République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 29/10/2025

****

MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 21/05285 – N° Portalis DBVT-V-B7F-T4TD

Jugement (N° 19/03930)

rendu le 07 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [U] [B]

né le 21 décembre 1987 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Juliette Cousin, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Maître [E] [H]

Notaire,

exerçant [Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SCI Tribois

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sylvie de Saintignon-Kubatko, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 septembre 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2025 après prorogation du délibéré en date du 19 décembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 29 août 2024

****

Le 10 février 2017, M. [U] [B] a émis une proposition d’achat portant sur les lots numéros 23 et 29 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] (Nord), moyennant 9 000 euros pour le lot numéro 23 (emplacement de stationnement) et 267 000 euros pour le lot numéro 29 (local à usage d’habitation), outre les frais de négociation de l’agence immobilière Reg Nord d’un montant de 14 000 euros.

La société civile immobilière Tribois, propriétaire du bien, a accepté cette proposition le 13 février 2017.

Par acte sous seing privé établi le 8 juin 2017 en l’étude de Maître [E] [H], notaire à [Localité 8], la société Tribois et M. [B] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur l’ensemble immobilier précité, au prix de 290 000 euros incluant les frais de négociation d’un montant de 14 000 euros.

La vente a été réitérée le 31 juillet 2017 par acte authentique reçu par Maître [H].

Par actes des 29 mars et 16 mai 2019, M. [B] a assigné la société Tribois et Maître [H] en nullité de la vente et en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l’assignation ;

— rejeté la totalité des demandes principales et reconventionnelles ;

— ordonné d’office la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de M. [B] ;

— condamné le même à payer à chacun des défendeurs la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre des frais irrépétibles ;

— condamné M. [B] aux dépens.

Par déclaration du 13 octobre 2021, M. [B] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 25 avril 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de la société Tribois formée dans ses conclusions du 3 novembre 2022 tendant à obtenir la condamnation de Maître [H] à la relever indemne de toutes condamnations dommageables qui pourraient être mises à sa charge.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 25 avril 2024, M. [B] demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la totalité de ses demandes ;

— ordonné d’office la publication du jugement au service de la publicité foncière à ses frais ;

— alloué une indemnité de procédure à chacun des défendeurs ;

— mis les dépens à sa charge ;

et, statuant à nouveau, de :

— prononcer la nullité de la vente reçue par Maître [H] le 31 juillet 2017 ;

— condamner la société Tribois à lui restituer le prix de vente de l’immeuble ;

— dire que Maître [H] a manqué à son devoir de conseil et d’information et ainsi engagé sa responsabilité à l’égard de l’acquéreur ;

dans l’hypothèse où la nullité de la vente serait prononcée :

— condamner solidairement la société Tribois et Maître [H], ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer les sommes suivantes :

* 137 534,47 euros au titre du préjudice matériel subi,

* 30 000 euros au titre du préjudice moral subi,

dans l’hypothèse où la nullité de la vente ne serait pas prononcée :

— condamner Maître [H] à lui payer les sommes suivantes :

* 50 000 euros au titre du préjudice subi à raison de la valeur de l’immeuble,

* 137 534,47 euros au titre du préjudice matériel subi,

* 30 000 euros au titre du préjudice moral subi,

— condamner solidairement la société Tribois et Maître [H], ou l’un à défaut de l’autre, à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— condamner chacun des intimés à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner chacun d’eux, ou l’un à défaut de l’autre, aux entiers dépens ;

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes.

Par conclusions remises le 5 août 2024, la société Tribois demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes tendant à voir condamner M. [B] à lui payer des dommages et intérêts et une indemnité de procédure et, statuant à nouveau, de :

— condamner M. [B] à lui payer les sommes suivantes :

*2 000 euros pour procédure abusive,

*5 000 euros pour préjudice moral,

*6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [B] et Maître [H] de leurs demandes formées à son encontre.

Par conclusions remises le 5 août 2024, Maître [H] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner M. [B] aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

à titre subsidiaire, de :

— condamner la société Tribois à le relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit de M. [B] ;

— condamner la même aux dépens d’appel et à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’observer que le chef de jugement ayant rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l’assignation n’est pas critiqué, de sorte qu’il est devenu irrévocable.

Sur l’objet de la vente

Pour les besoins de la discussion, il apparaît nécessaire de préciser l’objet de la vente conclue le 31 juillet 2017.

A cet égard, l’acte authentique de vente désigne comme suit le lot numéro 29, seul en litige :

'Un local à usage d’habitation situé au premier étage et en comble du bâtiment A comprenant en outre l’escalier d’accès au comble et l’entrée donnant sur le palier commun du premier étage.'

Si cette description évoque à juste titre un local à usage d’habitation, elle ne rend toutefois pas compte de sa division en quatre cellules d’habitation distinctes.

Une telle division transparaît pourtant à la lecture de l’annonce diffusée par l’Agence de [Localité 8] à la demande de la société Tribois peu avant la vente. S’y trouve en effet évoqué un 'appartement aménagé en quatre espaces distincts disposant chacun de toutes commodités'. Si l’annonce diffusée par l’agence Reg Nord n’est pas produite, il est toutefois permis de penser qu’elle était rédigée en termes similaires, ainsi qu’il s’infère d’une attestation établie le 7 décembre 2019 par son gérant, qui indique que 'le lot 29 […], vendu par la SCI Tribois à Monsieur [U] [B], comportait, lors de la transaction, quatre cellules d’habitation distinctes, louées séparément, présentant pour chacune d’elles un séjour, une kitchenette équipée, une salle de bains'.

Fait du reste écho à cette présentation, au demeurant exclusive d’une colocation du lot en son entier, l’offre de crédit immobilier acceptée par M. [B], laquelle précise que l’opération financée a pour objet l''achat d’un immeuble d’une surface habitable de 110 m² comprenant 4 logements […] '.

Les développements qui suivent tiennent compte de cette configuration particulière du lot litigieux, dont il y a lieu de considérer qu’elle est entrée dans le champ contractuel.

Sur la nullité de la vente

M. [B] invoque la nullité de la vente, soutenant à cette fin l’existence d’un dol, subsidiairement d’une erreur.

' Sur l’existence d’un dol

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Il résulte enfin de l’article 1137 du même code que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges, et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il s’ensuit que le dol suppose la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante du consentement de l’autre partie, la preuve de la malice du vendeur incombant à l’acquéreur.

En l’espèce, M. [B] reproche en premier lieu à la société Tribois de lui avoir dissimulé que la configuration particulière du lot numéro 29, à savoir sa division en cellules d’habitation distinctes, contrevenait au règlement de copropriété.

L’article 19 de ce règlement établi le 29 novembre 2001 -devenu l’article 17 dans sa version modifiée du 16 janvier 2017- stipule effectivement que 'la transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes différentes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier, sont autorisées'. (souligné par la cour)

Pour autant, M. [B] ne saurait soutenir la dissimulation de cette stipulation particulière dès lors qu’il résulte de l’acte authentique de vente (p. 9) que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que tous leurs modificatifs éventuels publiés ont été communiqués à l’acquéreur, celui-ci ayant reconnu avoir reçu notification de ces pièces le 9 juin 2017 par lettre recommandée électronique avec accusé de réception.

Ayant reçu notification du règlement de copropriété, M. [B] est réputé en avoir pris connaissance. Aussi a-t-il pu se convaincre par lui-même, à la simple lecture de ce document, que la configuration particulière du lot numéro 29 contrevenait à l’interdiction précitée. Cette circonstance n’a pu lui échapper dès lors qu’il avait procédé à la visite des lieux et que les cellules d’habitation distinctes appartenaient au même lot.

De même avait-il nécessairement conscience qu’au regard de la configuration des lieux, l’article 21 -devenu l’article 16.3- du règlement de copropriété, qui stipule que les copropriétaires 'pourront également subdiviser leurs lots à condition que chaque nouveau lot ainsi créé ait accès aux parties communes par une porte semblable à celle existante', lui interdisait de procéder à la subdivision du lot numéro 29, faute pour les cellules d’habitation de disposer chacune d’un accès direct aux parties communes.

M. [B] ayant nécessairement reçu ces informations dès avant la vente conclue le 31 juillet 2017, il ne saurait arguer de leur dissimulation par la société Tribois.

C’est également en vain qu’il reproche au vendeur de ne pas l’avoir informé d’un prétendu manquement aux règles d’urbanisme.

Au soutien de ce manquement, il produit un extrait des dispositions applicables aux zones U.A.b. et U.A.b.z., dont relève le bien litigieux. Il fait valoir que les règles édictées par le plan local d’urbanisme n’ont pas été respectées par la société Tribois lors de la division du lot en cellules d’habitation distinctes et que cette inobservation lui a été dissimulée lors de la vente.

Il apparaît toutefois que l’extrait du plan local d’urbanisme versé au débat est en date du 21 février 2014. Or il ressort des pièces produites par la société Tribois que les cellules d’habitation litigieuses ont été données à bail dès 2007, de sorte que les travaux de transformation du lot, nécessairement antérieurs, n’étaient pas soumis aux règles d’urbanisme dont se prévaut M. [B] dans ses écritures, celui-ci n’établissant pas que des règles identiques étaient d’ores et déjà applicables à l’époque de la transformation du lot.

Faute d’établir l’inobservation des règles d’urbanisme par le vendeur, M. [B] ne saurait lui reprocher une réticence dolosive de ce chef.

C’est tout aussi vainement qu’il se prévaut d’un prétendu défaut de déclaration préalable à l’administration fiscale. En effet, outre qu’il ressort des pièces produites que celle-ci a été informée des revenus fonciers tirés des cellules d’habitation litigieuses, partant de leur mise en location, l’éventuelle omission reprochée à la société Tribois n’était pas de nature à déterminer le consentement de M. [B], dès lors qu’il lui était loisible de régulariser la situation aussitôt devenu propriétaire du bien et ainsi personnellement bailleur des logements, sans autre formalité qu’une simple déclaration valant pour l’avenir.

Il résulte de tout ce qui précède que l’existence d’un dol n’est pas caractérisée.

' Sur l’existence d’une erreur

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Selon l’article 1133 du même code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie. L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, M. [B] soutient qu’à supposer l’absence de dissimulation de la société Tribois, il aurait à tout le moins été victime d’une erreur portant sur les qualités essentielles de la chose vendue.

Toutefois, ainsi qu’il a été dit, il ne pouvait ignorer la contravention aux dispositions du règlement de copropriété, de sorte qu’il ne saurait soutenir la commission d’une erreur de ce chef.

De même, aucune erreur ne saurait procéder de l’inobservation des règles d’urbanisme, dès lors qu’il n’est pas démontré que les travaux d’aménagement litigieux aient été soumis à celles dont la méconnaissance est invoquée.

Enfin, pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés au sujet du dol, le prétendu défaut de déclaration à l’administration fiscale ne saurait emporter la commission d’une erreur au sens des textes précités.

Il résulte de tout ce qui précède que l’existence d’une erreur n’est pas caractérisée.

***

Faute d’établir l’existence de l’un des vices du consentement qu’il invoque, M. [B] ne peut qu’être débouté de sa demande de nullité de la vente et de celles subséquentes en restitution du prix et en indemnisation, le jugement entrepris étant confirmé de ces chefs.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile du notaire, qui relève de ce texte, procède soit de sa fonction d’authentification, soit de sa mission d’information et de conseil.

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil dès qu’il rédige un acte, qu’il soit sous seing privé ou authentique. Ainsi lui appartient-il d’éclairer les parties sur l’efficacité des actes auxquels il prête son concours. S’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique de l’opération à laquelle son acte contribue, il lui appartient néanmoins de mettre en garde sur les obstacles juridiques susceptibles de contrarier le bon déroulement de l’opération, au regard notamment de la réglementation applicable aux parties, dont il doit rechercher la volonté afin que leur convention produise les effets escomptés. Son conseil doit être spontané et intervenir même si le contrat est déjà parfait.

Un notaire qui a manqué à son devoir d’information et de conseil ne peut être condamné à réparer le préjudice procédant d’une perte de chance de ne pas contracter que s’il est établi que, plus amplement informée, la partie concernée aurait renoncé à l’acte. Il sera incidemment rappelé que la réparation du préjudice procédant d’une perte de chance, qui doit être en lien causal avec la faute commise, n’est jamais intégrale dans la mesure où il doit être tenu compte de l’aléa qui affecte la réalisation de la chance perdue.

En l’espèce, M. [B] reproche à Maître [H] de ne pas l’avoir informé et conseillé au regard de son projet d’investissement locatif portant sur les quatre cellules d’habitation créées au sein du lot litigieux.

Il ressort des éléments du dossier que Maître [H] ne pouvait ignorer l’existence de ces cellules d’habitation. En effet, il est intervenu en tant que rédacteur de la promesse synallagmatique ayant précédé l’acte authentique de vente. Or cette promesse comporte en annexes plusieurs plans de niveau, au bas desquels figure la mention '[Adresse 9]'. Il n’est pas sérieusement contestable, au regard des autres croquis figurant en annexes, qu’ils représentent les lots numéros 28 et 29 issus de la division du lot numéro 18, dont la société Tribois était jusqu’alors seule propriétaire. S’y trouvent matérialisées quatre cellules d’habitation correspondant manifestement à la configuration particulière du lot numéro 29. En tant que rédacteur de la promesse synallagmatique, Maître [H] a nécessairement pris connaissance de ses annexes et donc des plans précédemment évoqués. Il importe peu, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, que ces plans figurent entre deux diagnostics, sans être associés à l’un d’eux. Ces plans, qui comportent les mentions 'T1' et 'T2' sur chacun des niveaux représentés, ne pouvaient qu’attirer l’attention d’un notaire normalement diligent et lui faire prendre conscience que la description du lot figurant dans la promesse synallagmatique -mention reproduite telle quelle dans l’acte authentique- ne rendait pas compte de la division matérielle du lot numéro 29, laquelle ne s’était accompagnée d’aucune création de lots supplémentaires.

Fort de ces constatations, Maître [H] pouvait aisément concevoir le projet d’investissement locatif de l’acquéreur, d’autant plus sûrement que l’exposé préliminaire du modificatif de l’état descriptif de division qu’il avait reçu le 31 mai 2017 évoquait le souhait de la société Tribois de diviser son lot 'conformément à l’occupation locative actuelle suite à l’aménagement de son lot'. Il se devait dès lors de vérifier qu’un tel projet n’était pas contraire aux stipulations du règlement de copropriété, ce afin de pouvoir informer son client des obstacles juridiques susceptibles d’en contrarier le bon déroulement.

Au regard des termes précédemment rappelés du règlement de copropriété, une telle information s’imposait. Faute de l’avoir délivrée, Maître [H] a commis une faute, laquelle a fait perdre une chance à M. [B] de renoncer à la vente et ainsi de ne pas subir le préjudice consécutif à celle-ci.

Le degré de chance perdue s’avère toutefois limité dès lors que M. [B] a décidé de persévérer dans son projet d’acquisition du lot litigieux alors même qu’il avait pris connaissance de la contravention au règlement de copropriété, ainsi qu’indiqué précédemment, outre qu’il a ensuite donné à bail les cellules d’habitation en dépit de l’interdiction conventionnelle.

Aussi y a-t-il lieu de considérer que l’information du notaire, quoique revêtue d’une autorité particulière, ne l’aurait que faiblement dissuadé de renoncer à la vente, de sorte que le degré de chance perdue doit être fixé à 30 %.

M. [B] soutient avoir subi un préjudice tenant à la moins-value de l’immeuble causée par la méconnaissance du règlement de copropriété. Il ressort des attestations de valeur produites que le lot litigieux peut être estimé à 240 000 euros. Celui ayant été acquis 267 000 euros, il en résulte un préjudice de 27 000 euros.

Il soutient encore avoir subi un préjudice matériel tenant aux frais exposés en raison de l’acquisition du lot (frais de notaire, coût de l’emprunt, charges de copropriété, assurances, travaux divers, factures d’énergie, impôts fonciers). Il ressort des pièces produites que ceux-ci sont justifiés à hauteur de 79 668,47 euros, étant relevé que le préjudice tenant au défaut de promotion des cellules d’habitation apparaît hypothétique et ne saurait donc être retenu.

Il soutient enfin avoir subi un préjudice moral procédant d’une surcharge de travail pour assumer les frais consécutifs à l’impossibilité de donner à bail le lot litigieux. Il n’est toutefois pas justifié de cette surcharge de travail, outre qu’il résulte des pièces produites que les cellules d’habitation ont en réalité été louées après l’acquisition du bien. Il s’ensuit que le préjudice invoqué n’est pas démontré.

Au regard du degré de chance perdue, il sera donc alloué à M. [B], par infirmation du jugement entrepris, la somme de(27 000 + 79 668,47) x 30 % = 32 000 euros au titre de la perte de chance.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Tribois au titre du préjudice moral

La société Tribois invoque la nécessité de subsister pour les seuls besoins de la procédure, ce qui aurait généré un lourd préjudice financier. Outre que ce dernier est sans rapport avec le préjudice moral allégué, il n’est pas démontré qu’un projet de dissolution de la société civile immobilière aurait été contrarié par la procédure engagée. Il s’ensuit que l’intéressée doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’établir que l’action engagée par M. [B] aurait dégénéré en abus, la seule appréciation inexacte de ses droits étant à cet égard insuffisante, de sorte qu’il y a lieu de débouter la société Tribois de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur la demande de garantie

Maître [H] sollicite la condamnation de la société Tribois à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit de M. [B].

Il ressort toutefois de ses écritures qu’une telle demande ne vaut qu’en cas d’annulation de la vente ou d’indemnisation de M. [B] au titre du préjudice moral. Aucune de ces prétentions n’ayant été accueillie, la demande de garantie sera nécessairement rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie d’infirmer le jugement entrepris de ces chefs et de condamner Maître [H] aux dépens de première instance et d’appel. Il sera également condamné à payer à M. [B] la somme de 5 000 euros au titre de l’aricle 700 du code de procédure civile, les autres demandes formées au même titre étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de nullité de la vente et de dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Maître [E] [H] à payer à M. [U] [B] la somme 32 000 euros au titre de la perte de chance ;

Le déboute de sa demande de garantie formée contre la société Tribois ;

Le condamne aux dépens de première instance et d’appel ;

Le condamne à payer à M. [U] [B] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au même titre.

Le greffier

Pour le président empêché