République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 28/11/2024

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N° de MINUTE : 24/867

N° RG 23/00339 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UWOU

Jugement (N° 11-22-537) rendu le 30 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Boulogne sur Mer

APPELANTS

Madame [P] [N]

née le 16 Juin 1986 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002311 du 24/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Monsieur [V] [L]

né le 10 Juillet 1982 à [Localité 8] (62)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002312 du 24/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Madame [O] [L] née [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [K] [L]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [F] [Z]

né le 05 Mars 1956 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Jean Aubron, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer

DÉBATS à l’audience publique du 17 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 juin 2024

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Par acte authentique du 25 octobre 2018, prenant effet au 29 octobre 2018, M. [F] [Z] a donné à bail à M. [V] [L] et Mme [P] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennent un loyer mensuel initial de 750 euros.

Dans le même acte, M. [U] [L], Mme [O] [L] et M. [K] [L] se sont portés cautions solidaires des locataires.

Les locataires ont quitté les lieux le 11 octobre 2021 ; un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement à cette date par huissier de justice.

Par actes du 21 septembre 2022, M. [Z] a fait assigner M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] (M. [U] [L] étant décédé) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer en vue d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 22 265,23 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges et de dégradations locatives, outre une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés devant le tribunal.

Suivant jugement en date du 30 novembre 2022, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné solidairement M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] à payer à M. [F] [Z] la somme de 5 400,99 euros au titre du solde des loyers impayés et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation des charges à la date de rupture du bail ;

— condamné solidairement M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] aux dépens et à payer à M. [F] [Z] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 janvier 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] (ci-après les consorts [N]-[L]) demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en son intégralité ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [F] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [F] [Z] à leur verser la somme de 750 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— le condamner à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [F] [Z] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, M. [F] [Z] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

. condamné solidairement les appelants à payer la somme de 495 euros au titre de l’entretien de la chaudière,

. condamné solidairement les appelants à payer la somme de 340,80 euros au titre des frais de nettoyage,

. confirmer la condamnation des appelants au paiement de la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

. condamné solidairement les appelants à payer la somme de 244,20 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2021, et statuant à nouveau, les condamner solidairement à payer la somme de 279,53 euros ; à titre subsidiaire, confirmer la décision sur ce point,

. condamné solidairement les appelants au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la remise en état des extérieurs, et statuant à nouveau, les condamner solidairement à payer la somme de 7 106 euros ; à titre subsidiaire, confirmer la décision sur ce point,

— débouté le concluant de ses demandes relatives aux autres frais de remise en état, et statuant à nouveau, condamner solidairement les appelants à payer :

—  10 700 euros au titre des travaux de peinture,

—  2 705,01 euros au titre des travaux de la cuisine et de la salle de bain du rez-de-chaussée,

—  168 euros au titre des travaux de reprise de l’électricité,

—  1 221,24 euros au titre des travaux relatifs à la réfection de la façade arrière,

En tout état de cause,

— débouter les appelants de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

— les débouter de leur demande relative aux frais irrépétibles d’appel ;

— les condamner au paiement de la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et relativement au frais d’appel ainsi qu’aux entier frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que, si les appelants sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions l’infirmation intégrale du jugement, ils ne critiquent pas celui-ci en ce qu’il les a condamnés à payer au bailleur le somme de 81,82 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie et en ce qu’il a retenu la solidarité des cautions dans les sommes dues par les locataires.

Puis, alors que le jugement a statué dans son dispositif sur une somme globale au titre du solde des loyers impayés et dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation des charges à la date de rupture du bail, le présent arrêt statuera par chef de demande.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, les consorts [N]-[L] ne contestent pas ne pas avoir réglé le loyer du mois d’octobre 2021 au prorata de leur départ le 11 octobre mais opposent ne pas avoir bénéficié de l’aide personnalisée au logement en raison de l’absence de communication par le bailleur du montant du loyer, celui-ci ayant fixé seul la date de leur départ.

M. [Z] s’oppose à cette analyse et met en avant une erreur de calcul du tribunal sur le loyer résiduel du mois d’octobre 2021.

Or, l’absence de perception alléguée de l’aide personnalisée au logement par les locataires ne peut aucunement justifier le défaut de paiement du loyer, les consorts [N]-[L] ne démontrant par ailleurs pas avoir été contraints de partir du logement à une date précise fixée par le bailleur de manière unilatérale.

Dans ces conditions, M. [Z] est fondé à solliciter la condamnation des consorts [N]-[L] à lui payer le loyer du mois d’octobre 2021 au prorata temporis.

Le montant doit être calculé comme suit comme sollicité par le bailleur : 761,93 euros (loyer revalorisé en application de la clause d’indexation)/31x11 jours auxquels il convient d’ajouter la provision sur charges de 11,74 euros et de déduire la régularisation des charges à hauteur de 2,57 euros, soit un montant de 279,53 euros.

Il s’ensuit que M. [V] [L] et Mme [P] [N], en leur qualité de locataires, et Mme [O] [L] et M. [K] [L], en leur qualité de caution, seront condamnés solidairement à payer à M. [Z] la somme de 279,53 euros au titre des impayés de loyers et charges jusqu’au 11 octobre 2021.

Sur les demandes du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Les états des lieux d’entrée du 29 octobre 2018 et de sortie du 11 octobre 2021 ont été faits contradictoirement et par constats du même huissier de justice.

Sur la remise en état du jardin

L’état des lieux d’entrée relève que le jardin présente un aspect entretenu, en partie avant comme en partie arrière, et que son état a été fixé au moyen de clichés photographiques (lesquels ne figurent pas au dossier).

L’état des lieux de sortie relève que « le jardin présente l’aspect d’un champ de pommes de terre. Mme [N] s’était engagée aux termes d’un procès-verbal de conciliation à faire procéder à la remise en état du jardin par un professionnel, ce qui n’a pas été fait. En partie avant, le gazon a été bien tondu mais les haies et la végétation n’ont pas été taillées. »

Un constat d’accord d’une conciliatrice de justice, non daté mais dont la teneur n’est pas contestée, fait en effet état de la présence d’une centaine de canards, outre des oies, sur le terrain, qui a eu pour conséquence que le terrain « est à refaire en totalité ». Mme [N] avait accepté de prendre un professionnel pour les travaux de remise en état, chose qui n’a dès lors pas été faite. Sur ce point, les échanges de courriers entre les parties révèlent que le bailleur avait donné son accord pour l’installation d’un potager dans le jardin mais que les locataires ont accueilli un élevage de canards et d’oies.

La facture de la société Delpierre Espace Vert pour un montant total de 7 106 euros pour la pose de gazon en rouleaux et la main d''uvre concerne le nettoyage du jardin devant comme derrière la maison et mentionne un arbuste à retirer. Or, l’état des lieux de sortie ne mentionnant pas de désordres sur le gazon à l’avant de la maison ou d’une problématique liée à un arbuste, c’est de manière fondée que le tribunal a limité à 5 000 euros la somme due par les locataires, au titre des dégradations dans le jardin.

Il s’ensuit que M. [V] [L] et Mme [P] [N], en leur qualité de locataires, et Mme [O] [L] et M. [K] [L], en leur qualité de caution, seront condamnés solidairement à payer à M. [Z] la somme de 5 000 euros de ce chef.

Sur la remise en état des murs et des plafonds

Comme justement relevé par le tribunal, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne met pas en évidence pas, à l’intérieur du logement, de dégradations locatives particulières, le constat de sortie relatant des pièces en bon état ou « en état d’usage ».

Dès lors, le bailleur ne justifie pas de sa demande de réparation à hauteur de 10 700 euros pour la remise en état des murs et plafonds de l’ensemble des pièces du rez-de-chaussée et de l’étage.

La demande de M. [Z] à ce titre sera rejetée.

Sur la remise en état de la cuisine et de la salle de bain

De la même façon, comme justement relevé par le tribunal, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne révèle pas de dégradations locatives dans ces deux pièces en ce que seul un état de saleté a été noté. Or, la demande d’indemnisation au titre du nettoyage du logement fait l’objet d’une demande spécifique qui sera étudiée ci-dessous.

Ainsi, le bailleur ne justifie pas de la nécessité de changer des meubles du coin cuisine et de la salle de bain selon le devis produit à hauteur de 2 705,01 euros.

La demande de M. [Z] à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur la réparation de l’électricité

Alors que M. [Z] fait valoir que les travaux d’électricité mentionnés dans le devis qu’il produit à hauteur de 168 euros sont la conséquence de la prolifération de nuisibles en raison de l’élevage de canards et d’oies dans le jardin, l’état des lieux de sortie ne fait pas état de ce désordre. Aucun élément du dossier ne permet d’établir le lien de causalité direct et certain entre la présence de cet élevage et les travaux d’électricité allégués et par ailleurs réalisés en janvier 2021 selon les déclarations de M. [Z], soit antérieurement à la fin du bail.

La demande de M. [Z] à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur l’entretien de la chaudière

Alors que les consorts [N]-[L] font valoir qu’il ne leur appartenait pas de procéder à l’entretien de la chaudière pour l’année 2021, le contrat de bail prévoit que ces derniers se sont engagés à souscrire un contrat d’entretien annuel de la chaudière, le propriétaire ayant fait procéder à la révision en octobre 2018.

Les locataires ne justifiant pas de l’entretien annuel de la chaudière pour l’année 2021 et l’état des lieux de sortie émettant un doute sur le bon fonctionnement de celle-ci qui n’était pas en état de marche, M. [V] [L] et Mme [P] [N], en leur qualité de locataires, et Mme [O] [L] et M. [K] [L], en leur qualité de caution, seront condamnés solidairement à payer à M. [Z] la somme de 495 euros de ce chef.

Sur la remise en état de la façade arrière (peinture et travaux de reprise)

L’état des lieux de sortie ne fait aucune mention de l’état de la façade arrière du logement, de sorte que le bailleur ne rapporte pas la preuve des dommages causés par les canards et les oies sur cette partie de son logement. En effet, les seules photographies produites, lesquelles ne sont par ailleurs pas celles prises par l’huissier de justice lors de son constat, sont insuffisantes à établir les projections de boue et d’excréments alléguées.

La demande de M. [Z] à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les frais de nettoyage

Comme justement relevé par le tribunal, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie révèle que l’intérieur du logement a été pris en bon état par les locataires en 2018 mais a été laissé dans un état sale. Ainsi, il a été noté que « De manière générale, et même s’il est manifeste que les locataires ont fait un effort, il faut souligner que le logement rendu est dans l’ensemble assez sale et un nettoyage approfondi des lieux sera nécessaire. J’ai relevé également une odeur nauséabonde qui régnait dans l’habitation, en particulier au rez-de-chaussée ».

En l’état de ces constations, le bailleur est fondé dans sa demande de dommages et intérêts à ce titre. La cour constate que le devis de la société de nettoyage pour une intervention de deux employés sur une journée de 8 heures s’élève à la somme de 354,80 euros, initialement retenue par le tribunal dans sa motivation. Or, dans le récapitulatif, le jugement mentionne une somme inférieure de 340,80 euros.

La cour étant tenue par les demandes des parties et le bailleur sollicitant de la cour la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné solidairement les appelants à payer la somme de 340,80 euros au titre des frais de nettoyage, M. [V] [L] et Mme [P] [N], en leur qualité de locataires, et Mme [O] [L] et M. [K] [L], en leur qualité de caution, seront condamnés solidairement à payer à M. [Z] la somme de 340,80 euros de ce chef.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Au regard de ce qui précède, les consorts [N]-[L] sont mal fondés dans leur demande de restitution du dépôt de garantie de 750 euros.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande, étant toutefois rappelé que le montant du dépôt de garantie vient en déduction des sommes précitées.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner solidairement M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] aux dépens d’appel et à payer à M. [Z] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

INFIRME le jugement SAUF s’agissant des dépens et de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] à payer à M. [F] [Z] les sommes de :

—  279,53 euros au titre des impayés de loyers et charges jusqu’au 11 octobre 2021,

—  5 000 euros au titre de la remise en état du jardin,

—  495 euros au titre de l’entretien de la chaudière ;

—  340,80 euros au titre du nettoyage de l’immeuble ;

Déboute M. [F] [Z] de ses autres demandes au titre des dégradations et réparations locatives ;

Déboute M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

Rappelle que le montant du dépôt de garantie vient en déduction des sommes précitées ;

Condamne solidairement M. [V] [L] et Mme [P] [N], Mme [O] [L] et M. [K] [L] aux dépens d’appel et à payer à M. [Z] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIÈRE