République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 18/01/2024

N° de MINUTE : 24/47

N° RG 22/03664 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UNJ3

Jugement (N° 51-20-0002) rendu le 30 Juin 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Montreuil sur Mer

APPELANT

Monsieur [F] [M] [MK] [L]

né le 21 Mai 1970 à [Localité 16] – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d’Arras substitué par M^e Marine De Lamarlière, avocat au barreau d’Amiens

INTIMÉS

Monsieur [U] [FM]

né le 09 Février 1957 à [Localité 10] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [X] [J] épouse [FM]

née le 15 Juin 1959 à [Localité 16] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentés par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

Monsieur [P] [Z] [G] [A]

né le 04 Janvier 1948 à [Localité 18] – de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 12]

Comparant en personne

Monsieur [T] [N] [R] [B]

né le 31 Mars 1957 à [Localité 14] – de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 11]

Comparant en personne, assisté de Mme [C] [B] [K], sa soeur en vertu d’un pouvoir

Madame [C] [E] [S] [B] épouse [K]

née le 28 Février 1952 à [Localité 17] – de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 9]

Comparante en personne

DÉBATS à l’audience publique du 16 novembre 2023 tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié magistrates chargées d’instruire le dossier qui ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Emmanuelle Boutié , conseiller pour le président empeché (article 452 CPC) et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Se prévalant d’un bail à ferme sur la parcelle B[Cadastre 4] sise commune d'[Localité 10], d’une superficie de 1ha 02a 80ca, M. [F] [L] a, par déclaration reçue au greffe le 8 janvier 2020, attrait devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montreuil-sur-Mer, M. [P] [A], M. [T] [B], Mme [C] [B] épouse [K], M. [U] [FM] et Mme [X] [J] épouse [FM], sollicitant à titre principal l’annulation de la vente de ladite parcelle réalisée le 6 février 2019 au profit des époux [FM] sans respect de son droit de préemption en tant que preneur en place.

Il a été procédé à la tentative de conciliation lors de l’audience non publique du 26 novembre 2020 et aucun accord n’a pu être trouvé. L’affaire a été renvoyée en audience de jugement.

Par jugement en date du 30 juin 2022, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Montreuil-sur-Mer a :

— déclaré recevable la demande de M. [F] [L] aux fins d’annulation de la vente de la parcelle sise à [Localité 10] réalisée le 6 février 2019 au profit des époux [FM];

— rejeté la demande d’annulation de la vente de la parcelle B[Cadastre 4] sise à [Localité 10] réalisée le 6 février 2019 au profit des époux [FM];

— rejeté les demandes des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] aux dépens de l’instance,

— prononcé l’exécution provisoire.

M. [F] [L] a interjeté appel de cette décision, la déclaration d’appel visant les dispositions du jugement entrepris qui ont :

— rejeté la demande d’annulation de la vente de la parcelle B[Cadastre 4] sise à [Localité 10] réalisée le 6 février 2019 au profit des époux [FM],

— rejeté les demandes des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] aux dépens de l’instance,

— prononcé l’exécution provisoire.

Lors de l’audience devant cette cour, M. [F] [L] soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe par lesquelles il demande à cette cour d’infirmer partiellement le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 30 juin 2022 du chef des dispositions suivantes :

'- déclare recevable la demande de M. [F] [L] aux fins d’annulation de la vente de la parcelle sise à [Localité 10] réalisée le 6 février 2019 au profit des époux [FM],

— rejette la demande d’annulation de la vente de la parcelle B[Cadastre 4] sise à [Localité 10] réalisée le 6 février 2019 au profit des époux [FM];

— rejette les demandes des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [L] aux dépens de l’instance,

— prononce l’exécution provisoire.'

Statuant à nouveau de ces chefs,

— dire et juger valide le bail consenti à M. [L],

— dire et juger en conséquence n’y avoir lieu à prononcer la nullité du bail,

— annuler la vente reçue par devant Maître [H], notaire à [Localité 15] le 6 février 2019 portant sur la parcelle sise commune d'[Localité 10], cadastrée B[Cadastre 4] pour 1ha 02a 80 ca publiée au service de la publicité foncière de [Localité 13] le 28 février 2019, volume 2019 P N°1026,

— condamner solidairement les époux [FM]-[J] à payer à M. [F] [L] la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens.

M. [F] [L] fait essentiellement valoir que la parcelle cadastrée B[Cadastre 4] a été louée par les époux [W], ses grands-parents maternels, puis par ses parents et qu’à la fin de l’année culturale 1993, un bail a été formalisé par M. [O] [B] à son profit. Il précise que ce bail n’est pas nul et existe au jour de la vente de sorte qu’il a subi une violation de son droit de préemption..

En outre, il avance qu’il est le seul locataire de la parcelle vendue, contestant l’authenticité des pièces produites par les époux [FM].

Enfin, il soutient que si le bail ne lui a été consenti que par M. [O] [B], ses héritiers M. [T] [B] et Mme [C] [K], se sont toujours comportés comme des propriétaires apparents et que la mention de l’indivision existant avec M. [A] n’est apparue que le 15 avril 2016.

M. [U] [FM] et Mme [X] [J] épouse [FM] soutiennent leurs conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe par lesquelles ils demandent à cette cour de :

— dire et juger M. [L] non fondé en ses moyens, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— le condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. et Mme [FM] font essentiellement valoir qu’en application de l’article 815-3 du code civil, un bail rural doit être signé par l’ensemble des indivisaires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et qu’il n’est pas démontré que M. et Mme [W], grands-parents de M. [L], étaient titulaires d’un bail. Ils précisent que le bail et l’attestation établie par M. [P] [B] ont été établis par le même scripteur et semblent avoir été constitués pour les besoins de la cause et que les consorts [B] ne pouvaient ignorer l’existence d’une indivision alors que M. [O] [B] réglait la taxe foncière et qu’après son décès, celle-ci a été appelée auprès de Mme [I] [A].

Enfin, ils exposent que le bail consenti par un indivisaire sans le concours des autres est, en tout état de cause, inopposable à l’acquéreur du bien.

Mme [C] [B] épouse [K], munie d’un pouvoir de représentation de M. [T] [B], précise avoir découvert la difficulté après la vente, ayant été abusée par M. [FM]. Elle précise que la parcelle litigieuse ne figurait pas dans le bail et que M. [FM] a commencé à régler les fermages en 2017. Elle ajoute comprendre la demande de M. [L].

M. [P] [A] sollicite la confirmation du jugement entrepris pour défaut de bail opposable. Il expose que sa mère n’a jamais signé le bail et que M. [P] [B] a toujours agi comme étant le seul et unique propriétaire, percevant seul les fermages.

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour relève que la question de la recevabilité de la demande formulée par M. [L] au titre de l’annulation de la vente de la parcelleB[Cadastre 4] sise à [Localité 10] réalisée le 6 février 2019 au profit des époux [FM] ne fait l’objet d’aucune contestation en cause d’appel de sorte que la décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande d’annulation de la vente

Aux termes des dispositions de l’article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.

L’article L.412-12 du même code dispose que celui qui fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L.411-58 à L.411-63 et L.411-67. A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires. Il est privé de toute action après expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L.411-59, L.411-60 et L.411-63.

Toutefois, celui qui a fait usage du droit de préemption peut faire apport du bien préempté à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement, dans les conditions prévues aux articles L.411-59 et L.411-60.

Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. Toutefois, lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations mentionnées à l’article L.412-10, le preneur peut intenter l’action prévue par cet article.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 815-3 du code civil que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis,

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration;

3° Vendre les biens indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ou le renouvellement des baux.

En l’espèce, M. [L] soutient être titulaire d’un bail à ferme sur la parcelle B[Cadastre 4] qui a été cédée à M. et Mme [FM] le 6 février 2019 et produit aux débats :

— un agrément à cession de bail consenti par M. [O] [B] au profit de M. [F] [L] portant sur la parcelle B[Cadastre 4], daté du 12 janvier 1993, ce document faisant état de ce que cette parcelle était précédemment louée à M. et Mme [L] [W], parents de M. [L];

— un bail de terre daté du 30 septembre 1993 consenti par M. [O] [B] à M. [F] [L] et portant sur la parcelle B[Cadastre 4].

En outre, M. [L] communique un courrier adressé à M. [P] [B] et Mme [C] [K], daté du 22 novembre 2012, les informant de la mise à disposition des parcelles au profit de l’Earl de la Capelle en application des dispositions de l’article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime ainsi que deux attestations établies par M. [P] [B] d’une part, et M. et Mme [D] d’autre part, exploitants des parcelles voisines de la parcelle litigieuse, faisant état de ce que cette dernière a toujours été exploitée par M. [L], à la suite d’un échange réalisé entre la parcelle B[Cadastre 6] et la parcelle B[Cadastre 4].

De plus, M. [L] justifie du paiement annuel de fermages auprès de M. [O] [B] puis de M. [P] [B] et Mme [C] [K] depuis 1994.

M. et Mme [L] soutiennent quant à eux être titulaires d’un bail concurrent sur la parcelle litigieuse et contestent la régularité des justificatifs produits par M. [L] en faisant notamment valoir que l’accusé de réception du courrier d’avis de mise à disposition de la parcelle B[Cadastre 4] au profit de l’EARL de la Capelle n’est pas produit aux débats et qu’il n’est pas justifié de l’échange des parcelles en application des dispositions de l’article L.411-39 du code rural et de la pêche maritime, et invoquent la nullité du bail consenti par M. [O] [B] à M. [L], la parcelle concernée appartenant à l’indivision constituée entre M. [B] et Mme [I] [A] née [V].

Force est de constater qu’alors qu’il n’est pas justifié de l’envoi ni de la réception du courrier de mise à disposition de la parcelle au profit de l’Earl de la Capelle daté du 22 novembre 2022 ni de l’échange réalisé entre les parcelles B[Cadastre 6] et B[Cadastre 4] au profit de M. [L] en l’absence de production du courrier de dénonciation aux propriétaires conformément aux dispositions de l’article L.411-39 du code rural et de la pêche maritime, le tribunal a justement relevé que l’agrément à cession de bail et le contrat de bail produits par M. [L] sont des actes sous seing privé qui ne font foi qu’entre ceux qui les ont souscrit et à l’égard de leurs héritiers et ayants cause en application des dispositions de l’article 1372 du code civil.

Par ailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a retenu qu’alors qu’il n’est pas contesté que la parcelle B[Cadastre 4] appartenait lors de la conclusion du bail au profit de M. [L] à M. [O] [B] et Mme [I] [A] née [V] dans le cadre d’une indivision, le bail consenti à M. [L] par M. [B] ne comporte pas la signature de Mme [I] [A] de sorte qu’en l’absence de justification d’un mandat spécial relatif à la conclusion du bail litigieux, le bail consenti au profit de M. [L] est irrégulier en l’absence de régularisation du bail par l’ensemble des coindivisaires en application des dispositions de l’article 815-3 du code civil.

Ainsi, si M. [L] invoque sa bonne foi dans le cadre de l’exécution du bail et la qualité de propriétaires apparents de M. [O] [B] puis de M. [P] [B] et Mme [C] [K], ses héritiers, la conclusion d’un bail rural par un seul indivisaire nécessite que celui-ci justifie d’un mandat spécial, le preneur ne pouvant se prévaloir d’un mandat apparent de l’indivisaire concerné.

Dès lors, l’existence d’un contrat de bail à son profit ne peut être valablement invoquée par M. [L], ce dernier étant inopposable à Mme [Y] [A] et M. [P] [A], son héritier ainsi qu’à M. et Mme [FM], acquéreurs de la parcelles litigieuse.

En conséquence, M. [L] sera débouté de sa demande en annulation de la vente de la parcelle B[Cadastre 4] régularisée le 6 février 2019 au profit de M. et Mme [FM], la décision entreprise étant confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [L], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à payer à M. et Mme [FM] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne M. [F] [L] à payer à M. [U] [FM] et Mme [Y] [J] épouse [FM] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Condamne M. [F] [L] aux dépens d’appel.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

P/Le président empêché l’un des conseillers ayant délibéré (article 456 cpc)

Emmanuelle BOUTIE