République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 11/04/2024

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N° de MINUTE : 24/290

N° RG 23/00685 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UYA2

Jugement (N° 11-22-0493)rendu le 01 Décembre 2022 par le Tribunal judiciaire d’Arras

APPELANTS

Monsieur [T] [B]

né le 30 Octobre 1963 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 591780022023003597 du 28/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame [F] [Z] épouse [B]

née le 02 Juin 1962 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Marie-Charlotte Piron, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023003596 du 28/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

Etablissement Pas de Calais Habitat Etablissement public à caractère industriel et commercial pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, et assistée de M^e Benjamin Le Rioux, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 06 février 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 janvier 2024

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Par acte sous seing privé du 18 août 2020, l’Etablissement Public à caractère industriel et commercial Pas de Calais Habitat (OPH) donnait à bail à Mme [F] [Z] épouse [B] et M. [T] [B] un local d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] ainsi qu’un garage.

Suivant ordonnance du 12 mai 2022, il a été constaté, à compter de la date de la décision, la résiliation de ce bail, en autorisant l’OPH à procéder à la reprise du logement et en condamnant in solidum Mme [F] [B] épouse [Z] et M. [T] [B] aux dépens.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 31 mai 2022, Mme [F] [Z] épouse [B] et M. [T] [B] formaient opposition à l’encontre de cette ordonnance.

Ils contestaient avoir abandonné le logement et invoquaient l’état d’insalubrité du logement.

Selon eux, des tentatives de règlement amiable de leur litige n’avaient pas pu prospérer.

Mme [F] [Z] épouse [B] et M. [T] [B], comparaissant en personne, ont demandé de manière reconventionnelle la condamnation de Pas de Calais Habitat au paiement de la sornme de 6 960 euros au titre des loyers versés pour une durée d’une année, sa condamnation au paiement de la somme de 1 000 euros pour procédure abusive et sa condamnation au paiement de la somme de

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement contradictoire en date du 1er décembre 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras a :

— constaté la résiliation du bail consenti par l’ Etablissement Public local à caractère industriel et commercial Pas de Calais Habitat (OPH) à Mme [F] [Z] épouse [B] et M. [T] [B] par contrat du 18 août 2022 relatif au logement sis [Adresse 2] à [Localité 8] et à un garage à compter du 12 mai 2022 à la suite de l’abandon des lieux par les locataires,

— autorisé l’Etablissement Public local à caractère industriel et commercial Pas de Calais Habitat (OPH) à procéder à la reprise du logement, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé qu’en vertu des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution, les biens se trouvant sur place qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice,

— rejeté les demandes formées par Mme [F] [Z] épouse [B] et M. [T] [B] à titre reconventionnel,

— condamné Mme [F] [Z] épouse [B] et M. [T] [B] aux entiers dépens, incluant les frais de mise en demeure, du procès-verbal de constat, de serrurier, les débours de témoin, le coût de la requête et de la signification de l’ordonnance du 12 mai 2022,

— constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

Mme [F] [Z] épouse [B] et M. [T] [B] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 10 février 2023, déclaration d’appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise ayant constaté la résiliation du bail, autorisé Pas de Calais Habitat à procéder à la reprise du logement, rejeté les demandes formées par M. et Mme [B], condamné les époux [B] au paiement des dépens, incluant les frais de mise en demeure.

Pas de Calais Habitat a constitué avocat le 28 février 2023.

Par ses dernières conclusions en date du 5 mai 2023, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

— dire M. et Mme [B] recevables et bien fondés en leur appel,

— infirmer le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection d’Arras du 1er décembre 2022 en ce qu’il a constaté la résiliation du bail consenti par l’EPIC Pas de Calais Habitat aux époux [B] par contrat du 18 août 2022 à compter du 22 mai 2022 à la suite de l’abandon des lieux par les locataires, autorisé l’EPIC Pas de Calais Habitat à procéder à la reprise du logement, rejeté les demandes formées par les époux [B] à titre reconventionnel, condamné les époux [B] aux entiers dépens incluant les frais de mise en demeure, du PV de constat d’huissier, de serrurier, les débours de témoin, le coût de la requête et la signification de l’ordonnance du 12 mai 2022,

En conséquence,

— débouter l’EPIC Pas de Calais Habitat de ses demandes,

— accueillir les demandes indemnitaires de M. et Mme [B], – condamner l’EPIC Pas de Calais Habitat à payer aux époux [B]

les sommes suivantes :

-6 960 euros au titre des loyers versés pour une année,

-1 000 euros pour procédure abusive,

-1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code,

— condamner l’EPIC Pas de Calais Habitat aux entiers frais et dépens.

Par ses dernières conclusions en date du 4 août 2023, Pas de Calais Habitat demande à la cour de :

— juger l’EPIC – Pas de Calais Habitat recevable et bien fondé en ses

demandes, fins et conclusions,

— juger M. [T] [B] et Mme [F] [B] née [Z] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions, le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection le 1er décembre 2022,

— condamner les époux [B] à payer à L’EPIC Pas de Calais Habitat la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner M. [B] [T] et Mme [B] née [Z] [F] aux entiers frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la contestation de l’ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail suite à abandon du logement par les locataires :

L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d’un commissaire de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24.

S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, le commissaire de justice peut procéder, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d’exécution, à la constatation de l’état d’abandon du logement.

Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, le commissaire de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonner les biens non susceptibles d’être vendus.Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent article.

Il résulte des éléments de la cause que le 3 mars 2022, l’EPIC Pas de Calais Habitat a fait délivrer une sommation aux locataires d’avoir à justifier de l’occupation du bien sans obtenir de réponse.

L’EPIC a en conséquence mandaté un huissier de justice en la personne de Maître [U] pour dresser un constat d’abandon du bien le 13 avril 2022.

L’huissier de justice a relaté ces constatations comme suit : 'J’ai frappé à la porte du logement et n’ayant pas de réponse, j’ai demandé au serrurier d’ouvrir. Le serrurier n’ayant pu procéder à l’ouverture forcée de la porte sans endommager irrémédiablement la serrure, un nouveau barillet a été posé par ses soins. Une fois la porte ouverte, je suis entré dans le logement accompagné des témoins précités. Le logement est totalement vide et a manifestement été abandonné. Je constate l’absence d’électricité dans le logement'.

Le 3 mai 2022, l’EPIC Pas de Calais Habitat a déposé une requête aux fins de reprise du logement abandonné, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire ayant à la suite de cette requête fait droit à la demande en constatation de la résiliation du bail suivant son ordonnance en date du 12 mai 2022.

Pour contester la procédure ainsi entreprise, les époux [B] font valoir qu’ils avaient en réalité donné congé à leur bailleur et se prévalent à cet égard d’une lettre en date du 22 janvier 2022.

Cependant, il n’est nullement établi qu’une telle lettre aurait été effectivement envoyée au bailleur et encore moins qu’elle aurait été reçue par ce dernier. Cette lettre, qui se présente comme une lettre simple, ne correspond pas aux exigences prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 lequel dispose que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, étant précisé que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Il s’ensuit que les époux [B] ne peuvent se retrancher derrière cette lettre de préavis pour conclure que la procédure de reprise du logement mise en oeuvre par Pas de Calais aurait été superfétatoire.

Les locataires ne sont pas susceptibles davantage de se prévaloir de l’état du logement pour conclure qu’ils étaient dispensés de délivrer congé à leur bailleur pour se prévaloir de la résiliation du bail. En effet, seul un état d’inhabitabilité du logement ou un état d’insalubrité leur aurait permis de se dispenser d’un préavis avant de quitter les lieux.

Or, à cet égard, si un rapport a effectivement été établi par l’ARS, il n’en résulte nullement que ledit logement aurait été inhabitable ou insalubre. En effet, cette fiche ARS en date du 31 août 2021, si elle mentionne certains désordres affectant le logement sur lesquels il sera ultérieurement revenu, mentionne par ailleurs expressément que le local n’est pas impropre à l’habitation et qu’il n’existe aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité des occupants.

Par ailleurs, si la visite d’une infirmière intervenant pour le compte de l’APPA (Association pour la Prévention de la Pollution Atmosphérique) le 27 octobre 2021 a relevé certains facteurs de nature à influer négativement sur la santé de M. [B] et notamment certaines moisissures visibles sur une surface cumulée évaluée toutefois comme faible dans les chambres et le couloir et un taux d’humidité supérieur à la normale, il n’en résulte pas que le logement mérite pour autant le qualificatif d’insalubre.

Dès lors, l’état du logement n’a pas de valeur exonératoire.

Il convient dès lors pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail consenti par l’ Etablissement Public local à caractère industriel et commercial Pas de Calais Habitat (OPH) à Mme [F] [Z] épouse [B] et M. [T] [B] par contrat du 18 août 20202 relatif au logement sis [Adresse 2] à [Localité 8] et à un garage à compter du 12 mai 2022 à la suite de l’abandon des lieux par les locataires, autorisé l’Etablissement Public local à caractère industriel et commercial Pas de Calais Habitat (OPH) à procéder à la reprise du logement, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique et mis à la charge des locataires les frais de mise en demeure, du procès-verbal de constat, de serrurier, les débours de témoin, le coût de la requête et de la signification de l’ordonnance du 12 mai 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les locataires :

Les époux [B] demandent la restitution d’une année de loyer en faisant valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance très conséquent suite à l’état d’insalubrité du logement.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et dotée des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas

Les caractéristiques du logement décent sont prévues aux articles 2 et 3 de la loi du 30 janvier 2002.

Les époux [B] ont produit aux débats une fiche décence RSD établie à la suite d’une visite réalisée le 31 août 2021par les services compétents, des photographies étant jointes à cette fiche décence. Ce document fait apparaître que les plafonds de la partie arrière du logement ne sont pas isolés donnant une impression d’inconfort et que des remontées capillaires provenant du vide sanitaire pourtant ventilé provoquent des cloques sur les murs intérieurs( bourre et plâtre) et que le séjour et le salon présentent des surfaces d’éclairement extérieur insuffisantes. Les annotations sur les photographies jointes à la fiche RSD reprennent les remarques suivantes : 'présence de cloques et dégradation de la bourre en bas des murs', menuiseries posées en réno avec pièce d’appui mal protégée des intempéries’ et 'toiture avec isolation thermique tassée côté gauche (5 cm restant) et inexistante côté droit et absence de cache-moineau'.

Les conclusions de l’infirmière APPA qui est intervenue dans le logement ont été rappelées plus haut.

Il résulte enfin du constat établi par Maître [G], huissier de justice le 2 novembre 2021 que des dégradations sont présentes sur les murs, sous la forme d’auréoles jaunâtres, des boursouflures et des écailles de peinture.

Pour rejeter la demande d’indemnisation présentée par les époux [B], le premier juge a retenu que si les époux [B] justifiaient de ce que leur bailleur avait dans une certaine mesure manqué à son obligation de fournir un logement décent, ils ne justifiaient pas avoir saisi directement leur bailleur de ces difficultés, ayant de préférence écrit aux autorités à savoir le Conseil Départemental du Pas de Calais et la Préfecture pour faire valoir leurs griefs ; qu’or pour pouvoir prétendre à une indemnisation, il doit être justifié d’une mise en demeure adressée au bailleur pour l’informer des difficultés rencontrées et pour lui demander d’effectuer les travaux nécessaires.

Il a encore retenu que le bailleur justifiait avoir fait des efforts pour améliorer l’état du logement et qu’ainsi des travaux concernant l’isolation thermique avaient été faits en 2020 et que différents tests avaient été effectués au cours de l’année 2021, Pas de Calais Habitat étant en attente d’un devis de la société Genty. La cour relève par ailleurs que Pas de Calais Habitat avait sollicité une entreprise à l’automne 2021 pour la réalisation de travaux en toiture.

Il est certes constant d’une part que pour ce qui concerne les désordres survenus pendant le cours du bail, il importe que le locataire informe son propriétaire des difficultés rencontrées et que les courriers simples figurant au dossier ne font pas foi de ce qu’ils sont effectivement parvenus au bailleur et s’il est effectif que ce dernier a fait des efforts pour remédier à certains désordres, il n’en demeure pas moins que le logement présentait des désordres structurels dès le début du bail, caractérisé par les remontées capillaires qui sont évoquées dans l’état d’entrée dans les lieux, étant précisé que l’état de saleté du logement, également repris dans l’état des lieux d’entrée et souligné par les époux [B] dans leurs conclusions est quant à lui plus anecdotique.

Il en résulte que les époux [B] ont subi pendant toute la durée de l’occupation du logement des désagréments liés à l’humidité du logement ce qui traduit un manquement du bailleur aux dispositions de l’article 2-1 du décret du 30 janvier 2002 lequel le logement doit assurer 'le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation'. La durée de leur occupation va depuis la date du bail jusqu’au tout début de l’année 2022.

Au vu de ces éléments, il leur sera alloué la somme de 1500 euros à titre d’indemnisation.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la procédure en reprise du logement par le bailleur était entièrement justifiée, il convient de confirmer le jugement sur le sort des dépens de première instance.

Ce qui est jugé en cause d’appel justifie que chacune des parties conserve la charge de ses dépens d’appel et que les parties soient déboutées de leurs demandes respectives au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le rejet de la demande d’indemnisation présentée par les époux [B],

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne l’EPIC Pas de Calais Habitat à payer la somme de 1500 euros à M. [T] [B] et Mme [F] [Z] épouse [B] au titre du préjudice de jouissance subi par ces derniers ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Véronique DELLELIS