COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 MARS 2025

N° RG 24/03016 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQ3G

AFFAIRE :

S.C.I. LES ERABLES

C/

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Avril 2024 par le juge de l’expropriation de VERSAILLES

RG n° : 23/00012

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marie-Sophie DELAVENNE-TISSIER,

M^e Emmanuel DESPORTES,

Mme [B] [L]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. LES ERABLES

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Marie-Sophie DELAVENNE-TISSIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 502

APPELANTE

****************

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, EPFIF

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et M^e Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [B] [L] direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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L’EPFIF procède à l’expropriation de parcelles cadastrées D n° [Cadastre 8] et D n° [Cadastre 9] sises [Adresse 4] à [Localité 7] (78), d’une superficie de 5 276 m² (dont 750 m² d’entrepôt), appartenant à la SCI Les érables, et ce, aux fins de réaliser l’aménagement de la [Adresse 18]. La déclaration d’utilité publique est datée du 7 janvier 2021, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 18 février 2022.

Saisi par l’EPFIF selon mémoire parvenu au greffe le 24 février 2023, le juge de l’expropriation de Versailles a par jugement en date du 26 avril 2024 :

— fixé le montant de l’indemnité due à la SCI Les érables à 586 750 euros, sur la base de 710 euros/m², à savoir 532 500 euros au titre de l’indemnité principale et 54 250 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— condamné l’EPFIF à payer à la SCI Les érables la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 16 mai 2024, la SCI Les érables a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 16 août 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 octobre 2024 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception le 31 octobre 2024, qui sera suivi d’un autre mémoire parvenu au greffe le 20 janvier 2025, lequel a été notifié en une lettre recommandée du 22 janvier 2025 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception le 24 janvier 2025, la SCI Les érables expose :

— que la partie adverse disposait de trois outils juridiques pour acquérir le foncier, à savoir une acquisition amiable, un droit de préemption, et l’expropriation ;

— qu’elle a préféré prendre une décision de déclaration d’utilité publique, afin de ne pas régulariser un achat au juste prix, et a ainsi entamé la présente procédure d’expropriation ;

— que les parcelles litigieuses doivent être considérées comme des terrains à bâtir, étant constructibles et desservies par des réseaux ;

— qu’elle produit une étude reprenant les diverses offres d’acquisition qui lui ont été faites, pour aboutir à une valeur très supérieure à celle offerte par la partie adverse, sauf à appliquer un abattement de 20 % pour encombrement ;

— que subsidiairement, si la Cour ne retenait pas une date postérieure au règlement de 2019 du nouveau plan local d’urbanisme, il faudrait tenir compte de la situation privilégiée du bien, la parcelle n° [Cadastre 9] pouvant être évaluée à 1 200 euros/m² pour l’entrepôt récent et à 600 euros/m² pour l’entrepôt ancien, ce qui donnerait une valeur de 630 000 euros pour ladite parcelle, et la parcelle n° [Cadastre 8], quant à elle, serait évaluée à 70 euros/m² soit 215 000 euros ;

— que le total serait de 845 000 euros ;

— que c’est à tort que le premier juge lui a reproché de ne pas avoir produit les références des ventes par elle invoquées, car il ne s’agissait pas là d’un rapport d’expertise judiciaire, et il ne tenait qu’à la juridiction de demander la production desdites références ;

— que les critiques que l’intimé adresse au jugement ne sont pas fondées.

La SCI Les érables demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de :

— fixer le montant de l’indemnité principale à 1 478 000 euros ;

— fixer celui de l’indemnité de remploi à 147 800 euros ;

— subsidiairement, fixer ces montants à respectivement 845 000 euros et 84 500 euros ;

— dire que les sommes dues produiront intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation desdits intérêts, le jugement dont appel n’ayant pas été exécuté par la partie expropriante ;

— condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFIF aux dépens qui seront recouvrés par Maître Delavenne Tissier.

En son mémoire parvenu au greffe le 18 octobre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 4 novembre 2024 dont le commissaire du gouvernement et la SCI Les érables ont accusé réception le 5 novembre 2024, qui sera suivi d’un autre mémoire déposé le 23 janvier 2025, notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 24 janvier 2025, l’EPFIF réplique :

— que si la SCI Les érables croit pouvoir réclamer des intérêts au taux légal, motif pris de ce que le jugement n’aurait pas été exécuté, cette demande est irrecevable, d’une part parce que dans le corps des conclusions elle n’est pas évoquée, d’autre part parce qu’elle a été formée au delà du délai de trois mois imparti à l’appelant ou à l’intimé pour le faire, enfin car elle est contraire aux dispositions de l’article R 323-14 du code de l’expropriation ;

— que s’agissant de la date de référence, elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique mais il existe des exceptions à cette règle si bien que c’est la date du 5 octobre 2017 qui doit être retenue, date à laquelle a été publié l’acte créant la ZAD sur le secteur de la [Adresse 18] ;

— que la méthode 'bilan promoteur’ est inapplicable, alors que la méthode analytique n’est pas adaptée compte tenu de la nature des parcelles et de leur caractère inconstructible ;

— qu’il y a lieu d’utiliser la méthode d’évaluation 'terrain intégré’ ;

— qu’il verse aux débats deux termes de comparaison qui aboutissent à une valeur, s’agissant de l’entrepôt (597 euros/m²), proche de celle qui avait été proposée par le commissaire du gouvernement lors des débats de première instance ; qu’après application d’un abattement de 30 % eu égard au mauvais état dudit entrepôt, cela aboutit à une valeur de 313 813,50 euros arrondie à 330 000 euros ;

— que de son côté, la partie expropriée ne produit pas des termes de comparaison référencés, mais de simples propositions d’achat qui ne sauraient être retenues.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour de :

— déclarer irrecevable la demande de la SCI Les érables au titre des intérêts légaux ;

— infirmer le jugement ;

— fixer le montant de l’indemnité principale à 330 000 euros et celui de l’indemnité de remploi à 34 000 euros ;

— condamner la SCI Les érables au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS

Devant la Cour ne peut être en débat que l’évaluation du bien et non pas la régularité ou l’opportunité de la déclaration d’utilité publique et de l’ordonnance d’expropriation.

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En vertu de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 18 février 2022).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 26 avril 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 5 octobre 2017, comme l’a expliqué à juste titre le juge de l’expropriation. En effet il s’agit de celle à laquelle a été publié l’extrait du registre des délibérations du conseil communautaire datées du 28 septembre 2017 ayant décidé de la création d’une zone d’aménagement différé sur le périmètre de la zone d’aménagement concerté des Fontaines à [Localité 7]. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Celui-ci se trouve sur la commune de [Localité 7], dans le Nord-Ouest des Yvelines, à 8 km de [Localité 12] et à 37 km de [Localité 17]. La parcelle cadastrée D n° [Cadastre 8] a une superficie de 3 068 m² et la parcelle cadastrée D n° [Cadastre 9] de 2 208 m² ; en outre la surface utile des entrepôts est de 750 m².

Seul est pris en considération l’usage effectif de l’immeuble à la date de référence. A celle-ci (5 octobre 2017) le bien était situé en zone AU du plan local d’urbanisme.

Selon l’article R 151-20 du code de l’urbanisme :

Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone et que des orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d’aménagement et d’équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme comportant notamment les orientations d’aménagement et de programmation de la zone

Un bien sis sur une zone AU peut donc être constructible.

Mais en vertu des dispositions de l 'article L 322-3 du code de l’expropriation, pour être qualifié de « à bâtir », le terrain doit :

1° être constructible au regard des documents administratifs, généralement le PLU ;

2° être desservi par :

— une voie d’accès ;

— un réseau électrique, d’eau potable et un réseau d’assainissement ;

ces réseaux de fluides doivent être :

— situés à proximité immédiate du terrain ;

— des dimension adaptées, cette conditions s’appréciant par rapport à l’ensemble de la zone aménagée.

Il n’est nullement démontré par l’appelante que tel serait le cas en l’espèce. Il sera rappelé que cette question s’apprécie par rapport à l’ensemble de la zone en question et qu’il n’est nullement établi que l’importance des réseaux actuels suffit, si bien que la qualification de terrain à bâtir doit être refusée au bien en litige.

La méthode analytique consiste à déterminer une valeur unitaire propre à chacune des différentes parties d’un bien, selon leur surface et en fonction de leur spécificité, tandis que la méthode globale consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage. Le principe d’une valorisation distincte de divers éléments présente un caractère artificiel, dans la mesure où il n’est pas ici question de vendre séparément d’une part un terrain vague d’autre part des entrepôts, mais bien un ensemble. Il échet en conséquence d’utiliser la méthode 'terrain intégré', laquelle consiste à déterminer la valeur d’un ensemble immobilier par comparaison avec d’autres biens ayant des caractéristiques approchantes et dont seules les surfaces de construction sont retenues. En effet, en l’espèce la valorisation résiduelle des portions de terrains situées au fond de l’unité foncière et non bâties est impossible.

La Cour adopte les motifs du premier juge en ce qu’il a rappelé que des éléments de comparaison, produits par la SCI Les érables, sans communication des références de publication au service de publicité foncière, ne sauraient être retenus, puisque toutes les parties ne pouvaient accéder aux actes de vente. De même, de simples offres d’acquisition ne sauraient être prises en compte, si elles n’ont été suivies d’une vente ferme.

La partie expropriante a versé aux débats deux références de mutation :

— celle de la parcelle sise [Adresse 1] à [Localité 10] (564,97 euros/m²), vente survenue le 3 juin 2021 ;

— celle de quatre parcelles sises [Adresse 16] à [Localité 13] (630,51 euros/m²), vente survenue le 10 janvier 2020.

Le commissaire du gouvernement avait versé aux débats en première instance 6 termes de comparaison, dont il n’y a pas lieu d’écarter ceux qui sont les plus anciens car ils remontent tous à l’année 2021 :

— une cession de 2021 (bien sis à [Localité 10], [Adresse 1], vendu 476 euros/m²) ;

— une cession de 2021 (bien sis à [Localité 10], [Adresse 2], vendu 830 euros/m²) ;

— une cession de 2021 (bien sis à [Localité 7], [Adresse 11], vendu 770 euros/m²) ;

— une cession de 2021 (bien sis à [Localité 10], [Adresse 1], vendu 840 euros/m²) ;

— une cession de 2021 (bien sis à [Localité 12], [Adresse 15], vendu 567 euros/m²) ;

— une cession de 2021 (bien sis à [Localité 12], [Adresse 14], vendu 587 euros/m²).

La moyenne des termes de comparaison ci-dessus retenus est de 658 euros/m², et l’appelante ne démontre nullement que son bien se trouve dans une situation privilégiée.

L’EPFIF sollicite l’application d’un abattement de 30 % eu égard au fait que les entrepôts sont en mauvais état. Il s’agit de deux bâtiments juxtaposés, l’un construit sur muret parpaings, bardage simple peau sur ossature métallique probable, l’autre, plus récent, construit sur ossature métallique et bardage double peau sous couverture bac-acier. Les photographies versées aux débats par la SCI Les érables montrent qu’ils sont en bon état d’entretien. Il n’y a donc pas lieu de pratiquer un abattement.

Dans ces conditions, l’indemnité principale revenant à la SCI Les érables sera évaluée à 658 euros/m² x 750 m² soit 493 500 euros, par infirmation du jugement.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 47 850 euros

soit 50 350 euros.

S’agissant des intérêts au taux légal capitalisés réclamés par la SCI Les érables, il résulte de l’article R 311-26 du code de l’expropriation que :

A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

(…)

Il en résulte que dans son premier mémoire l’appelant devait mentionner l’intégralité de ses demandes. Celle susvisée ne figurait pas dans le premier mémoire déposé le 16 août 2024 ; elle est donc irrecevable.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à l’EPFIF.

La SCI Les érables, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 26 avril 2024 en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité de dépossession due à la SCI Les érables ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 493 500 euros le montant de l’indemnité principale et à 50 350 euros celui de l’indemnité de remploi dues à la SCI Les érables ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— DÉCLARE irrecevable la demande de la SCI Les érables en paiement d’intérêts au taux légal capitalisés ;

— REJETTE la demande de l’EPFIF en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI Les érables aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT