N° RG 24/03616 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZFU

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 3 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00452

Tribunal judiciaire du Havre du 12 juillet 2024

APPELANTS :

Madame [U] [M] épouse [B]

née le 18 mars 1978 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée et assistée de M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du Havre

Monsieur [O] [B]

né le 4 février 1976 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté et assisté de M^e Jacques FORESTIER, avocat au barreau du Havre

INTIMEES :

SAS IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE

RCS du Havre 851 816 884

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Christine BAUGE de la SELARL GRIFFITHS DUTEIL ASSOCIÉS, avocat au barreau de Lisieux

SELARL [I] [X]

ès qualités de mandataire judiciaire de la société IMMOBILIER DE L’ESTUAIRE

[Adresse 3]

[Localité 5]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à personne habilitée le 22 novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 6 octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme [I] CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 6 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 3 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Le 5 avril 2021, M. [O] [B] et Mme [U] [M] son épouse ont mandaté sans exclusivité l’agence immobilière Laforêt [Localité 9] [Adresse 7], exploitée par la Sas Immobilier de l’Estuaire, pour vendre leur immeuble d’habitation situé [Adresse 2].

Par compromis sous signature privée des 10 et 14 mai 2021, M. et Mme [B] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, vendu à M. [Y] [D] et Mme [P] [G] leur immeuble pour le prix net vendeur de 180 000 euros.

Un procès-verbal de carence a été dressé le 10 septembre 2021 par Me [N], notaire à [Localité 8], en charge de la réitération de la vente.

Par acte d’huissier de justice du 12 mai 2022, M. et Mme [B] ont fait assigner M. [D], Mme [G], et la Sas Immobilier de l’Estuaire devant le tribunal judiciaire du Havre.

Par exploit du 1er décembre 2022, M. et Mme [B] ont fait intervenir Me [I] [X] agissant en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sas Immobilier de l’Estuaire, placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce du Havre du 30 septembre 2022.

Ces instances ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire du 12 juillet 2024, le tribunal a :

— condamné conjointement [Y] [D] et [P] [G] à régler à [U] et [O] [B] la somme totale de 18 000 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente,

— débouté [U] et [O] [B] de leurs demandes à l’encontre de la Sas Immobilier de l’Estuaire,

— condamné in solidum [Y] [D] et [P] [G] à régler à [U] et [O] [B] la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum [Y] [D] et [P] [G] aux dépens de l’instance,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 16 octobre 2024, M. et Mme [B] ont formé un appel contre ce jugement uniquement contre la Sas Immobilier de l’Estuaire (Laforêt Immobilier) et la Selarl [I] [X] ès qualités de mandataire judiciaire de celle-ci.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025, M. [O] [B] et Mme [U] [M] son épouse demandent, en application des articles 1103, 1104, 1188, 1231-1, et 1147 du code civil, L.622-22 du code de commerce, et 515 du code de procédure civile, de :

— se voir déclarer recevables en leur appel,

— voir rejeter l’ensemble des demandes formées par la Sas Immobilier de l’Estuaire à leur encontre,

— voir infirmer le jugement rendu en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de la Sas Immobilier de l’Estuaire,

y ajouter :

— voir condamner la Sas Immobilier de l’Estuaire (Laforêt immobilier) à garantir la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [G] et M. [D] au paiement de la somme de 18 000 euros à leur bénéfice, constater et fixer la créance à ce montant,

— voir condamner la Sas Immobilier de l’Estuaire (Laforêt immobilier) au paiement de la somme de 5 000 euros à leur bénéfice, à titre de dommages et intérêts, constater et fixer la créance à ce montant,

— voir condamner la Sas Immobilier de l’Estuaire (Laforêt immobilier) au paiement de la somme de 4 000 euros à leur bénéfice au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure et de ses suites.

Ils mettent en cause la responsabilité contractuelle de leur mandataire pour ne pas les avoir informés de l’absence de versement par les acquéreurs de l’acompte de 9 000 euros tel que prévu par le compromis de vente, et ce, en violation de son devoir de conseil et de mise en garde.

Ils reprochent également à la Sas Immobilier de l’Estuaire de ne pas les avoir alertés sur les risques d’une vente au comptant sans aucune garantie de solvabilité des acquéreurs qu’elle n’a pas vérifiée alors que ces derniers avaient déclaré financer l’acquisition intégralement au moyen de leurs deniers personnels ; que, dans un arrêt du 11 décembre 2019, la Cour de cassation a rappelé les obligations renforcées de l’agent immobilier, investi d’un devoir de conseil et de mise en garde au-delà de son mandat principal de vente ou de gestion ; qu’il a également été jugé que faire signer au vendeur un compromis sans séquestre effectif ou avec un séquestre dérisoire expose la responsabilité de l’agence immobilière ; que le compromis ne contient aucune indication sur les revenus et la situation patrimoniale des acquéreurs ; qu’il appartenait à l’agent immobilier de solliciter auprès des acquéreurs des précisions sur l’origine des fonds, ce que la Sas Immobilier de l’Estuaire n’a pas fait.

Ils ajoutent que la carence des acquéreurs n’a été constatée que le 10 septembre 2021, ce qui les a obligés à remettre leur bien en vente.

Ils ne développent aucun moyen dans leurs écritures pour s’opposer au moyen de l’intimée tiré de l’absence de critique du jugement et à l’irrecevabilité de leurs demandes soulevée par celle-ci.

Par dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2025, la Sas Immobilier de l’Estuaire demande de voir :

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles présentées par M. et Mme [B] en cause d’appel,

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

à titre principal,

— débouter M. et Mme [B] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

à titre subsidiaire,

— constater la subsidiarité de sa responsabilité et diminuer à de plus justes proportions le montant de la créance dont se prévalent M. et Mme [B],

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [B], ainsi que Mme [G] et M. [D], au paiement de la somme de 40 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel que la Selarl Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer pour ceux la concernant conformément à l’article 699 du code précité.

Elle fait valoir qu’à la lecture de leurs conclusions déposées le 15 janvier 2025, les appelants sollicitent l’infirmation du jugement, mais ne procèdent à aucun moment à sa critique, de sorte que celui-ci doit être confirmé.

Elle expose ensuite qu’en première instance, M. et Mme [B] demandaient de voir fixer définitivement au passif de la procédure collective de la Sas Immobilier de l’Estuaire leur prétendue créance chirographaire à hauteur d’une somme de 21 000 euros ; que désormais ils sollicitent sa condamnation à garantir la condamnation prononcée contre Mme [G] et M. [D] au paiement de la somme de 18 000 euros et à payer, constater, et fixer une créance de 5 000 euros de dommages et intérêts ; qu’indépendamment du fait qu’il ne peut être fait droit à la demande qui excède le montant de la créance déclarée par M. et Mme [B], ces demandes constituent des demandes nouvelles irrecevables en cause d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile ; qu’en outre, M. et Mme [B] n’ont pas qualité pour faire des demandes en garantie au nom de Mme [G] et M. [D] en vertu de l’adage 'Nul ne plaide par procureur'.

Elle indique sur le fond que les conditions d’une action en responsabilité contractuelle à son encontre ne sont pas réunies ; qu’elle a parfaitement exécuté la mission de vente de la maison qui lui avait été confiée par M. et Mme [B] ; qu’elle ne saurait être tenue responsable de l’absence de versement de l’acompte par M. [D] et Mme [G] puisque seuls ces derniers ont manqué à leurs engagements ; que cette obligation de versement d’un acompte de 9 000 euros au plus tard le 22 mai 2021 a été insérée dans le compromis avec la précision que les vendeurs pouvaient se libérer en cas de non-versement de celui-ci.

Elle ajoute qu’elle a effectué les diligences nécessaires pour recouvrer cet acompte auprès des bénéficiaires de la promesse à plusieurs reprises et par divers moyens ; qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir avisé les vendeurs du défaut de versement de l’acompte, ces derniers en ayant parfaitement connaissance par l’absence de réception du duplicata du reçu officiel de versement ; qu’elle a rempli ses obligations en sollicitant des acquéreurs qu’ils lui transmettent les informations relatives à leur situation personnelle et financière ; que dès lors les jurisprudences invoquées par les appelants ne sont pas applicables en l’espèce ; que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de moyens et non pas de résultat s’agissant de la solvabilité de l’acquéreur ; qu’elle n’a donc pas commis de faute.

Elle avance qu’en tout état de cause, il n’existe aucun lien de causalité entre le refus fautif des acquéreurs de réitérer l’acte et leur solvabilité ; que ces derniers se sont séparés et ne voulaient plus poursuivre leur projet commun d’acquisition immobilière ; que la responsabilité de M. [D] et de Mme [G] est entière et exclusive.

Elle précise à titre subsidiaire si sa responsabilité était retenue que les appelants ne justifient pas d’un réel préjudice et encore moins qu’il puisse être chiffré à 18 000 euros ; que le juge peut moduler la clause pénale lorsqu’elle apparaît excessive en application de l’article 1231-5 du code civil ; que la clause pénale n’a pas vocation à s’appliquer dans les relations entre elle et son mandant. Elle sollicite la minoration des sommes éventuellement fixées à son passif dans le cadre de la procédure collective au titre de la créance invoquée par M. et Mme [B].

La Selarl [I] [X] ès qualités de mandataire judiciaire de la Sas Immobilier de l’Estuaire, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 22 novembre 2024 à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’absence de critique du jugement

L’article 542 du code de procédure civile prévoit que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Selon l’article 954 alinéa 5 du même code, la partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

En l’espèce, dans le dispositif tant de leurs conclusions notifiées le 15 janvier 2025 que de celles notifiées le 16 septembre 2025, les appelants demandent l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il les a déboutés de leurs prétentions dirigées contre la Sas Immobilier de l’Estuaire, et y exposent les moyens au soutien de celles-ci dans des développements titrés 'discussion’ à la page 7.

Ces conclusions déterminent l’objet du litige porté devant la cour d’appel. Le moyen contraire avancé par la Sas Immobilier de l’Estuaire sera donc rejeté.

Sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code énonce que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, devant le premier juge, M. et Mme [B] ont sollicité, à l’exception de leurs prétentions fondées sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile, la condamnation de la Sas Immobilier de L’Estuaire solidairement avec M. [D] et Mme [G] à leur régler la somme de 18 000 euros en application de la clause pénale du compromis de vente, et la fixation de leur créance à ce montant.

En cause d’appel, ils demandent, à l’exception de leurs prétentions fondées sur les articles 696 et 700 du code de procédure civile, la condamnation de la Sas Immobilier de l’Estuaire :

— à garantir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [D] et Mme [G] au paiement de la somme de 18 000 euros à leur bénéfice, et à constater et fixer la créance à ce montant,

— à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, et à constater et fixer la créance à ce montant.

Si la demande de garantie est présentée pour la première fois en cause d’appel, elle n’est pas nouvelle dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, à savoir en définitive, le versement de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 18 000 euros par la Sas Immobilier de l’Estuaire.

Elle est donc recevable.

En revanche, la demande indemnitaire de 5 000 euros, qui se distingue de celle visant le paiement de l’indemnité prévue par la clause pénale du compromis de vente, n’a pas été formée devant le premier juge. Elle n’a pas pour but d’opposer une compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. Elle ne s’analyse pas davantage comme l’accessoire, la conséquence, ou le complément nécessaire de la demande principale présentée en première instance.

Cette demande nouvelle en appel est donc irrecevable.

Sur l’irrecevabilité de la demande de garantie pour défaut de qualité à agir

L’article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code indique qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En application du principe 'nul ne plaide par procureur', l’action exercée pour le compte d’autrui est irrecevable.

En l’espèce, M. et Mme [B] recherchent la garantie de la Sas Immobilier de l’Estuaire, non pas pour qu’elle les garantisse personnellement, mais pour qu’elle garantisse leurs acquéreurs dans l’exécution de la condamnation à paiement de la somme de 18 000 euros prononcée contre eux.

Or, seuls M. [D] et Mme [G] ont qualité pour solliciter cette garantie à leur bénéfice.

M. et Mme [B] sont donc irrecevables en cette demande.

Subséquemment, le jugement ayant débouté M. et Mme [B] de leurs demandes à l’encontre de la Sas Immobilier de l’Estuaire sera infirmé.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. et Mme [B] seront condamnés solidairement aux dépens d’appel avec bénéfice de distraction au profit de l’avocate de la Sas Immobilier de l’Estuaire.

Il est équitable de les condamner également solidairement à payer à la Sas Immobilier de l’Estuaire la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés pour cette procédure d’appel. La demande présentée à ce titre par M. et Mme [B] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté [U] et [O] [B] de leurs demandes à l’encontre de la Sas Immobilier de l’Estuaire,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées par M. [O] [B] et Mme [U] [M] son épouse contre la Sas Immobilier de l’Estuaire,

Condamne solidairement M. [O] [B] et Mme [U] [M] son épouse à payer à la Sas Immobilier de l’Estuaire la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne solidairement M. [O] [B] et Mme [U] [M] son épouse aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la Selarl Gray Scolan, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,