République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/08/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/04386 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UPVM

Jugement (N° 21/01185)

rendu le 08 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANT

Monsieur [U] [H]

né le 19 novembre 1959 à [Localité 6] (Belgique)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Jonathan Daré, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [W] [D]

née le 22 mai 1966 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Mélanie O’Brien, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 20 juin 2024, tenue par Bruno Poupet, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 août 2025 après prorogation du délibéré en date du 03 octobre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 mai 2024

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Par acte sous seing privé du 20 mars 2020, Mme [W] [D] a vendu à M. [U] [H] les lots numéros 22 et 66 d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 9] (Nord).

La vente a été conclue par l’intermédiaire de la société [Adresse 8].

L’acte prévoyait le paiement d’une indemnisation forfaitaire à la charge de celles des parties qui viendrait à refuser de régulariser la vente par acte authentique sans justifier de l’application d’une condition suspensive.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 avril 2020, M. [H] a notifié à la société Square habitat l’exercice de son droit de rétractation au visa de l’article L. 721-3 du code de la construction et de l’habitation.

Estimant injustifié l’exercice de ce droit et reprochant à M. [H] d’avoir manqué à ses obligations contractuelles, Mme [D] l’a assigné en paiement de la clause pénale.

Par jugement du 8 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— condamné M. [H] à payer à Mme [D] la somme de 15 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— débouté M. [H] de ses demandes ;

— débouté Mme [D] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

— condamné M. [H] aux dépens et à payer à Mme [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 2 juin 2023, demande à la cour de l’infirmer sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de Mme [D] au titre du préjudice moral et, statuant à nouveau, de :

— juger que sa rétractation a mis à néant le compromis de vente du 20 mars 2020 en toutes ses stipulations ;

— débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Mme [D] aux entiers dépens et à lui payer la somme globale de 4 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Par conclusions remises le 6 mars 2023, Mme [D] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé le montant de la clause pénale à 15 000 euros et, statuant à nouveau de ce chef, de :

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 23 500 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner le même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Vanhelder-Bouchart-O’Brien, et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’observer que n’est pas critiqué le chef du jugement ayant débouté Mme [D] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, de sorte qu’il est devenu irrévocable.

Sur l’exercice du droit de rétractation

L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

'Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. […]'.

L’article L.721-2 du même code énonce que :

'I. – Les dispositions du présent article s’appliquent à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou à la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété.

II. – En cas de promesse de vente, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants :

1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;

b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;

c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;

2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;

c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;

3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;

4° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;

5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L. 731-1. […]

La remise des documents peut être effectuée sur tous supports et par tous moyens, y compris par un procédé dématérialisé sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. L’acquéreur atteste de cette remise soit dans l’acte contenant la promesse de vente par sa simple signature lorsqu’il s’agit d’un acte authentique soit, lorsque l’acte est établi sous seing privé, dans un document qu’il signe et qu’il date de sa main. […]'

Enfin, l’article L. 721-3 du même code prévoit que :

'Lorsque les documents et les informations mentionnés aux 1° et 2° du II de l’article L. 721-2 exigibles en application des dispositions prévues au même article ne sont pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de la signature de la promesse de vente, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur.

Lorsque les documents et les informations mentionnés au 1° et au c du 2° du II de l’article L. 721 2 ne sont pas joints au projet d’acte authentique conformément aux dispositions du III de l’article L. 721-2, le délai de réflexion mentionné à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur.

La communication mentionnée aux premier et deuxième alinéas est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse ou de l’acte authentique de vente prévues à l’article L. 271-1.' (Souligné par la cour)

Il résulte de la combinaison de ces textes que, lorsqu’une promesse de vente a pour objet l’acquisition d’un lot dépendant d’un immeuble à usage d’habitation soumis au statut de la copropriété, l’acquéreur se voit remettre, au plus tard à la date de la signature de la promesse, divers documents et informations. Lorsque la promesse est établie sous seing privé, l’acquéreur atteste cette remise dans un document qu’il signe et date de sa main, nécessairement distinct de l’acte lui-même. Si les documents et informations ne lui sont pas remis au plus tard à la date de la signature de la promesse, le délai de dix jours imparti à l’acquéreur pour se rétracter ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents et informations, celle-ci étant alors réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse elle-même.

En l’espèce, M. [H] soutient ne pas avoir reçu communication de plusieurs informations et documents prévus à l’article L. 721-2 avant d’exercer sa faculté de rétractation, ce dont il déduit qu’elle serait opposable à Mme [D].

Il affirme plus précisément ne pas avoir reçu communication des éléments suivants :

— la fiche synthétique de la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 janvier et 14 novembre 2019 ;

— le carnet d’entretien de l’immeuble ;

— la notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

C’est vainement qu’il se prévaut de l’absence de remise de ces deux derniers éléments pour obtenir le report du point de départ du délai de rétractation, dès lors que ceux-ci ne sont pas visés par l’article L. 721-3.

C’est tout aussi vainement qu’il soutient l’absence de remise des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, dès lors que, dans l''Attestation de remise de documents’ (pièce 7 de l’intimée) du 20 mars 2020, datée et signée de sa main, il reconnaît que lui ont été remis 'les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années', ce qui inclut, de son propre aveu (conclusions d’appelant, p. 6), celles litigieuses des 8 janvier et 14 novembre 2019. S’il verse un procès-verbal de constat du 6 octobre 2020 dont il ressort que la procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 janvier 2019 est incomplet, un tel acte n’est toutefois pas significatif dès lors que l’huissier de justice a fondé ses constatations sur les pièces jointes à un courriel du 3 mars 2020, dont le contenu peut être différent de celui des procès-verbaux dont M. [H] a reconnu la remise dans l’attestation précitée.

C’est en revanche à bon droit que ce dernier se prévaut de l’absence de communication de la fiche synthétique de la copropriété. En effet, s’il est indiqué dans la promesse de vente sous seing privé (p. 7) que ce document se trouve annexé à l’acte, l''Attestation de remise de documents’ ne l’évoque pas. Or seule cette pièce distincte de l’acte certifie la remise, conformément à l’article L. 721-2, sans que les mentions de l’acte lui-même y suffisent.

Mme [D] ne discute pas le défaut de mention de la fiche synthétique dans l’attestation précitée, ni ne soutient que sa communication serait intervenue postérieurement à la date de la signature de la promesse de vente selon les modalités de notification ou de remise de la promesse elle-même.

N’étant pas démontré que M. [H] aurait reçu communication de cette fiche synthétique au jour de la promesse et en tout cas plus de dix jours avant le 28 avril 2020, celui-ci a pu valablement se rétracter à cette date.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur la clause pénale

L’exercice par l’acquéreur de sa faculté de rétractation exclut d’appliquer la clause pénale stipulée au contrat litigieux, dès lors que sa mise en oeuvre suppose un engagement consolidé.

Il y a donc lieu, par infirmation du jugement entrepris, de débouter Mme [D] de sa demande en paiement à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient infirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles. Mme [D] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. L’équité commande de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que M. [U] [H] s’est valablement rétracté de l’acte de vente conclu le 20 mars 2020 ;

Déboute Mme [W] [D] de sa demande en paiement au titre de la clause pénale ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [W] [D] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse