République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/09/2025

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N° de MINUTE : 25/592

N° RG 23/03573 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VBIF

Jugement (N° 22-000071) rendu le 04 Juillet 2023 par le Tribunal de proximité de Saint Omer

APPELANTE

Madame [U] [O]

née le 22 Janvier 1983 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Guy Foutry, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [G] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [W] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline Losfeld-Pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 01 juillet 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 juin 2025

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Par acte sous seing privé du 27 janvier 2015, M. [G] [B] et Mme [W] [D] épouse [B] ont donné à bail à Mme [U] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 662 euros et 60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. et Mme [B] ont, par acte en date du 17 novembre 2021, fait signifier à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 1 994,92 euros.

Par acte signifié le 20 janvier 2022, M. et Mme [B] ont fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en vue d’obtenir le constat ou à défaut le prononcé de la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de la somme de 2 854,23 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges, d’une indemnité d’occupation mensuelle de 796,32 euros à compter du mois de février 2022 et jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 21 janvier 2022.

Suivant jugement en date du 4 juillet 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 janvier 2015 entre M. et Mme [B] et Mme [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 janvier 2022 ;

Ordonné en conséquence à Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. et Mme [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné Mme [O] à verser à M. et Mme [B] la somme de 11 822,52 euros (décompte arrêté au 1er février 2023, loyer de février inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 994,92 euros à compter du 17 novembre 2021 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamné Mme [O] à verser à M. et Mme [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamné M. et Mme [B] à verser à Mme [O] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Débouté les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

Débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Mme [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 28 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [B] ont constitué avocat le 16 août 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, Mme [O] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 4 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix ;

Déclarer recevable mais mal fondé l’appel incident interjeté par M. et Mme [B] ;

Infirmer le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix ;

Ordonner de plein droit la suspension des effets de la clause résolutoire pour une durée de deux années à compter du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, en constatant cependant que Mme [O] y renonce dans la mesure où elle a rendu les clés de son logement le 11 novembre 2024 et habite le nouveau logement qui lui a été donné à bail par la société Vilogia depuis le 1er octobre 2024 ;

Débouter M. et Mme [B] de leur demande de condamnation dirigée à l’encontre de Mme [O] tendant à obtenir le paiement par cette dernière de la somme de 6 518,89 euros arrêtée au 3 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021 et dans le dernier état de leurs écritures à la date du 15 mai 2025, puisque la locataire, Mme [O] a restitué le logement en rendant les clés le 11 novembre 2024 ;

Déclarer que la dette locative est inexistante et a été apurée par le dépôt de garantie versé à la signature du bail à hauteur de la somme de 662 euros, et ce dans la mesure où au 22 octobre 2024 la dette locative s’élevait à la somme de 289,89 euros en sorte qu’au 11 novembre 2024, majorée du loyer couru jusqu’à cette date, par compensation avec le dépôt de garantie versé, la dette locative est éteinte ;

Condamner M. et Mme [B] à payer à Mme [O] à raison du trouble de jouissance subi la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la période comprise entre le mois de mars 2021 et le mois de septembre 2023 ;

Dire que les éventuelles condamnations réciproques des parties se compenseront à due concurrence en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil,

Dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles de procédure et dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

Déclarer irrecevable la demande de réduction de loyer présentée pour la première fois en cause d’appel ;

Confirmer le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix des chefs suivants :

'Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 janvier 2022 ;

'Ordonne en conséquence à Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

'Dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés ; M. et Mme [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

'Condamne Mme [O] aux dépens ;

'Rejette la demande de délais de paiement de Mme [O] compte tenu du montant de la dette et de l’absence de justificatifs fournis ;

Outre le chef suivant, sauf à condamner Mme [O] à une indemnité d’occupation à compter du 18 janvier 2022 :

'Condamne Mme [O] à verser à M. et Mme [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter de mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Outre le chef suivant, sauf à en actualiser le montant :

*Condamne Mme [O] à verser à M. et Mme [B] la somme de 11 822,52 euros (décompte arrêté 1er février 2023, incluant loyer février inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 994,92 euros à compter du 17 novembre 2021 et à compter du jugement pour le surplus ;

Infirmer partiellement le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en ce qu’il a :

Condamné M. et Mme [B] à verser à Mme [O] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Débouté M. et Mme [B] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau de ces chefs de :

Constater la reprise des lieux au 15 mai 2025 ;

Actualiser la condamnation au titre de l’arriéré locatif et condamner Mme [O] à régler à M. et Mme [B], la somme de 6 518,89 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés provisoirement arrêtés au 3 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021 ;

Condamner Mme [O] à payer à M. et Mme [B] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyer et charges à compter du jour de la résiliation du bail soit du 18 janvier 2022 et jusqu’au jour de son expulsion effective soit le 15 mai 2025, date de la reprise des lieux ;

Débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait réformer la décision de première instance en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail de Mme [O] ou de tout occupant de son chef ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire une somme était octroyée à la locataire en réparation du préjudice de jouissance, ordonner la compensation de cette somme avec les sommes dues par la locataire au bailleur ;

Condamner Mme [O] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel, ainsi qu’en tous les dépens d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de constater que Mme [O] ne maintient dans le dispositif de ses dernières conclusions ni la demande de réduction du loyer ni la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, cette dernière demande étant devenue sans objet, puisqu’il est constant qu’elle a depuis définitivement quitté le logement.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, au visa de l’article L.714-1 du Code de la consommation, la commission de surendettement du Nord a imposé un effacement total des dettes de Mme [O] comprenant la dette locative reprise comme s’élevant à la somme de 11.822,52 €, suivant décision définitive rendue le 8 novembre 2023 ; ce montant repris par la commission est celui résultant du jugement en date du 4 juillet 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix, suivant lequel restait due par Mme [O] au titre des loyers et charges résultant de l’exécution du contrat de bail la somme de 11 822,52 euros (décompte actualisé et arrêté au 1er février 2023, loyer de février inclus) ; ce décompte actualisé à la date du 1er février 2023, loyer de février inclus, implique de ne faire partir, contrairement à ce qui est demandé par les bailleurs, l’indemnité d’occupation due par le locataire, dont le bail est résilié, au 1er mars 2023 et non à la date de constat d’acquisition de la clause résolutoire, puisque ce montant est repris dans le calcul opéré au 1er février 2023. Cette indemnité d’occupation est due jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, ainsi que l’a, à juste titre, précisé le jugement dont appel.

Mme [O] s’étant maintenue dans le logement après le jugement de première instance, M. et Mme [B] considèrent que des indemnités d’occupation leur restent dues après actualisation de leur dette, et ce malgré l’effacement suite au rétablissement personnel dont Mme [O] a été l’objet ; ils sollicitent le paiement d’un arriéré locatif de 6 518,89 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés provisoirement arrêtés au 3 avril 2025, loyer d’avril inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021;

Les parties s’opposent sur la date de fin des sommes dues, Mme [O] soutenant avoir restitué les clés du logement le 11 novembre 2024, demandant que le décompte produit par les bailleurs soit arrêté à cette date ; elle indique avoir pris à bail un nouveau logement suivant acte sous seing privé du 24 septembre 2024, à effet au 1er octobre 2024, considérant qu’elle n’ a pas les moyens de payer deux loyers, et produit à cette fin une attestation de son fils, lequel témoigne avoir remis les clés dans la boîte aux lettres de la société Foncia gestionnaire du logement, en l’absence de sa mère partie à l’étranger.

Toutefois, cette façon de procéder non contradictoire ne permet nullement de dater de manière certaine la libération des lieux, laquelle ne peut s’établir que par un constat contradictoire de remise des clés ; sans reçu de la société Foncia, la seule remise des clés dans la boîte aux lettres par le fils de Mme [O] ne fait pas la preuve suffisante de la libération effective du logement, pas plus que le fait de contracter un nouveau bail ni un changement d’adresse figurant dans les conclusions d’avocat ne font office de remise contradictoire des clés et acte de la libération définitive du logement. Mme [O] l’admet d’ailleurs de manière implicite dans ses conclusions ; dès lors, seul le constat d’huissier en date du 15 mai 2025 permet de dater de la libération effective et certaine du logement par Mme [O], et elle reste redevable d’une indemnité d’occupation du mois de mars 2023 (après effacement de la dette) jusqu’à cette date.

Le bailleur produit un décompte précis, qui fait état à la fois des sommes remboursées par la CAF directement auprès du bailleur et de l’effacement des dettes intervenu ; cependant, en lien avec l’effacement des dettes intervenu par la suite, le droit à l’allocation logement suppose que le loyer soit effectivement réglé, dès lors que les loyers correspondant aux mois concernés par le rappel n’ont pas été réglés et ont été effacés, Mme [O] ne peut venir prétendre au versement à son profit du montant de ce rappel sur son décompte, puisqu’elle connaîtrait ainsi un enrichissement sans cause, d’où le remboursement effectué à la CAF de 5 043,36 euros ; il en est également pour preuve de la régularité des décomptes produits que le décompte arrêté au 22 octobre 2024 ne faisait plus ressortir qu’un arriéré locatif de 289,89 euros ; force est de constater que Mme [O], après cette date, n’a pas continué à payer son loyer courant s’estimant libérée de tout loyer ou indemnité envers ses bailleurs, alors même qu’elle n’a pas restitué le logement (cf. ci-dessus); il conviendra ainsi d’actualiser la somme due par Mme [O] au montant réclamé et justifié par les bailleurs de 6 518,89 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés provisoirement arrêtés au 3 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

La décision de première instance sera donc confirmée, sauf à actualiser en cause d’appel le montant des sommes dues au titre de l’occupation du logement et la disposition au titre des intérêts au taux légal.

Sur la demande au titre du trouble de jouissance

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution d’une obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, ainsi que l’a parfaitement analysé le premier juge suivant motivation adoptée par la cour, la locataire, bien qu’ayant subi un dégât des eaux dès le mois d’avril 2021, n’a avisé son bailleur des désordres affectant son logement que suivant une première d’intervention par mail envoyée au gestionnaire Foncia le 10 janvier 2022 ; le logement a été déclaré indécent par la CAF le 23 février 2022 et un délai de 18 mois a été laissé au bailleur pour la remise en conformité ; le bailleur n’a pas fait preuve d’inertie et a entrepris la réalisation de travaux (rapport d’intervention dès le 7 février 2022) ; c’est à juste titre également que le premier juge a noté que pour autant, et malgré l’attitude peu coopérative de Mme [O] (refus d’intervention), la première intervention planifiée n’a eu lieu que le 13 février 2023, ce qui conduit à l’évaluation d’un préjudice de jouissance indéniable subi par la locataire ( environnement non sain et dégradé pour la santé cf. rapport [X] notamment ) pendant de nombreux mois, et qui sera justement indemnisé à hauteur de la somme de 1 000 euros ;

Ainsi, c’est de manière parfaitement fondée que le premier juge a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance de la locataire pendant plus d’un an, le logement n’ayant retrouvé le critère de la décence que le 12 septembre 2023, suite aux désordres constatés qui ont restreint le confort de ce logement mais également présenté des éléments de dangerosité en raison de l’humidité, en tenant également compte de l’attitude de la locataire et de la manière dont le logement était aéré et entretenu.

La décision du premier juge sera confirmée sur ce point.

Sur la demande de compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Les différentes sommes auxquelles les parties sont condamnées dans le présent litige portant sur des postes de nature différente et étant soumises à des intérêts courant depuis des dates différentes, il n’y a pas lieu à faire application de la compensation judiciaire, en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduisent à condamner Mme [O] aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate que Mme [U] [O] renonce à ses demandes de réduction du montant du loyer et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées, sauf à actualiser le montant des sommes dues ;

Modifiant sur ce point et y ajoutant,

Fixe la libération des lieux du logement sis [Adresse 1] par Mme [U] [O] à la date du 15 mai 2025,

Dit que Mme [U] [O] reste redevable envers M. [G] [B] et Mme [W] [D] épouse [B] de la somme de 6 518,89 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtées au 3 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Rappelle que Mme [U] [O] reste tenue de l’indemnité d’occupation telle que fixée par le jugement en date du 4 juillet 2023 jusqu’à la libération complète des lieux, soit le 15 mai 2025,

Déboute les parties de leur demande au titre de la compensation,

Condamne Mme [U] [O] aux dépens d’appel et à payer à M. [G] [B] et Mme [W] [D] épouse [B] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN