16 janvier 2018. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

**************

Exposé du litige

Par acte authentique en date du 23 novembre 2009, M. A Z a vendu à M. D X et à son épouse commune en bien M^me E F, moyennant le prix de 82.000 €, un grenier ainsi désigné dans l’acte : dans un ensemble immobilier sis à Besançon au 74, Grande Rue, « un grenier situé dans les combles (premier niveau) du bâtiment A, portant le numéro 14 au plan de division ». L’acte indique que la superficie du lot n° 14 est de 53,79 m².

M. X, croyant avoir acquis les deux niveaux du grenier et non pas seulement le premier, a commencé des travaux pour les transformer en logement, mais s’est heurté à l’opposition des membres d’une indivision B, véritable propriétaire du second niveau qui n’était pas inclus dans le lot n° 14 et constituait un lot distinct n° 104.

Interpellé sur le fait d’avoir vendu un bien dont une partie ne lui appartenait pas, M. Z est entré en pourparlers avec l’indivision B pour lui acheter le deuxième niveau litigieux mais, alors que les conditions étaient convenues et que le projet d’acte lui était soumis, il s’est finalement désisté, proposant que M. X fasse l’acquisition à sa place et refusant de l’indemniser. M. X a alors négocié lui-même auprès de l’indivision B l’acquisition du deuxième niveau du grenier. La vente n’est toutefois pas encore régularisée, en raison de la revendication d’un droit de passage par les propriétaires de lots voisins.

Les époux X ont alors assigné M. Z et le notaire instrumentaire de la vente, M^e G A, aux fins voir condamner à réparer leur préjudice à titre principal M. Z, ou à titre subsidiaire M^e A.

Par jugement du 20 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Besançon a :

— condamné M. Z, reconnu coupable d’une « négligence, ou omission ou action fautive », à payer aux époux X la somme de 37.000 € en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— débouté les époux X de leur demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers ;

— condamné M. Z à payer aux époux X la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de son conseil.

M. Z a interjeté appel total de ce jugement par déclaration parvenue au greffe de la cour le 28 octobre 2016 et, par ultimes conclusions transmises le 24 octobre 2017, il demande à la cour de :

— déclarer l’action des demandeurs mal fondée au regard des dispositions de l’article 1382 du code civil ;

— déclarer la même action prescrite au regard des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouter les demandeurs, qui ne peuvent se prévaloir de l’acquisition des deux niveaux des combles et qui ne peuvent donc invoquer le dol ;

— subsidiairement limiter l’indemnisation de leur préjudice à la part correspondant à la couverture du lot n° 14, soit 24,21 m² ;

— condamner M^e A, au visa de l’article 1382 du code civil, à le garantir de toute somme mise à sa charge au profit des époux X ;

— condamner les époux X et M^e A à lui payer 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de son conseil.

A cet effet, M. Z soutient principalement que :

— l’action dirigée contre lui par son cocontractant ne relève pas de la responsabilité délictuelle mais de la garantie d’éviction prévue à l’article 1626 du code civil laquelle est toutefois sans objet en l’espèce,

dès lors que la vente ne portait que sur le lot n° 14 dont les acquéreurs n’ont pas été évincés ;

— il est indifférent que le certificat Socotec annexé à l’acte de vente mentionne les deux niveaux comme appartenant au lot n° 14, cette inexactitude ne pouvant induire en erreur les acquéreurs dès lors que l’acte notarié énonçait clairement que la vente ne portait que sur le premier niveau des combles ; le vendeur n’a ainsi commis aucune faute ;

— l’action intentée par les vendeurs est une action en diminution du prix au sens de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui est prescrite comme engagée plus d’un an après l’acte authentique ;

— l’action intentée par les vendeurs contre l’acquéreur ne peut être accueillie sur le fondement de l’article 1382 du code civil, non applicable en l’espèce ni sur celui du dol dès lorsque l’acte de vente désigne clairement le seul premier niveau des combles et que si le certificat Socotec désigne par erreur les deux niveaux, ce n’est que sous réserve de la description de lots au règlement de copropriété ; quant au prix d’achat de 84.000 €, il incluait le prix d’autres lots et notamment d’un garage ;

— le préjudice des époux X doit être apprécié non pas au regard de l’entière superficie du lot n° 104, soit 84 m², mais seulement de celle retenue dans le rapport Socotec, soit 24,21 m², correspondant à une indemnisation de 8.646,42 € ; de plus, les travaux envisagés par les époux X n’exigeaient pas l’entière acquisition du lot n° 104. Le coût du surplus du lot n° 104, s’il était acheté par les époux X à l’indivision B, ne saurait être mis à la charge de M. Z ; il en va de même des sommes négociées en marge de cette acquisition ;

— le notaire, qui connaissait parfaitement la copropriété en raison d’actes antérieurs, aurait dû déceler la difficulté résultant de la discordance entre la désignation du bien vendu dans l’acte et sa description dans le rapport Socotec ; il aurait encore dû se reporter au descriptif de copropriété sous la réserve duquel était établi le rapport Socotec ; il ne pouvait transférer au vendeur la responsabilité de telles vérifications, alors que sa première obligation était de veiller à la cohérence des énonciations de l’acte de vente et de ses annexes ; il a ainsi commis une faute qu’il l’oblige à garantir le vendeur.

Les époux X, intimés, par ultimes conclusions enregistrées le 19 octobre 2017, demandent à la cour de confirmer le jugement, débouter M. Z de toute demande contraire et le condamner à leur payer 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction au profit de leur conseil.

A cet effet, ils soutiennent principalement que :

— l’acte de vente mentionne que la surface du bien vendu est de 53,79 m², ce qui correspond aux surfaces additionnées des deux niveaux ;

— M. X s’est porté acquéreur des combles pour les transformer en appartement duplex, ainsi qu’il en justifie ; c’est pour cette raison qu’il a mandaté la société Socotec pour mesurer la superficie des deux niveaux, ainsi que pour rechercher la présence d’amiante dans les deux niveaux ; M. Z connaissait aussi la nature du projet de M. X en raison de leurs relations professionnelles anciennes et régulières ;

— M. Z connaissait parfaitement les lieux, pour en être propriétaire depuis 2002 et pour avoir voulu lui-même les aménager en logement, avant d’abandonner ce projet et de finalement les vendre ;

— M. Z savait pertinemment ne pas être propriétaire du lot n° 104, qui appartenait en réalité à sa tante M^me V-O Z épouse B, mais il a pensé pouvoir se l’accaparer afin de mieux vendre le lot n° 14 ;

— sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, en raison de la faute dolosive qu’il a commise en sa qualité de cocontractant ; la garantie d’éviction est sans application dès lors que le lot n° 104 n’a pas été vendu ;

— le préjudice des époux X s’élève à 37.000 €, représentant pour 30.000 € le prix d’acquisition du lot n° 104, pour 4.000 € les frais de cette acquisition, et pour 3.000 € une somme qu’ils ont dû verser pour l’indemnisation du préjudice des consorts B.

Le notaire, intimé, par ultimes conclusions enregistrées le 28 septembre 2017, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, débouter les époux X comme M. Z de toute demande plus ample ou contraire et condamner les époux X ou tout succombant à lui payer 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de son conseil.

A tel effet, M^e A soutient principalement les moyens suivants :

— sa responsabilité est de nature quasi-délictuelle ;

— il n’a commis aucune faute dès lors que le vendeur connaissait parfaitement le bien, que la désignation du bien dans l’acte de vente est exacte, et que l’erreur de mesurage ne relève pas de la responsabilité du notaire, mais de celle du vendeur ou du mesureur, ainsi que l’a justement retenu le premier juge ;

— les acquéreurs ne peuvent invoquer la garantie d’éviction dès lors que le lot n° 104 n’était pas l’objet de la vente ; si ce fondement était retenu, la récupération par l’acquéreur du prix de vente correspondant à l’éviction ne constitue par un préjudice indemnisable, de sorte que le notaire ne peut être tenu à le garantir ;

— l’action des époux X est celle en réduction de prix prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, pour laquelle ils sont forclos faute de l’avoir exercée dans l’année de la vente ;

— l’historique du bien et des projets d’aménagement antérieurs à la vente litigieuse confirme que M. Z avait une parfaite connaissance du bien et de ses droits, à la différence de son notaire qui n’a pu que lui faire confiance quant aux informations et documents fournis ;

— le notaire n’a en charge que les vérifications sur titre, ne peut que s’en remettre aux données factuelles fournies par le vendeur et n’engage pas sa responsabilité lorsque ces données factuelles se révèlent a posteriori erronées ; en l’espèce, il n’avait aucune raison de douter du mesurage du bien ;

— le vendeur a sciemment caché que la partie supérieure des combles ne faisaient pas partie du lot n° 14, tant à la société Socotec qu’au notaire et aux acquéreurs ;

— le préjudice des époux X devra tenir compte de la seule surface dont ils ont été privés, et du fait que le prix d’achat qu’ils ont payé porte sur 10 lots et non seulement sur le lot n° 14.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 7 novembre 2017, fixée à l’audience du 28 novembre 2017 et la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2018.

Motifs de la décision

— Sur l’objet de la vente,

L’acte de vente signé le 23 novembre 2009 entre M. Z et les époux X porte d’une part sur les combles litigieux et d’autre part sur divers lots de moindre importance en nature de cave, bûchers, dégagement et garage, qui ne font pas débat.

La désignation des combles litigieux est constituée de mentions contradictoires : certes, la désignation expresse se réfère clairement au seul premier niveau, en mentionnant "un grenier situé dans les combles (premier niveau) du bâtiment A, portant le numéro 14 au plan de division ; mais le même acte mentionne que ce lot n° 14, selon déclaration du vendeur, était d’une superficie de 53,79 m², soit les surfaces additionnées du premier et du second niveau, telles que mesurées par la société Socotec selon document annexé à l’acte de vente.

Ces mentions contradictoires imposent de rechercher la volonté des parties pour déterminer la portée exacte de leur accord.

Il n’est pas contesté que les époux X avaient pour projet d’acquérir les deux niveaux pour y aménager un logement en duplex. M. Z avait d’ailleurs lui-même le même projet avant d’y renoncer et de préférer vendre le bien. Lors des négociations, il n’apparaît pas que M. Z les ait jamais détrompés sur le fait qu’il était propriétaire des deux niveaux qu’il souhaitaient acquérir. Bien au contraire, il leur a fourni des documents d’informations mentionnant expressément que le lot n° 14 comprenait bien les deux niveaux, tels le mesurage de surface prévu par loi dite Carrez ou encore le diagnostic relatif à la recherche d’amiante. En outre, selon évaluation non contestée par M. Z, et même expressément adoptée par lui dans un courrier à M^e J K du 20 octobre 2011, le prix de vente au mètre carré de combles dans le vieux Besançon s’établissait à l’époque à environ 500 €, soit environ 14.790 € pour le seul premier niveau. Cette valeur n’est pas compatible avec le prix effectif de la vente, soit 82.000 €, même en tenant compte de la valeur du garage et des autres lots vendus en plus des combles. Enfin, M. Z ne saurait prétendre qu’il entendait vendre le seul premier niveau, alors que son premier mouvement, une fois les difficultés apparues, a été de se porter lui-même acquéreur du niveau manquant pour le rétrocéder aux époux X, ainsi qu’il résulte du courrier à M^e K précité. Ce faisant, M. Z a montré que la vente portait sur les deux niveaux, contrairement à ce qu’il soutient maintenant.

— Sur la responsabilité du vendeur,

Les époux X invoquent au soutien de leur action la responsabilité délictuelle du vendeur pour dol, alors que M. Z et M^e A estiment qu’il s’agit d’une action en réduction du prix, au demeurant exercée hors délai. Les parties s’accordent en revanche pour considérer que l’action des époux X ne peut être fondée sur la garantie d’éviction, le second niveau des combles n’ayant pas été effectivement vendu, faute pour le vendeur d’en avoir été propriétaire.

L’action en diminution du prix, prévue à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, permet à l’acquéreur d’un bien dont la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, d’obtenir une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

En l’espèce, la seule indication de superficie mentionnée dans l’acte est celle de 53,79 m², qui est exacte puisqu’elle correspond à celle des deux niveaux de combles qui sont l’objet de la vente, tel qu’il a été précédemment déterminé au regard de la volonté des parties.

La demande en indemnisation présentée par les époux X n’est donc pas une demande de diminution du prix pour superficie inférieure à celle mentionnée dans l’acte. Elle n’encourt donc pas la prescription invoquée.

Le dol, selon l’article 1116 du code civil dans sa rédaction ancienne applicable au litige, est une

cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. La victime du dol, peut renoncer à se prévaloir de la nullité et se limiter à demander la réparation du préjudice que lui a causé la faute de son cocontractant, sur le fondement de l’article 1382 ancien du code précité.

En l’espèce, les circonstances de la vente établissent que M. Z savait pertinemment n’être propriétaire que du seul premier niveau du bien vendu. En effet, le second niveau appartient en indivision à des membres de la famille, et les divers lots ont été répartis entre eux aux termes notamment d’un acte notarié du 31 mai 2002, auquel il était partie en qualité de cessionnaire des lots qu’il a revendus sept ans plus tard aux époux X.

Toutefois, bien que se sachant propriétaire du seul premier niveau, M. Z a fait établir un état de surface loi Carrez incluant les deux niveaux. Cet état a été établi le 4 novembre 2008 par la société Socotec. M. Z a ensuite remis ce document au notaire pour être mentionné et annexé au contrat de vente, sans jamais attirer l’attention du notaire ou des acquéreurs sur la discordance qui existait entre la surface ainsi indiquée dans l’acte et la surface bien moindre de ce qu’il possédait véritablement. De même, M. Z a fait établir un rapport de repérage de l’amiante préalable à la vente de l’immeuble, dans lequel le lot n° 14 est décrit comme « un local au dernier étage sur deux niveaux ». Ce rapport été établi le même jour et par la même personne que l’état de surface. Cette personne mentionne avoir été accompagnée par M. Z et avoir visité tous les locaux concernés avec lui.

Il résulte des précédents éléments que M. Z a sciemment fait établir des documents de nature à persuader ses cocontractants de son droit de propriété sur les deux niveaux de combles, afin de leur vendre un seul niveau pour le prix de deux.

Il est à cet égard indifférent que l’acte de vente désigne le bien comme constitué du seul premier niveau. En effet, cette seule mention n’était pas de nature à détromper les acquéreurs, dès lors que le même acte indique aussi la superficie des deux niveaux, et dès lors en outre que, comme précédemment relevé, le prix convenu ne pouvait correspondre qu’à la vente des deux niveaux, même en tenant compte du garage et autres lots vendus. Enfin, il n’apparaît pas que M. Z ait jamais alerté le notaire ou les acquéreurs sur les malentendus qui pouvaient naître de la situation qu’il avait ainsi créée.

M. Z s’est ainsi rendu coupable du dol invoqué par les époux X. Il est évident que ceux-ci n’auraient pas contracté sans ces manoeuvres, ayant le projet de construire un appartement à deux niveaux. Les époux X sont donc fondés à obtenir réparation de leur préjudice, point sur lequel le jugement critiqué sera donc confirmé.

— Sur le préjudice subi par les acquéreurs,

Les époux X ne réclament plus l’indemnisation de pertes de loyer, concluent à la confirmation du jugement qui les a déboutés sur ce point, et sollicitent désormais le remboursement des sommes qu’ils ont dû engager pour acquérir le second niveau des combles, soit 37.000 €, représentant pour 30.000 € le prix d’acquisition du lot n° 104, pour 4.000 € les frais de cette acquisition, et pour 3.000 € une somme qu’ils ont dû verser pour l’indemnisation du préjudice des consorts B.

Le paiement d’une somme forfaitaire 3.000 € par les époux X aux indivisaires propriétaires du niveau supérieur, en réparation notamment du préjudice qu’ils leur avaient causé en commençant les travaux et en édifiant une cloison sur leur lot, constituait, au regard des courriers versés aux débats, le préalable nécessaire à l’acquisition de la surface manquante. Il s’agit ainsi d’un préjudice accessoire à la réparation du préjudice principal résultant du dol commis par M. Z, qui devra donc les en indemniser.

En revanche, le paiement du prix et des frais d’acquisition du lot n° 104 ne peut être regardé comme un préjudice actuel et certain subi par les époux X dès lors que cette acquisition a été retardée par des difficultés rencontrées avec les propriétaires de lots voisins, que l’acte n’a pas encore été passé, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, et qu’il n’est pas établi qu’il le sera un jour. Au surplus, le lot n°104 comprend les 24,21 m² promis aux époux X par M. Z, mais sa superficie totale est beaucoup plus vaste, de sorte que son acquisition, si elle se réalise, ne sera préjudiciable aux époux X qu’à proportion de la surface promise et non pour le reste.

Dès lors, le seul préjudice actuel et certain est celui consistant en la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Au regard du prix global de l’acquisition, de la surface manquante, du fait que la vente portait sur d’autres lots dont un garage, et d’une valeur précitée de 500 € au mètre carré, la cour évalue ce préjudice à 12.000 €, ainsi d’ailleurs que le faisaient les acquéreurs eux-mêmes dans leur acte introductif d’instance.

L’indemnisation totale des époux X sera ainsi fixée à 15.000 €, le jugement critiqué étant infirmé sur ce point.

— Sur la garantie du vendeur par le notaire,

Le premier juge a exactement retenu, par des motifs que la cour adopte, que M. Z n’établit pas la faute du notaire, lequel a pu, sans méconnaître ses devoirs, établir l’acte sur la foi d’une part des actes de propriété antérieurs qui désignaient les seul premier niveau des combles, et sur la foi d’autre part des affirmations mensongères de son client, sans déceler la discordance qui existait en réalité entre ces différents éléments, et sans devoir se livrer à de plus amples vérifications en l’absence de difficulté apparente.

Surabondamment, la cour observe que M. Z n’avait nullement informé le notaire des difficultés, de sorte que le préjudice qu’il invoque, à le supposer démontré, résulterait exclusivement de sa propre faute.

Le premier juge n’ayant pas statué sur ce point dans le dispositif de sa décision, il sera ajouté à celle-ci pour rejeter l’appel en garantie formé par M. Z contre M^e A.

— Sur les autres dispositions de la décision attaquée,

L’appel total a saisi la cour de l’ensemble des dispositions de la décision attaquée. Toutefois, aucun moyen n’ayant été développé pour critiquer les dispositions autres que celles précédemment examinées, la décision sera confirmée pour le surplus.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens,

M. Z qui succombe, sauf sur la réduction de sa condamnation, sera condamné aux dépens d’appel, débouté de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, et condamné sur le même fondement à payer 3.000 € aux époux X et 2.000 € à M^e A, ce dernier étant débouté du même chef de sa demande dirigée contre les époux X.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai pour agir en diminution du prix.

Confirme le jugement rendu entre les parties le 20 septembre 2016, sauf en ce qu’il a condamné M. Z à payer aux époux X la somme de 37.000 € en réparation de leur préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Et statuant à nouveau du chef ainsi infirmé ;

Condamne M. A Z à payer aux époux D X – E F, la somme de quinze mille euros (15.000 €) à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi par eux, avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Y ajoutant,

Déboute M. A Z de son appel en garantie dirigé contre M^e G A.

Condamne M. A Z, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de trois mille euros (3.000 €) aux époux D X – E F et celle de deux mille euros (2.000 €) à M^e G A.

Le déboute du même chef.

Déboute du même chef M^e G A de sa demande dirigée contre les époux X.

Condamne M. A Z aux dépens d’appel, avec distraction au profit de M^e Pillot-Quenot.

Ledit arrêt a été signé par M. Edouard Mazarin, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par M^me Dominique Borowski, greffier.

Le Greffier, le Président de chambre