République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 12/06/2025

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N° de MINUTE : 25/372

N° RG 23/00779 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UYIX

Jugement (N° 21/02619) rendu le 24 Janvier 2023 par le TJ hors de [Localité 4]

APPELANTE

SARL Mariage exerçant sous l’enseigne Le Repère prise en la personne de son représentant légal, et élisant domiclie depuis son établissement secondaire

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marion Loriette, avocat au barreau de Boulogne sur Mer avocat constitué assistée de M^e Fabien Storme, avocat au barreau de Paris avocat plaidant

INTIMÉE

SCI Les Embruns, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social1 [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric Brun, avocat au barreau de Boulogne sur Mer avocat constitué substitué par M^e Claire Triquet, avocat au barreau de Boulogne sur Mer

DÉBATS à l’audience publique du 26 mars 2025 tenue par Dominique Gilles magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Béatrice Capliez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Dominique Gilles, président de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Aude Bubbe, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025, après prorogation du délibéré en date du 22 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 5 mars 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2015, la SCI Les Embruns a donné à bail commercial à la SARL Comme Chez soi, un local situé à [Adresse 6], à usage de café-restaurant.

A compter du 30 janvier 2019, la SARL Comme chez soi s’est substituée la SARL Mariage dans tous ses droits et obligations découlant du contrat de bail, à l’effet d’exploiter dans les lieux un fonds de commerce de café-restaurant sous l’enseigne 'Le Repère'.

Se plaignant d’infiltrations, apparues dans le local commercial à compter du 9 septembre 2020 en provenance des appartements situés dans les étages supérieurs qui ont également pour propriétaire la SCI Les Embruns, avec notamment pour conséquences des dommages électriques ayant rendu le local commercial inexploitable, la SARL Mariage, après avoir demandé une mesure d’expertise avant tout procès et au contradictoire du bailleur, en vertu d’une assignation devant le président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer dont elle s’est désistée a, par acte d’huissier du 20 juillet 2021, fait assigner la SCI Les Embruns devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, aux fins notamment de la voir condamner, sous astreinte, à effectuer les travaux de remise en état à l’identique du local commercial et de la voir condamner à lui payer diverses indemnités.

Par ordonnance du 8 février 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande du preneur en condamnation du bailleur à remettre en état le local commercial, et a débouté le preneur de sa demande en autorisation judiciaire de consignation des loyers, allouant à celui-ci une provision de 8'000 euros à valoir sur le préjudice de jouissance.

Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer a :

— condamné la SCI Les Embruns à réaliser, dans un délai de quatre mois à compter de la décision, les travaux de réfection permettant de rendre le local commercial compatible avec l’usage pour lequel il a été loué à la SARL Mariage, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

— condamné la SARL Mariage à laisser le bailleur et toutes entreprises mandatées par ses soins accéder aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux de remise en état de la cuisine, sous réserve d’avoir été informée de la date de début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception, quinze jours à l’avance, sous astreinte de 200 euros par refus à compter de la décision, pendant un délai quatre mois ;

— condamné la SCI les Embruns à rembourser à la SARL Mariage la somme correspondant à 90 % des loyers réglés par la SARL Mariage du 6 octobre 2020 jusqu’au 19 avril 2021 ;

— débouté la SARL Mariage du surplus de ses demandes au titre du remboursement des loyers et de l’exonération des loyers ;

— débouté la SARL Mariage de l’ensemble de ses demandes au titre du préjudice de la perte d’exploitation, de la perte de chance de développer son chiffre d’affaires pendant la Coupe d’Europe et de la perte de valeur du fonds de commerce ;

— débouté la SCI Les Embruns de sa demande tendant à la restitution de la provision de 8 000 euros qui intervient en déduction des condamnations prononcées par la présente décision ;

— condamné la SCI les Embruns à payer à la SARL Mariage la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Les Embruns aux entiers dépens ;

Par déclaration d’appel reçue au greffe de la cour par voie électronique le 15 février 2023, la SARL Mariage a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a :

— condamnée à laisser le bailleur et toutes entreprises mandatées par ses soins à accéder aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux de remise en état de la cuisine, sous réserve d’avoir été informée de la date de début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception, quinze jours à l’avance, sous astreinte de 200 euros par refus à compter de la décision, pendant un délai quatre mois ;

— débouté du surplus de ses demandes au titre du remboursement des loyers et de l’exonération des loyers ;

— débouté de l’ensemble de ses demandes au titre du préjudice de la perte d’exploitation, de la perte de chance de développer son chiffre d’affaires pendant la Coupe d’Europe et de la perte de valeur du fonds de commerce ;

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 avril 2024, la SARL Mariage demande à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :

— ordonner à la SCI Les Embruns la remise en état à l’identique du local loué sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l’assignation ;

— condamner la SCI Les Embruns à lui payer la somme de 41 293 euros au titre de la restitution des loyers indûment perçus pour les mois de septembre 2020 à janvier 2023 ;

— ordonner que la SARL Mariage soit exonérée du paiement des loyers jusqu’à la date de remise en l’état à l’identique du local loué ;

— condamner la SCI Les Embruns à lui payer la somme de

1 016 573,93 euros au titre du préjudice de perte du produit d’exploitation et la somme de 46 171,54 euros par mois au même titre, jusqu’à la remise en état identique du local à intervenir ;

— condamner la SCI Les Embruns à lui payer la somme de 400 000 euros au titre du préjudice de perte de clientèle ;

— condamner la SCI Les Embruns à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Les Embruns aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir que sa demande au titre des travaux de remise en l’état à l’identique est recevable et que si elle n’a pas mentionné dans sa déclaration d’appel le chef de dispositif qui condamne la SCI Les Embruns, bailleresse, à procéder aux travaux de remise en état pour rendre le local loué compatible avec l’usage auquel il est destiné, c’est parce que ce chef de condamnation lui est bénéficiaire et qu’elle ne remet pas en cause la condamnation de la SCI Les Embruns à effectuer les travaux de remise en état mais uniquement les modalités d’exécution de ces travaux.

Elle soutient, ensuite, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, que la SCI Les Embruns a violé son obligation de délivrance et considère, au visa de l’article R. 145-35 du code de commerce, et en se fondant sur l’analyse des clauses du bail que la charge de ces travaux incombe au bailleur.

Elle fait valoir, en application du principe de réparation intégrale du préjudice et au visa de l’article 1723 du code civil, que les travaux de remise en état doivent être effectués à l’identique et que le bailleur ne peut procéder à une modification des matériaux, qu’elle considère être de moindre qualité et a fortiori être moins isolants que ceux d’origine.

Elle estime que les juges de première instance ont violé l’article 7 du code de procédure civile et ont dénaturé l’objet du litige en considérant que le rapport de la société SOCOTEC dans lequel figure le devis de la société Maniez ayant servi de fondement à l’indemnisation par l’assurance, serait contesté par la partie adverse et que ce rapport serait fondé sur un devis différent de celui produit aux débats.

Elle met en doute la réalisation de travaux de remise en état dans la mesure où les fuites persisteraient et que si des travaux ont bien été réalisés, ils ne sont pas conformes, ni sur le plan matériel, pour permettre une activité de restauration, ni sur le plan administratif, aucune déclaration de travaux n’ayant été déposée.

Pour fonder sa demande de restitution ou d’exonération de loyer pour la période de septembre 2020 à janvier 2023, et jusqu’à la remise en état à l’identique des lieux loués, elle soutient, au visa de l’article 1722 du code civil, qu’elle est victime d’une perte partielle de la chose louée qui la place dans l’impossibilité d’en jouir, alors que le bailleur doit lui garantir la jouissance des lieux et que cette impossibilité ne résulte pas d’un cas fortuit mais de la vétusté du local loué et de la faute du bailleur, qui a tardé à réagir malgré les avertissements du preneur et qui doit être analysée comme une faute dolosive.

Elle indique notamment que la fuite de l’appartement du dessus, qui a d’ailleurs entraîné une explosion du circuit électrique, l’a empêché de poursuivre normalement son activité et, qu’en tout état de cause, les désordres ne sont pas résolus. Elle estime qu’elle pouvait légitimement s’opposer à la réalisation de travaux non conformes au devis initial et qui comportaient une modification des matériaux.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de perte d’exploitation et de la perte de clientèle, elle fait valoir qu’en raison des problèmes d’humidité, d’assainissement et électriques, le restaurant a fonctionné avec difficultés à compter du 9 septembre 2020, et a même dû fermer à compter du 6 octobre suivant. Elle estime que l’inaction du bailleur a entraîné une perte de clientèle et une perte de chiffre d’affaires. Elle sollicite également des dommages et intérêts pour perte de chance de voir sa clientèle augmenter, pour les périodes de juin 2021 et décembre 2022, périodes au cours desquelles se sont déroulés deux événements footballistiques majeurs, entraînant une augmentation de clientèle importante pour les bars-restaurant qui diffusent les matchs.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 10 août 2024, la SCI Les Embruns a formé un appel incident et demande à la cour, de':

— déclarer irrecevables comme non reprises dans les chefs de jugement critiqués de la déclaration d’appel les demandes de l’appelant au titre des travaux de remise en état ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

° condamné la SARL Mariage à laisser le bailleur et toutes entreprises mandatées par ses soins à accéder aux lieux loués aux fins de réalisation des travaux de remise en état de la cuisine, sous réserve d’avoir été informé de la date de début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception, quinze jours à l’avance, sous astreinte de 200 euros par refus à compter de la décision, pendant un délai quatre mois ;

° débouté la SARL Mariage du surplus de ses demandes au titre du remboursement des loyers et de l’exonération des loyers ;

° débouté la SARL Mariage de l’ensemble de ses demandes au titre du préjudice de perte d’exploitation, de perte de chance de développer son chiffre d’affaires pendant la Coupe d’Europe et de perte de valeur du fonds de commerce ;

— déclarer recevable son appel incident ;

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a :

° condamnée à rembourser à la SARL Mariage la somme correspondant à 90 % des loyers réglés par la SARL Mariage du 6 octobre 2020 jusqu’au 19 avril 2021 ;

° déboutée de sa demande tendant à la restitution de la provision de 8 000 euros qui intervient en déduction des condamnations prononcées par la présente décision ;

° condamnée à payer à la SARL Mariage la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

° condamnée aux entiers dépens.

Et statuant à nouveau, de :

— débouter la SARL Mariage de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la SARL Mariage à lui payer la somme de 12 166,58 euros au titre du surcoût des travaux de reprise ;

— condamner la SARL Mariage à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Sur le fond, la SCI Les Embruns soutient qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance mais qu’elle s’est heurtée à l’opposition de la SARL Mariage pour la réalisation des travaux. Elle précise qu’elle a été informée d’une fuite par la SARL Mariage en octobre 2020, qu’elle a fait intervenir un plombier qu’il l’a renvoyé vers un couvreur, pensant que la fuite provenait de la toiture.

Elle explique qu’elle a ensuite été confrontée à l’indisponibilité de nombreuses entreprises, qu’un couvreur est finalement intervenu et que ces deux professionnels ont déterminé que la fuite provenait d’une canalisation bouchée en façade. Elle précise que les travaux de réparation ont été effectués en octobre 2020. Elle fait valoir qu’elle a été avertie d’une nouvelle fuite seulement à compter du 31 décembre 2020, qu’elle a immédiatement pris contact avec des professionnels qui sont intervenus dès le 4 janvier 2021 et qu’elle a pris en charge les travaux. Elle indique qu’elle a ensuite diligenté une expertise amiable auprès de sa compagnie d’assurance, laquelle a validé le devis de travaux de reprise pour un montant de 41 072,70 euros comprenant la réfection de l’électricité, des murs et plafonds de la cuisine. Elle indique que les travaux étaient prévus à partir du 21 mai pour permettre la réouverture du restaurant avant le 9 juin 2021, date de fin du confinement, que les preneurs ont été informés de la date par courriel du 18 mai 2021 mais qu’ils ont refusé l’accès des locaux aux entreprises mandatées, considérant qu’il y avait eu un changement dans la nature des travaux à réaliser.

Elle soutient, à titre principal, que la demande de la SARL Mariage est irrecevable, au visa de l’article 562 du code de procédure civile, en ce que le chef de jugement critiqué, à savoir l’obligation faite à la SCI Les Embruns de réaliser les travaux de réfection permettant de rendre le local conforme à l’usage auquel il est destiné, ne figure pas dans la déclaration d’appel. Elle précise que la SARL Mariage se contente de contester l’obligation qui lui est faite de laisser le bailleur et les entrepreneurs accéder aux locaux. Elle fait valoir que l’appelant ne peut, en tout état de cause, par des conclusions postérieures critiquer des chefs de jugement qui ne figurent pas dans la déclaration d’appel.

Elle considère, à titre subsidiaire, qu’elle n’a jamais cherché à se décharger de ses responsabilités. Elle reconnaît devoir exécuter les travaux de remise en état de la cuisine et estime que l’ensemble des démarches qu’elle a accomplies en ce sens, permet de s’en convaincre.

Elle précise que le revêtement qui existait à l’origine, à savoir les plaques isothermes, ont été posées par l’ancien locataire, que le choix du revêtement carrelage contesté par le preneur a été initialement préconisé par les entreprises en raison de la disponibilité du produit et afin de permettre une intervention rapide et que les normes agro-alimentaires propres à l’activité de restauration ainsi que les normes d’hygiène et de sécurité sont bien respectées. Elle conteste le rapport de la société Socotec, mandatée par la SARL Mariage et notamment ses conclusions qui mentionnent que les prestations envisagées par le bailleur seraient d’un niveau nettement inférieur aux dispositions actuelles et ne seraient pas adaptées à l’activité du local. Elle relève que le devis proposé par la SAS Maniez, mandatée par le preneur, ne prévoit aucunement la pose de panneaux isothermes, solution préconisée par la société Socotec, qu’il est fait mention dans les travaux prévus par le bailleur de la pose de carrelage avec utilisation de plâtre alors que cette solution a finalement été abandonnée, et conteste le fait que les prestations ne seraient pas adaptées à l’activité du local alors que le devis mentionne expressément l’utilisation de matériaux respectant les normes agro-alimentaires. Elle précise qu’elle a contesté ce rapport dès les conclusions de première instance, et que les juges du fond n’ont donc pas méconnu l’objet du litige. Elle ajoute que la solution retenue et validée par la compagnie d’assurance a finalement été la pose de revêtements PVC, ainsi que la pose de peinture et de joints adaptés à l’activité de cuisine et présentant des propriétés coupe-feu, mais que la SARL Mariage a persisté dans son refus de laisser les entreprises exécuter les travaux, estimant qu’elles devaient poser des plaques isothermes, comme à l’origine. Elle indique que les devis présentés par la SARL Mariage sont soit peu détaillés (ils ne précisent pas la pose de plaques isothermes) soit semblables à celui présenté par elle-même (pose de plaque BA 13 et de lambris PVC) et qu’au demeurant le devis présenté par elle-même étant le plus élevé, elle ne peut donc être considérée comme avoir choisi des matériaux à moindre coût.

Elle considère qu’elle n’a pas commis de faute dolosive, qu’elle a, au contraire, été diligente et n’a jamais cherché à échapper à ses obligations alors que le preneur s’est constamment opposé, par principe, aux travaux, arguant notamment que le délai de prévenance de 15 jours pour la réalisation des travaux prévus dans le jugement de première instance n’avait pas été respecté. Elle ajoute qu’elle a même proposé au preneur la réfection de la réserve, située à l’arrière de la cuisine, alors qu’elle n’y était pas contrainte par le jugement, ce qui a été refusé. Elle indique que la chose louée n’a pas été modifiée et que, après la réalisation des travaux, elle demeure conforme à l’usage auquel elle est destinée. Elle fait valoir qu’elle a entrepris depuis plusieurs années des travaux de rénovation de l’immeuble pour prévenir la vétusté et, qu’en tout état de cause, le bail prévoit expressément que le preneur ne peut exiger du bailleur des travaux de réfection rendus nécessaires par l’état de vétusté.

Sur les demandes indemnitaires, elle soutient qu’elles sont irrecevables, en application de l’article 1103 du code civil, le bail prévoyant une clause d’exonération de responsabilité du bailleur en cas de dégâts causés à l’immeuble par des fuites, infiltrations ou humidité. Elle estime que cette clause ne doit pas être réputée non écrite puisqu’il ne s’agit pas d’une clause exonérant le bailleur de son obligation de délivrance mais d’une clause limitant les recours indemnitaires.

A titre subsidiaire, elle soutient que ces demandes doivent être rejetées, le blocage résultant uniquement du refus du preneur de laisser les ouvriers accéder au local, et qu’en tout état de cause, bien que les travaux aient été réalisés au mois de mai 2023, la cuisine est fonctionnelle depuis le 18 mai 2023. Elle indique que la SARL Mariage n’ayant pas repris son activité, le local est désormais utilisé à des fins de stockage. Elle ajoute que la SARL Mariage a acquis deux autres fonds de commerce, postérieurement à l’introduction de l’instance en cours.

Concernant les chiffres avancés au titre de la perte d’exploitation et de rentabilité, elle indique que la SARL Mariage se fonde sur des projections mais surtout sur le chiffre d’affaires, alors qu’il faudrait prendre en compte selon elle l’excédent brut d’exploitation, que le preneur ne tient pas compte des périodes de faible activité ou de forte activité, qu’elle a repris un fonds déjà existant et qu’elle ne justifie pas des charges supportées par elle pendant le cours des travaux.

Elle estime qu’il n’y a pas de perte de valeur du fonds de commerce, la SARL Mariage ne démontrant pas une perte de sa clientèle. Elle soutient, concernant la perte de chance, qu’il n’est pas démontré de faute du bailleur, ni de préjudice ni encore de lien de causalité, et que si la SARL Mariage avait laissé les entreprises intervenir, les travaux auraient pu être achevés au moment des compétitions sportives qui ont eu lieu sur la Côte d’Opale.

Elle fait enfin valoir que l’indemnisation qu’elle a reçue de l’assurance pour un montant de 41 072,70 euros s’est fondée sur un devis établi au printemps 2021, que les travaux n’ont pu être exécutés qu’au mois de mai 2023 et qu’elle a donc dû supporter la hausse du coût des matériaux et des tarifs des entreprises, les sommes réellement payées par elle s’étant finalement élevées à 53 239, 28 euros. Elle estime qu’elle n’a pas à supporter cette augmentation du coût des travaux, laquelle résulte uniquement du comportement de la SARL Mariage.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 26 mars suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Concernant la demande d’irrecevabilité opposée par la SCI Les Embruns à la demande de la SARL Mariage, celle-ci y résiste au moyen que le choix des composants mis en 'uvre pour les travaux litigieux figure au nombre des modalités de mise en 'uvre de ces travaux qu’elle a visés dans sa déclaration d’appel tendant à voir ordonner à la SCI Les Embruns la remise en état à l’identique du local loué sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l’assignation.

Elle fait valoir que le choix des composants mis en 'uvre pour les travaux litigieux figure au nombre des modalités de mise en 'uvre de ces travaux, et qu’elle conteste seulement l’obligation qui lui est faite de laisser le bailleur réaliser des travaux de remise en état de la cuisine et non pas de remise en état à l’identique de la cuisine.

Elle précise que le différend ne porte que sur le fait de laisser au bailleur le choix de réaliser les travaux de remise en état selon les modalités qui lui plaisent.

Elle confirme s’être contentée de contester sa condamnation à devoir laisser le bailleur et toutes entreprises mandatées par ses soins accéder aux lieux loués aux fins de réalisation de travaux de remise en état de la cuisine, sous réserve d’avoir été informée de la date du début des travaux au moins quinze jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sur ce point, toutefois, force est de constater que la prétention litigieuse de la société Mariage, tendant à voir ordonner à la SCI Les Embruns la remise en état à l’identique du local loué sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l’assignation, remet en cause le chef de condamnation du bailleur énoncé par le jugement entrepris, à savoir':

«' condamne la SCI Les Embruns à réaliser, dans un délai de quatre mois à compter de la décision, les travaux de réfection permettant de rendre le local commercial compatible avec l’usage pour lequel il a été loué à la SARL Mariage, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois'».

Or, ce dernier chef de jugement n’est pas critiqué aux termes de la déclaration d’appel, de sorte que la cour ne peut le remettre en question, peu important que lui ait été déféré un autre chef de condamnation obligeant le preneur à laisser le bailleur réaliser les travaux de remise en état de la cuisine.

Par conséquent, l’irrecevabilité de demande en appel invoquée par la SCI Les Embruns est bien fondée.

Par voie de conséquence de cette irrecevabilité, la demande de la SARL Mariage en exonération du règlement des loyers jusqu’à la date de remise en état à l’identique à intervenir ne peut prospérer et sera rejetée.

Aucune critique n’étant adressée au chef de jugement qui, en lui-même, a fait obligation au preneur de laisser faire les travaux à la charge du bailleur, le jugement doit être confirmé de ce chef.

La société Mariage demande encore à voir condamner la SCI Les Embruns à lui payer la somme de 41 293 euros au titre de la restitution des loyers indûment perçus pour les mois de septembre 2020 à janvier 2023, sur le fondement de l’article 1722 du code civil, au moyen que le preneur n’a pu poursuivre son activité sur la période indiquée, en raison de fuites et infiltrations affectant le local commercial et provenant de l’évacuation de WC situés au-dessus, situation affectant en particulier la cuisine pour des raisons sanitaires.

Il est fait valoir que le bailleur n’a jamais démontré avoir résolu cette situation, se contentant d’affirmer que des travaux avaient été réalisés, ce dont le preneur indique avoir toujours douté. Or, est-il affirmé, l’exploitation ne peut être reprise sans électricité ni assainissement des lieux.

Le bailleur oppose d’abord à cette demande une exception contractuelle, prise de la clause du bail aux termes de laquelle le locataire a renoncé «'à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur, et tous mandataires du bailleur, et leurs assureurs'», et s’est s’engagé «'à obtenir les mêmes renonciations de ses assureurs'», dans les cas, notamment (§d) «'de dégâts des eaux causés aux locaux loués et /ou à tous les éléments mobiliers s’y trouvant par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances'».

Il soutient que cette clause se borne à limiter les recours en indemnisation du preneur à l’encontre du bailleur mais qu’elle ne constitue pas une clause exonérant le bailleur de son obligation de délivrance.

Or, en effet, cette clause, qui n’a pas pour objet de mettre à charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (3e Civ., 10 avril 2025, pourvoi n° 23-14.974).

Cependant, cette clause, si elle a pour objet de limiter les recours en indemnisation du preneur à l’encontre du bailleur, ainsi que le soutient le bailleur, n’a pour autant pas davantage pour effet d’interdire au locataire de tirer les conséquences légales de la destruction totale ou partielle de la chose louée, qui s’apprécie objectivement, sans se prononcer sur les torts éventuels du bailleur, et hors toute indemnisation du préjudice découlant de ces torts.

En effet, il est indiqué par l’article 1722 du code civil que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Il en résulte que la présente demande du locataire, uniquement fondée sur la destruction partielle de la chose louée n’est nullement irrecevable.

Par conséquent, la demande en irrecevabilité opposée par le bailleur à une telle demande est mal fondée, et le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il n’a pas retenu l’irrecevabilité.

Cependant, le jugement entrepris a rejeté au fond la demande en restitution des loyers, au motif que l’article 1722 du code civil n’autorise la SARL Mariage qu’à obtenir une réduction du loyer.

Ce motif est exact et doit être approuvé, dès lors qu’il procède des termes mêmes de ce dernier texte déjà rappelés, une fois précisé que le preneur ne demande pas en l’espèce la résiliation. Le jugement entrepris sera, par conséquent, confirmé sur ce point.

Concernant les demandes en dommages-intérêts, la SARL Mariage soutient qu’elle subit un trouble de jouissance dû à des fuites d’eau en provenance de l’appartement situé au-dessus du local commercial, soutenant que ceci est la conséquence directe du manque d’entretien de l’immeuble par le bailleur qui en a la charge, cette négligence du bailleur ayant causé la vétusté de l’immeuble entier.

Le preneur soutient en l’espèce le manquement volontaire et délibéré du bailleur à exécuter ses obligations contractuelles, au nombre desquelles figure l’obligation de permettre la jouissance paisible du locataire.

Il est affirmé que le bailleur a ignoré les alertes que lui a adressées le preneur, laissant perdurer les fuites jusqu’à ce que le local commercial devienne inutilisable, poursuivant encore par la suite son abstention pendant plusieurs mois, rien ne venant finalement démontrer que les fuites ont bien été réparées.

Au bénéfice de ces moyens, le preneur demande l’indemnisation non seulement des préjudices prévisibles à la conclusion du bail mais également de l’ensemble des préjudices découlant immédiatement et directement de l’inexécution du contrat.

Le preneur soutient qu’il ne peut lui être reproché de s’être opposé à la réalisation de travaux non conformes aux obligations du bailleur et à la modification des matériaux existant.

Le bailleur oppose également à ces demandes indemnitaires, outre la clause de non recours déjà mentionnée, les dispositions du bail aux termes desquelles': «'le locataire prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent. Il ne peut exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux quelconques, rendus nécessaires par l’état de vétusté ou par l’existence de vices cachés'».

Pour autant, il importe de rappeler que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance dont la mesure s’apprécie au regard de l’usage pour lesquels les locaux ont été loués, que cette obligation, matérielle, garantit encore la possibilité de l’exploitation prévue au contrat sur le plan administratif, et s’exerce tout au long du bail, puisque la chose louée doit être maintenue en état de servir à sa destination contractuelle.

Si, en principe, les clauses du bail peuvent limiter la responsabilité du bailleur, elles ne peuvent l’exonérer de son obligation de délivrance relativement, notamment, aux vices affectant la structure.

C’est pourquoi, la stipulation telle celle qui vient d’être rappelée et en vertu de laquelle le preneur prend les lieux en l’état où ils se trouvent à l’entrée dans les lieux, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état ou travaux rendus nécessaires par l’état de vétusté ou par l’existence de vices cachés, ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Semblablement, la clause de renonciation à recours invoquée par le bailleur et déjà indiquée, ne peut davantage l’exonérer de son obligation de délivrance.

Par conséquent, le bailleur est, en l’espèce, mal fondé de se prévaloir des clauses du bail pour s’opposer au moyen pris de la vétusté de l’immeuble, causée par le manquement à ses obligations contractuelles.

Toutefois, à l’appui de ses demandes, le preneur se prévaut notamment des pièces suivantes':

— un échange de SMS daté du 9 septembre 2020, qui mentionne, par le preneur, des fuites dans la cuisine en provenance soit d’un appartement au-dessus – étant mentionnée une odeur d’excréments- soit de la toiture, celle-ci étant une toiture «'refaite'» selon le bailleur, non contredit sur ce point par son interlocuteur';

— un procès-verbal de constat par un commissaire de justice requis par le preneur le 6 octobre 2020, document qui décrit le dégât des eaux et les conséquences du dommage électrique, sans toutefois établir de trace de fuites d’eau polluée par des excréments ;

— un échange de courriels du 7 octobre 2020,soit après que les infiltrations ont causé la mise hors service de l’installation électrique';

— un courriel du 8 octobre 2020 relançant le bailleur pour la réalisation des travaux de réparation';

— un échange de courriels du 4 janvier 2021 au sujet du paiement du loyer et mentionnant, par le bailleur -qui invoque une facture-, que des réparations ont eu lieu le 26 octobre 2020, point contredit dans la réponse du preneur, et mentionnant encore l’intervention de plombiers le 31 décembre 2020 pour des fuites d’évacuation, après signalement par le preneur d’odeurs d’urine ;

— un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 25 janvier 2023, qui établit dans les lieux loués et sur le mur de séparation d’avec la cuisine, les traces d’un dégât des eaux, des traces de coulures et la présence des moisissures de couleur noire correspondant à une imprégnation d’humidité et qui établit par des mesures de l’humidité des murs, que ceux-ci à cette date étaient relativement humides sans pour autant être mouillés.

Toutefois, ni ces pièces ni aucun autre élément du dossier ne démontrent la réalité de l’état de vétusté allégué par le preneur.

S’il est affirmé par le preneur que des fuites en toiture eurent lieu dès 2019, les échanges déjà mentionnés indiquent que des travaux en toiture ont déjà été réalisés par le bailleur.

En outre, la faute dolosive prétendue, à savoir le manquement volontaire et délibéré du bailleur à exécuter ses obligations contractuelles, n’est pas davantage démontré.

En particulier, le délai entre le 9 septembre 2020 date à laquelle les présentes fuites ont été signalées au bailleur, et le mois d’octobre, au cours duquel des réparations sur le tuyau d’évacuation du WC de l’immeuble ont eu lieu – tel que prouvé par une facture du 26 octobre 2020-, n’est pas la preuve d’un manquement délibéré du bailleur à son obligation contractuelle d’assurer au preneur la jouissance paisible.

En définitive, en présence de certaines diligences de réparations du bailleur, tant pour ce qui concerne les évacuations des WC que pour ce qui concerne les fuites en toitures, il n’est pas établi, notamment au regard des procès-verbaux de constat d’huissier, que le bailleur a causé, par sa négligence à entretenir les locaux, un état de vétusté des locaux loués.

En outre, il doit être retenu, en conséquence de ce que le présent arrêt a déjà retenu, qu’il n’est nullement démontré en l’espèce de manquement du bailleur à ses obligations contractuelles pour n’avoir pas entrepris des travaux de remise en état à l’identique.

Plus largement, aucun manquement du bailleur à l’occasion de la réalisation des travaux finalement effectués dans les lieux n’est démontré, s’agissant en particulier de la non-conformité matérielle ou juridique alléguée.

Rien n’établit, en particulier, qu’une non-conformité de ces travaux a entravé la réouverture du restaurant.

Alors que le preneur n’est plus recevable à critiquer la définition des travaux mis à la charge du bailleur par le jugement entrepris, qui a par ailleurs exactement retenu le fait que l’absence de travaux n’est pas imputable à l’inaction du bailleur depuis le 19 avril 2021, du fait du refus par le preneur de l’exécution des travaux mis à la charge de ce bailleur, le jugement doit être également confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Mariage de l’ensemble de ses demandes au titre de la perte du préjudice d’exploitation, de la perte de chance de développer son chiffre d’affaires pendant la Coupe d’Europe de football et de la perte de valeur du fonds de commerce.

En cause d’appel, le preneur demande 1'016'573,83 euros et, pour mémoire, 46'171,54 euros par mois jusqu’à la remise en état identique du local, obligation que la cour ne saurait ordonner dès lors que cette remise en état fait l’objet d’une demande irrecevable.

Le preneur demande également 18'100 euros au titre de la perte de chance d’augmenter le chiffre d’affaires, pendant des compétitions de football, au titre des mois de juin 2021 et décembre 2022.

Toutefois, lors de ces compétitions, le restaurant n’était pas exploité du seul fait du preneur, de sorte que la demande indemnitaire de ce chef est mal fondée.

Il est encore demandé une indemnisation pour perte de chiffre d’affaires jusqu’au 11 juillet 2024, date de la finale de la Coupe d’Europe, cette demande étant mal fondée pour la même raison.

Semblablement, la perte de clientèle de 400'000 euros invoquée à titre de préjudice réparable par la SARL Mariage est sans lien de causalité établi avec un quelconque manquement du bailleur.

Le jugement entrepris sera, par conséquent confirmé, les demandes en dommages-intérêts formées par le preneur devant être rejetées.

Concernant l’appel incident, la cour estime que c’est par de justes motifs non valablement combattus et devant être adoptés que les premiers juges ont retenu que le bailleur devait rembourser 90'% du montant des loyers réglés entre le 6 octobre 2020 et le 19 avril 2021, au titre de la perte partielle temporaire de la chose louée.

Les premiers juges doivent par conséquent être également approuvés d’avoir retenu qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner le remboursement de la provision allouée par le juge de la mise en état, dès lors que le montant des condamnations lui était en tout état de cause supérieur.

Pour le surplus, le jugement entrepris ayant exactement statué, y compris sur l’article 700 du code de procédure civile, il sera confirmé.

Si, en cause d’appel, le bailleur forme une demande indemnitaire de 12'166,58 euros contre le preneur, pour compenser la hausse du coût des travaux entre la date de leur évaluation dans le cadre de la procédure d’assurance et la date à laquelle ces travaux ont pu être réalisés, il n’est cependant pas établi que la différence entre le montant alloué par l’assureur, de 53'239,28 euros, et le coût final des travaux réalisés après le prononcé du jugement entrepris, soit imputable au temps écoulé et au retard causé par le preneur, plutôt qu’à la véritable nature des travaux réalisés.

Par conséquent, l’appel incident est mal fondé, le bailleur devant voir rejeter toutes les demandes formées à ce titre.

Les parties succombant chacune partiellement en appel, elles conserveront la charge de leurs propres dépens et, en équité, il ne sera pas alloué d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de la société Mariage tendant à voir ordonner à la SCI Les Embruns la remise en état à l’identique du local loué sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l’assignation,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Rejette, par voie de conséquence, la demande de la SARL Mariage visant à voir ordonner qu’elle soit exonérée du règlement des loyers jusqu’à la date de remise en état à l’identique à intervenir,

Déboute la société Mariage de ses demandes indemnitaires,

Déboute la SCI Les Embruns des demandes formées au titre de son appel incident,

Dit que les dépens d’appel resteront à la charge de la partie qui les a exposés,

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier

Béatrice CAPLIEZ

Le président

Dominique GILLES