République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 12/12/2024

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N° de MINUTE :

N° RG 23/02819 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U6SD

Jugement (N° 22/03054) rendu le 22 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS M85 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Patrick Drancourt, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [L] [V]

né le 14 février 1989

demeurant [Adresse 1]

SARL Seux Siam, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 1]

représentés par M^e Isabelle Collinet-Marchal, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substituée par M^e Anne-Sophie Vérité, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS à l’audience publique du 10 septembre 2024 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Dominique Gilles, président

Nadia Cordier, conseiller

ARRÊT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 septembre 2024

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FAITS ET PROCEDURE

Depuis 2013, la société M85 est propriétaire d’un local à usage commercial localisé au rez-de-chaussée de l’immeuble, correspondant au lot 1, situé [Adresse 1] à [Localité 3]. La S.C.I. M87 est propriétaire des étages supérieurs à usage d’habitation.

L’immeuble est depuis lors placé sous le régime de la copropriété.

Par acte du 1er mars 2017, la société M85 a conclu avec M. [V] un bail d’une durée de neuf ans à compter du même jour portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée moyennant un loyer mensuel de 4 500 euros hors taxes hors charges avec une franchise de loyer de six mois.

Le contrat prévoyait une faculté de substitution au profit d’une société en cours de formation.

Se trouve exploité dans les locaux un restaurant « La Table du Siam », via la société Seux Siam, dont M. [V] est le gérant.

Lorsque le preneur a voulu aménager la cuisine dans le courant du mois de juillet 2017 en vue de l’ouverture du restaurant, l’entreprise de bâtiment chargée de réaliser les travaux lui a indiqué que le conduit d’évacuation des gaz brûlés et des fumées de la cuisine n’avait pas été réalisé conformément aux règles de l’art.

Un protocole transactionnel a été conclu entre le bailleur et M. [V] le 13 octobre 2017 relativement à la prise en charge du coût des travaux de la gaine d’extraction, dans l’objectif commun de ne pas retarder l’ouverture du restaurant.

Le 22 novembre 2019, la société Seux Siam a assigné la société M85 devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement de remboursement du coût des travaux de remise en conformité de la gaine et de réparation du préjudice subi.

M. [V] est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de Lille a notamment :

— acté l’intervention volontaire de M. [V] ;

— condamné la société M85 à payer à M. [V] les sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision :

* 11 721,60 euros en remboursement des travaux de remise en conformité de la gaine d’extraction ;

* 3 574,80 euros au titre du remboursement des frais d’expertise amiable ;

— débouté la société Seux Siam et M. [V] de leur demande au titre des frais d’huissier ;

— condamné la société M85 à payer à M. [V] les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision :

* 11 985,50 euros hors taxe au titre des loyers et charges ;

* 4 293,75 euros au titre de la perte d’exploitation ;

— débouté la société Seux Siam et M. [V] de leur demande de dommages-intérêts au titre des salaires des cuisiniers ; '

— condamné M. [V] à payer à la société M85 la somme de 2 383,99 euros au titre de la régularisation des charges ;

— débouté la société M85 de sa demande de régularisation des charges à l’encontre de la société Seux Siam ;

— débouté la société M85 de sa demande en paiement de la facture Novalair ;

— débouté la société M85 de sa demande de remboursement de l’acompte versé à la société Amirault ;

— débouté la société Seux Siam et M. [V] de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamné la société M85 à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société M85 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— débouté la société Seux Siam et M. [V] de leurs autres demandes ;

— débouté la société M85 de ses autres demandes ;

— condamné la société M85 aux dépens de la présente instance.

Par déclaration du 20 juin 2023, la société M85 a interjeté appel des chefs la condamnant et la déboutant de ses demandes.

PRETENTIONS

Par conclusions signifiées le 9 juillet 2024, la société M85 demande à la cour, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille qui a acté l’intervention de M. [V] ;

— de réformer le jugement qui l’a condamnée à payer à M. [V] :

* la somme de 11 721,60 euros en remboursement des travaux de remise en conformité de la gaine d’extraction avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; et statuant à nouveau, le débouter de sa demande tendant à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 11 721,60 euros en remboursement des travaux de remise en conformité de la gaine d’extraction avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

* la somme de 3 547,80 euros au titre du remboursement des frais d’expertise amiable, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; et statuant à nouveau, le débouter de sa demande tendant à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 3 547,80 euros au titre du remboursement des frais d’expertise amiable avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

* la somme de 11 985,50 euros HT de dommages et intérêts au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; et statuant à nouveau, le débouter de sa demande tendant à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 11 985,50 euros HT de dommages et intérêts au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

* la somme de 4 293,75 euros HT de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; et statuant à nouveau, le débouter de sa demande tendant à obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 4 293,75 euros HT de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— réformer le jugement du tribunal qui a condamné M. [V] à lui payer la somme de 2 383,99 euros au titre de la régularisation des charges ;

— et statuant à nouveau, le condamner à :

— la somme de 2 383 99 euros hors taxe, soit 2 860,79 euros TTC au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 20l7, 2018 et 2019 ;

— la somme de 1 4471,27 euros au titre des charges impayées pour la période d’août 2020 à juin 2023 ;

— réformer le jugement à titre subsidiaire, qui l’a débouté de sa demande de régularisation des charges à l’encontre de la société Seux Siam ;

— et statuant à nouveau :

* condamner conjointement et solidairement M. [V] et la société Seux Sima à lui payer la somme de 2 383,99 euros hors taxe, soit 2860,79 euros TTC, au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 20l7, 2018 et 2019 ;

* condamner conjointement et solidairement les mêmes à lui payer la somme de 14 471,27 euros au titre des charges impayées pour la période d’août 2020 à juin 2023 ;

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de :

— sa demande tendant à obtenir la condamnation solidaire des mêmes à lui payer la somme de 4 878 euros en remboursement de la facture Novalair ; et statuant à nouveau les condamner à lui payer la somme de la somme de 4.878 euros en remboursement de la facture Novalair

— sa demande tendant à obtenir la condamnation solidaire de M. [V] et de la société Seux Siam à lui payer la somme de 8.220 euros en remboursement de l’acompte versé à l’entreprise Amirault ; et statuant à nouveau condamner M. [V] à lui payer la somme de 8 220 euros en remboursement de l’acompte et à titre subsidiaire condamner conjointement et solidairement la SARL Seux Siam M. [V] à lui payer la somme de 4 878 euros en remboursement de l’acompte.

— débouter la société Seux Siam et M. [V] de leurs demandes :

— tendant à infirmer, d’une part, le jugement en ce qu’il a limité sa condamnation au titre de la perte d’exploitation à la somme de 4 293,75 euros ; et sollicitant, d’autre part, dans le cadre du présent appel, sa condamnation au paiement de la somme de 11 027,00 euros au titre de la perte d’exploitation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— tendant à infirmer, d’une part, le jugement en ce qu’il a limité sa condamnation au titre des loyers et charges à la somme de 11 985,50 euros ; et sollicitant, d’autre part, dans le cadre du présent appel, sa condamnation au paiement de la somme de 22 493,98 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

— tendant à infirmer, d’une part, le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre des salaires des cuisiniers ; et sollicitant, d’autre part, dans le cadre du présent appel, sa condamnation au paiement de la somme de 9 783,00 euros au titre des salaires des cuisiniers, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— tendant à infirmer, d’une part, le jugement en ce qu’il a condamné M. [V] à lui payer la somme de 2 383,99 euros ; et sollicitant, d’autre part, dans le cadre du présent appel, le débouté de sa demande de condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 2 860,79 euros TTC euros au titre de la régularisation des charges.

— tendant à réformer, d’une part, le jugement en ce qu’il a les a déboutés de leur demande tendant à obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; et sollicitant, d’autre part, dans le cadre du présent appel, sa condamnation au paiement de la somme de 6 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouter M. [V] et la société Seux Siam de toutes leurs demandes ;

— condamner M. [V] et la société Seux Siam à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— débouter M. [V] et la société Seux Siam de leur demande tendant, d’une part, à la confirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sollicitant, d’autre part, dans le cadre du présent appel, sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement des mêmes dispositions, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— réformer le jugement qui l’a condamnée à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en débouter ;

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance et d’appel.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, la société Seux Siam et M. [V] demandent à la cour de :

— débouter la SAS M85 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— en conséquence, confirmer le jugement en ce qu’il a :

* acté l’intervention volontaire de M. [V] ;

* condamné la SAS M85 à payer à M. [V] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision :

' 11 721,60 euros en remboursement des travaux de remise en conformité de la gaine d’extraction ;

' 3 574,80 euros au titre du remboursement des frais d’expertise amiable.

* débouté la SAS M85 de sa demande en paiement de la facture Novalair ;

* débouté la SAS M85 de sa demande de remboursement de l’acompte versé à la société Amirault ;

* condamné la SAS M85 à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la SAS M85 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la SAS M85 de ses autres demandes ;

* condamné la SAS M85 aux dépens de première instance.

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS M85 à rembourser à M. [V] le montant des loyers et charges pendant la période courant du 26 juillet au 13 mai 2017, et en ce qu’il l’a condamnée réparer la perte d’exploitation du preneur commercial ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité la condamnation de la SAS M85 au titre des loyers et charges à la somme de 11 985,50 euros ; et statuant à nouveau, condamner la SAS M85 au paiement de la somme de 22 493,98 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité la condamnation de la SAS M85 au titre de la perte d’exploitation à la somme de 4 293,75 euros ; et statuant à nouveau, condamner la SAS M85 au paiement de la somme de 11 027,00 euros au titre de la perte d’exploitation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre des salaires des cuisiniers ; et statuant à nouveau, condamner la SAS M85 au paiement de la somme de 9 783,00 euros au titre des salaires des cuisiniers, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [V] à payer à la SAS M85 la somme de 2 383,99 euros ; et statuant à nouveau, débouter la SAS M85 de sa demande de condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 2 383,99 euros au titre de la régularisation des charges ;

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; et statuant à nouveau, condamner la SAS M85 au paiement de la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la SAS M85 au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS M85 aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Collinet-Marchal, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIVATION

I – Sur l’intervention de M. [V] et la clause de substitution au profit de la société Seux Siam

La société M85 demande la confirmation du jugement au titre l’intervention volontaire de M. [V] et le rejet de la demande des intimés sollicitant de retenir un régime de solidarité entre eux en cas de condamnation, soulignant que :

— les clauses du bail prévoyant la faculté de substitution n’ont pas été respectées, faute d’avoir transmis, dans le délai d’un mois de la signature du bail, l’extrait K-bis de la société Siam ;

— elle n’a aucun lien contractuel avec la société Seux Siam.

M. [V] et la société Seux Siam sollicitent la confirmation du jugement actant l’intervention volontaire de M. [V] et demandent de retenir un régime de solidarité entre ce dernier et la société Seux Siam en cas de condamnation.

Réponse de la cour

En vertu des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Dans le contrat de bail régularisé le 1er mars 2017 entre M. [V] et la société M85, il est stipulé une clause de substitution.

Cette dernière est ainsi rédigée : « le preneur bénéficie d’une faculté de substitution au profit d’une société en cours de constitution. Le preneur s’engage dans un délai d’un mois à compter de la signature du présent bail, à envoyer au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception un extrait K-bis à défaut de quoi le preneur sera pleinement engagé à titre personnel. En tout état de cause, la substitution, si elle est exercée ne modifiera en rien les engagements pris aux présentes par le preneur. »

Il n’est toutefois pas justifié par les intimés qu’ils aient respecté cette clause, claire et précise, en communiquant au bailleur, dans le délai d’un mois imparti à compter de la signature du bail, soit avant le 1er avril 2017, l’extrait K-bis de la société à constituer.

Il n’est ni allégué ni démontré qu’ils auraient informé le bailleur d’un délai supplémentaire nécessaire, pour obtenir l’immatriculation de la société qui n’est intervenue qu’en juin 2017, pas plus qu’il n’est établi que la société M85 aurait renoncé à cette clause, en reconnaissant la société Seux Siam en qualité de preneur.

C’est à très juste tire que le premier juge souligne d’ailleurs que le protocole transactionnel conclu en octobre 2017 ne lie que la société M 85 et M. [V], alors que le dépôt des statuts de la société Seux Siam était intervenu.

En conséquence, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a acté l’intervention volontaire de M. [V], mais a refusé à la société Seux Siam la qualité de preneur, en soulignant que les demandes sur le fondement du bail ne pourront bénéficier qu’à M. [V] et, réciproquement, qu’il pourra seul être condamné au paiement de sommes sur la base de ce contrat.

II- Sur les travaux de remise en conformité de la gaine d’extraction

La société M85 fait valoir que :

— le preneur est un professionnel expérimenté qui savait que l’installation d’une cuisine avec une puissance de chauffe accrue allait modifier le régime des normes applicables en matière d’extraction, avec notamment la mise en place obligatoire d’un système d’extraction des fumées avec une tourelle sur le toit en complément du conduit d’évacuation des gaz brulés et des fumées de la cuisine, parfaitement aux normes pour une cuisine d’une puissance inférieure à 20 kW, le bailleur parfaitement inexpérimenté en la matière n’en ayant pas connaissance ;

— c’est dans ce cadre qu’a été accordée la première autorisation de travaux, la seconde autorisation, présentée trois mois après la première et cinq semaines avant l’ouverture théorique du restaurant, étant trop tardive pour permettre l’ouverture, étant observé que, lors de cette sollicitation, le preneur avait caché qu’il allait falloir aussi modifier le système de ventilation de la cuisine pour respecter les normes réglementaires régissant le type de cuisine qu’il voulait installer ;

— huit jours avant l’ouverture prévue du restaurant, le preneur a prétendu à un problème de non-conformité des conduits d’extraction de fumées, faisant l’amalgame entre son projet de grande cuisine et les malfaçons affectant le conduit d’évacuation des gaz brûlés et des fumées dont était pourvu l’immeuble ;

— fin août 2017, le preneur s’est aperçu de sa mauvaise gestion des travaux, à l’origine de l’impossibilité d’ouvrir pour la date prévue le restaurant et essaie de reporter la faute sur le bailleur en prétextant un non-respect de l’obligation de délivrance ;

— M. [V] connaissait les locaux pour les avoir visités et avait obtenu une franchise de loyers pendant 6 mois, compte tenu des travaux à réaliser ;

— le rapport amiable de la société Socotec, l’expert mandaté par ses soins, ne mentionne pas que l’installation existante n’était pas aux normes et que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance, contrairement à ce qu’affirme le preneur, puisqu’il n’est pas démontré que la cuisine précédente dépassait les 20 kW ;

— le protocole transactionnel a été obtenu par les man’uvres du preneur, puisque les travaux envisagés incombaient contractuellement et exclusivement au preneur qui avait décidé de remplacer la cuisine existante par une grande cuisine ; ces travaux ont été commandés par le preneur, sans en référer au bailleur, et leur prix a été partagé.

Au titre des travaux de remise en conformité la gaine d’extraction, elle fait plus particulièrement valoir que :

— les intimées sont de mauvaise foi dans l’analyse du rapport, qui indique clairement et sans ambiguïté que le local était pourvu d’une ventilation conforme pour des cuisines avec des appareils de cuisson n’excédant pas 20 kW ;

— elle a respecté son obligation de délivrance ainsi que le protocole transactionnel ;

— le preneur ne démontre pas que la cuisine, telle qu’elle était équipée lors de la prise de possession des lieux, ne lui permettait pas d’exercer une activité de restauration traditionnelle ;

— l’installation d’une porte coupe-feu n’a jamais été invoquée en contradiction avec l’article 6 du bail sur les transformations et améliorations par le preneur ;

— elle n’a aucun lien avec la société Amirault et il appartient au preneur de se retourner contre cette dernière qui n’a pas respecté ses obligations vis-à-vis du preneur ; le fait qu’elle, société M85, ait accepté la prise en charge de 50 % du coût des travaux ne la rend pas pour autant responsable des faits de la société Amirault ; il appartient à M. [V] de se retourner contre cette société pour obtenir l’exécution des obligations contractuelles et la réparation du préjudice.

M. [V] et la société Seux Siam plaident le manquement de la société M85 à son obligation de délivrance conforme en faisant valoir que :

— compte tenu de la clause de destination, il appartient au bailleur de délivrer un local permettant une activité de restauration sur place et à emporter classique, autrement dit un local comprenant une gaine technique d’extraction des fumées installée conformément aux règles de l’art ;

— la gaine posée par la société Technic habitat à la demande de la société M85 et de la SCI M87 présente un grave vice de construction de nature décennale ; le rapport de la société Socotec a confirmé l’existence de graves défauts de conformité et malfaçons affectant cette gaine, de nature à présenter un risque sévère d’incendie ;

— les conclusions du rapport Socotec ont été confirmées par celles du rapport de M. [U] mandaté par M. [V], les travaux étant conséquents et ne relevant pas de la charge incombant au locataire ;

— contrairement à ce que prétend la société M 85, la non-conformité ne concerne pas que l’activité de M. [V], le risque d’incendie étant présent même lorsque la puissance des appareils de cuisson est inférieure à 20 kW, et devenant sévère en cas de puissance accrue ;

— les désordres constatés lors de la prise de possession des locaux en 2017 ne sont que la conséquence de malfaçons affectant les travaux de conduits effectués par les deux copropriétaires de l’immeuble en 2014 ;

— ce sont les malfaçons affectant la gaine technique qui ont empêché l’évacuation des fumées et, de ce fait, porté atteinte à la destination de l’immeuble de manière générale ; ni la Socotec ni M. [U] n’ont relevé une quelconque difficulté liée au système d’extraction installé du chef du preneur et à son branchement à la gaine d’évacuation en place ;

— si les précédentes activités exercées dans le local n’avaient pas permis de révéler les désordres affectant la gaine technique, c’est parce qu’il s’agissait soit de restaurants de type restauration rapide, soit de sociétés n’exerçant pas une activité de restauration, pour lesquelles la gaine d’évacuation des fumées était inutile ;

— les travaux étaient nécessaires tout comme l’installation de la porte coupe-feu et ne sont, l’un comme l’autre, nullement en lien avec une quelconque modification de l’extraction existante.

Les intimées plaident que parfaitement consciente de la réalité des vices de construction affectant la gaine technique et des conséquences sur la teneur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible à l’égard du preneur, la SAS M85 a régularisé avec M. [V] un protocole transactionnel en date du 13 octobre 2017.

Les intimés soulignent que M. [V] justifie du paiement des travaux de la société Amirault et que les parties sont convenues, dans un second temps, de permettre au preneur non seulement d’obtenir le remboursement des travaux payés à l’entreprise Amirault, mais également la réparation de ses préjudices, à charge pour le bailleur de se retourner contre les entreprises à l’origine des malfaçons constatées sur la gaine technique. Le preneur ne saurait supporter la charge des travaux incombant à la société M85, qui en tirerait un avantage indu à l’issue du bail. Les engagements pris par la société M85 dans le cadre du protocole d’accord doivent être exécutés, en application de l’article 1103 du code civil. Le fait que l’appelante n’ait aucun lien juridique direct avec la société Amirault est indifférent quant à l’exécution même du protocole et des obligations qui en découlent pour la société M85, qui avait accepté de prendre en charge 50 % du montant des travaux commandés à cette entreprise. La bailleresse n’est pas fondée à invoquer une prétendue défaillance de la société Amirault pour échapper aux obligations mises à sa charge par le protocole transactionnel.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 1719, 1° et 2°, du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il s’ensuit qu’en principe, en exécution de l’obligation de délivrance qui pèse sur lui, le bailleur est tenu, pendant tout le cours du bail, d’effectuer l’ensemble des travaux nécessaires à l’exercice de l’activité stipulée au contrat.

Selon une jurisprudence constante, les travaux prescrits par l’autorité administrative – autrement dit les travaux de mise en conformité – se rattachent à l’obligation de délivrance (v. not. : Civ. 3e, 28 janv. 2021, n° 20-13854 ; Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-15901).

En conséquence, le bailleur est, en principe, tenu de vérifier que les diverses autorisations nécessaires pour l’exercice de l’activité projetée sont réunies, que les réglementations administratives sont respectées (Civ. 3e, 26 mars 1997, n° 95-14.103, publié) et que les conditions imposées par les règlements pour exercer l’activité prévue sont remplies (Civ. 3e, 19 déc. 2012, n° 11-28170, publié).

Il a ainsi déjà été jugé que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, doit réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur, même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu’elle est autorisée par le bail (Civ. 3e, 4 juill. 2019, n° 18-17107).

Cependant, par exception, la jurisprudence admet qu’une clause du bail mette à la charge du preneur les obligations de réparation liées à la vétusté du bien loué, les travaux de mise aux normes de sécurité, les travaux nécessaires au maintien du bien en conformité à l’usage pour lequel il a été loué, ou, de manière générale, tous les travaux prescrits par une autorité administrative.

Les clauses transférant sur le locataire une partie de l’obligation de délivrance sont néanmoins très encadrées par la jurisprudence. Ainsi :

— la clause de transfert ne peut pas exonérer le bailleur de son obligation de délivrance relativement aux vices affectant la structure de l’immeuble (v. par ex. : Civ. 3e, 9 juill. 2008, n° 07-14631, publié) ;

— la clause doit être claire et précise quant à la nature des travaux mis à la charge du locataire, et sa portée être interprétée restrictivement (v. not. Civ. 3, 1er juin 2022, n° 21-14598). L’exigence d’une stipulation expresse du bail transférant certains travaux sur le preneur a notamment été rappelée concernant le coût de travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique (Civ. 3e, 11 oct. 2018, n° 17-18553).

En l’espèce, la clause de destination du bail, souscrit le 1er mars 2017, stipule que « le preneur devra exploiter le fonds personnellement. Les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à la restauration sur place et à emporter à l’exclusion de la vente de tous produits de type Kebab. Le preneur ne pourra, sous aucun prétexte, modifier même partiellement, la destination ci-dessus énoncée. Le preneur déclare être un professionnel de son activité telle qu’exercée dans les lieux loués laquelle a été précisée au présent paragraphe selon les souhaits du bailleur et à sa demande expresse. Compte tenu de cette qualité de professionnel du preneur, ce dernier déclare faire son affaire personnelle de la mise en conformité des lieux et des travaux qui pourraient être demandés par l’administration au regard de cette activité souhaitée expressément par le preneur, le tout à ses frais et risques ».

Des pièces du dossier, on peut retenir que :

— avant la signature du bail, il a été installé dans le local une gaine d’évacuation des gaz nécessaire à l’exercice de l’activité de restauration et réalisée par la société Technic Habitat sur commande conjointe de la société SCI M87, propriétaire des appartements traversés par la gaine, et la société M85, l’extraction ayant été installée en toiture ;

— dans le cadre du bail litigieux, le preneur a sollicité l’autorisation du bailleur pour aménager la cuisine avec une modification notamment de la hotte et de son moteur d’extraction, de la table de cuisson, suivant demande du 26 mars 2017, à laquelle il a ajouté, le 21 juillet 2017, une demande de modification du système de ventilation, avec notamment un agrandissement du trou existant entre le local et la cave par carottage ;

— compte tenu des griefs formulés quant à la conformité des conduits d’extraction préexistants, le bailleur et le preneur ont accepté de réaliser des expertises amiables, contradictoires, en faisant appel, d’une part, à la société Socotec, mandatée par la société M85, d’autre part, à M. [U], mandaté par M. [V] ;

— dans son avis technique du 17 octobre 2017, la société Socotec précise que les « 2 conduits d’évacuations (') sont d’un diamètre insuffisant pour l’activité future. Ils devaient certainement l’être aussi pour l’activité de restauration précédent » et présentent «  déjà des non-conformités graves : absence d’isolement au feu, non-respect de l’écart de feu », avant de devenir « flexibles en alu et emboîtés dans la traversée de la gaine commune avec d’autres canalisations », « ces mises en 'uvre manqu[ant] de professionnalisme » et « l’ouverture de la gaine montr[ant] un amalgame de matelas d’isolation maintenus de manière anarchique par les rails, les canalisations, la présence du groupe VMC maintenu par des ficelles ». Elle précise enfin que, «  quant à nos 2 conduits, ils se rejoignent, se rétrécissent et sont raccordés par bande alu comme une simple ventilation » ;

— la société Socotec conclut en indiquant ne pas connaître les conditions d’exploitation précédentes, mais estime qu’en présence d’une puissance dépassant les 20 kW, « les conditions de mise en 'uvre des conduits d’extraction étaient non conformes et présentaient un risque sévère d’incendie (') : isolement au feu non requis pour la gaine technique, produit non conforme, non-respect de l’écart feu, coexistence dans un même gaine de différents conduits alors que les conduits d’extraction doivent être dans un gaine spécifique présentant un degré coupe-feu », ce qui nécessite de « revoir intégralement l’organisation des réseaux pour créer deux gaines techniques adjacentes dont l’une d’une résistance au feu CF1h00 dans laquelle chemine exclusivement le conduit d’extraction de la hotte » ;

— M. [U] confirme que « la section du conduit à mettre en 'uvre impose la déconstruction de la gaine et un dédoublement » et souligne que « des travaux conformes, d’une gaine en traversée d’un immeuble existant améliorent et confortent l’immeuble », en concluant que « le 3 octobre 2017, les locaux ne correspondent pas à l’exploitation conforme et réglementaire, d’un restaurant traditionnel, car non pourvus d’une extraction » ;

— dans le cadre du protocole transactionnel du 13 octobre 2017, M. [V] et la société M85 sont convenus d’une prise en charge par moitié du coût des travaux de 23 443, 20 euros suivant devis de M. Amirault, le preneur s’engageant à renoncer à poursuivre le bailleur du chef des préjudices consécutifs à la non-conformité de la gaine litigieuse mais seulement en ce qui concerne la perte d’exploitation, si le bailleur n’obtenait pas la garantie du maître d''uvre et/ou de la société Technic Habitat, et de leurs assureurs.

Or, en premier lieu, quelles que soient les infimes divergences des rapports amiables relatives à la conformité ou non des locaux aux conditions d’exploitation antérieures, lesquelles ne sont pas précisément connues des auteurs des rapports, il n’en demeure pas moins que les conclusions desdits rapports sur la présence de non-conformités graves affectant les travaux initialement réalisés se corroborent entre eux et sont confirmés par le procès-verbal établi par l’huissier de justice et les termes mêmes du protocole d’accord conclu le 13 octobre 2017.

Si les lieux loués ont pu antérieurement être affectés à des commerces de destinations diverses, et notamment, pour le dernier, à un commerce de créateur de mode, voire un temps à un commerce de restauration rapide, il n’est pas contesté que le bailleur était informé par le preneur de sa volonté d’ouvrir dans les locaux loués, à compter de septembre 2017, un commerce de restauration traditionnelle sur place et à emporter, ce qui correspond exactement à la destination prévue par la clause précitée.

Si le preneur a pu varier dans les travaux envisagés, modifiant ses projets d’aménagement durant les mois de mars à juillet 2017, ce que le bailleur se complait à souligner, il n’en demeure pas moins que la destination envisagée n’a, quant à elle, jamais évolué.

Il doit tout autant être souligné que le bailleur ne peut utilement se retrancher derrière le changement du matériel de chauffe par le preneur afin de réaliser une « grande cuisine » compte tenu de la puissance dégagée des appareils de chauffe excédant 20 kW, pour soutenir que la non-conformité éventuelle des lieux serait liée à une modification des conditions d’exploitation et d’activité du preneur.

En effet, il n’est aucunement démontré, d’une part, que la puissance de chauffe des matériels en restauration rapide eût été de moins de 20 kW, d’autre part, que l’exploitation de tels commerces de restauration dans les lieux loués ait été conforme et sans danger, enfin et surtout, que la modification envisagée des appareils de chauffe, aboutissant à excéder la puissance de 20 kW, ne soit pas celle adaptée et nécessaire à une activité de restauration classique, telle que envisagée expressément par les parties dans la clause de destination précitée.

En second lieu, les désordres, découverts durant le chantier d’aménagement des locaux afin de permettre son exploitation conformément à la destination arrêtée par les parties, nécessitent des travaux qui ne sont en lien ni avec une simple mise en conformité sollicitée par l’administration, ni avec l’installation d’un système d’extraction plus puissant, contrairement à ce que prétend le bailleur.

En effet, il résulte au contraire des pièces, et notamment des rapports d’expertise, qui se corroborent entre eux, que les conduits d’évacuation des gaz brulés et des fumées dont était pourvu l’immeuble étaient affectés de graves malfaçons et se sont révélés non conformes, présentant même, selon M. [U], un « risque sévère d’incendie » en présence d’une puissance dépassant les 20 kW, et dangereux.

Ces travaux sont donc les conséquences d’une mise aux normes de la gaine technique, qui avait été posée par les sociétés M85 et M87 lors de la réhabilitation de l’immeuble, notamment en vue de permettre l’exploitation du local commercial.

Aucun élément ne permet d’affirmer, comme le fait le bailleur, que les travaux envisagés résulteraient d’un choix du preneur, à savoir celui d’adopter une « grande cuisine, qui ne serait ni adaptée ni nécessaire à l’exploitation d’une activité de restauration traditionnelle, qui était la destination sur laquelle les parties s’étaient accordées et qu’il appartenait au bailleur de rendre possible en délivrant un local disposant des caractéristiques permettant l’exercice d’une telle activité.

Cette dernière condition n’est en l’espèce pas réunie, dès lors que les défauts de réalisation des travaux de 2013 et les difficultés techniques, constatés lors de la réalisation du chantier d’aménagement mené par M. [V], d’une part, conduisent à faire du local litigieux un local sans ventilation en cuisine ni tourelle d’extraction d’air et avec une gaine d’un diamètre insuffisant, d’autre part, induisent la nécessité de modifier intégralement la gaine technique afin de séparer les différents conduits, notamment les gaines de fluides et le conduit d’extraction, et d’assurer l’isolation au feu du bâtiment.

Le débat qu’entretient le bailleur sur le lien entre le choix d’une « grande cuisine » et l’installation d’une porte coupe-feu ainsi qu’une excavation afin d’apporter plus d’air, est sans emport sur le constat d’une inadaptation et d’une non-conformité grave des gaines d’extraction, nécessaires à l’installation de toute cuisine dotée d’un système de ventilation répondant aux normes réglementaires, élément indispensable à l’exercice de l’activité de restauration traditionnelle qui entre dans la destination stipulée entre les parties.

Contrairement à ce que sous-entend le bailleur, les travaux litigieux ne sont pas plus en lien avec des nuisances dont se seraient plaints les voisins et qui résulteraient d’un non-respect par la société Amirault des obligations contractuelles souscrites par le preneur.

Le bailleur entretient, en effet, une confusion entre, d’une part, les travaux initialement diligentés par la société M87 et lui-même, qui ont été confiés à la société Technic habitat et font l’objet des désordres affectant la délivrance conforme des locaux à la destination, d’autre part, les travaux effectués pour remédier à ces désordres, qui ont été confiés à la société Amirault et font l’objet du protocole signé entre les parties.

En conséquence, à juste titre, le premier juge a retenu que le local loué ne disposant pas d’un système d’extraction des fumées conforme et adapté au regard de la destination expressément arrêtée par les parties, laquelle comprenait la restauration sur place, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme et doit en conséquence supporter le coût des travaux de reprise des malfaçons et de mise aux normes de la gaine d’extraction.

Or, il doit être noté que, dans le cadre du protocole précité, les parties sont convenues d’une prise en charge par moitié des frais induits par ces travaux, sous la forme, pour le bailleur, d’une franchise supplémentaire de loyers accordée au preneur, sans renonciation de la part de ce dernier à poursuite de la société M85 pour qu’il soit statué sur la charge définitive desdits travaux.

Si le protocole acte un montant de travaux de 23 443,50 euros TTC dans son article 1, toutefois, le devis joint de la société Amirault, portant paraphes et signatures des parties, mentionne un montant après remise de 22 387,20 euros.

Or, ce dernier montant a été dûment honoré par le preneur, quand bien même il n’est pas produit de facture de la société Amirault, les pièces versées aux débats étant suffisantes pour établir le paiement par deux règlements successifs, le bailleur ne pouvant utilement s’emparer de la différence de montant entre celui figurant à l’article 1 du protocole et le total des deux règlements répertoriés de 11 193,60 euros chacun, soit la somme de 22 387,20 euros conforme au montant du devis, pour estimer non-justifié le paiement.

La décision entreprise est donc confirmée en ce qu’elle a estimé que la société M85 devait supporter le coût total des travaux d’installation d’une gaine adaptée à la destination contractuelle du bail, dont une partie a d’ores et déjà été acquittée par la société M 85 par le biais d’une franchise de loyers à hauteur de 11 721,60 euros.

Le bailleur doit être condamné à rembourser à M. [V] les sommes restées à sa charge et qu’il a réglées, ce qui justifie néanmoins que le jugement entrepris soit amendé pour tenir compte du montant de la facture effectivement payée par M. [V], soit la somme de 22 387,20 euros, dont doit être déduit le règlement sous la forme d’une franchise de loyers à hauteur de 11 721,60 euros, soit un solde de 10 665,60 euros.

La décision entreprise est donc infirmée pour réduire la condamnation à la charge de la société M 85 de ce chef au montant de 11 721,60 euros à la somme de 10 665,60 euros.

III- Sur la demande au titre des frais d’expertise amiable

La société M85 estime qu’en l’absence de faute contractuelle commise par elle, il n’y a pas lieu à la condamner à payer les frais d’expertise amiable, d’autant moins que la facture présentée est au nom de la société Seux Siam, avec qui elle n’a aucun lien.

Les intimés font remarquer que la facture est aux deux noms et qu’au demeurant, le bail commercial a été conclu par M. [V] avec faculté de substitution en faveur de la société Seux Siam, alors en cours d’immatriculation.

Réponse de la cour

Il a été précédemment retenu que la société M 85 avait commis une faute contractuelle à l’égard de son preneur, lequel n’a pu faire valoir ses droits et établir cette faute qu’en réalisant l’expertise amiable contradictoire, dont il est sollicité le remboursement.

Contrairement à ce que prétend la société M 85, la facture de l’expert mentionne bien le nom de M. [V], quand bien même y figure également le nom de la société Seux siam, mais également la mention de l’enseigne sous laquelle l’activité devait être exercée.

M. [V] est donc fondé à demander le remboursement des frais d’expertise, s’agissant d’un préjudice qu’il a subi du fait du manquement du bailleur à l’obligation de délivrance.

La décision entreprise est donc confirmée de ce chef.

Il n’est formulé aucune critique ni aucune demande au titre des frais d’huissier qui ont été rejetés par la décision entreprise, pas plus qu’il n’en est formulé à l’encontre des intérêts et du point de départ de ces derniers. La décision entreprise doit donc également être confirmée de ces chefs.

IV- Sur les demandes d’indemnisation formées par M. [V]

La société M85 plaide que :

— elle ne doit aucune somme au titre des loyers et charges, observant avoir accordé une franchise de loyers pour permettre la réalisation des travaux d’adaptation du local aux spécificités de l’activité du preneur ;

— le preneur a tardé dans la réalisation de ses travaux et aurait dû être plus vigilant dans l’élaboration du planning des travaux à réaliser et la coordination des différentes entreprises ;

— le preneur ne démontre pas qu’indépendamment du problème d’extraction, il aurait pu ouvrir le restaurant dès le mois de septembre 2017, compte tenu de l’ampleur des travaux et de l’incidence sur les normes de sécurité applicables.

Elle excipe que M. [V] n’a pas qualité pour réclamer la prétendue perte d’exploitation de la société Seux Siam, ce qui rend sa demande irrecevable.

Concernant les salaires des cuisiniers, elle souligne que M. [V], qui n’exploite pas le fond ni n’est l’employeur des cuisiniers, n’a pas la qualité pour solliciter le paiement de la somme. La société Seux Siam n’a aucun lien juridique avec elle et ne peut formuler de demande de condamnation à son encontre. Seul M. [V] est son cocontractant.

Les intimés font valoir que :

— la SAS M85 n’est pas fondée à invoquer un quelconque retard du preneur dans la découverte des malfaçons et dans la mise en 'uvre des travaux qu’il lui revenait à elle-même d’entreprendre avant la conclusion du bail pour délivrer le local conformément à ses obligations contractuelles de bailleresse ;

— l’immobilisation du restaurant a cessé au 13 novembre 2017, date de fin des travaux, soit près de trois mois et demi de pertes d’exploitation ; les travaux de la société Amirault ont bien été achevés et réceptionnés à cette date, de sorte que le local commercial a été immobilisé du 26 juillet au 13 novembre 2017, soit pendant trois mois et demi, confirmant l’évaluation effectuée par l’expert ;

— le premier juge ne pouvait se baser sur les résultats de l’année 2018 de la SARL Seux Siam pour retenir un résultat d’exploitation mensuel de 1 717,50 euros, alors qu’il était versé aux débats une attestation de la société comptable du 1er août 2019 faisant explicitement état d’une perte d’exploitation de 11 027,00 euros pour la période du 26 juillet 2017 au 13 novembre 2017 ;

— l’argumentation de la société M85 relatif à la non-exploitation du fonds par M. [V], justifiant prétendument le rejet de sa demande d’indemnisation, est infondée puisque le bail commercial a été conclu le 1er mars 2017 entre la SAS M85 et M. [V], avec faculté de substitution en faveur de la SARL Seux Siam alors en cours d’immatriculation et que M. [V] est par ailleurs gérant de cette société.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du code civil, dans sa version applicable au contrat de bail litigieux, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

1) sur l’indemnisation au titre des loyers et charges

Il est de jurisprudence constante qu’en cas d’inexécution partielle par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible, le preneur peut, au visa de l’article 1719 du code civil, demander la restitution d’une partie des loyers, et obtenir une réduction des loyers à venir durant le temps de l’inexécution (3ème Civ., 20 décembre 2018, n° 17-28.527).

En l’espèce, il a été jugé précédemment que les travaux avaient été exigés compte tenu de la non-conformité des locaux à la destination contractuelles, ce qui a engendré une indisponibilité totale du local.

En premier lieu, compte tenu des termes du bail du 1er mars 2017, prévoyant un paiement du loyer après une franchise de loyers pendant les travaux d’aménagement d’une durée de 6 mois, il se déduit que l’ouverture initiale du restaurant était programmée à compter du 1er septembre 2017, date de paiement du premier loyer, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le bailleur.

Il ressort de plus des pièces, d’une part, que la découverte de la non-conformité de la gaine a eu lieu le 26 juillet 2017, d’autre part, que les travaux engendrés par cette dernière ont été réceptionnés auprès de la société Amirault le 13 novembre 2017, enfin, que l’ouverture du restaurant a été effective le 6 janvier 2018, suivant précision, non contestée par le bailleur, présente dans le rapport de M. [U].

En second lieu, la société M85 impute, sans aucune pièce probante à l’appui, l’immobilisation du local et le retard dans l’ouverture du restaurant à une mauvaise gestion des travaux mis en 'uvre, par le preneur.

Compte tenu des vices particulièrement importants affectant la gaine, traversant des zones de l’immeuble d’ailleurs non accessibles au preneur, s’agissant d’appartements appartenant à une société tierce, et ayant nécessité la réalisation de sondages, il ne peut être reproché au preneur de ne pas avoir pris immédiatement conscience de la non-conformité ou de l’importance des travaux de remédiation rendus nécessaires par cette non-conformité imputable au bailleur.

En troisième lieu, c’est sans fondement que M. [V] conteste la durée d’immobilisation du local retenue par les premiers juges à hauteur de 2, 5 mois, en soutenant qu’elle s’est élevée à 3 mois et demi.

En effet, l’ouverture du restaurant n’étant initialement prévue qu’à compter du 1er septembre 2017 en raison de travaux d’aménagement, qui n’étaient pas limités à ceux nécessités par la gaine, le preneur ne peut réclamer l’indemnisation de l’immobilisation des locaux à raison des travaux nécessaires sur la gaine qu’à compter de cette date, étant observé qu’il n’allègue ni ne justifie que lesdits travaux aient eu des répercussions sur les autres travaux envisagés.

A juste titre, le premiers juge a fait droit à la demande du preneur en limitant toutefois à 2,5 mois le retard imputable aux désordres affectant la gaine et empêchant l’ouverture du restaurant, soit pour la période écoulée entre le 1er septembre 2017 et le 13 novembre 2017. Compte tenu du montant du loyer mensuel de 4 500 euros HT et de la provision sur charge de 294,20 euros HT par mois, prévus au bail, cela conduit à une indemnisation du préjudice subi par le preneur à hauteur de 11 985,50 euros.

La décision entreprise est donc également confirmée de ce chef en ce qu’elle a condamné la société M85 payer à M. [V] les sommes précitées au titre des loyers et provisions sur charges, étant observé qu’il importe peu que lesdites sommes aient éventuellement été honorées au nom du preneur par un tiers, en l’espèce la société Seux Siam, ce fait ne privant pas le preneur de son droit à indemnisation de ce chef.

2) sur la perte d’exploitation

A titre liminaire, il doit être observé que, en dépit des stipulations du protocole, le preneur peut solliciter la réparation de son préjudice d’exploitation, le bailleur n’ayant a priori pas appelé en garantie l’architecte et/ou la société, chargés des travaux de 2013, et leurs assureurs et ne contestant pas que le preneur soit en droit de demander réparation de ce préjudice.

En l’espèce, c’est exclusivement sur le fondement contractuel et au visa du bail conclu le 1er mars 2017 – dont les intimés estiment qu’il lie désormais la société Seux Siam et la société M85, compte tenu de la clause de substitution y figurant -, qu’est envisagée par les intimés une condamnation du bailleur à réparer le préjudice subi au titre de la perte d’exploitation.

Il ressort des pièces et explications de ces derniers que la réparation sollicitée correspond à l’indemnisation de la perte d’exploitation qui aurait été subie par la société Seux Siam pour la période du 26 juillet 2017 au 13 novembre 2017, et non par M. [V] lui-même.

Or, il a été précédemment jugé que seul M. [V] avait la qualité de preneur, la faculté de substitution prévue au contrat de bail n’ayant pas été mise en 'uvre conformément aux termes de la stipulation.

Compte tenu de l’exploitation de l’activité de restauration par la société Seux Siam, la perte d’exploitation, à la supposée établie, a été subie non par M. [V] personnellement, mais par la société elle-même, laquelle n’est pas partie au bail litigieux.

Le fait que M. [V] soit le gérant de la société Seux Siam n’a pas pour effet de permettre à la société Seux Siam de se prévaloir du bail conclu ou à M. [V] de réclamer réparation du préjudice subi par cette société, sur le fondement contractuel, le patrimoine de M. [V] ne se confondant pas avec celui de la société qu’il dirige.

La demande d’indemnisation présentée tant par M. [V] que par la société Seux Siam ne peut donc qu’être rejetée.

En conséquence, la décision entreprise, qui a jugé en sens contraire, doit être infirmée de ce chef.

3) sur le remboursement des salaires des cuisiniers

C’est également exclusivement sur le fondement contractuel et au regard de la faculté de substitution prévue au bail que les intimés présentent, au nom tant de M. [V] que de la société Seux Siam, une demande de réparation du préjudice subi, lié à l’emploi de cuisinier, sans possibilité d’ouverture du restaurant.

Les bulletins de salaires versés aux débats établissent que l’embauche des cuisiniers a été réalisée par la société Seux Siam.

Seule cette dernière a, dès lors, éventuellement subi un préjudice né de la nécessité de rémunérer lesdits salariés, compte tenu de leur embauche, et ce malgré l’indisponibilité du local et l’impossibilité de l’exploiter.

Cependant, la société Seux Siam n’a pas la qualité de preneur et ne peut, sur un fondement contractuel, obtenir réparation du préjudice qu’elle dit avoir subi.

Par ailleurs, tout comme pour la perte d’exploitation, M. [V], seul preneur, n’a pas subi ce préjudice directement, peu important qu’il fût également le gérant de la société Seux Siam.

En conséquence, la demande est rejetée en ce qui concerne tant M. [V] que la société Seux Siam.

La décision entreprise est donc confirmée de ce chef.

V- Sur la demande de régularisation des charges locatives pour les années 2017, 2018 et 2019

La société M 85 sollicite la prise en compte de la TVA pour les sommes qui lui ont été allouées au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2017, 2018 et 2019.

Les intimés soulignent, d’une part, que la bailleresse n’a pas respecté son obligation contractuelle de présenter un compte de régularisation des charges chaque année à la date anniversaire du bail, d’autre part, que la SAS M85 ne justifie pas leur avoir communiqué la clé de répartition des charges, alors que le local commercial bénéficie de compteurs d’eau, d’électricité et de gaz individuels.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 12 du contrat de bail conclu entre M. [V] et la société M85 prévoit que « le preneur remboursera au bailleur l’ensemble des charges prestations et taxes concernant les lieux loués. Ces remboursements seront faits au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acomptes provisionnels d’un montant de 294,2 euros HT soit la somme 353,044 euros TTC, le compte étant soldé une fois l’an à la date anniversaire du bail ».

Il ressort en outre de la désignation des locaux loués que le bail porte sur un local en rez-de-chaussée d’une superficie de 105m² environ, qui représente, suivant règlement de copropriété qui avait été annexé au bail, 161/1175èmes du sol et des parties communes générales de l’immeuble (article 1 in fine).

Le bailleur communique un décompte des provisions de charges versées (pièce 20), les avis de taxes foncières 2017, 2018 et 2019, (pièces 21 à 23), les appels de régularisation des charges de copropriété pour les années 2017, 2018 et 2019 (pièces 24 à 26).

Il ressort de ces pièces, mais également des versements effectués par le preneur, que la somme de 9 738,99 euros était due, tandis que le preneur a réglé la somme de 7 355 euros, soit un solde de 2 383,99 euros HT, qui a été octroyé par le premier juge de ce chef, mais fait l’objet d’un appel incident du bailleur, faute pour le premier juge d’avoir tenu compte de la TVA.

Tout d’abord, à juste titre, le premier juge a écarté le moyen développé par le preneur suivant lequel l’absence d’envoi du compte de régularisation priverait le bailleur de son droit de réclamer le reliquat des charges dues, quand bien même le bail prévoyait un envoi le 1er mars de chaque année.

Ensuite, le preneur admet avoir obtenu, en cours de procédure, les justificatifs de charges visés à l’article 12, indiquant aux termes de ses écritures que « la SAS M85 ne justifie pas avoir transmis à M. [V] ou à la société Seux Siam la clé de répartition des charges, alors que le local commercial bénéficie de compteur d’eau, d’électricité et de gaz individuels », ce qui, selon le preneur, dans ces conditions, doit conduire à réformer le jugement.

Ce moyen manque de pertinence, dès lors qu’il n’est pas démontré que les charges dont il est sollicité le paiement comporteraient des réclamations au titre des consommations personnelles du locataire en termes de fluides.

Au contraire, il ressort des pièces versées aux débats que les provisions sur charges dont il est sollicité le solde de régularisation concernaient les montants dus par le preneur au titre des taxes foncières, d’ordures ménagères et des charges communes de l’immeuble.

Pour attester de l’existence et du montant de ces créances, le bailleur produit d’ailleurs les justificatifs adéquats (avis, appel de régularisation des charges de copropriété).

Par ailleurs, il ressort de ces pièces, et notamment des charges de copropriété, que les montants ont été fixés en fonction des tantièmes attribués au local, conformément aux prévisions du bail dans l’article « désignation. »

Il s’ensuit que la demande du bailleur est justifiée, le preneur ne démontrant pas s’être libéré de son obligation, à hauteur du solde réclamé par la société M85, dont est accueilli l’appel incident relatif à la TVA.

En conséquence, le jugement entrepris est infirmé, la condamnation étant augmentée à la somme de 2 860,79 euros TTC de ce chef.

VI- Sur la demande en paiement au titre des charges pour la période d’août 2020 à juin 2023

La société M 85 réplique que sa demande pour les années 2020 à 2023 n’est pas nouvelle, s’agissant d’une demande accessoire ; elle est ainsi recevable.

Elle souligne que M. [V], ne paye pas les charges depuis de nombreuses années, sans en contester pour autant le montant, qui est parfaitement justifié. Le fait qu’elle n’ait pas présenté un compte de régularisation de charges ne fait pas obstacle à sa réclamation du quantum des charges dont il est justifié.

Les intimés s’opposent à la demande au titre des charges à compter de 2020, cette demande n’ayant pas été présentée en première instance et n’étant pas née de la révélation d’un fait postérieur au jugement. Elles soutiennent qu’il n’est pas justifié de l’envoi des factures, notamment à M. [V], et que la demande est non seulement irrecevable pour être nouvelle, mais au surplus non-fondée.

Réponse de la cour

En dépit des développements conséquents des parties sur le caractère nouveau de la demande au titre des charges pour la période d’août 2020 à juin 2023, aucune fin de non-recevoir sur le fondement des dispositions 564 et suivants du code de procédure civile ne figure au dispositif des écritures des intimés, qui seul saisit la cour en application de l’article 954 du même code.

Il n’y a donc pas lieu de répondre au moyen tiré de l’irrecevabilité de cette demande nouvelle.

Pour solliciter le paiement de ces charges pour la période litigieuse, la société M 85 produit une série de factures, numérotées 1 à 38 s’agissant de ces pièces communiquées en appel, outre le bail et les avis de taxes foncières.

Le débat qu’entretient M. [V] sur l’envoi des factures par la société M85 est inopérant, tout comme le fait qu’aucun décompte de régularisation n’ait été adressé suivant la temporalité prévue par le bail, pour les motifs sus-exposés, auxquels il convient de renvoyer.

Compte tenu des pièces produites en cause d’appel, notamment du bail précisant les tantièmes, et également des appels de charges de copropriété, des avis de taxes foncières ainsi que des extraits de compte de M. [V] ouvert dans les livres de la société M85 et du décompte produit en pièce 42, il est suffisamment justifié par le bailleur de la créance de provisions sur charge de M. [V] au titre des mois d’août 2020 à juin 2023, étant observé que les pièces permettent de constater que les provisions sur charges appelées sont d’un montant inférieur aux sommes réellement dues.

En conséquence, il convient de condamner M. [V] à payer à la société M 85 la somme de 14 471,27 euros au titre des provisions sur charges dues, étant précisé qu’aucune demande ne peut prospérer contre la société Seux Siam sur le fondement contractuel, à titre subsidiaire aux côtés de ce dernier, compte tenu de l’absence d’exercice de la faculté contractuelle de substitution par le preneur, M. [V].

VII ' Sur la demande en paiement de la facture Novalair

La société M85 précise que la facture Novalair doit être mise à la charge de M. [V] et est en lien avec la volonté de mettre un terme aux récriminations des voisins.

Elle souligne que :

— lors de la réception des travaux, l’architecte mandaté par le preneur et le bailleur ont constaté un bruit important au niveau du système d’évacuation, occasionnant de ce fait des troubles de voisinage ;

— le preneur, qui a commandé les travaux, refuse, de mauvaise foi, de financer les travaux de nature à remédier aux désordres résultants des malfaçons de la mauvaise installation de la tourelle d’extraction par l’entreprise Amirault, qui a été choisie par lui et avec laquelle le bailleur n’a aucun lien contractuel ;

— sa responsabilité, à elle, société M85, sur le mauvais fonctionnement et positionnement de la tourelle d’extraction et des autres éléments installés par l’entreprise est exclue, puisque ces éléments appartiennent à M. [V], qui les a choisis, fait installer et payés.

Les intimés font valoir que :

— il n’est pas démontré que la facture Novalair ait été acquittée ;

— si la société M85 prétend que ces travaux sont à la charge du preneur, il faut alors s’interroger sur les démarches entreprises avant validation de ces travaux par le bailleur, auprès de son preneur pour obtenir son accord de prise en charge ;

— en réalité, le bailleur cherche par tous moyens à compenser les sommes à lui réclamées par le preneur par d’autres prétendues créances invoquées pour les besoins de la cause.

Réponse de la cour

Au préalable il convient d’observer qu’il est sollicité par la société M 85 la condamnation de M. [V], voire à titre subsidiaire de la société Seux Siam et M. [V], au paiement d’une facture de remplacement de la tourelle d’extraction par la société Novalair.

Il ressort ainsi des explications de la société M 85 que les travaux d’aménagement des locaux commandés par le preneur et/ou la société Seux Siam, se seraient avérés défectueux et auraient engendré des nuisances sonores, rendant nécessaire, compte tenu des récriminations des voisins, le changement du dispositif, ce qui aurait justifié la commande faite auprès de la société Novalair.

En premier lieu, que le fondement de la responsabilité recherchée par le bailleur soit contractuel ou délictuel, en tout état de cause, il appartient au bailleur de prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité.

En second lieu, il convient de rappeler que les travaux de mises en conformité de la gaine d’extraction incombent non au preneur, mais au bailleur.

Les pièces versées par le bailleur sont insuffisantes à établir, d’une part, que des désordres affecteraient les travaux réalisés par la société Amirault, nécessitant une modification complète de l’installation, d’autre part, que des nuisances sonores conséquentes en lien avec la tourelle installée initialement étaient à déplorer, les quelques courriels échangés entre l’architecte et M. [T], dont on ignore le lien avec la société M85, n’étant pas probants.

Aucune faute n’est donc établie.

En conséquence, ces seuls motifs suffisent à rejeter la demande indemnitaire formée à ce titre par le bailleur. La décision entreprise est donc confirmée de ce chef.

VIII- Sur la demande en remboursement de l’acompte versé à la société Amirault

La société M85 expose qu’elle a supporté la facture de la société Amirault.

Les intimés exposent qu’il n’appartient aucunement au preneur de prendre en charge des travaux concernant ces nuisances sonores générées par un extracteur d’air dont le bailleur s’était réservé la commande et l’installation à ses frais et sous sa responsabilité. Il n’est pas justifié du paiement de cette somme.

Réponse de la cour

La société M 85, pour expliciter sa prétention de ce chef, ne fait que reprendre sa demande de première instance et citer la motivation du tribunal puis celle des intimées, se contentant d’ajouter ensuite que la facture a été supportée par la société M85, ce qui doit conduire à la réformation du jugement.

Aucune explication précise et étayée de fait ou de droit, pour expliciter et fonder cette demande, n’est formulée par la société M 85, qui invoque, dans les motifs de ses écritures, une facture, sans pour autant la verser aux débats, tandis qu’elle envisage dans le dispositif de ses écritures, un acompte, qu’elle fixe, soit à 8 820 euros, soit à 4 878 euros.

Dans ces conditions, faute de preuve de la créance alléguée à ce titre, la demande de la société M 85 ne peut qu’être rejetée, ce qui justifie la confirmation de la décision entreprise de ce chef.

IX ' Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société M 85 sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. [V] et la société Seux Siam, aucune mauvaise foi ou intention de nuire n’étant établie. Elle souligne être fondée à réclamer une indemnisation de ce chef à son profit compte tenu de l’attitude de M. [V] qui essaye d’échapper à ses obligations.

Les intimés demandent une indemnisation sur le fondement de la résistance abusive et concluent au rejet de la demande de la société M 85.

Réponse de la cour

En vertu des dispositions des articles 1240 et suivant du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et nécessite que soit caractérisée une faute faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice pour que puissent être octroyés des dommages et intérêts à titre de réparation.

Faute pour la société Siam et M. [V] d’articuler les éléments de faits nécessaires au soutien de sa prétention, pour caractériser la faute de la société M85 ayant fait dégénérer son action en abus, et de produire des pièces venant étayer leur prétention, la demande des intimés formulées de ce chef ne peut qu’être rejetée.

La décision entreprise est donc confirmée en ce qu’elle a rejeté leur demande.

Les moyens développés par la société M 85 au soutien de sa demande d’indemnisation de ce chef sont tout autant insusceptibles de caractériser une faute de M. [V] ayant fait dégénérer en abus sa résistance au paiement et son action.

La demande de la société M85 est rejetée. Il sera ajouté sur ce point à la décision entreprise, la demande n’étant formée qu’à hauteur d’appel.

X- Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, la société M85 succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

Les chefs de la décision entreprise relatifs aux dépens et à l’indemnité procédurale sont confirmés.

La société M 85, qui supporte la charge des dépens, est condamnée à payer à M. [V] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande de ce chef. La demande de la société Seux Siam est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 22 mai 2023, sauf en ce qu’il a condamné la société M 85 à payer à M. [V] :

— la somme de 11 721,60 euros au titre des travaux de mise en conformité de la gaine ;

— la somme de 2 383,99 euros HT au titre des régularisation sur charges pour la période 2017 à 2019 ;

— la somme de 4 293,75 euros au titre de la perte d’exploitation ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la société M 85 à payer à M. [V] la somme de 10 665,60 euros au titre des travaux de mise en conformité de la gaine ;

CONDAMNE la société M 85 à payer à M. [V] la somme de 2 860,79 euros TTC au titre de la régularisation sur charges pour la période 2017 à 2019 ;

DEBOUTE M. [V] et la société Seux Siam de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [V] à payer à la société M 85 la somme de 14 471,27 euros au titre des provisions sur charges dues pour la période 2020 à 2023 ;

DEBOUTE la société M85 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la société M 85 aux dépens d’appel ;

CONDAMNE la société M 85 à payer à M. [V] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Seux Siam et la société M85 de leurs demandes respectives d’indemnité procédurale ;

AUTORISE M^e Collinet-Marchal à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot